Wentzel Dr. | Immobilien seit 1820

Januar 2012

Büroflächenmarkt Hamburg – Mit 540.000 m² mehr Umsatz, als erwartet

2012: Sinkender Umsatz und Leerstand, stabile Miete

Mit einem Vermietungsumsatz von über 500.000 m² hat der Hamburger Büroflächenmarkt das
Jahr 2011 mit einem guten Ergebnis abgeschlossen. Wie 2011 werden auch im laufenden Jahr die Mieten stabil bleiben und die Leerstände sinken – ähnliche Rahmenbedingungen vorausgesetzt.

Die deutsche Wirtschaft ließ sich bis dato von der Eurokrise und den damit verbundenen 
ungewissen Aussichten für das neue Jahr weniger einschüchtern, als es der international
kursierende Begriff der „German Angst“ vermuten lässt.



Die positiven Ergebnisse des Ifo-Index im vierten Quartal 2011 verweisen auf die Zuversicht
mit Blick auf die wirtschaftliche Entwicklung und auch die Vermietungsergebnisse der großen deutschen Büromärkte illustrieren die Entscheidungsfreudigkeit der Unternehmenslenker. 



In Hamburg konnten 2011 etwa 540.000 m² Bürofläche vermietet werden – nach 500.000 m² in 2010. Unternehmensnahe Dienstleister arrondierten nahezu ein Viertel der vergebenen Flächen – vor allem in der City. Hier wurde fast 30 % des Gesamtumsatzes getätigt. Die höheren Mietpreise in diesem teuren Teilmarkt führten zu einem Anstieg der Spitzenmiete auf 24 Euro/m² wie auch der Durchschnittsmiete.



Wie 2010 puschte die Öffentliche Hand mit Großanmietungen das Vermietungsergebnis. Mit insgesamt 70.000 m² tätigten drei öffentliche Institutionen die drei größten Abschlüsse in 2011.



Angeführt wird das Ranking der größten Einzelumsätze von der Behörde für Stadtentwicklung
und Umwelt (BSU), die von der Sprinkenhof die 45.000 m² des entstehenden BSU-Domizils in
der Neuen Mitte Wilhelmsburg anmietete. Ebenfalls die Stadt Hamburg mietete kurz vor Weihnachten knapp 14.000 m² in der früheren Zentrale des Verlagshauses Milchstraße für die Universität. Vermieter des 1994 am Mittelweg 176 –177 entstandenen Bürohauses ist die IVG.

Und die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (Bima) schließlich bezieht gut 10.000 m² am Stubbenhuk 3-9. Vermieter der 1993 fertig gestellten Flächen, die zuvor teils von Gruner + Jahr genutzt wurden, ist Morgan Stanley. Einziger privater Mieter in diesem Größensegment ist Wirtschaftsprüfer BDO, der in der zuletzt 2005 modernisierten Fuhlentwiete 12 10.000 m² anmietete. 8.000 m² wird Software-Riese SAP in der Tesdorpfstraße 70 beziehen, sobald Investor Harm Müller-Spreer den Neubau nahe dem Dammtorbahnhof Ende 2012 fertig gestellt hat. SAP verlässt das 2003 errichtete, 12.500 m² große Gebäude am Großen Grasbrook 17 in der Hafencity. Hier wird die Kühne Logistics University 7.000 m² beziehen. 



Der überdurchschnittliche Leerstand in der Hafencity hat sich reduziert. So mietete die Sozietät
Esche Schümann Commichau 6.700 m² im Haus Java des Überseequartiers. Vermieter ist die Überseequartier-Beteiligungsgesellschaft. Konkrete Verhandlungen gibt es auch für Flächen im 2010 fertig gestellten Sumatra-Kontor. Die 17.000 m² Büros des auffälligen Hauses im Besitz von Pramerica stehen weiterhin leer. 



Neben dem zweiten Bauabschnitt des Überseequartiers entstehen neue Büroflächen in der Hafencity in den Intelligent Quarters östlich des Magdeburger Hafens im Elbtorquartier. Die ECE plant, ab Ende 2012 rund 140 Mio. Euro u. a. in den Bau eines 70 m hohen Bürogebäudes zu investieren. Das flott rotierende Vermietungskarussell hat den Leerstand in Hamburg auf gut 8 % sinken lassen – über einen Prozentpunkt weniger, als Anfang 2011. Die genannten Großvermietungen dürfen nicht darüber hinweg täuschen, dass Dreiviertel der Mietverträge für Flächen unter 1.000 m² abgeschlossen wurden. Zwar ist die nach gif berechnete Spitzenmiete deutlich gestiegen, doch beruhen diese Steigerungen auf einigen wenigen Anmietungen in Toplagen der City – etwa dem Emporio. „Die Mieten in den einzelnen Teilmärkten sind dagegen 2011 stabil geblieben“, so Kluxen.



Eine Seitwärtsbewegung bei den Mieten erwartet der Makler auch für das neue Jahr. „Von den
250.000 m², die 2012 auf den Markt kommen, sind bereits Dreiviertel vermietet.“ Daher werde
der zu erwartende Nachfragerückgang weder zu sinkenden Mieten führen, noch zu einem Anstieg des Leerstands. Kluxen rechnet für 2012 mit einem Vermietungsvolumen von 450.000 m² – „sofern wir von dramatischen Entwicklungen an den Finanzmärkten verschont bleiben.“









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