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April 2012

Hamburger Zinshausmarkt 2011: Weniger Verträge, mehr Umsatz


Anleger suchen Sicherheit – nicht Rendite
2011 wurden in Hamburg weniger Zinshäuser verkauft, als im Vorjahr – der Umsatz hingegen erhöhte sich leicht. Das fehlende Angebot verhinderte höhere Umsätze, denn auch die Bestandshalter wissen um die Sicherheit eines Hamburger Zinshauses. 2012 könnte das Umsatzvolumen leicht steigen
420 Zinshäuser wurden 2011 nach den vorläufigen Zahlen des Gutachterausschusses verkauft – 10% weniger, als 2010.

Anlagealternativen fehlen
„Das mag angesichts der allgemeinen Orientierung auf Sachwerte, besonders Immobilien, als eine überraschend niedrige Zahl von Verkäufen erscheinen“, so Dietrich Kluxen. „Doch auch die Verkäufer stehen nach einem Verkauf natürlich vor der Frage, den Erlös anlegen zu müssen.“ Daher entschieden sich manche Eigentümer gegen die Realisierung der Wertsteigerungen ihrer Immobilien.

Unter dem 10-Jahres-Mittel
Vom Krisenjahr 2009 einmal abgesehen wurden seit 2005 nicht mehr so wenig Verträge beurkundet. Die Verkäufe im Jahr 2011 liegen deutlich unter dem Durchschnitt der letzten zwölf Jahre von 447 Vertragsabschlüssen.

Drittbester Umsatz
Deutlich über dem Durchschnitt des letzten Jahrzehnts liegt der Geldumsatz mit 902 Mio. Euro. Damit ist der Umsatz je Vertrag gegenüber 2010 deutlich von 1,9 Mio. Euro auf 2,1 Mio. Euro gestiegen. Damit hat sich der Umsatz je Vertrag seit 2001 verdoppelt.
Im ersten Halbjahr 2011 stand auch der Zinshausmarkt unter dem Eindruck der florierenden Wirtschaft. Die Europäische Zentralbank (EZB) hatte den Leitzins gerade um ein Viertelprozent auf 1,25 % erhöht, um Überhitzungstendenzen vorzubeugen.

Zinsen bleiben niedrig
Nachdem der Leitzins zwischendurch auf 1,5 % erhöht wurde, senkte ihn die EZB wieder – zuletzt im Dezember 2011 auf 1 %. Die aktuell beruhigte Situation Griechenlands sowie erste positive Signale aus der Wirtschaft lassen in naher Zukunft weder eine Zinssenkung noch -erhöhung erwarten. So erlauben die niedrigen Zinsen auch im Zinshausmarkt weiterhin eine schmale Rendite – zumal die Investition im gewerblichen Immobilienmarkt angesichts der eher volatilen Wirtschaft vielen konservativen Anlegern zu unsicher erscheint. Institutionelle Anleger haben die entstehenden Neubau-Projekte im Fokus. Der Rat der Immobilienweisen warnt vorsichtig vor einer Preisblase – zumal die EZB den Banken in zwei Tranchen im Dezember 2011 und Anfang März insgesamt über eine Billion Euro zinsgünstiges Kapital zur Verfügung gestellt hat.

Keine Preisblase
Für den Hamburger Zinshausmarkt sieht Dietrich Kluxen diese Gefahren nicht. „Zwar sind die Kaufpreisfaktoren in den letzten zwei Jahren schneller gestiegen, als die Mieten, doch gab es hier auch noch Potenzial.“ Verkaufsfaktoren vom über 20-fachen bleiben die Ausnahme.
Kluxen verweist auf die nach-wie-vor starke preisliche Differenzierung des Hamburger Marktes. Allerdings haben auch die einfachen Lagen seit 2009 preislich deutlich zulegt.

Starke Nachfrage, stabile Preise
„Die Belebung des Hamburger Wohnungsmarktes mit einem Fokus auf dem Mietwohnungsbau ist die beste Prävention für ungesunde Tendenzen am Markt.“ Der Wentzel Dr. Makler erwartet 2012 eine anhaltend starke Nachfrage bei einem stabilen Preisniveau und abflachendem Mietwachstum.









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