Artikel zur Immobilienwirtschaft aus unserem Newsletter

In Winterhude bremst ein Bürgerbegehren vorläufig den Bau von 109 Wohnungen am Mühlenkampkanal. Für den Erhalt der Grünflächen am Kanalufer votierten 71% der Abstimmungsteilnehmer und damit gegen die Bebauung. Das Immobilienunternehmen Robert Vogel plante auf dem Dach einer sanierungsbedürftigen Tiefgarage sieben bis zu siebengeschossige Wohngebäude mit 109 Wohnungen, die in den ersten fünf Jahren für knapp 9 Euro/2 vermietet werden sollten. Die von Anwohnern und Nutzern der Gebäude am gegenüber liegenden Kanalufer gegründete Bürgerinitiative SOS Mühlenkampkanal initiierte daraufhin das Bürgerbegehren. Der Bezirksrat hatte sich mehrheitlich für den Wohnungsbau ausgesprochen.

Der Bundesfinanzhof hat in einem Urteil vom 6. Februar 2018 entschieden, dass für die Möblierung im Rahmen der Ermittlung der ortsüblichen Miete ein Möblierungszuschlag zu berücksichtigten ist, sofern der Mietspiegel keine möblierten oder teilmöblierten Wohnungen beinhaltet. Von RA Jens Scharfenberg

Im Urteilsfall vermieteten die Kläger ihre Eigentumswohnung einschließlich einer neuen Einbauküche (EBK) sowie einer Waschmaschine und eines Trockners an ihren Sohn. In ihren Einkommensteuererklärungen machten die Kläger Werbungskostenüberschüsse aus der Vermietung geltend. Die Miete an den Sohn wurde nicht aufgrund der mitvermieteten Geräte erhöht, sondern im Rahmen eines Punktesystems des Mietspiegels berücksichtigt. Das Finanzamt nahm eine verbilligte Vermietung an, da die ortsübliche Marktmiete inklusive eines Möblierungszuschlags zu bestimmen sei.
Werden Immobilien an Angehörige vermietet, können die Werbungskosten in voller Höhe berücksichtigt werden, sofern die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Miete beträgt. Unterschreitet die Miete die maßgebliche Grenze, sind die Kosten in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Als ortsübliche Miete ist die Bruttomiete anzusetzen, die sich aus dem örtlichen Mietspiegel ergibt. Hierbei ist ein Möblierungszuschlag zu berücksichtigen, da eine Möblierung mit einem gesteigerten Nutzungswert einhergeht, der sich in einer höheren ortsüblichen Miete widerspiegelt. Sind in dem Mietspiegel ein Punktesystem oder prozentuale Zuschläge für beispielsweise die Überlassung einer EBK vorgesehen, ist diese Erhöhung als marktüblich zu betrachten. Können dem Mietspiegel keine entsprechenden Informationen entnommen werden, ist ein am Mietmarkt realisierbarer Möblierungszuschlag anzusetzen. Kann auch dieser nicht ermittelt werden, ist die ortsübliche Marktmiete ohne Zuschlag maßgeblich. Der BFH hat klargestellt, dass ein Möblierungszuschlag nicht aus der monatlichen Abschreibung der überlassenen Gegenstände zu ermitteln ist und auch kein prozentualer Mietrenditeaufschlag möglich ist.

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Der Bundesrat hat am 14.12.2018 kurzfristig den Gesetzesbeschluss des Bundestages zu Sonderabschreibungen beim Mietwohnungsneubau von der Tagesordnung abgesetzt. Von RA Jens Scharfenberg

