2024 01 16 Energieausweis Blog

Die Bedeutung eines Energieausweises beim Immobilienverkauf

Er trägt zur Sensibilisierung für nachhaltiges Handeln bei. Der Energieausweis ist ein wichtiges Instrument, um das Bewusstsein für den Energieverbrauch von Gebäuden zu schärfen. Zudem schafft er einen Anreiz für energetische Sanierungen. „Der Energieausweis liefert Aufschluss über die Energieeffizienz einer Immobilie und damit ein bedeutendes Verkaufsargument, insbesondere, wenn die Ampel auf Grün steht als Zeichen für hohe Energieeffizienz“, betont Jovica Denadija, Geschäftsführer bei Wentzel Dr., die Rolle eines Energieausweises beim Immobilienverkauf. Zeigt die Farbskala Grün an, ist der Mehrwert der Immobilie für Interessenten offensichtlich. Denn das bedeutet u.a. niedrigere Betriebskosten für Heizung, Kühlung und Strom.

Für potenzielle Immobilienkäufer ist der Energieausweis folglich besonders relevant, damit diese anhand der dort angegebenen Werte einschätzen können, wie energieeffizient eine Immobilie ist. Doch es gibt noch mehr Gründe, die für einen Energieausweis sprechen. Wichtige Stichworte in diesem Zusammenhang lauten: Umweltaspekt, langfristige Kostenabschätzung, Basis für energetische Modernisierungsmaßnahmen, gesetzliche Pflicht sowie Vergleichbarkeit. Doch dazu später mehr.

Wussten Sie?

Als wichtige Informationsquelle müssen die wichtigsten energetischen Kenndaten des Energieausweises sowie das aufgeführte Baujahr des Gebäudes in Immobilienanzeigen angegeben werden. So sieht es das Gebäudeenergiegesetz (GEG) vor.

Im Rahmen dieses Blogbeitrags wollen wir für Sie den Energieausweis, seine Aussagekraft und die damit verbunden Pflichten und Chancen genauer beleuchten.

Der Energieausweis im Kurzformat

Wie bereits eingangs erwähnt dokumentiert ein Energieausweis den energetischen Ist-Zustand einer Immobilie. Das heißt, er macht Angaben sowohl zum Energieverbrauch als auch zur energetischen Qualität eines Gebäudes. Sozusagen ein Steckbrief für Immobilien.

Der Energieausweis gibt Ihnen Auskunft über:

  • Energieeffizienzklassen: Die Darstellung erfolgt zumeist in Buchstaben von A+ (sehr effizient) bis H (weniger effizient).
  • Energiekennwerte: Sie geben den spezifischen Endenergiebedarf oder -verbrauch an.
  • Erläuterungen und Empfehlungen: Hierbei handelt es sich um Verbesserungsvorschläge für mehr Energieeffizienz, wie beispielsweise den Austausch von Fenstern, Dämmmaßnahmen oder die Modernisierung der Heizungsanlage.

Der Energieausweis dient somit der Förderung von energetischen Modernisierungen sowie einem bewussteren Umgang mit Energie in der Baubranche. Zwar sind die Empfehlungen meist nicht verpflichtend, das GEG fordert nur in seltenen Fällen eine Nachrüstung, jedoch steigert in der Regel eine Umsetzung die Verkaufschancen der Immobilie.

„Im Bereich der Elektronik ist eine derartige Kennzeichnung längst gang und gebe. Beispiel Kühlschränke. Wer würde heute noch einen neuen Kühlschrank mit schlechten Kennwerten kaufen? Erst recht, wenn es auf Kosten der Natur und langfristig des eigenen Geldbeutels geht“, zieht Jovica Denadija den Vergleich und ergänzt: „Die Daten im Energieausweis können somit einen erheblichen Einfluss darauf haben, wie eine Immobilie wahrgenommen wird und welche langfristigen Kosten auf den Käufer zukommen können.“

 

Gibt es unterschiedliche Formen von Energieausweisen?

Ja, es gibt zwei Arten von Energieausweisen, die, so schreibt es die Verbraucherzentrale, zu verschiedenen Werten kommen, da ihnen unterschiedlichen Daten und Berechnungsverfahren zugrunde liegen.

