2024 01 17 In Immobilien Investieren 2 2 Blog

Wie man in Immobilien investiert: Ein Leitfaden für Neueinsteiger

Die Investition in Immobilien gilt als eine der solidesten Methoden, um Vermögen aufzubauen und zu erhalten. Doch für wen ist diese Art der Kapitalanlage eigentlich interessant, und wie funktioniert sie?

Zielgruppe für Immobilieninvestitionen

Immobilieninvestitionen sind für eine breite Zielgruppe attraktiv. Dazu gehören Einzelpersonen, die eine sichere Altersvorsorge aufbauen wollen, Familien, die langfristig Vermögen für ihre Kinder anlegen möchten, und auch Berufstätige, die neben ihrem Haupterwerb ein passives Einkommen generieren möchten. Darüber hinaus zieht diese Art der Investition auch Menschen an, die sich für den Immobilienmarkt und das damit verbundene Potenzial für Wertsteigerungen interessieren.

Gründe für die Investition in Immobilien

  1. Altersvorsorge: Eine Immobilie kann eine solide Grundlage für die Altersvorsorge bieten. Durch Mieteinnahmen oder den Verkauf im Alter kann ein zusätzliches Einkommen generiert werden.
  2. Vermögensaufbau für die Kinder: Viele Eltern investieren in Immobilien, um ihren Kindern ein materielles Erbe zu hinterlassen. Immobilien gelten als wertstabile und inflationsgeschützte Anlagen.
  3. Passives Einkommen: Durch Vermietung der Immobilie können regelmäßige Einnahmen erzielt werden, die zur Deckung der Lebenshaltungskosten oder als zusätzliches Einkommen dienen.
  4. Wertsteigerung: Historisch gesehen neigen Immobilien dazu, im Wert zu steigen, was sie zu einer attraktiven langfristigen Investition macht.
  5. Diversifizierung: Andere Kapitalanlagen wie etwa Aktien versprechen höhere Renditen, jedoch bergen sie auch größere Risiken. Eine sorgfältig ausgesuchte Immobilie verspricht dagegen langfristige Sicherheit.

Finanzierung vs. Eigenkapital

Es ist nicht zwingend notwendig, den gesamten Kaufpreis einer Immobilie aus eigenen Mitteln zu bestreiten. Viele Investoren nutzen die Möglichkeit der Finanzierung, um in Immobilien zu investieren. Hierbei sind einige Punkte zu beachten:

  • Eigenkapital: Ein gewisser Anteil an Eigenkapital ist in der Regel erforderlich, um die Finanzierungszusage von Banken zu erhalten. Dieser Betrag variiert je nach Kreditinstitut und den individuellen Voraussetzungen des Käufers.
  • Finanzierungskosten: Die Finanzierungskosten, insbesondere Zinsen, sollten in die Gesamtkalkulation der Investition einbezogen werden.
  • Risikomanagement: Eine solide Finanzplanung ist entscheidend, um das Risiko zu minimieren. Dazu gehört auch, dass die monatlichen Raten für den Kredit dauerhaft tragbar sein müssen.
  • Steuervorteile: Die Schuldzinsen aus der Finanzierung können als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden.

 

Steuervorteile bei der Immobilieninvestition

Ein wichtiger Aspekt bei der Investition in Immobilien sind die steuerlichen Vorteile, die sich daraus ergeben können. Es ist zwar richtig, dass Mieteinnahmen als Einkommen versteuert werden müssen, jedoch bietet das Steuerrecht zahlreiche Möglichkeiten, um die Steuerlast zu reduzieren.

Die sogenannten Werbungskosten spielen hierbei eine zentrale Rolle. Sie können von den Mieteinnahmen abgezogen und mit den übrigen Einkünften des Vermieters verrechnet werden, was das zu versteuernde Einkommen erheblich mindern kann.