Das Gesetzgebungsverfahren muss damit nicht beendet sein. Der Gesetzesbeschluss kann auf Antrag eines Landes oder der Bundesregierung auf eine der nächsten Tagesordnungen des Bundesrates gesetzt werden, dessen Zustimmung benötigt wird.
Wenn es denn in Kraft treten sollte, ermöglicht das Gesetz privaten Investoren, befristet für vier Jahre fünf Prozent der Anschaffungs- und Herstellungskosten einer neuen Wohnung bei der Steuer geltend zu machen. Die bereits geltende lineare Sonderabschreibung über zwei Prozent soll bestehen bleiben. Damit könnten in den ersten vier Jahren insgesamt 28 Prozent der Anschaffungs- und Herstellungskosten einer neuen Mietwohnung steuerlich abgeschrieben werden.
Voraussetzung für die Sonderabschreibung ist laut Gesetzesbeschluss, dass die Anschaffungs- oder Herstellungskosten 3.000 Euro/m2 Wohnfläche nicht übersteigen. Hierdurch soll der Bau bezahlbarer Mietwohnungen gefördert werden. Weiter muss die Wohnung im Jahr der Herstellung und in den folgenden neun Jahren der dauerhaften (also keine Ferienvermietung) entgeltlichen Überlassung für Wohnzwecke dienen. Vorgesehen sind darüber hinaus auch Steuerbegünstigungen für Investitionen in bestehende Gebäude. Auch sie greifen allerdings nur, wenn sie zu neuem Wohnraum führen.
Die Vorlage war schon im Vorwege durch den Bundesrat bemängelt worden, weil eine Begrenzung der Miethöhe fehlt. Er bat deshalb zu prüfen, wie verhindert werden kann, dass Investoren für ihre Wohnungen die höchstmögliche Miete verlangen. Außerdem hatte der Bundesrat kritisiert, dass die Begrenzung der abschreibungsfähigen Anschaffungs- und Herstellungskosten auf 3000 Euro/m2 Wohnfläche allein nicht ausreiche, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.
Das FG Münster hat die Revision zugelassen. Es ist also denkbar, dass der Bundesfinanzhof anders entscheidet.

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Am 07.12.2018 hat sich der V. Zivilsenat des BGH (V ZR 273/17) mit der Frage auseinandergesetzt, ob die Eigentümergemeinschaft die Beschlusskompetenz zur Installation und Wartung von Rauchwarnmelder innehat, auch wenn einzelne Eigentümer der Gemeinschaft bereits Rauchwarnmelder in ihren Wohnungen installiert haben.

Bisher ist das Urteil noch nicht veröffentlicht; der Pressemitteilung ist allerdings zu entnehmen, dass Wohnungseigentümer bei Bestehen einer entsprechenden landesrechtlichen Pflicht den zwingenden Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern durch die Gemeinschaft in allen Wohnungen auch dann wirksam beschließen können, wenn dadurch Wohnungen einbezogen werden, in denen Eigentümer bereits Rauchwarnmelder angebracht haben.

Um was ging es?

Es ging um Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft in Nordrhein-Westfalen. Da in den nordrhein-westphälischen Landesvorschriften der Bauordnung (BauO NRW) die Pflicht zur Nachrüstung vorhandener Wohnungen mit Rauchwarnmeldern geregelt ist, beschlossen die Wohnungseigentümer die Installation sowie die Wartung und Kontrolle von Rauchwarnmeldern für sämtliche Wohnungen durch eine Fachfirma. Die Kosten hierfür sollten aus der Instandhaltungsrücklage finanziert und die laufenden Kosten für die Wartung und Kontrolle über die Jahresabrechnung nach Miteigentumsanteilen umgelegt werden. Da die Kläger ihre Wohnungen bereits mit eigenen Rauchwarnmeldern ausgestattet hatten, wollten diese von der getroffenen Regelung ausgenommen werden. Sie fochten daher den Beschluss an.

Wie wurde entschieden?

Sowohl das Amtsgericht Mettmann, als auch das Berufungsgericht Landgericht Düsseldorf wiesen die Klage ab. Die Kläger legten also Berufung ein, sodass der BGH sich mit der Frage auseinanderzusetzen hatte. Nach der Pressemitteilung hat der BGH die Revision zurückgewiesen und zwar aus folgenden Erwägungen:

„Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in allen Wohnungen beschließen. Die Beschlusskompetenz umfasst auch die Entscheidung über eine regelmäßige Kontrolle und Wartung der Rauchwarnmelder. Nach § 49 Abs. 7 Satz 4 BauO NRW hat zwar der unmittelbare Besitzer und nicht der Eigentümer die Betriebsbereitschaft sicherzustellen. Das hindert die Wohnungseigentümer aber nicht, eine einheitliche Wartung und Kontrolle der neu eingebauten Rauchwarnmelder durch eine Fachfirma zu beschließen.