  1. Verbrauchsausweis:
    Dieser basiert auf den tatsächlichen Verbrauchsdaten der vergangenen Jahre,
    genau genommen auf drei hintereinander folgenden Jahren. Dabei darf das Ende des Abrechnungszeitraums maximal 18 Monate zurückliegen. Bemessungsgrundlage des Energieverbrauchs sind Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr (kWh/m²a). Die Verbraucherzentrale weist darauf hin, dass diese Form der Datenerhebung einfacher und weniger fehleranfällig sei. Allerdings gibt es folgendes Manko: Mögliche Leerstände werden nicht erfasst, wodurch das Ergebnis verfälscht werden kann.
  2. Bedarfsausweis:
    Dieser ermittelt die Kennwerte für den Energiebedarf auf Grundlage von Gebäude- und Heizungseigenschaften. Dazu gehören Baujahr, Bauunterlagen, technische Gebäude- und Heizdaten sowie standardisierte Rahmenbedingungen wie Klimadaten, Nutzerverhalten und Raumtemperatur. Das hat zur Folge, dass die errechneten Werte unabhängig von dem individuellen Heizverhalten sind. Die Aussagekraft wird folglich stark von der Qualität der Datenerhebung beeinflusst. Der Energiebedarf wird ebenfalls in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr angegeben.

Bedarfsausweis ist notwendig bei:

  • Neubauten oder kürzlich durchgeführten umfangreichen Modernisierungen
  • Wohngebäuden mit bis zu vier Wohnungen (Voraussetzung: Der Bauantrag wurde vor dem 1. November 1977 gestellt und der energetische Stand entspricht nicht der ersten Wärmeschutzverordnung von 1977.)
  • bei fehlenden Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre

Verbrauchsausweis ist ausreichend bei:

  • bei Wohngebäuden mit mehr als fünf Wohneinheiten
  • bei allen Wohngebäuden mit einem Bauantrag, der vor dem 1.November 1977 gestellt wurde und die bereits mit Fertigstellung den Anforderungen der ersten Wärmeschutzverordnung entsprachen bzw. nachträglich aufgerüstet wurden

 

Wie stellt sich ein Energieausweis im Detail dar?

Als offizielles Dokument ist der Energieausweis standardisiert und setzt sich aus folgenden Bestandteilen zusammen:

1. Deckblatt:
Die erste Seite gibt Auskunft über die Art des Energieausweises (Bedarf- oder Verbrauchsausweis), Gültigkeitsdatum, Registriernummer und den Ausstellendenden. Dazu sind hier grundlegende Informationen zur Immobilie, wie Adresse, Gebäudetyp, Baujahr und Art des Heizungs- und Warmwassersystems sowie der Lüftungs- und Kühlungsanlagen erfasst.

2. Energetische Bewertung:
Auf der zweiten Seite wird der erfasste bzw. berechnete Energiebedarf dargestellt.

    • Der Verbrauchsausweis gibt Auskunft über den spezifischen Endenergie- und Primärenergieverbrauch, gemessen in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr (kWh/m2a), sowie die Treibhausgasemissionen an. Daraus ergibt sich die Energieeffizienzklasse, die von A+ (sehr effizient) bis H (wenig effizient) reicht.
    •  In der Tabelle Verbrauchserfassung werden die erfassten Verbrauchswerte für Heizung und Warmwasser eingetragen.
    • Beim Bedarfsausweis wird anstelle der Verbrauchserfassung das angewendete Berechnungsverfahren angegeben und die Soll- und Ist-Werte des Primärenergiebedarfs sowie der energetischen Qualität der Gebäudehülle eingetragen.
    • Bei Neubauten enthält der Bedarfsausweis außerdem Angaben zur Nutzung erneuerbarer Energien.

3. Empfehlungen:
Seite 3 enthält Empfehlungen des Ausstellers für Modernisierungsmaßnahmen und ergänzende Angaben.Formularbeginn

4. Erläuterungen:
Auf der letzten Seite finden sich Erläuterungen zu den einzelnen Punkten des Energieausweises.

Welche einzelnen Energieklassen gibt es?

