Artikel zur Immobilienwirtschaft aus unserem Newsletter

Seit Neueinführung des Gebietstyps “Urbanes Gebiet” im Juni 2017 ist in Hamburg bis dato ein B-Plan festgestellt worden, in dem dieser Gebietstyp ausgewiesen ist. In weiteren 42 B-Plänen, die sich im Verfahren befinden, könnte das “Urbane Gebiet” zum Einsatz kommen.

Auf Initiative Hamburgs wurde 2014 die Novelle des Baugesetzbuchs zur Einführung des Gebietstyps “Urbane Gebiete” (MU) auf den Weg gebracht und im Juni 2017 beschlossen. Urbane Gebiete sollen ein unkomplizierteres Miteinander von Gewerbe und Wohnen ermöglichen.

Hohe Dichte, flexible Mischung

Möglich ist eine hohe bauliche Dichte mit einer Grundflächenzahl von 0,8 sowie einer Geschossflächenzahl von 3,0. Das Mischungsverhältnis der Nutzungen ist flexibel. Höher gegenüber Wohngebieten sind die Richtwerte der Technischen Anleitung (TA) Lärm mit erlaubten 63 dB(A) tagsüber und 45 dB(A) nachts.
Seit Einführung des MU im Juni 2017 ist in Hamburg bislang nur ein B-Plan mit einem MU ausgewiesen worden. Bei weiteren 42 B-Planverfahren ist die Ausweisung eines MU beabsichtigt. Dabei summiert sich in 30 B-Planverfahren die geplante MU-Fläche auf 56,3 ha. In den übrigen 13 Verfahren steht die Größe des geplanten MU noch nicht fest.

Geht ein Bauträger irrtümlicherweise von seiner Steuerschuldnerschaft als Leistungsempfänger hinsichtlich der bezogenen Leistungen aus, darf er die zu viel gezahlte Umsatzsteuer ohne das Vorliegen weiterer Voraussetzungen zurückfordern. Von RA Jens Scharfenberg

Im Urteilsfall errichtete eine Bauträgerin mehrere Gebäude, die sie im Anschluss umsatzsteuerfrei veräußerte. Für die Errichtung der Gebäude bezog die Klägerin Bauleistungen von im Inland ansässigen Handwerkern. In deren Rechnungen wurden Nettobeträge auswiesen, da die Klägerin und die Bauunternehmer übereinstimmend von der Klägerin (Leistungsempfängerin) als Steuerschuldnerin ausgingen. Die Klägerin erklärte die Umsatzsteuer in ihrer Umsatzsteuererklärung. Aufgrund der zwischenzeitlichen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH), dass Bauträger keine Bauleistungen erbringen, beantragte die Klägerin die Änderung der Umsatzsteuerbescheide.
Bei Bauleistungen schuldet der Leistungsempfänger die Umsatzsteuer. Ein Bauträger erbringt jedoch keine Bauleistungen, wenn er lediglich die Immobilien veräußert, und ist folglich auch kein Steuerschuldner. Bis zum Februar 2014 ging die Finanzverwaltung jedoch von der Steuerschuldnerschaft des Bauträgers aus. Der Erstattungsanspruch, der für die entrichtete Umsatzsteuer durch den Bauträger für bis zum Februar 2014 erbrachte Bauleistungen bestand, wurde seitens der Finanzverwaltung bislang an die Voraussetzungen geknüpft, dass der Bauunternehmer seinen gegenüber dem Bauträger bestehenden Anspruch auf Nachzahlung der Umsatzsteuer an das Finanzamt abtrat und für das Finanzamt dadurch eine Aufrechnungsmöglichkeit mit dem Erstattungsanspruch des Bauunternehmers gegeben war. Der BFH stellte in seinem Urteil vom 27. September 2018 nun fest, dass eine irrtümlicherweise angenommene Steuerschuldnerschaft des Leistungsempfängers zu korrigieren sei. Dies erfolge unabhängig davon, ob das Finanzamt die Möglichkeit der Aufrechnung hat oder der Bauträger einen gegen ihn gerichteten Nachforderungsanspruch des leistenden Unternehmers erfüllt. Auch die Finanzverwaltung hat sich dieser Entscheidung angeschlossen.

