Wentzel Dr. | Immobilien seit 1820

Februar 2012

Potenziale der Nachverdichtung
Nachkriegsquartiere bieten Chancen für Mieter und Vermieter

Nachverdichtung der Hamburger Wohnquartiere erschließt Potenziale für die Schaffung zusätzlichen Wohnraums und erlaubt den Eigentümern, ihre Bestände zu modernisieren und zu erweitern. Chancen bieten insbesondere die Mehrfamilienhäuser der Nachkriegsjahre.

In der Hamburger Wohnungspolitik hat sich 2011 viel getan: Der „Vertrag für Hamburg“ zwischen Senat und Bezirken, das „Bündnis für das Wohnen“ zwischen Senat und Wohnungswirtschaft sowie mehr als 6.500 Baugenehmigungen für neue Wohnungen. Der Erste Bürgermeister Olaf Scholz fordert, nicht nur mittelfristig, sondern 20 Jahre lang jährlich 6.000 Wohnungen zu bauen – denn Hamburgs Bevölkerung soll nach Prognosen der Bertelsmann-Stiftung bis 2030 um 7,2% auf 1,9 Mio. Menschen wachsen.

Um diese 120.000 Wohnungen in einem Stadtstaat wie Hamburg mit begrenzter Fläche zu realisieren, sollte ein Thema zusehends in den Fokus rücken: Nachverdichtung. „Die Mehrfamilienhausquartiere der 1950er und 1960er Jahre bieten sich hier in mehrfacher Beziehung an“, so Dietrich Kluxen, beim Hamburger Immobilienunternehmen Wentzel Dr. verantwortlich für Anlageimmobilien. Vielfach innenstadtnah gelegen, sind die Grundstücke wenig verdichtet zwei- bis dreigeschossig bebaut. Die Gebäude haben meist energetischen Sanierungsbedarf sowie Wohnungen, deren Ausstattung, Größe und Grundrisse, nicht mehr den heutigen Wohnanforderungen entsprechen. „Daher profitieren manche Nachkriegsquartiere auch nur unterdurchschnittlich vom aktuellen Mietwachstum“, verweist Kluxen auf die Zahlen des Hamburger Mietenspiegel 2011. Welches Flächenpotenzial in den Nachkriegsquartieren steckt, verdeutlicht der Umstand, dass über 50% der Wohnungsbestände in Hamburg – etwa 500.000 Wohnungen – zwischen 1949 und 1978 errichtet wurden – während die beliebten Wohnungen der Gründerzeit nur 13% der Bestandes abbilden.

Der Immobilienprofi illustriert verschiedene, für die Eigentümer attraktive Optionen der Nachverdichtung. Zunächst gelte es, nach Grundstücksreserven für ergänzende Neubauten Ausschau zu halten – „das können auch vormals gewerblich genutzte Kleinareale sein“. Eine weitere Option ist die Aufstockung des Bestandes. „Im Zuge dieser Arbeiten wird der Bestand modernisiert und um Neubauwohnungen ergänzt.“
Um die Bauzeit vergleichsweise kurz zu halten – wodurch sich ein Auszug der Mieter meist erübrigt – und auch aus statischen Gründen, wird eine solche Aufstockung zumeist in Holztafelbauweise ausgeführt. Bei sehr sanierungsbedürftigen Beständen kann der Abriss und die Neuerrichtung die nachhaltigste und wirtschaftlichste Option sein.

Kluxen verweist auf ein aktuelles von Wentzel Dr. betreutes Projekt zu diesem Thema. An der Washingtonallee 90 in Horn ersetzt der Eigentümer ein zweigeschossiges Eckgebäude durch einen viereinhalbgeschossigen Neubau. Der in diesen Tagen abgerissene Bestandsbau von 1950 beherbergte u.a. einen NoName-Supermarkt (1.200 m²), einen Ross-Schlachter (250 m²) sowie eine Gaststätte namens „Rio-Eck“ (200 m²). Hinzu kamen im zweiten Geschoss 180 m² Wohnfläche. Vermietbare Fläche: 2.030 m².
Bis zum Frühjahr 2013 sollen auf dem 1.950 m² großen Grundstück nun 46 Mietwohnungen mit 3.547 m² Wohnfläche entstehen sowie 41 Stellplätze – überwiegend in der Tiefgarage. Kluxen macht eine einfache Rechnung auf: „Bei einer kalkulatorischen Miete von 8 Euro/m² im Altbestand kommen wir hier auf etwa 190.000 Euro jährlicher Nettokaltmiete. Gehen wir von einer Miete von über 9,00 Euro/m² für die neuen Wohnungen aus, liegt die Jahresnettokaltmiete bei über 400.000 Euro.“ Zu berücksichtigen bei dieser Rechnung sind natürlich noch Mietausfall, Abrisskosten und insbesondere die beim aktuellen Zinsniveau günstigen Neubauinvestitionen.

Der Immobilienberater verweist auf mögliche, praktische Zusatzoptionen von Nachverdichtungsmaßnahmen. „Wenn im Zuge von Baumaßnahmen ohnehin Mieter ihre Wohnung temporär verlassen müssen, kann darüber nachgedacht werden, älteren Mietern – die ihre vertraute Umgebung ungern verlassen wollen, altersgerechten Wohnraum wie z.B. barrierefreie Erdgeschosswohnungen, anzubieten.“ Grundsätzlich können sich Mieter neu orientieren, die sonst weggezogen wären.
Wentzel Dr. begleitet die Eigentümer von der Planung bis zur Umsetzung solcher Nachverdichtungsprojekte. Dazu gehört die
- Projektkonzeption (u.a. Beratung zur lageentsprechenden Zahl der Wohnungen, zur Größe, Ausstattung, zu den Miet- oder Kaufpreisen),
- das Marketing und der Vertrieb,
- die sorgsame Abstimmung mit den Bezirken (Leerstand ist „Zweckentfremdung“!)
- und dem Mieterverein (sozialverträgliche Umzüge)
- sowie praktische Einzelfragen, wie die Beantragung der reduzierten Grundsteuer, das Anpassen der Hausmeisterdienste (keine Treppenhausreinigung in einem zum Abriss bestimmten Haus) oder ein aufmerksames Leerstandsmanagement (gegen Vandalismus und Hausbesetzung!).









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