In Deutschland basieren die Energieeffizienzklassen auf einem klaren Farbsystem, wodurch die Kategorisierung optisch schnell erfasst werden kann, transparent und leicht verständlich ist.

A+ (grün) entspricht hierbei dem besten Energiestandard, der einem Effizienzhaus 40 entspricht. Neubauten und gut modernisierte Einfamilienhäuser können Werte zwischen A und C erreichen.

Durchschnittliche Wohngebäude erreichen Vergleichswerte in die Klassen D und E (gelb).

Energetisch unzureichend oder gar nicht modernisierte Häuser werden in die Klassen F bis H (orange/rot) eingestuft.

 

Welche Folgen haben niedrige Energieklassen?

Eine Einstufung in niedrigere Klassen (z.B. D bis G) ist ein Indiz für einen höheren bzw. hohen Energieverbrauch und markiert damit das Potenzial für energetische Verbesserungen. Niedrige Energieeffizienzklassen können sich nachteilig auf den Immobilienverkauf auswirken, da

          1. Höhere Betriebskosten:
            durch mehr Energiebedarf für Heizung, Kühlung und Beleuchtung
          2. Geringerer Immobilienwert:
            aufgrund höherer Betriebskosten und zusätzlichem Investitionsbedarf für energetische Sanierung
          3. Einschränkungen bei Fördermitteln:
            eingeschränkter Zugang zu bestimmten Fördermitteln oder finanziellen Anreizen in einigen Ländern möglich

 

Ist ein Energieausweis Pflicht?

Ja, in den meisten Länder der Europäischen Union ist der Energieausweis und die dadurch entstehende Transparenz bei Verkauf, Vermietung oder Neubau von Gebäuden verpflichtend, wobei die Bestimmungen je nach Gesetzgebung variieren können. Daher ist es wichtig, genau die nationalen oder regionalen Gesetze und Vorschriften zu überprüfen.

In Deutschland macht die Modifikation der Energieeinsparverordnung (EnEV) den Energieausweis seit dem 1. Oktober 2008 zur Auflage. Das betrifft sowohl sämtliche Neubauten als auch bestehende Gebäude, wenn diese verkauft oder vermietet werden.

Die Missachtung eines gültigen Energieausweises kann entsprechende Strafen und Bußgelder (nach § 8 EnEG bis zu 15.000 Euro) nach sich ziehen.

 

Verliert ein Energieausweis seine Gültigkeit?

Ja, dabei differenziert die Gültigkeitsdauer, abhängig von nationalen oder regionalen Vorschriften. In der Regel beträgt diese 10 bis 15 Jahre. Nach Ablauf dieser Frist bedarf es eines neuen Energieausweises, der die aktuellen Informationen zur Energieeffizienz des Gebäudes widerspiegelt. So erhalten potenzielle Käufer oder Mieter genaue und zeitgemäße Daten. Die eingeschränkte Gültigkeitsdauer beruht auf der Annahme, dass sich die energetischen Eigenschaften eines Gebäudes im Laufe der Zeit durch Modernisierungen, Renovierungen oder andere bauliche Veränderungen ändern können.

Unser Tipp:

Setzen Sie sich frühzeitig einen Reminder für den Ablauf der Gültigkeitsdauer des Energieausweises!

 

Wer kann einen Energieausweis ausstellen?

Zu den typischen Berufsgruppen, die in der Regel Energieausweise ausstellen, gehören:

          1. Energieberater
            Ausgewiesene Energieberater mit der Qualifikation, Energieausweise auszustellen
          2. Ingenieure
            mit Fachkenntnissen im Bereich der Gebäudeenergietechnik oder Bauingenieure
          3. Architekten
            mit einer Zusatzausbildung im Bereich Energieeffizienz
          1. Bausachverständige
            mit besonderer Expertise für Energiefragen

 

          1. Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige

Auch an dieser Stelle möchten wir nochmal darauf hinweisen, dass die genauen Anforderungen und Qualifikationen von Land zu Land divergieren können. Daher empfiehlt es sich, bei örtlichen Behörden oder Energieagenturen nachzufragen, welche Fachleute oder Organisationen akzeptiert werden. Das gilt insbesondere auch dann, wenn Sie Fördermöglichkeiten in Anspruch nehmen möchten.Formularbeginn

 

 

An wen kann ich mich grundsätzlich für eine Energieberatung wenden?