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Ordnet eine öffentlich-rechtliche Körperschaft (im Normalfall eine Gemeinde) die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück auf sich selbst gegen Zahlung einer Entschädigung an, enteignet sie also den Grundstückseigentümer, ist ein hieraus erzielter Gewinn nicht steuerpflichtig. Von RA Jens Scharfenberg

Der Kläger hatte im Jahr 2005 das Alleineigentum an einem unbebauten Grundstück erworben. Im Jahr 2008 führte die Stadt ein Bodensonderungsverfahren durch und erließ in Bezug auf das Grundstück einen sog. Sonderungsbescheid gegenüber dem Kläger, infolgedessen das Eigentum auf die Stadt übergehen sollte.
Als Entschädigung für den Eigentumsübergang zahlte die Stadt einen Betrag von 600.000 Euro an den Kläger.
Das Finanzamt vertrat die Auffassung, dass die Enteignung des Grundstücks durch die Stadt ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft darstelle, da zwischen Erwerb und Enteignung weniger als zehn Jahre vergangen waren und deshalb ein Veräußerungsgewinn von rund 175.000 Euro von den Klägern zu versteuern sei.
Das FG Münster gab der hiergegen erhobenen Klage statt. Das Finanzgericht begründete seine Entscheidung damit, dass die hoheitliche Übertragung des Eigentums an dem streitgegenständlichen Grundstück auf die Stadt nicht als Veräußerungsgeschäft anzusehen sei. Ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft setze voraus, dass die Eigentumsübertragung auf eine wirtschaftliche Betätigung des Veräußernden zurückzuführen ist. Hierzu muss ein auf die Veräußerung gerichteter rechtsgeschäftlicher Wille des Veräußernden vorhanden sein, der bei einer Enteignung aber fehle.
Das FG Münster hat die Revision zugelassen. Es ist also denkbar, dass der Bundesfinanzhof anders entscheidet.

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Im Herbst 2017 hatten wir uns mit einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes auseinandergesetzt, die sich mit dem Anspruch eines Wohnungseigentümers auf nachträglichen Einbau eines Personenaufzugs beschäftigte. Es gibt jetzt aus dem September 2018 eine interessante Entscheidung des Landgerichts Hamburg (Urteil von 19.09.2018 – 318 S 71/17), die dieses Thema sehr anschaulich aufgreift. – RA Dr. Patrick Kühnemund

