Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens am 31. Dezember des Folgejahres vorliegen. Bilder: Fotolia

Betriebskosten

Abrechnungspflicht für vermietenden Eigentümer, auch wenn Jahresabrechnung der WEG noch nicht beschlossen ist (BGH VII ZR 249/15)

Nach § 556 Abs. 3 BGB hat ein Vermieter von Wohnraum über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abzurechnen. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Eine abweichende Vereinbarung, ob im Mietvertrag bereits festgelegt oder im Nachhinein für den Einzelfall getroffen, ist unzulässig.

 

Auch für die Wohnungseigentümergemeinschaft gilt, dass nach Ablauf des Kalenderjahres durch den Verwalter eine Abrechnung aufzustellen ist (§ 28 Abs. 3 WEG), die sogenannte Jahresabrechnung. In der Regel bezieht sich ein vermietender Sondereigentümer auf diese Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft, wenn er gegenüber seinem Mieter abrechnet. Auch wenn es im Gesetz überhaupt nicht vorgesehen ist, unterscheiden die von professionellen Verwaltern erstellten WEG-Abrechnungen in der Regel zwischen den auf eventuelle Mieter umlegbaren Kosten und jenen, an denen der Mieter nicht beteiligt werden kann.
Was macht der vermietende Eigentümer aber nun, wenn diese Abrechnung der WEG nicht rechtzeitig bis zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraumes, also in der Regel bis zum 31.12. eines Kalenderjahres, vorliegt? Er soll, nein er muss nach dem Gesetz doch bis zu diesem Zeitpunkt abrechnen. Aber das kann er doch gar nicht, würde man als unbefangener Betrachter sagen. Denn wenn die WEG ihm gegenüber nicht abrechnet, wie soll er gegenüber seinem Mieter abrechnen? Man könnte also der Ansicht sein, der vermietende Eigentümer habe in diesem Fall die Verspätung nicht verschuldet, er habe sie nicht zu vertreten, wie das Gesetz es formuliert. Und dann könnte er auch danach noch abrechnen.


Das sieht der Bundesgerichtshof aber in einer aktuellen Entscheidung anders:
Der Vermieter einer Eigentumswohnung habe über die Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters grundsätzlich auch dann innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB abzurechnen, wenn zu diesem Zeitpunkt der Beschluss der Wohnungseigentümer gemäß § 28 Abs. 5 WEG über die Jahresabrechnung des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft noch nicht vorliege; so der BGH im Leitsatz seiner Entscheidung vom 25.01.2017. Ein solcher Beschluss der WEG sei keine, auch keine ungeschriebene Voraussetzung für die Abrechnung der Betriebskosten gegenüber dem Mieter.
Es gibt auch in Hamburg immer wieder Fälle, in denen Verwalter, aus welchen Gründen auch immer, die Jahresabrechnung nicht bis zum 31.12. des folgenden Kalenderjahres fertigstellen. Dieses fehlerhafte Verhalten eines Verwalters muss sich der Eigentümer im Verhältnis zu seinem Mieter zwar zunächst nicht zurechnen lassen. Er muss aber aus Sicht des BGH darzulegen und beweisen, dass ihn kein eigenes Verschulden an der verspäteten Abrechnung der Betriebskosten trifft. Dazu habe der vermietende Eigentümer konkret darzulegen, inwiefern er die Verspätung nicht zu vertreten hatte; er müsse insbesondere erläutern, welche Bemühungen er unternommen habe, um eine rechtzeitige Abrechnung sicherzustellen. Dass die Gemeinschaft den säumigen Verwalter im vorliegenden Falle vor die Tür gesetzt, einen neuen Verwalter gewählt und dieser dann die Abrechnungen erstellt hatte, genügte dem BGH noch nicht. Er wollte vom Vermieter hören, was dieser selbst veranlasst hatte, nachdem für ihn klar geworden war, dass die bisherige „Hausverwaltung“ die Wohngeldabrechnung, die er als Grundlage für die von ihm selbst erstellte Betriebskostenabrechnung benötigte, nicht rechtzeitig erstellen würde.
Dass der für das Mietrecht und nicht für das Wohnungseigentumsrecht zuständige VIII. Senat des BGH hier die Realitäten verkennt, zeigt sich bereits daraus, dass er in den Entscheidungsgründen des Urteils die Wohnungseigentumsverwaltung kurzerhand als „Hausverwaltung“ bezeichnet. Ob es reicht, dass der vermietende Eigentümer dem Verwalter wütende Briefe schreibt, und ihn unter Fristsetzung zur Abrechnung auffordert, oder ob er ihn gar auf Erteilung der Abrechnung verklagen muss, dazu verliert der BGH kein Wort. Man könnte sogar der Ansicht sein, dass der vermietende Eigentümer in diesen Fällen nicht auf die Abrechnung der WEG warten darf; vielmehr muss er sich vielleicht auf den Weg zum Verwalter machen, die Abrechnungsunterlagen einsehen und auf diesem Weg versuchen, zumindest eine Rumpfabrechnung gegenüber seinem Mieter zu erstellen. Denn im Einzelfall, so der BGH in einer Entscheidung vom 12.12.2012, kann der Vermieter sich bei der Betriebskostenabrechnung die Nachberechnung einzelner Positionen durchaus vorbehalten, soweit er ohne Verschulden an einer rechtzeitigen Abrechnung gehindert ist. Das könnte auf die vorliegende Konstellation übertragbar sein.


von Dr. Patrick Kühnemund
 

 


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