Immobilienrecht – wichtige Grundlagen für Immobilienbesitzer

Immobilienrecht – wichtige Grundlagen für Immobilienbesitzer

Sie kennen das Sprichwort, den Wald vor lauter Bäumen nicht zu sehen. Im Dickicht von rechtlichen Vorschriften und Auflagen sehen sich Immobilienbesitzer mit einer Vielzahl von Fragen und Herausforderungen konfrontiert. Grundsätzlich empfehlen wir einen Anwalt oder Experten für Immobilienrecht zu konsultieren, der Sie individuell berät und komplexe Vertragswerke wie Kauf- oder Mietverträge überprüft. So gehen Sie auf Nummer sicher! Das schließt jedoch nicht aus, dass Sie sich ein gewisses Grundwissen aneignen sollten. Sind Ihnen die richtigen Stichworte vertraut, können Sie dieses Wissen besser vertiefen, in dem Sie z.B. bei Bedarf die richtigen Fragen stellen. Aus diesem Grund gibt Ihnen unserer aktueller Blogbeitrag einen Überblick über die wichtigsten rechtlichen Aspekte.

Rechtliche Grundlagen für den Immobilienkauf

Maßnahmen zum Immobilienverkauf
Bereits im Vorfeld eines Immobilienverkaufs gilt es einiges zu befolgen, wie z.B. das Einholen eines aktuellen Grundbuchauszugs oder im Falle einer Immobilienanzeige die Berücksichtigung der Pflichtangaben.

Die Immobilienbewertung zu steuerlichen Zwecken
Die verpflichtende Grundsteuer basiert auf einer Immobilienbewertung gemäß der Wertermittlungsverordnung. Bei jedem Immobilienkauf fällt außerdem eine Grunderwerbssteuer (Grunderwerbssteuergesetz) an, deren Höhe von Bundesland und Gemeinde abhängt.

Der Kaufvertrag
Es geht nicht ohne! In Deutschland ist laut Beurkundungsgesetz ein Notar bei einem Immobilienverkauf gesetzlich vorgeschrieben. Er klärt die Vertragsparteien über rechtliche Konsequenzen der Vertragsbestimmungen. Wichtige Stichworte hierbei: Auflassungsvormerkung, Belastungsvollmacht, Grundschuld, Vorkaufsrecht, Kaufpreisfälligkeit oder Nutzen- und Lastenübergang seien beispielhaft erwähnt.

Der Grundbucheintrag
Das Grundbuch dokumentiert als öffentliches Verzeichnis die Eigentumsverhältnisse von Grundstücken und damit alle Rechte und Pflichten der Eigentümer.

In diesem Kontext möchten wir die Baulasten erwähnen, d.h. öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu Lasten des Grundstücks. Sie werden dauerhaft grundbuchlich eingetragen und sind nicht nur für den aktuellen Eigentümer bindend, sondern auch für zukünftige. Davon divergieren die Dienstbarkeiten. Sie gestatten einer privaten Person, auch dem Eigentümer, eine definierte Grundstücksnutzung, dargelegt im Grundbuch.

Das Eigentumsrecht
Das Eigentumsrecht erlaubt einer Person, Land oder Gebäude zu besitzen. Dabei unterliegt das Eigentumsrecht gewissen Einschränkungen. Ausschlaggebend dafür sind z.B. örtliche Gesetze, Zonierungsbestimmungen, Bauvorschriften oder Umweltschutzvorschriften. Unter das Eigentumsrecht fallen verschiedene Aspekte, angefangen beim Nutzungsrecht über das Verfügungsrecht, welches dem Eigentümer den Verkauf, die Vermietung, die Vererbung oder auch Schenkung der Immobilie ermöglicht und das Verwertungsrecht, durch das der Eigentümer mit der Immobilie als Sicherheit z.B. einen Kredit aufnehmen kann bis hin zum Schutz vor Enteignung.

Das Erbrecht
Das Erbschaftssteuergesetz regelt die rechtlichen Rahmenbedingungen für eine geerbte Immobilie und liefert so Antworten auf die damit verbundenen rechtlichen und steuerlichen Fragen.

Rechtliche Grundlagen für die Immobilienvermietung

Das Mietrecht

Das Mietrecht regelt das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter, abhängig von Land und Region. Wichtige Grundlage ist der Mietvertrag, der die Bedingungen der Miete inklusive Mietdauer, Mietbetrag, Zahlungsfristen, Pflichten des Vermieters und des Mieters sowie andere wichtige Bestimmungen fixiert. Zur Absicherung gegenüber möglichen Schäden wird üblicherweise von Mieterseite eine Mietkaution hinterlegt. Während der Vermieter für notwendige Instandhaltungsarbeiten zuständig ist, fallen kleinere Schönheitsreparaturen in den Verantwortungsbereich des Mieters. Im Fall der Kündigung müssen beide Parteien sich an bestimmte Regeln und Fristen halten.
Für gewerblich genutzte Immobilien gelten zum Teil abweichende gesetzliche Regelungen.

Die Nebenkostenabrechnung

Eine transparente Nebenkostenabrechnung ist das A und O und für eine professionelle Hausverwaltung (https://www.wentzel-dr.de/hausverwaltung/) eine Selbstverständlichkeit! Vermieter können bestimmte Kosten gemäß der Betriebskostenverordnung sowie der Heizkostenverordnung auf Mieter umlegen. Achtung, fehlerhafte Betriebs- und Heizkostenabrechnungen können Sie teuer zu stehen kommen.

Rechtliche Grundlagen für den Neubau & die Immobiliensanierung

Das Baurecht
Nicht ohne Genehmigung! Das Baurecht inkludiert – abhängig von Bundesland und Gemeinde – eine Vielzahl von Gesetzen, Verordnungen und Bestimmungen bezüglich Bau, Nutzung und Veränderung von Gebäuden und Grundstücken. Das schließt die Baugenehmigung ebenso ein wie den Bebauungsplan, den Denkmalschutz, den Umweltschutz gemäß GEG, die Erschließungskosten sowie die Gewährleistung von Baumängeln und nicht zuletzt das Nachbarschaftsrecht, auch Grundstücks- oder Grenzrecht genannt, als rechtliche Grundlage für die Beziehungen von benachbarten Grundstücken und deren Eigentümern hinsichtlich Grundstücksgrenzen und Grenzabständen, Lärmbelästigung, Wasserablauf, Sichtbehinderung (z.B. durch Bäume oder Sträucher) oder möglicher Bauprojekte.

Übrigens, eine sicherheitsgefährdende Vernachlässigung der Immobilie kann durchaus auch zu rechtlichen Konsequenzen führen, was die konsequente Instandhaltung Ihrer Immobilie zu einer weiteren Auflage macht.

Wussten Sie eigentlich, dass Immobilienmakler, Bauträger, Finanzierungsvermittler oder auch Hausverwalter nicht nur eine Erlaubnis gemäß der Gewerbeordnung benötigen, sondern auch zu regelmäßigen Weiterbildungen verpflichtet sind?

Wir sind für Sie da und stehen Ihnen mit Know-how und unserer ganzen Erfahrung bei allen Immobilienfragen gerne beratend zur Seite.

Sie möchten mehr über das Thema Recht & Steuern erfahren? Dann abonnieren Sie doch unseren Immotalk auf YouTube (https://www.youtube.com/@WentzelDrImmobilien). Unser Geschäftsführer Jovica Denadija unterhält sich regelmäßig mit Experten aus der Immobilienbranche und hält Sie so über alle interessanten und relevanten Themen auf dem Laufenden.