Der Beschluss entspricht auch ordnungsmäßiger Verwaltung. Indem der Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern für das gesamte Gebäude „in eine Hand“ gelegt werden, wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet. Durch die einheitliche Anschaffung und die einheitliche Regelung der Wartung und Kontrolle kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sicherstellen, dass die Rauchwarnmelder den einschlägigen DIN-Normen entsprechen und durch qualifiziertes Fachpersonal installiert und gewartet werden. Eine solche Regelung „aus einer Hand“ minimiert zudem versicherungsrechtliche Risiken. Es entspricht regelmäßig billigem Ermessen, wenn die Wohnungseigentümer diesen Interessen den Vorzug geben gegenüber den Interessen solcher Eigentümer, die in ihren Wohnungen bereits eigene Rauchwarnmelder betreiben und deshalb von einer einheitlichen Regelung ausgenommen werden möchten. Individuelle Lösungen führen insbesondere in größeren Wohnungseigentumsgemeinschaften zur Unübersichtlichkeit und zu einem erheblichen Mehraufwand für den Verwalter bei der Prüfung, ob im jeweiligen Einzelfall die Einbau- und Wartungspflicht erfüllt und der Nachweis darüber geführt ist. Wie ein solcher Nachweis aussehen soll, ist zudem unklar. Das kann zu Lücken in der Gebäudesicherheit führen. Aber auch in kleineren Gemeinschaften ist das den Wohnungseigentümern eingeräumte Ermessen nicht überschritten, wenn die Gemeinschaft den praktikabelsten und sichersten Weg zur Erfüllung der Pflicht zum Einbau und zur Wartung von Rauchwarnmeldern wählt. Demgegenüber ist die finanzielle Mehrbelastung des Wohnungseigentümers, der seine Wohnung bereits mit Rauchwarnmeldern ausgestattet hat, gering.“

Die Begründung des BGH für die Rechtmäßigkeit eines solchen Beschlusses ist relativ simpel: Er hält es für vernünftig, wenn die Gemeinschaft die Installation und Wartung in eine Hand legt, da dies der Sicherheit diene. Das Argument ist gut und richtig; denn in den Gemeinschaften, in denen sich einzelne Eigentümer nicht freiwillig für die Installation von Rauchwarnmeldern entscheiden, besteht für die anderen Bewohner immer die Gefahr, dass ein Brand in deren Wohnung nicht rechtzeitig bemerkt wird. Aus diesem Gesichtspunkt ist die Entscheidung nachvollziehbar. Ob die Entscheidung rechtsdogmatisch so richtig ist, steht allerdings auf einem anderen Blatt. Denn nach der BauO NRW sind letztlich die einzelnen Besitzer der Wohnung (also nicht unbedingt die Eigentümer selbst, sondern vielleicht die Mieter) verpflichtet, die Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder sicherzustellen. Die Gemeinschaft hat mit diesen Besitzern allerdings kein vertragliches Verhältnis. Auf Hamburger Verhältnisse dürfte die Entscheidung allerdings ohne weiteres übertragbar sein, denn hier sind die Verhältnisse noch einfacher: Die Wohnung ist mit Rauchwarnmeldern auszustatten, § 45 Abs. 6 HBauO. Die feinsinne Unterscheidung nach Besitzern oder Eigentümern wird hier nicht gemacht.

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Bis 2023 müssen die Kommunen und Länder für Planungs- und Baugenehmigungsprozesse die Datenstandards XPlanung und XBau einführen. Sie sollen den verlustfreien Datenaustausch zwischen Behörden, aber auch mit Planern und Bauherren ermöglichen. Die Leitstelle dazu sitzt in Hamburg.

Der Bauboom, der Mangel an Mitarbeitern in Behörden, Planungsbüros und bei ausführenden Unternehmen sowie die Kosten machen die Digitalisierung zu einem beherrschenden Thema der Immobilienbranche.
Digitale Prozesse in der Landes- und Regionalplanung sowie bei bauordnungsrechtlichen Genehmigungsverfahren sind längst Alltag. Allerdings kommunizieren die dabei eingesetzten IT-Systeme und Dateiformate oft nicht miteinander.