Die Antwort auf diese Frage haben wir größtenteils bereits im vorherigen Absatz beantwortet, angefangen vom Energieberater bis hin zum Bausachverständigen bzw. zu Handwerkbetrieben, die sich auf energetische Sanierungen spezialisiert haben. Doch es gibt noch weitere Anlaufstellen, die wir Ihnen in diesem Zusammenhang gerne nennen möchten, wie zum Beispiel staatliche oder gemeinnützige Energieagenturen, die entweder Energieberatung selbst anbieten oder vermitteln können. Auch können diese Ihnen meist wertvolle Informationen zu Förderprogrammen und zu finanziellen Anreizen liefern. Unterstützung bei Energiefragen können mitunter auch eigene kommunale Beratungsstellen von Städten und Gemeinden liefern. Ebenso sind Verbraucherzentralen für private Hausbesitzer in einigen Ländern eine gute Adresse für eine kostenfreie bzw. kostengünstige Energieberatung. Nicht zuletzt gibt es mittlerweile eine Reihe von Online-Plattformen und Apps, die Sie mit Informationen zu Ihrer Immobilie füttern können und Empfehlungen zur Energieeffizienz erhalten.

Unser Tipp:

Achten Sie darauf, dass Berater oder Organisationen über die notwendigen Qualifikationen verfügen. Checken Sie außerdem im Vorfeld, ob die Kosten für Beratung und mögliche Folgemaßnahmen in Relation zu den erwarteten Energieeinsparungen stehen.

Formularbeginn

 

Welche energetischen Modernisierungsempfehlungen gibt es?

Da der Energieausweis nicht nur die Energieeffizienzklasse, sondern auch konkrete Kennwerte und Empfehlungen für Verbesserungen enthält, können Eigentümer auf diese Weise gezielt Maßnahmen zur Effizienzsteigerung ergreifen. Um welche es sich dabei handelt, hängt von den spezifischen Schwächen eines Gebäudes ab. Ob zur Reduktion von Wärmeverlusten, zur Minimierung des Energieverbrauchs, zum Verzicht auf fossile Brennstoffe, zur Verbesserung der Raumluftqualität oder auch zur umweltfreundlicheren Nutzung von Heizungstechnologien sind das zum Beispiel:

          • Dachdämmung
          • Fassadendämmung
          • Austausch von Fenstern und Türen
          • Heizungsoptimierung
          • Nutzung erneuerbarer Energien wie Solarthermie oder Photovoltaik
          • Moderne Regelungstechnik
          • Lüftungsoptimierung
          • Kellerdeckendämmung
          • Warmwasserspeicher und -verteilung
          • Energieeffiziente Beleuchtung

Beachten Sie dabei, dass sich nicht alle Maßnahmen für jedes Gebäude anbieten. Eine individuelle Analyse durch einen Energieberater liefert Ihnen passgenaue, auf das jeweilige Gebäude zugeschnittene Modernisierungsempfehlungen.

 

Ich möchte eine Immobilie kaufen – worauf kann ich neben den dokumentierten Fakten im Energieausweis bei einer Besichtigung vor Ort achten?

Um als Immobilienverkäufer erfolgreich zu sein, hilft es, sich in die Rolle des Immobilienkäufers zu versetzen. Ein Perspektivwechsel! So achtet der Immobilienkäufer beispielsweise bei einer Besichtigung vor Ort auf Anzeichen, die auf die Energieeffizienz einer Immobilie hindeuten und die sich mit den Angaben im Energieausweis vergleichen lassen, darunter:

Sind Fenster, Türen und Dach dicht?

Gibt es eine Einfach- oder Mehrfachverglasung?

Wie alt und in welchem Zustand ist die Heizungsanlage?

Wurden verschiedene Maßnahme zur Dämmung, z.B. an Dach, Fassade oder Kellerdecke durchgeführt?

