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Bodenpolitik: Rotgrün novelliert das Erbbaurecht

Die Erbpacht soll künftig in Hamburg auf 1,7% sinken und die Entschädigung für die Immobilien auf 100% steigen. Bei Verlängerung des Erbbaurechts kann die Erbpacht durch die Verbraucherpreise indexiert werden oder ein langjähriger Median des Bodenwerts bildet die Grundlage für die Erbpacht.”

In Kürze steht die Drucksache “Sozialgerechte Bodenpolitik für Hamburg” auf der Tagesordnung der Bürgerschaft. Anfang Oktober stellten Stadtentwicklungssenatorin Dorothee Stapelfeldt (SPD) und Finanzsenator Andreas Dressel (SPD) die Kernpunkte im Rahmen der Landespressekonferenz vor.

Künftig soll es „Vorfahrt für das Erbbaurecht in geeigneten Fällen geben“, wie Dressel vorsichtig formulierte. Doch soll durch die Vergabe im Erbbaurecht „keine Wohnung weniger gebaut werden“.

Beleihbarkeit wird verbessert

So soll die Erbpacht von derzeit 2% (seit 2017) auf 1,7% gesenkt werden – der niedrigste Wert unter den sieben größten deutschen Städten. Zudem ist vorgesehen, die Eigentümer bei Rückgabe des Grundstücks nach Auslaufen des Erbbaurechts – der sogenannte „Heimfall“ – künftig mit 100% des Verkehrswerts der Immobilien zu entschädigen, statt wie bisher mit 66%. „Für die Banken ist das schon relevant, wenn der Rückgriff zu 100% des Verkehrswerts garantiert ist“, erklärte Dressel. Dazu sieht die Drucksache vor, die Beleihbarkeit durch Rangrücktritt der Erbbauzinsreallast hinter die Grundschulden der finanzierenden Banken zu verbessern.

Da der Heimfall eher die Ausnahme ist und die Verlängerung die Regel – und es hier große Kritik an der Vervielfachung der Erbpacht durch die stark gestiegenen Bodenwerte gab – setzt Rot-grün vor allem auf zwei Optionen. Wenn Wohnungsunternehmen frühestens 20 Jahre vor Ablauf ihren Erbbauvertrag um 20 Jahre verlängern, wird die ursprünglich vereinbarte Erbpacht rückwirkend entsprechend dem Anstieg des Verbraucherpreises erhöht und künftig nach dem Verbraucherpreisindex (VPI) angepasst. Dieser “Discount” (Dressel) ist jedoch mit Auflagen verbunden. Binnen fünf Jahren müssen 20% der betroffenen Wohnungen für vordringlich Wohnungssuchende zu einer Miete entsprechend dem Mittelwert des Mietenspiegels zur Verfügung gestellt werden. Zudem sind bei Neuvermietung die Mieten auf die Anfangsmiete des 1. Förderwegs begrenzt. Für Wohnungsunternehmen, die den Erbbauvertrag früher verlängern wollen, für eine längere Frist oder die Mietbindungen vermeiden wollen, wird ein Median der Bodenwerte aus den letzten zehn Jahren zur Grundlage für den Erbbauzins von 1,7%. Auflage hier ist, die Bestandsmieten fünf Jahre nach Verlängerung nicht zu erhöhen und nach Neuvermietungen ebenfalls fünf Jahre nicht.

Erbpacht für Eigentumswohnungen ungeeignet

Grundsätzlich gelte beim Erbbaurecht: „Je größer und zentraler die Grundstücke, je stärker städtische Interessen betroffen sind, umso höher die Wahrscheinlichkeit, die Flächen in Erbpacht zu vergeben.“ Doch Dressel räumte ein, dass Erbbaurecht für Eigentumswohnungen eher ungeeignet sei und man beim Hamburger Drittelmix über Teilverkauf und Teilvergabe im Erbbaurecht nachdenke.

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