Bis 2023 verpflichtend

Aus diesem Grunde hat der IT-Planungsrat im Oktober 2017 beschlossen, die Datenstandards XBau und XPlanung für die bundesdeutschen Kommunen und Ländern verpflichtend zu machen. Die Umsetzung soll bis Februar 2023 erfolgen.
Die Leitstelle, die Kommunen und Länder informiert, die Entwicklung der Standards vorantreibt, und berät, sitzt in Hamburg. Die Zielstellung ist die Etablierung von medienbruchfreien, digitalen Prozessketten im Bereich Planung und Bauen.
„Die Bereiche Bauaufsicht, Bauleitplanung, Landschaftsplanung, Regionalplanung und Raumordnung werden von dem verlustfreien Datenaustausch profitieren und damit zukünftig quasi ´eine Sprache´ sprechen“, erklärte Rolf-Werner Welzel, Geschäftsführer des Landesbetriebs Geoinformation und Vermessung (LGV), bei dem die Leitstelle angesiedelt ist.
Damit die IT-Systeme „eine Sprache“ sprechen sind standardisierte Datenstrukturen, -inhalte und -formate nötig. XBau und XPlanung sind solche Standards.

XBau und XPlanung

XBau ist die Norm in bauaufsichtlichen Verfahren, wie etwa Baugenehmigungen. Auch kooperative Planungsmethode „Building Information Modelling“ (BIM) wird von XBau unterstützt.
XPlanung ist die Norm zur Bereitstellung räumlicher Planwerke. Dazu zählen Pläne der Raumordnung, Landesplanung, Bauleit- oder Landschaftsplanung.
Beide Standards setzen Normen durch das maschinenlesbare, herstellerunabhängige Datenformat XPlanGML. Es basiert auf der erweiterbaren Auszeichnungssprache XML zur Darstellung hierarchisch strukturierter Daten im Format einer Textdatei. „Wir haben Anbieter von Software für Kommunen im Boot, haben mit Anbietern von Bauantrags- sowie Projektmanagementsoftware gesprochen“, illustriert Hansjörg Leuner von der Leitstelle XBau XPlanung, die Aktivitäten zur Implementierung der Standards. „Transparenz ist ein großes Thema. So wird man künftig wissen, wo der Bauantrag im Verfahren steht.“

Portal wie Elster geplant

Leuner erklärt, dass neben der Softwareimplementierung auch eine Portallösung entwickelt wird – ähnlich Elster beim Thema Steuer. XPlanung ist in der konkreten Umsetzung weiter, weil es bereits Software gibt, die diesen Standard integiert. So hat die Stadt Hamburg ihre Baupläne bereits komplett auf XPlanung umgestellt.“

Mit dem Planfeststellungsbeschluss für den 2,2 km langen Altonaer Deckel über der A7 ist auch der Bau von über 2.500 Wohnungen in Altona näher gerückt. Allein 2.200 sollen im Quartier „Wohnen am Volkspark“ entstehen. Die beiden Tunnel in Schnelsen und Stellingen sind teilweise bereits in Betrieb.

Kurz vor Weihnachten hat die Hamburger Planfeststellungsbehörde mit dem Planfeststellungsbeschluss die sechs- bis achtstreifige Erweiterung der A7 genehmigt. Neben der Beseitigung des Engpasses besticht das Projekt vor allem durch den Bau eines 2,2 km langen Lärmschutzschutztunnels zwischen der Anschlussstelle Othmarschen und der Anschlussstelle Volkspark.

Grünzug: Volkspark bis Elbe

Die drastisch reduzierte Lärmbelastung sowie der Deckel auf der A7 schaffen vollkommen neue städtebauliche Chancen. Auf dem Deckel entstehen Parks, Kleingärten sowie Fuß- und Radwege – und damit ein Grünzug, der vom Volkspark bis fast an das Elbufer reicht. Damit wird eine Idee des Altonaer Bausenators Gustav Oelsner aus den 1920er Jahren umgesetzt.

Zwei Tunnel in Betrieb

Der Altonaer Deckel ist der dritte und längste der drei Lärmschutztunnel über die A7. Seit Juni ist bereits der 560 m lange Tunnel in Schnelsen in Betrieb. Seit Anfang Dezember fahren Autos in Richtung Norden durch den 900 m langen Tunnel in Schnelsen.
Durch die Tunnel entstehen lärmberuhigte Bereiche im Zentrum der Stadt. Auf 58 ha sind bis zu 3.200 Wohnungen geplant, wovon 2.500 auf Altona entfallen.