Kommen bereits erneuerbare Energien wie Solaranlagen (achten Sie dabei auf die südliche Ausrichtung des Dachs) oder Wärmepumpen zum Einsatz?

Unterstützt das Lüftungssystem einen effizienten Energieverbrauch? Und die Warmwasserversorgung? Gleiches gilt für die Beleuchtungssysteme.

Verfügt die Immobilie bereits über intelligente Smart Home-Technologie zur Optimierung des Energieverbrauchs?

Wie ist die Lage der Wohnung im Gebäude? Je mehr Außenwände oder unbeheizte Räume angrenzen, umso wahrscheinlicher, dass mehr Heizenergie benötigt wird.

 

Gibt es staatliche Fördermittel für energetische Sanierungsmaßnahmen?

Da die energetische Sanierung von Immobilien eine wichtige Hebelwirkung beim Klimaschutz hat, unterstützt der Bund im Rahmen der sogenannten Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) eine Reihe von Maßnahmen wie neue Fenster, Wärmepumpe oder Fassadendämmung. Mit in Kraft treten des neuen Gebäudeenergiegesetzes zum 1. Januar 2024 treten insbesondere beim Heizungsaustausch nochmals Veränderungen auf. Insgesamt, so berichtet der NDR (05.10.2023), seien Sanierungsmaßnahmen in Höhe von insgesamt 90.000 Euro förderfähig, verteilt auf 60.000 für Maßnahmen am Gebäude und 30.000 Euro für eine neue Heizung. Voraussetzung: Die Heizungsanlage wird mindestens zu 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben.

Wer den Fördersatz noch maximieren möchte, der sollte schnell sein. Denn es gibt einen Klima-Geschwindigkeitsbonus von bis zu 20 % für den frühzeitigen Austausch alter fossiler Heizungen. Außerdem, so berichtet der NDR weiter, können Eigentümer mit einem zu versteuernden Einkommen von bis zu 40.000 Euro im Jahr einen weiteren Bonus von bis zu 30 % für den Heizungsaustausch mobilisieren.

Statt Zuschüssen sind auch Steuerermäßigungen von bis zu 20 % der Kosten der energetischen Sanierung möglich, gesplittet über einen Zeitraum von drei Jahren und maximal 40.000 Euro pro Wohnhaus.

Einen Überblick über mögliche Förderprogramm finden Sie zum Beispiel auf der Website des Bundesamts für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle, kurz BAFA. Dieses bezuschusst laut Verbraucherzentrale auch die Vor-Ort-Beratung, für Ein- und Zwei-Familienhäuser beispielsweise mit bis zu 1.300 Euro. Wichtig: Die Beratung muss ein BAFA registrierter Berater durchführen. Diese finden Sie auf der Energieeffizienz-Expertenliste für Förderprogramme des Bundes (www.energie-effizienz-experten.de). Die Verbraucherzentrale weist darauf hin, dass BAFA-registrierte Energieberater, die einen individuellen Sanierungsbericht verfassen, die errechneten Werte auch in den Energieausweis übertragen können, vorausgesetzt dieses wurde im Vorfeld vereinbart.

Das Thema Förderprogramme ist komplex und wir können an dieser Stelle nur einen Anstoß geben. So bieten Bundesländer und Kommunen spezielle Fördermittel für energetische Maßnahmen. Ebenso unterstützt die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) mit Förderprogrammen energieeffizientes Bauen und Sanieren.

Wichtig ist zu beachten, dass sich Förderprogramme ändern können und dass bestimmte Bedingungen erfüllt sein müssen, um förderfähig zu sein. Die Konsultation eines anerkannten Energieberaters für hilfreiche Informationen zu Fördermitteln und energetischen Sanierungsmaßnahmen ist daher in jedem Fall der richtige Weg.

Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen? Dann übernehmen wir das gerne für Sie und sorgen für einen reibungslosen und erfolgreichen Verkaufsprozess. Nehmen Sie einfach Kontakt mit uns auf. Bei Fragen zum Thema energetische Sanierung verweisen wir Sie außerdem auf Wunsch an Experten aus unserem Netzwerk. Wir sind für Sie da!

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