Aus dieser Entscheidung des Landgerichts ergibt sich insgesamt ein Leitfaden, wie der Einbau von Personenaufzügen beschlossen werden kann.
Vorweg: Auf den Einbau eines Personenaufzuges (vereinfacht ausgedrückt eines Fahrstuhls) gibt es keinen Anspruch. Er kann zwar mit einer sogenannten doppelt qualifizierten Mehrheit im Sinne einer Modernisierung beschlossen werden (dazu gleich). Kommt diese doppelt qualifizierte Mehrheit aber nicht zustande, kann der antragstellende Eigentümer diesen Negativbeschluss nicht anfechten und verlangen, dass das Gericht ihm den Einbau eines solchen Personenaufzuges gestatte. Denn das hatte der Bundesgerichtshof in der Entscheidung vom 13.01.2017 deutlich gemacht: Durch den Einbau eines solchen Fahrstuhls erwachse den übrigen Miteigentümern ein Nachteil, den sie nicht hinnehmen müssten, wenn nicht die notwendige Mehrheit für eine Modernisierung erreicht wird.
Die Entscheidung des Landgerichts Hamburg betraf daher auch einen anderen Fall: Dort ging es nicht darum, dass ein einzelner Eigentümer den Einbau eines Fahrstuhls gegen die Stimmen der Mehrheit verlangte. Dort hatten vielmehr die Wohnungseigentümer nach § 22 Abs. 2 WEG im Rahmen einer Modernisierung den Einbau eines Fahrstuhls beschlossen. § 22 Abs. 2 WEG sieht vor, dass Maßnahmen, die einer Modernisierung oder der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen, mit einer Mehrheit von dreiviertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer und mehr als der hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen werden können, wenn sie die Eigenart der Wohnanlage nicht verändern und keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen. Um eine Modernisierung beschließen zu können, bedarf es also einer sog. doppelt qualifizierten Mehrheit (¾ aller Stimmen, die gleichzeitig mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile darstellen). Im vorliegenden Fall war diese doppelt qualifizierte Mehrheit erreicht worden. Einer der unterlegenen Eigentümer focht den Beschluss aber an. Im Ergebnis erfolgreich, was allerdings lediglich auf Formalitäten der Beschlussfassung beruhte. Wenn man es „richtig“ macht, kann die Entscheidung des Landgerichts als Leitfaden dafür dienen, wie ein Fahrstuhleinbau mit einer entsprechenden Mehrheit umgesetzt werden kann.
Das Landgericht kommt nämlich zutreffend zu dem Schluss, dass der nachträgliche Einbau eines Fahrstuhls in ein Treppenhaus zunächst einmal unproblematisch eine Maßnahme der Modernisierung im Sinne der Vorschrift ist. Es würden die allgemeinen Wohnverhältnisse erhöht und es stelle der Einbau eines solchen Innenfahrstuhls auch eine Gebrauchswerterhöhung im Sinne der Vorschrift dar.
Durch den Einbau eines solchen innenliegenden Fahrstuhls würde auch die Eigenart der Wohnanlage nicht beeinträchtigt. Unter der Eigenart verstehe man das charakteristische Aussehen eines Gebäudes oder die typische Nutzung. Insoweit bedürfe es einer Würdigung der konkreten Umstände im Einzelfall. Vorliegend kam das Gericht zu dem Schluss, dass die Aufzugsanlage ja nicht außen an der Fassade geführt werden solle, also von außen bereits das Aussehen des Gebäudes überhaupt nicht beeinträchtigt würde. Das Gericht setzt sich dann sehr intensiv damit auseinander, wie sich der Fahrstuhl in das Treppenhaus einfügt und kommt zu dem Schluss, dass der Fahrstuhl im vorliegenden Fall jedenfalls die Eigenart der Wohnanlage nicht beeinträchtige.
Der Einbau eines solchen Innenfahrstuhls führte aus Sicht des Gerichtes auch nicht zu einer unbilligen Beeinträchtigung der Kläger, die, so lässt es sich den Entscheidungsgründen entnehmen, wohl Eigentümer einer Erdgeschosswohnung waren. Dieser Erdgeschosseigentümer argumentiert damit, er habe keinen Vorteil von dem Fahrstuhl, sei aber durch das Schließen der Fahrstuhltür und die Fahrgeräusche am meisten betroffen, weil der Fahrstuhl halt immer im Erdgeschoss halte. Das ließ das Gericht als unbillige Beeinträchtigung nicht ausreichen.
Die formalen Probleme, die den Beschluss letztlich zu Fall brachten, lagen auf anderer Ebene: Die Eigentümer hatten es dem Beirat in Abstimmung mit dem Verwalter überlassen, welches der vorliegenden Angebote beauftragt werden sollte. Das war eine unzulässige Delegation der Entscheidungsbefugnisse, was bereits zur Nichtigkeit des Beschlusses führte. Darüber hinaus sollte der Fahrstuhl nur einzelnen Eigentümern, nämlich jenen, die sich an den Kosten beteiligten, zur Verfügung stehen. Das wiederum stellt eine unzulässige Einräumung eines Sondernutzungsrechtes dar, wie es auch der Bundesgerichtshof in der Entscheidung aus 2017 bereits festgestellt hatte. Sodann gab es noch weitere Fehler bei der Verteilung der zukünftigen Instandhaltungskosten, die letztlich ebenfalls zur Nichtigkeit des Beschlusses geführt haben.
Insgesamt aber liest sich diese Entscheidung wie ein Leitfaden, mit welchem sich solche Fahrstuhleinbauten zukünftig durchaus umsetzen lassen.
Anders sieht es wohl von vornherein aus, wenn ein Fahrstuhl an der Außenseite des Gebäudes angebracht werden soll; denn das führt auf jeden Fall zu einer optischen Veränderung des Gebäudes und somit auch sehr schnell zu einer unzulässigen Änderung der Eigenart der Wohnanlage.

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Hamburg möchte 2019 und 2020 jährlich jeweils 5.000 Sozialwohnungen schaffen – durch Neubau, Modernisierung mit Belegungsbindungen sowie Ankauf. Zudem wurde die erste Regelausschreibung für frei finanzierte Wohnungen mit einem Mietendeckel von 8 Euro/m2 präsentiert.

2018 wurden mit 2.466 Sozialwohnungen 133 mehr fertiggestellt, als 2017. Nach den Zahlen der im Februar vorgestellten Wohnraumförderungsbilanz sind 517 dieser Wohnungen Flüchtlingsunterkünfte mit der Perspektive Wohnen.

Stadtentwicklungssenatorin Dorothee Stapelfeldt sowie Ralf Sommer, Vorstandsvorsitzender der Investitions- und Förderbank (IFB) Hamburg, konnten damit im fünften Jahr in Folge mehr als 2.000 Fertigstellungen verkünden.