Wohnen am Volkspark

Das größte Stadtentwicklungsprojekt firmiert bis dato unter dem Namen „Wohnen am Volkspark“. Auf der Fläche der Trabrennbahn in Bahrenfeld sowie auf bisherigen Kleingartenstandorten entlang der A7 – die teilweise auf den Deckel verlagert werden – sollen allein 2.200 Wohnungen entstehen.
Weitere Wohnungen sind etwa auf drei bisherigen Sportplätzen geplant, für die eine neue, große Sportanlage an der Baurstraße entsteht.

Vom Verfassungsgericht wurde die Reform der Grundsteuer verordnet. Das von Scholz favorisierte Ertragswertverfahren mit einer Orientierung an der Kaltmiete findet jedoch wenig Unterstützung. Regelrechte Empörung sogar löst die jüngste Forderung aus Reihen der SPD aus, die Umlagefähigkeit der Grundsteuer abzuschaffen.

Seit über 20 Jahren wird über die Reform der Grundsteuer gesprochen. Doch nie wurde sie seitens der Politik so ernsthaft versucht, dass ein Ergebnis dabei herausgekommen wäre. Das Bundesverfassungsgericht hatte im April die Berechnung der Grundsteuer auf Basis von jahrzehntealten Einheitswerten untersagt und eine Reform verordnet. Nun obliegt es Bundesfinanzminister Olaf Scholz den Konsens unter den Bundesländern und mit der Großen Koalition hinzubekommen, der in den letzten Jahrzehnten nicht erreicht wurde.

Scholz wollte früher selbst das Flächenmodell

Scholz selbst hatte als Erster Bürgermeister Hamburgs das Flächenmodell favorisiert. Danach wird die Grundsteuer nur über die Fläche des Grundstücks und des Gebäudes berechnet. Eine Immobilie in schlechter Lage wird damit genauso hoch besteuert, wie ein Grundstück im Villenviertel.

Nutzung kommunaler Leistungen entscheidend

Auch der Hamburger Finanzsenator Andreas Dressel (SPD) sagte noch im Oktober 2018 gegenüber dem NDR: „Wir finden es plausibel, dass die Grundsteuer im Kern eine Steuer ist, die daran orientiert ist, inwieweit kommunale Leistungen in Anspruch genommen werden. Das ist von der Frage der Situierung des Grundstücks oder des Grundstückseigentümers eigentlich unabhängig.“ Auch die Immobilienwirtschaft steht hinter dem Flächenmodell. Olaf Scholz allerdings nicht mehr. Ende November legte er einen Entwurf vor, den er Ertragswertverfahren nannte. Im Wesentlichen orientiert sich die Grundsteuer danach an der Nettokaltmiete. Weitere Faktoren sind die Restnutzungsdauer des Gebäudes sowie der Bodenwert. Alle sieben Jahre soll eine Fortschreibung dieser Messzahlen vorgenommen werden.

Aufkommensneutral

Scholz hatte versprochen, die Grundsteuer aufkommensneutral zu gestalten. Zuletzt lenkte sie 14 Mrd. Euro in die kommunalen Kassen. Um diese Aufkommensneutralität zu erreichen, will der Finanzminister die bundesweit gültige Steuermesszahl senken.

„Bürokratischer Albtraum“

Der strapazierte Finanzminister argumentierte mit der höheren Gerechtigkeit dieses Ansatzes, der zudem relativ leicht umzusetzen sei. Letzteres ziehen die Gegner dieses Konzeptes in Zweifel und sprechen etwa von einem „bürokratischen Albtraum“, wie Michael Schick, Präsident des IVD. Andreas Mattner, in Hamburg bei der ECE beschäftigt und zudem Präsident des Branchenverbands Zentraler Immobilien Ausschuss (ZIA), schlägt in die gleiche Kerbe und verweist auf den Fachkräftemangel in den Finanzbehörden und erklärt die Umsetzung für „schlichtweg unmöglich“.

Konsequenzen für Hamburger

Andreas Dressel – Finanzsenator in Hamburg, Nachfolger von Peter Tschentscher, der wiederum Scholz als Ersten Bürgermeister beerbte – lehnt aus diesem Kontext heraus das Modell nicht in Bausch und Bogen ab, erklärte jedoch kritisch, genau prüfen zu wollen, welche Konsequenzen für Hamburger Mieter zu erwarten seien.