Zu den Werbungskosten zählen:

  • Schuldzinsen aus der Finanzierung: Zinsen für Kredite, die zum Kauf oder zur Instandhaltung der Immobilie aufgenommen wurden.
  • Gebäudeabschreibung (AfA): Die Absetzung für Abnutzung ermöglicht es, Anschaffungskosten über die Jahre hinweg steuerlich geltend zu machen. Dies berücksichtigt den Wertverlust des Gebäudes. Der Grundstückswert kann nicht abgeschrieben werden, daher muss der Kaufpreis entsprechend aufgeteilt werden. Am besten ist es, wenn der Gebäudeanteil bereits im notariellen Kaufvertrag ausgewiesen ist.
  • Renovierungskosten (Erhaltungsaufwendungen): Kosten für Renovierungs-, Modernisierungs- und Instandhaltungsarbeiten können sofort abgeschrieben werden, wenn der Aufwand maximal 15% der Nettoanschaffungskosten für das Gebäude beträgt.
  • Laufende Grundstückskosten: Dazu gehören unter anderem Grundsteuer, Versicherungen und Kosten, die für Verwaltung und Vermietung anfallen.
  • Reise- und Fahrtkosten: Kosten für Fahrten zur Immobilie und zurück, etwa für Besichtigungen oder Versammlungen, können ebenfalls abgesetzt werden.
  • Nebenkosten: Strom, Heizkosten, Müllabfuhr etc. fallen unter diese Kategorie.

Auch bei einer Vermietung an Angehörige können die Werbungskosten geltend gemacht werden, sofern die Miete mindestens 66% der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt. Liegt die Miete zwischen 50 und 66%, muss dem Finanzamt eine Totalüberschussprognose vorgelegt werden, mit der eine Gewinnerzielungsabsicht belegt werden kann. Liegt die Miete unter 50% der Vergleichsmiete, können die Werbungskosten anteilig abgesetzt werden.

Spekulationssteuer

Die Spekulationssteuer fällt an, wenn eine vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkauft wird. Die Steuer wird auf den Gewinn erhoben, der aus der Differenz zwischen Kaufpreis und Verkaufspreis abzüglich der mit dem Verkauf verbundenen Kosten entsteht.

  • 10-Jahres-Regel: Um die Spekulationssteuer zu vermeiden, sollte die Immobilie mindestens zehn Jahre gehalten werden, bevor sie verkauft wird. Nach Ablauf von zehn Jahren kann die Immobilie steuerfrei verkauft werden, das heißt, der Gewinn aus dem Verkauf unterliegt nicht der Einkommensteuer.
  • Ausnahmen: Bei einer ausschließlich selbst genutzten Immobilie fällt keine Spekulationssteuer an. Bei vermieteten Immobilien wird keine Spekulationssteuer erhoben, wenn diese im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt wurden.

 

Grundbegriffe der Renditeberechnung bei Immobilieninvestitionen

Für Investoren ist es entscheidend, die Rentabilität ihrer Immobilieninvestitionen zu verstehen und zu berechnen. Hierfür gibt es einige wichtige Begriffe und Kennzahlen:

  • Kapitalisierungsrate (Cap Rate): Die Kapitalisierungsrate ist ein Maßstab, der verwendet wird, um den erwarteten Ertrag einer Immobilie im Verhältnis zu ihrem aktuellen Marktwert zu bewerten. Sie wird berechnet, indem man die jährlichen Netto-Mieteinnahmen (Mieteinnahmen abzüglich aller nicht umlagefähigen Betriebskosten) durch den Kaufpreis oder den aktuellen Marktwert der Immobilie teilt. Eine höhere Kapitalisierungsrate deutet auf ein potenziell höheres Renditepotenzial hin, geht jedoch oft mit einem höheren Risiko einher.
  • Mietrendite: Die Mietrendite gibt an, wie viel Prozent des eingesetzten Kapitals jährlich durch die Mieteinnahmen erwirtschaftet werden. Sie wird berechnet, indem man die jährlichen Mieteinnahmen durch den Kaufpreis der Immobilie teilt. Diese Kennzahl ist besonders nützlich, um verschiedene Immobilien hinsichtlich ihrer Ertragskraft miteinander zu vergleichen.
  • Eigenkapitalrendite: Die Eigenkapitalrendite bezieht sich auf den Ertrag, der auf das eingesetzte Eigenkapital erzielt wird. Sie ist besonders relevant, wenn die Immobilie teilweise fremdfinanziert wurde. Die Berechnung erfolgt, indem man den Gewinn aus der Immobilie (nach Abzug aller Kosten einschließlich Finanzierungskosten) durch das eingesetzte Eigenkapital teilt. Diese Kennzahl gibt Auskunft darüber, wie effizient das eingesetzte Eigenkapital zur Erzielung von Einnahmen genutzt wird.