3.001 Wohnungen bewilligt

Die Zahl der bewilligten Förderungen liegt zum vierten Mal hintereinander über der 3.000er Marke – mit 3.001 allerdings denkbar knapp. Das ist ein Rückgang von 9% gegenüber 2017. 85% dieser Wohnungen wurden im 1. Förderweg mit einer Anfangsmiete von 6,50 Euro/m2 bewilligt. 455 Wohnungen wurden im 2. Förderweg mit einer Eingangsmiete von 8,60 Euro/m2 bewilligt. Die Anfangsmieten steigen in diesem Jahr auf 6,60 Euro/m2 bzw. 8,70 Euro/m2.

Seit dem Regierungsantritt der SPD 2011 wurden insgesamt 21.252 geförderte Wohnungen bewilligt und 14.563 fertiggestellt. Nach der Statistik von 2017 liegt Hamburg mit 173 bewilligten Sozialwohnungen je 100.000 Einwohner im Bundesländerranking vorn – vor Berlin mit 87 Wohnungen.
Beantragt wurden die geförderten Wohnungen im vergangenen Jahr vor allem von der Saga mit 1.095 Wohnungen (Anteil: 36,5%) sowie von Genossenschaften (27,7%). Der Anteil privater Bauherren an den Bewilligungen lag bei lediglich 15,5%.

2018 wurden durch Neubau (2.466 Wohnungen), durch geförderte Modernisierung mit Belegungs- und/oder Mietpreisbindung (1.290) sowie durch Ankauf von Belegungsbindungen insgesamt 3.906 zusätzliche Sozialwohnungen geschaffen. Mit Wohnungsbaufördermitteln von 138 Mio. Euro in diesem Jahr sowie 149 Mio. Euro im kommenden Jahr sollen jeweils 5.000 geförderte Wohnungen entstehen.

8-Euro-Projekt in Bergedorf

Stapelfeldt stellte zudem die erste Regelausschreibung für freifinanzierte Wohnungen mit einem Mietdeckel bei 8 Euro/m2 vor. Im Bezirk Bergedorf soll in Neu-Allermöhe ein knapp hektargroßes Grundstück in der Von-Haeften-Straße 1 im Erbbaurecht für 75 Jahre vergeben werden. Die Mietpreisbindung gilt 30 Jahre. Um 30 Cent/m2 kann die Miete ab dem vierten Jahr im Zweijahresrhythmus erhöht werden. Auch KfW-Fördermittel sind möglich.

5.632 Wohnungen haben die Mitgliedsunternehmen des BFW Nord im vergangenen Jahr in Hamburg fertiggestellt – der höchste Wert seit Gründung des Bündnisses für das Wohnen im Jahr 2011. Doch die zunehmende Regulierung gefährdet die Fortsetzung der Erfolgsgeschichte.

„Wir stemmen seit Jahren den Großteil des Neubaus in Hamburg – so auch 2018“, erklärte Sönke Struck, Vorstandsvorsitzender des BFW Nord, beim Verbandstag in Hamburg. Struck verweist auf 5.632 Wohnungen, die 2018 von BFW-Unternehmen fertig gestellt wurden – ein Plus von 93% gegenüber 2017.

Kritik an Regulierung

„Wir sind diejenigen, die bauen“, unterstreicht Struck. 2019 soll nochmals eine Schippe draufgelegt werden. Die 7.338 geplanten Baubeginne liegen 45% über den Zielzahlen von 2018 – dem einzigen Jahr seit 2011, in dem die Zahl der Fertigstellungen über dem Zielwert der für das gleiche Jahr geplanten Baubeginne lag.

Struck betont, der Erfolg sei „das Ergebnis jahrelanger gemeinsamer, kontinuierlicher Anstrengungen. Die Frage ist aber, wie lange wir diese Marke halten können.“ In der Kritik stehen Regulierungen, wie die Mietpreisbremse – die Schleswig-Holstein Ende November auslaufen lässt – , die Diskussion um die generelle Deckelung der Mieten, um die Enteignung großer Bestandshalter in Berlin, die zunehmende Ausweisung von sozialen Erhaltungsgebieten, die angelaufene Vergabe städtischer Grundstücke in Erbpacht oder die zunehmende Ausübung von Vorkaufsrechten durch die Stadt.

Weniger Fertigstellungen

„Wenn die Politik jetzt die Rahmenbedingungen weiter zulasten der Bauherren verschärft, verspielt sie nicht nur das über Jahre gewonnene Vertrauen“, warnt der BFW-Vorsitzende. „Sie setzt auch einen Prozess in Gang, dessen Ergebnis sinkende Fertigstellungszahlen in drei bis vier Jahren sein können.“ Aus Strucks Perspektive reichen bis dahin die aktuell angeschobenen und genehmigten Wohnungsprojekte.