Umlagefähigkeit abschaffen

Die Befürchtung steigender Mieten konterten die Fraktionsspitzen der SPD von Bund und Ländern Mitte Dezember, indem sie die Umlagefähigkeit der Grundsteuer abschaffen wollen – also die bisherige Möglichkeit, die Grundsteuer auf die Miete umzulegen. Axel Gedaschko, Präsident des Branchenverbands GdW, sprach von „einem Stück aus dem politischen Tollhaus“. Die frühere Wirtschaftssenator der CDU in Hamburg forderte ein aufkommensneutrales Modell, das nicht zu weiteren Belastungen auf allen Seiten führe. Noch besser sei, die Grundsteuer ganz abzuschaffen. Gedaschko hält es für einfacher und gerechter, den Gemeinden einen höheren Anteil am Einkommensteueraufkommen zukommen zu lassen.

Olaf Scholz genießt mit dem Ertragswertmodell auch in Hamburg wenig Zustimmung.
Als Erster Bürgermeister hatte er das Flächenmodell favorisiert.

Der rotgrüne Senat hat die Mindestbindungsfrist für Sozialwohnungen zum 1. Januar 2019 von 15 auf 20 Jahre erhöht. Nun wird die damit verbundene Förderung durch mehr Zuschüsse vorgezogen. Die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen verweist auf das große Interesse der Investoren.

Bereits seit November wird von der Investitions- und Förderbank Hamburg (IFB) die stärker zuschussgeprägte Förderung von Sozialwohnungen angeboten, die mit der Verlängerung der Mindestbindungsfrist von 15 auf 20 Jahre eigentlich erst zum 1. Januar 2019 erfolgen sollte. Die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen (BSW) begründet die Entscheidung mit „dem großen Interesse an den verbesserten Förderbedingungen seitens der Investoren“.

Bis zu 4.500 Euro Zuschuss je Wohnung

Konkret profitieren Investoren, die Wohnungen mit Mietpreis- und Belegungsbindungen von mindestens 20 Jahren bauen. Sie erhalten zusätzlich einen Zuschuss von 1.000 Euro je Wohnung. Dieser Zuschuss erhöht sich auf 1.500 Euro, wenn eine mindestens 30jährige Bindung gewählt wird. 2.000 Euro Zuschuss sind es, wenn der Zuschuss am Ende der Laufzeit von 20 Jahren ausgezahlt wird, und 4.500 Euro am Ende einer mindestens 30jährigen Bindungsfrist.
Für den Bau von Aufzügen wird der Zuschuss für die ersten drei Stationen von 20.000 auf 22.400 Euro erhöht und für die weiteren Stationen von je 5.000 auf 5.600 Euro.
Die Förderung von Fahrradstellplätzen wird von Darlehen auf Zuschüsse umgestellt, um die Umlage auf die Miete zu verhindern. Jeder Stellplatz im Gebäude wird mit 500 Euro bezuschusst, 250 Euro sind es, wenn der Stellplatz im individuellen Kellerraum entsteht.

Höhere Zuschüsse für kleine Wohnungen

Ein großes Manko für Hamburger mit geringem Einkommen oder Transferleistungsbezieher ist der Mangel an kleinformatigem Wohnraum. Daher wird ab sofort der pauschale Zuschuss für Wohnungen mit einer Wohnfläche von 30 bis 45 m2 um 1.000 Euro angehoben. Bauvorhaben ausschließlich mit Ein- bis Zweizimmerwohnungen und daher mit einer geringen durchschnittlichen Wohnungsgröße außerhalb des regulären Wohnungsmixes der Wohnraumförderung erhalten einen Zuschuss von 75 Euro/m2 bei Wohnungen zwischen 47,5 bis 52,5 m2 Wohnfläche, von 100 Euro/m2 (37,5 bis 47,5 m2) oder 125 Euro/m2 (30 bis 37,5 m2).
„Aktuell gibt es in unserer Stadt über 80.000 Sozialwohnungen“, erklärte Stadtentwicklungssenatorin Dorothee Stapelfeldt. „Diesen Stand wollen wir langfristig sichern und ausbauen.“

Wer künftig privaten Wohnraum in Hamburg über Online-Plattformen wie Airbnb anbietet, muss sich registrieren lassen und wird dem Finanzamt gemeldet. Zudem darf er den Wohnraum nicht mehr, als zwei Monate jährlich untervermieten. Verstöße werden mit bis zu 500.000 Euro geahndet. Im Oktober hat die Hamburger Bürgerschaft mit den Stimmen fast aller Fraktionen – FDP ausgenommen – die Verschärfung des Wohnraumschutzgesetzes beschlossen. Damit privater Wohnraum – gegebenenfalls sogar mit öffentlichen Mitteln gefördert – durch Zweckentfremdung als Feriendomizil nicht nennenswert dem Wohnungsmarkt entzogen wird, macht das novellierte Wohnraumschutzgesetz die temporäre Untervermietung an Touristen oder Geschäftsreisende ab dem Januar 2019 deutlich unattraktiver.

