GEG Nov 2023

Heiß diskutiert: GEG und die Folgen für Investoren

Ab dem 1. Januar 2024 tritt die Novelle des GEG in Kraft. Sie gilt für alle beheizten oder klimatisierten Gebäude und fokussiert vor allem die Heizungstechnik und den Wärmedämmstandard. Das GEG macht zur Auflage, dass der Anteil erneuerbarer Energien bei Neubauten ab diesem Stichtag 65 % betragen muss. Anders bei bestehenden Heizungen, diese können weiter betrieben werden. Auch eine Reparatur ist möglich. Ebenfalls bindend bleibt die Austauschpflicht von bestimmten Heiztypen nach 30 Jahren sowie die Pflicht zur Dämmung der Geschossdecke.

„Das modifizierte GEG sorgt für Unsicherheit im Markt. Trotz Angebotsknappheit gehen Baugenehmigungen zurück. Für Investoren ergeben sich dadurch Opportunitäten.“, macht Winfried Lux, Prokurist Commercial / Investment bei Wentzel Dr. auf das Dilemma aufmerksam und ergänzt, dass attraktive Angebote selbstverständlich weiterhin gefragt sind.

 

Also schauen wir genauer hin. Was bedeutet das modifizierte GEG für Investoren?

Das GEG schreibt für Modernisierungen zukünftig Mindeststandards vor. So müssen ausgetauschte Bauteile wie z.B. Fenster gewisse Anforderungen an den Wärmedurchgangskoeffizienten erfüllen. Umfassende Modernisierungsmaßnahmen verlangen die Erstellung einer energetischen Gesamtbilanz. Dabei darf der Primärenergiebedarf von sanierten Gebäuden ca. 155 % höher ausfallen als bei vergleichbaren Neubauten.

„Klar ist, dass bei Objekten, die den Klimaschutz verfehlen, mit einer negativen Wertentwicklung gerechnet werden muss. Aus diesem Grund sollten Eigentümer frühzeitig prüfen, welche Optionen sich für einen Heizungstausch anbieten und in welcher Relation diese zu dem Kostenaufwand stehen. So können sie einen möglichen Investitionsrahmen fundiert festlegen“, berichtet Lux weiter.

 

Mehrfamilienhäuser mit Einzelheizungen

Hier sieht das GEG folgendes vor: Wird eine einzelne Heizung ersetzt, muss der Eigentümer bzw. die Eigentümergemeinschaft innerhalb von 5 Jahren entscheiden, ob sie zukünftig auf eine zentrale Heizung oder weiterhin auf Einzelanlagen setzen. Fällt das Votum für eine Zentralheizung, gilt eine Frist von 13 Jahren nach Ausfall der ersten Einzelheizung. Plädiert die Gemeinschaft weiterhin für Einzelheizungen muss jede neue den GEG-Vorgaben entsprechen.

“Eigentümergemeinschaften sind aufgefordert, bis Ende 2024 Informationen über die Heizungen im Gebäude zusammenzutragen. Ansprechpartner dafür ist der Bezirksschornsteinfeger. Vergessen sollten Eigentümer bei ihrer Entscheidungsfindung hinsichtlich eines möglichen Heizungsaustauschs auch nicht die Mieterperspektive. So reduziert eine energetische Sanierung die Betriebskosten und macht die Immobilie umso attraktiver für Mieter“, so Lux weiter.

 

Mehrparteienhäuser mit 6 oder mehr Wohneinheiten

Verfügen Mehrparteienhäuser in der entsprechenden Größenordnung über Heizungstypen älter als Oktober 2009, müssen diese bis September 2027 überprüft und ggfs. eingestellt, neuere Heizungen nach 16 Betriebsjahren kontrolliert und bei Bedarf optimiert werden.