 

Auswahl des richtigen Immobilieninvestments

Die Entscheidung für das richtige Immobilieninvestment hängt von einer Vielzahl von Faktoren ab. Um eine fundierte Entscheidung treffen zu können, sollten folgende Hauptthemen berücksichtigt werden:

Kriterien für die Auswahl von Immobilien:

  • Lage: Die Lage ist einer der wichtigsten Faktoren. Sie bestimmt wesentlich die Nachfrage und das Mietniveau. Eine gute Lage ist charakterisiert durch Nähe zu Verkehrsanbindungen, Einkaufsmöglichkeiten, Bildungseinrichtungen und Freizeitangeboten.
  • Zustand: Der bauliche Zustand der Immobilie beeinflusst sowohl die anfänglichen Instandsetzungskosten als auch den langfristigen Instandhaltungsaufwand.
  • Potenzial zur Wertsteigerung: Faktoren wie geplante Infrastrukturprojekte oder Entwicklungen im Stadtteil können das Wertsteigerungspotenzial einer Immobilie beeinflussen.

Standortfaktoren:

  • Nachfrage: Ein hoher Bedarf an Wohn- oder Gewerberaum erhöht die Sicherheit der Investition.
  • Infrastruktur: Gute Verkehrsanbindung und lokale Dienstleistungen sind attraktiv für Mieter und Käufer.
  • Zukunftsaussichten: Gebiete mit Entwicklungspotenzial können langfristig eine höhere Rendite versprechen.

Immobilientypen:

  • Wohnimmobilien: Oft eine stabilere Anlage aufgrund kontinuierlicher Nachfrage.
  • Gewerbeimmobilien: Können höhere Renditen bieten, sind aber anfälliger für wirtschaftliche Schwankungen.
  • Mehrfamilienhäuser: Bieten die Möglichkeit, durch mehrere Mieteinheiten das Risiko zu streuen.

 

Die Bedeutung gründlicher Planung bei Immobilieninvestitionen

Die Investition in Immobilien ist nicht nur eine finanzielle Entscheidung, sondern erfordert auch eine umfassende Planung und eine langfristige Perspektive. Ein Schlüsselelement, das für den Erfolg einer Immobilieninvestition entscheidend ist, ist die genaue Abstimmung der Investition mit den eigenen finanziellen Möglichkeiten und Zielen.

  • Langfristige Perspektive: Immobilieninvestitionen sind in der Regel langfristige Engagements. Der Immobilienmarkt unterliegt Schwankungen, und der volle Nutzen einer Investition zeigt sich oft erst über einen längeren Zeitraum. Investoren sollten daher einen langfristigen Zeithorizont haben und bereit sein, ihre Immobilie über mehrere Jahre hinweg zu halten. Diese Perspektive ist entscheidend, um von potenziellen Wertsteigerungen zu profitieren und um temporäre Marktschwankungen auszugleichen.
  • Finanzplanung und Ziele: Eine realistische Einschätzung der eigenen finanziellen Situation und klare Investitionsziele sind grundlegend. Investoren sollten ihre finanziellen Ressourcen, ihre Risikobereitschaft und ihre langfristigen finanziellen Ziele genau kennen. Eine solide Finanzplanung, die sowohl die aktuelle Lage als auch zukünftige Szenarien berücksichtigt, ist unerlässlich. Dazu gehört auch, sich über mögliche Finanzierungsoptionen und steuerliche Aspekte gründlich zu informieren.
  • Anpassungsfähigkeit: Obwohl eine langfristige Perspektive wichtig ist, sollten Investoren auch anpassungsfähig sein und ihre Strategie bei Bedarf ändern können. Marktbedingungen, persönliche Umstände und gesetzliche Rahmenbedingungen können sich ändern, weshalb Flexibilität und die Bereitschaft, die Investitionsstrategie anzupassen, von Vorteil sind.

Risikomanagement

Ein effektives Risikomanagement ist entscheidend, um die Rentabilität einer Immobilieninvestition zu sichern und finanzielle Verluste zu minimieren. Folgende Strategien können dabei helfen:

  • Diversifizierung: Die Diversifizierung des Immobilienportfolios kann Risiken reduzieren. Dies kann durch Investitionen in unterschiedliche Immobilienarten, in verschiedene geografische Lagen oder in Immobilien mit verschiedenen Mieterstrukturen erfolgen.
  • Versicherungen: Eine umfassende Versicherungspolice ist unerlässlich, um die Immobilie gegen Schäden, wie z.B. Feuer, Hochwasser oder Vandalismus, abzusichern. Auch eine Haftpflichtversicherung für Vermieter ist ratsam, um sich gegen mögliche Schadensersatzansprüche zu schützen.
  • Langfristige Mietverträge: Langfristige Mietverträge können für eine kontinuierliche Einnahmequelle sorgen und die Planbarkeit der Einnahmen erhöhen. Sie bieten sowohl dem Eigentümer als auch dem Mieter Sicherheit.
  • Beauftragung eines Verwaltungsdienstleisters: Professionelle Verwaltungsdienstleister können dabei helfen, den Zustand der Immobilie zu überwachen, Mieter zu managen und rechtliche Aspekte zu handhaben. Dies kann besonders für Investoren nützlich sein, die nicht die Zeit oder das Fachwissen haben, um sich um alle Aspekte der Immobilienverwaltung zu kümmern.