Vermietung maximal zwei Monate jährlich

Dazu trägt vor allem die Verkürzung der maximalen Vermietungsdauer von sechs auf zwei Monate jährlich bei. Zudem müssen sich Vermieter mit einer sogenannten Wohnraumschutznummer registrieren lassen, die sie verpflichtend bei Anzeigen und Angeboten veröffentlichen müssen. Auch Online-Plattformen und andere Medien werden verpflichtet, keine Angebote aus Hamburg ohne Wohnraumschutznummer zu veröffentlichen. Neu ist auch die Pflicht zum Führen eines Belegungskalenders samt Informationspflicht gegenüber der zuständigen Behörde. Dazu werden die registrierten Wohnungen samt Übernachtungen dem Finanzamt gemeldet, um die gewerblichen Einnahmen adäquat zu versteuern. Für Verstöße wurde das Bußgeld von maximal 50.000 auf 500.000 Euro erhöht.

9.000 Unterkünfte wurden 2017 über Airbnb in Hamburg angeboten

Airbnb kritisiert das Vorgehen des Senats. Die Verschärfung betreffe vor allem Hamburger Bürger, die mittels Homesharing am boomenden Tourismus teilhaben wollten. Dazu legte Airbnb eigene Statistiken zum Hamburger Markt 2017 vor. Demnach wurden im vergangenen Jahr 9.000 Unterkünfte angeboten, davon 62% ganze Häuser oder Wohnungen. Das seien nur 0,55% der insgesamt knapp 950.000 Wohneinheiten in Hamburg. Im Angebot waren zudem 37% einzelne Zimmer sowie 1% für ein gemeinsames Zimmer. 84% dieser Unterkünfte wurden weniger als 120 Nächte genutzt, je 8% 120 bis 180 Nächte sowie mehr als 180 Nächte. Die im Mittel 35jährigen blieben 3,2 Nächte im Durchschnitt.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in einem Urteil vom 29. August 2018 entschieden, dass die Veräußerung des Inventars einer Gaststätte eine nicht umsatzsteuerbare Geschäftsveräußerung im Ganzen darstellt, sofern der Käufer die Gaststätte mit dem Inventar weiterführen kann und durch die Anmietung von einem Dritten über die notwendige Immobilie des Gaststättenbetriebs verfügt. – von Rechtsanwalt Jens Scharfenberg, MÖHRLE HAPP LUTHER Im Streitfall mietete der Kläger eine Immobilie, in der sich eine Gaststätte befand, von einem Dritten. Nach Anmietung erwarb der Kläger das Inventar der Gaststätte von dem bisherigen Gaststättenbetreiber. Der Kläger machte die im Kaufvertrag des Inventars ausgewiesene Umsatzsteuer als Vorsteuer geltend. Das Finanzamt lehnte die Geltendmachung ab. Auch nach Auffassung des BFH liegt bei dem Kauf des Inventars eine Geschäftsveräußerung im Ganzen vor. Diese sei in der Übertragung von Geschäftsbetrieben oder selbstständigen Unternehmensteilen (Teilvermögen) zu sehen, die eine Fortführung des Betriebs ermöglichen. Zwar seien mehrere Übertragungen separat zu beurteilen, so dass im vorliegenden Sachverhalt der Erwerb des Inventars grundsätzlich getrennt von der Vermietung der Räumlichkeiten zu betrachten sei. Da der Kläger im Besitz der für die Fortführung der Gaststätte erforderlichen Immobilie war, könne jedoch eine Geschäftsveräußerung angenommen werden. Der BFH negierte somit die Geltendmachung der Vorsteuerbeträge aus dem Erwerb des Inventars, da die im Kaufvertrag (fälschlicherweise) ausgewiesene Umsatzsteuer nicht gesetzlich geschuldet werde.

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