Kaufen oder nicht kaufen? Die wichtigsten Kriterien für Privatanleger

Kaufen oder nicht kaufen? Die wichtigsten Kriterien für Privatanleger

Der Boom am deutschen Wohnimmobilienmarkt hat sich auch 2021 fortgesetzt. Die meisten Immobilienbesitzerinnen und -besitzer können sich über eine positive Wertentwicklung ihrer Häuser und Wohnungen freuen. Abzulesen ist das zum Beispiel am aktuellen IVD-Wohnpreisspiegel 2021/2022. Auch immer mehr Privatanlegerinnen und -anleger möchten von den Zuwächsen am Immobilienmarkt profitieren. Denn während Sparanlagen kaum mehr Zinsen abwerfen, ist die Finanzierung einer Immobilie dank niedriger Zinsen günstig.

Dennoch gibt es beim Kauf und bei der Vermietung von Wohnimmobilien einige Fallstricke zu beachten. Wann ist eine solche Immobilie rentabel? Mit welchen Kosten müssen Vermieterinnen und Vermieter rechnen? Und worauf ist beim Immobilienerwerb zu achten? Der Immobilienverband Deutschland IVD hat die wichtigsten Voraussetzungen für den Immobilienkauf zusammengestellt.

  1. Lage
    Insbesondere von der Lage der Immobilie hängt ab, ob langfristig mit Wertsteigerungen und stabilen Mieteinnahmen zu rechnen ist. Neben einer guten Infrastrukturanbindung vor Ort sollten auch die Bevölkerungsentwicklung der Stadt oder Region und wirtschaftliche Perspektiven beim Kauf berücksichtigt werden. Besonders sollten Anlegerinnen und Anleger auf die Leerstandsquoten vor Ort achten. Denn ein langanhaltender Leerstand der eigenen Immobilie kommt im schlimmsten Fall einem Totalverlust gleich. Erschwinglicher als in den gefragten Metropolen sind Immobilien häufig in deren unmittelbarem Umland. Der durch Corona verstärkte Trend zum Wohnen im Grünen sorgt in vielen Regionen für eine solide Wachstumsperspektive im Hinblick auf die Mieten.Anlegerinnen und Anleger, die bisher noch keine Erfahrungen beim Immobilienkauf gemacht haben, sollten tendenziell auf Immobilien in der Nähe zum eigenen Wohnort setzen. So können Probleme vor Ort im Zweifel persönlich geklärt und Mieterwechsel unkomplizierter durchgeführt werden. Ideal ist es, wenn Kaufinteressentinnen und -interessenten die Umgebung der Immobilie selbst gut kennen und somit die Wachstumschancen vor Ort persönlich einschätzen können.

 

  1. Alter und Zustand der Immobilie
    Auch in attraktiven Lagen ist die Substanz der jeweiligen Immobilie entscheidend für die Vermietungschancen. Um zu vermeiden, dass für ein Haus in schlechtem Zustand ein überhöhter Kaufpreis gezahlt wird, empfiehlt es sich, ein Gutachten einzuholen. Zu den typischen Mängeln bei älteren Immobilien zählen beispielsweise eine veraltete Heizungsanlage, nicht mehr zeitgemäße Elektro-Installationen, schadhafte Trinkwasser- oder Abwasserleitungen sowie Feuchtigkeit und in der Folge Schimmel.

 

  1. Kaufpreis
    Mieteinnahmen und Kaufpreis müssen in einem angemessenen Verhältnis stehen, damit sich die Investition auf Dauer lohnt. Wie lange es braucht, bis sich der Kaufpreis der Immobilie durch die zu erwartenden Mieteinnahmen amortisiert, wird durch den sogenannten Mietpreismultiplikator angegeben. Der Kaufpreis inklusive Modernisierungs- und Nebenkosten wird dabei durch die jährliche Nettokaltmiete geteilt. Zu berücksichtigende Nebenkosten beim Kauf sind etwa Notariats- und Grundbuchgebühren sowie die Grunderwerbssteuer. Die Vergleichswerte für die Miete liefern die örtlichen Mietspiegel, die für viele Städte online abrufbar sind. Wie hoch ein angemessener Multiplikator liegen darf, hängt stark von der jeweiligen Lage ab. Während Käuferinnen und Käufer in Mittelstädten und kleinen Großstädten mit Werten um die 20 rechnen müssen, liegt der Multiplikator in den Top-7-Metropolen teils über 30. Es kann also mehrere Jahrzehnte dauern, bis die Immobilie vollständig abgezahlt ist. Immobilien sind daher stets als langfristige Geldanlage zu betrachten.

 

  1. Renditechancen und Finanzierung
    Immobilien bieten aktuell deutlich bessere Renditemöglichkeiten als das klassische Sparbuch. Allerdings sollte es sich dabei nicht um kurzfristige Spekulationsobjekte handeln. Die zu erwartende jährliche Rendite ist stark vom jeweiligen Objekt. Dabei lässt sich die zu erwartende Rendite mit einer einfachen Faustformel berechnen:

 Netto-Mieterlös (Jahreskaltmiete minus Bewirtschaftungskosten) / Kaufpreis x 100

Ist das gewünschte Anlageobjekt ausgewählt, sollten sich Käuferinnen und Käufer frühzeitig über die Details der Finanzierung informieren. Zwar fordern Banken nicht mehr strikt 20 bis 30 Prozent Eigenkapital bei einer Kreditfinanzierung. Dennoch lohnt es sich, einen gewissen Betrag für die eigene Immobilie selbst aufzuwenden. Je höher der Anteil des aufgewendeten Eigenkapitals ist, desto kleiner fallen die mit jeder Finanzierung verbundenen Risiken aus. Trotz aktuell niedriger Zinsen ist es zudem ratsam, weitere 20 Prozent Eigenkapital für eventuelle Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen vorzuhalten. Alternativ kann auch eine monatliche Instandhaltungsrücklage von mindestens einem Euro pro Quadratmeter einkalkuliert werden.

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