 

  • Rücklagen für unerwartete Ausgaben: Die Bildung von Rücklagen ist ein zentraler Bestandteil des Risikomanagements. Unerwartete Ausgaben, wie größere Reparaturen oder plötzliche Wertminderungen, können ohne entsprechende Rücklagen schnell zu finanziellen Schwierigkeiten führen.

 

Fallstudie: Langfristige Geldanlage durch Immobilieninvestition

Um die praktische Anwendung und den Erfolg von Immobilieninvestitionen zu veranschaulichen, betrachten wir den Erfahrungsbericht einer Familie, die sich für eine Immobilie als Geldanlage für ihr Kind entschieden hat.

Ausgangssituation: Mit der Geburt ihres Kindes stand die Familie vor der Frage, wie sie am besten für die finanzielle Zukunft ihres Kindes vorsorgen könnte. Sie suchten nach einer soliden und langfristigen Geldanlage.

Entscheidungsfindung: Die Wahl fiel auf eine kleine Eigentumswohnung in einem Universitätsviertel. Diese Lage wurde aufgrund der hohen und stetigen Nachfrage nach Wohnraum durch Studenten als besonders attraktiv eingeschätzt.

Renovierung und Vermietung: Die Familie setzte auf Eigenleistung bei der Renovierung, um Kosten zu sparen und den Wert der Immobilie zu steigern. Nach Abschluss der Renovierung wurde die Wohnung möbliert an Studenten vermietet. Dieses Vorgehen ermöglichte es der Familie, regelmäßige Mieteinnahmen zu erzielen und gleichzeitig das Potenzial für eine Wertsteigerung der Immobilie zu nutzen.

Langfristige Perspektive: Die langfristige Planung sieht vor, dass die Wohnung bis zum Abitur ihrer Tochter vollständig abbezahlt ist. Zu diesem Zeitpunkt hat die Tochter die Möglichkeit, die Wohnung selbst zu bewohnen oder weiterhin zu vermieten und so ein passives Einkommen zu generieren.

Erfolg der Investition: Diese Fallstudie zeigt, wie durch sorgfältige Planung und die Nutzung des Immobilienmarktes eine langfristige und solide Geldanlage geschaffen wurde. Die Investition in eine gut gelegene Immobilie, verbunden mit einer strategischen Vorgehensweise bei Renovierung und Vermietung, führte zu einem erfolgreichen Ergebnis, das sowohl eine Wohnmöglichkeit als auch ein finanzielles Polster für die Zukunft des Kindes bietet.

Renditeberechnung: Der Kaufpreis für die 1-Zi.-Wohnung betrug, inklusive Kaufnebenkosten, Renovierungs- und Einrichtungskosten 92.000€. Davon wurden 25.000€ aus Eigenmitteln bestritten. Das Darlehen von 67.000€ wurde zu 3,50% Zinsen und 2,50% Tilgung mit einer Zinsbindung von 20 Jahren finanziert. Bei einem Anlagehorizont von 20 Jahren ergibt sich hieraus eine Objektrendite von 4,31% nach Steuern, und eine Eigenkapitalrendite von 6,61% nach Steuern.*

*Vereinfachte Darstellung – die zugrunde liegende Berechnung enthält weitere Parameter wie Miet- und Kostensteigerungen, Rücklagen, Pauschalen für Mietausfall, Verwaltung und Instandhaltung.

 

Zusammenfassung

Der Einstieg in Immobilieninvestments erfordert eine sorgfältige Abwägung verschiedener Faktoren. Die Beratung durch erfahrene Fachleute ist dabei eine wertvolle Unterstützung. Wentzel Dr. verfügt über umfangreiche Erfahrung in der Bewertung von Immobilieninvestitionen. Wir unterstützen Investoren dabei, das Potenzial eines Objekts zu erkennen und eine fundierte Entscheidung zu treffen.

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