Anschaffungskosten – Streitpunkt Kaufpreisaufteilung auf Gebäude und Grundstück

Die Aufteilung des Gesamtkaufpreises auf Gebäude und den Grund und Boden ist regelmäßig Streitpunkt zwischen Finanzamt und dem Steuer-pflichtigen. Der BFH hat nun in einem kürzlich veröffentlichten Urteil entschieden, dass grundsätzlich die vertraglich vereinbarte Kaufpreisaufteilung von Grundstück und Gebäude der Berechnung der AfA auf das Gebäude zu Grunde zu legen ist.

Im vorliegenden Fall erwarb der Steuerpflichtige zwei für die Vermietung bestimmte Eigentumswohnungen im Obergeschoss desselben Hauses für jeweils rd. 255 Tsd. Euro. Dabei entfielen lt. Vertrag auf jede Wohnungseinheit rd. 154 Tsd. Euro und der Restbetrag auf Grund und Boden. Dies entspricht einer Kaufpreisaufteilung von 60% auf das Gebäude und 40% auf Grund und Boden. Nachdem das Finanzamt jedoch von einem Gebäudewertanteil von 35% ausgegangen war, ließ es im Einspruchsverfahren eine Kaufpreisaufteilung im qualifizierten Sachwertverfahren durch einen Bausachverständigen durchführen. Dieser stellte einen Gebäudewertanteil i.H.v. 24% bzw. 23% fest.

Der BFH führt in seinem Urteil aus, dass sofern eine Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag vorgenommen wurde, diese vereinbarten und bezahlten Anschaffungskosten grundsätzlich auch der Besteuerung zu Grunde zu legen sind. Dies gilt jedoch nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass der Kaufpreis nur zum Schein bestimmt wurde oder die Voraussetzungen eines Gestaltungsmissbrauches i.S.d. § 42 AO gegeben sind.

Liegt eine wesentliche Diskrepanz zu den Bodenrichtwerten vor, rechtfertigt dies nicht ohne Weiteres, diese an die Stelle der vereinbarten Werte zu setzen oder die auf Grund und Gebäude entfallenden Anschaffungskosten zu schätzen, so der BFH. Es handelt sich lediglich um ein Indiz dafür, dass die im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung nicht die realen Werte wiedergibt. Das FG hat hierfür die Gesamtumstände des Objektes aufzuklären und auch besondere Aspekte, wie beispielsweise ursprüngliche Baukosten und auch das soziale Umfeld, zu berücksichtigen.

Grundsätzlich ist daher die vertragliche Kaufpreisaufteilung für die Ermittlung der AfA-Bemessungsgrundlage heranzuziehen. Sofern es nennenswerte Zweifel hieran gibt, wird die Finanzverwaltung eine konkrete Wertermittlung vornehmen. Nach Ansicht des BMF, das dem Verfahren beige-treten ist, sind nennenswerte Zweifel jedenfalls dann anzunehmen, wenn die Werte, die sich auf Grundlage des vereinbarten Verteilungsmaßstabes ergeben, um 10% von den Werten abweichen, die sich aus einem objektiven Maßstab ergeben würden.

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