Einen guten Überblick über die GEG-Auflagen bei einer Heizungsprüfung liefert die Verbraucherzentrale:

  • Betrieb einer effizienten Heizungspumpe
  • Gedämmte Rohrleitungen oder Armaturen in unbeheizten Bereichen (ohnehin verpflichtend)
  • Optimale Einstellung des Temperaturbereichs, besonders der Vorlauftemperatur
  • Angepasste Heizungssteuerung in der Nacht oder im Sommer

Folgende Faktoren fließen wiederum in die Prüfung von Wärmepumpen ein:

  • Effizienz der Anlage mit Kontrolle des Ist-Zustands durch die Kenngröße Jahresarbeitszahl (JAZ)
  • Heizkörper-Durchflussmenge durch einen hydraulischen Abgleich
  • Funktionsfähigkeit des Kältemittel-Kreislaufs
  • Zustand elektrischer Anschlüsse

 

Der Energieausweis

Der Energieausweis dokumentiert die Energieeffizienz eines Gebäudes und ist im Rahmen von Neuvermietungen und Immobilienverkäufen Interessenten unaufgefordert vorzulegen. Anders bei Bestandsmietern, diese haben keinen Anspruch auf die Einsicht in den Energieausweis.

Seit Mai 2014 kategorisieren die neuen Energieausweise Wohngebäude in Effizienzklassen, von A+ bis H. Effizienzklasse und Energiekennwert sind verpflichtende Angaben in Immobilienanzeigen, vorausgesetzt ein Energieausweis liegt vor. Eine Ausnahme bilden alte Ausweise. Bei diesen reicht die Nennung des Energiekennwerts.

Planen Sie eine Sanierung oder den Kauf eines Gebäudes, kommen Sie nicht umhin, Beratungsangebote zum Energieausweis einzuholen. Denn das GEG verlangt eine entsprechende  Recherche.

 

Kann eine neue Heizung auf die Miete umgelegt werden?

Sofern Sie keine Indexmiete vereinbart haben: Ja. Die Höhe der Modernisierungsumlage ist gesetzlich geregelt. In Ausnahmefällen können Mieter wirtschaftliche Härte geltend machen. Die Zulässigkeit einer Mieterhöhung muss dann im Einzelfall geprüft werden.

 

Mögliche Mietumlage für Sanierungen mit öffentlichen Fördermitteln

Nehmen Sie als Vermieter öffentliche Fördermittel in Anspruch, sind diese ebenso wie 15 % pauschaler Erhaltungsaufwand von den Gesamtkosten abzuziehen. 10 % der Restsumme kann der Vermieter dauerhaft jährlich auf die Miete umlegen. Vorausgesetzt, die Modernisierungsumlage übersteigt nicht die Mehrkosten von 50 Cent pro Quadratmeter im Monat.

Ein Rechenbeispiel:

Modernisierungskosten: 100.000 €

Gebäudefläche: 500 qm

Staatliche Förderung: 30.000 €

Pauschaler Erhaltungsaufwand: 15.000 €

Umlegbare Modernisierungskosten: 100.000-30.000-15.000 = 55.000 €

Die monatliche Umlage (55.000/10/12) würde sich demzufolge auf 458,33 €, d.h. 0,917 €/qm belaufen. Aufgrund der Deckelung dürfen aber nur 0,50 €/qm an den Mieter weitergegeben werden. Die Kappungsgrenze für die Mieterhöhung gilt 6 Jahre.

Die Deckelung von 0,50 €/qm gilt übrigens nur für Heizungsanlagen. Erfolgen weitere Sanierungsmaßnahmen wie z.B. eine Fassadendämmung, darf die Miete wie bisher um bis zu 3 €/qm innerhalb von 6 Jahren erhöht werden. Ausnahme: Mieten von weniger als 7 €/qm dürfen nach der Sanierung nur um 2 €/qm erhöht werden.

 

Mögliche Mietumlage für Sanierungen ohne Fördermittel

In diesem Fall können bis zu 8 % der Kosten (§ 559 BGB) auf die jährliche Miete umgelegt werden.

 

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Ihr Experte:
Winfried Lux,
Prokurist Commercial / Investment
Mobil: +49 (0)152 – 56 40 411 8
Mail: winfried.lux@wentzel-dr.de