Peter Tschentscher verteidigt eine Grundsteuer mit Wertkomponente, will aber die Umlage der Steuer auf die Miete beibehalten. Das Grundsteuervolumen in Hamburg liegt bei 450 Mio. Euro jährlich. Zur verstärkten Vergabe städtischer Flächen im Erbbaurecht kündigt er wirtschaftliche Lösungen an, die nicht teurer sind, als klassische Finanzierungen.

„Mit einer durchschnittlichen Miete von 8,50 Euro/m2 liegt Hamburg deutlich hinter München oder Frankfurt“, stellt Peter Tschentscher, Nachfolger von Olaf Scholz auf dem Posten des Ersten Bürgermeisters von Hamburg, beim Wohnungswirtschaftlichen Frühstück des VNW im Fontenay zunächst einmal klar, und verweist auf die Situation in anderen europäischen Hauptstädten. „Wer in London nur einen durchschnittlich bezahlten Job hat, muss zwei Stunden Fahrzeit rausziehen. Diesen Verdrängungseffekt wollen wir in Hamburg verhindern. Die starke Bautätigkeit hilft uns, das Gleichgewicht herzustellen.“

Unterdurchschnittliche Mietsteigerung in Hamburg

Wie oft in den letzten Wochen zitiert Tschentscher die Zahlen des Instituts empirica, nach denen in Hamburg die Neuvermietungsmieten 2018 nur um 1,3% gestiegen sind – deutlich weniger, als Durchschnitt der Top-7-Metropolen (4,2%) und erheblich weniger, als etwa in Berlin (6,4%). Dazu tragen nach Tschentschers Meinung auch die 260.000 Wohnungen von Saga und Genossenschaften mit einer Durchschnittsmiete von 6,50 Euro/m2 bei – das entspricht der Eingangsmiete von Sozialwohnungen im 1. Förderweg.

Dass es demnach in Hamburg hinsichtlich der Mietentwicklung besser läuft, als in anderen Metropolen, macht es dem Mediziner nicht einfacher, Hamburgs Position hinsichtlich der adressierten Themen Erbbaurecht und Grundsteuer plausibel zu machen.

„Wir dürfen als Stadt Grund und Boden nicht beliebig veräußern“, verweist der Erste Bürgermeister auf eine offensichtlich in den letzten Jahrzehnten wenig beachtete Vorgabe in der Landesverfassung. „Behält die Stadt die Fläche in Besitz, kann sie in 75 oder 100 Jahren neu entscheiden, wie die Fläche genutzt werden kann.“

Tschentscher schlägt Underrent-Modell vor

Der Erbbauzins – 2017 von 5% auf 2,1% gesenkt – werde am aktuellen Bodenrichtwert berechnet. „Deshalb müssen wir antizipieren, welche Mieterwartung in der Immobilie steckt und gegebenenfalls ein Underrent-Modell berechnen, das günstige Mieten ermöglicht.“ Tschentscher erzählt von einem Modell im gewerblichen Bereich. „Einem Unternehmen, das für seine Gewerbeimmobilie mit einer Nutzungszeit von 25 Jahren kalkuliert, haben wir ein 25jähriges Erbbaurecht angeboten – zu ähnlichen Konditionen, wie eine herkömmliche Finanzierung.“

Doch die Wohnungsunternehmer widersprechen dem Bürgermeister. 2,1% seien deutlich teurer, als aktuelle Darlehen. Zudem zeigten sich die Banken bei der Finanzierung von Immobilien zurückhaltend, die möglicherweise nur noch wenige Jahrzehnte im Besitz des Kreditnehmers seien.

„Finanzbehörde geht es um fiskalische Interessen“

„Aktuell müssen wir mit der Finanzbehörde über die Verlängerung verhandeln – und ich habe den Verdacht, dass es da vor allem um fiskalische Interessen geht und nicht um bezahlbares Wohnen“, erklärt Burkhard Pawils gereizt, Vorstandsvorsitzender der Altonaer Spar- und Bauvereins (altoba).

Tschentscher äußert sich zuversichtlich, „wirtschaftlich tragfähige Lösungen“ zu finden. Zudem gebe es „einen starken Wunsch in der Bevölkerung“. Gerade hat Tschentscher mit der Stadtpräsidentin von Zürich gesprochen, Corine Mauch, wo das Erbbaurecht seit langem praktiziert wird. „Zudem gibt es ja noch andere Grundstücke.“

Dem widerspricht Matthias Herter, Vorsitzender der Geschäftsführung von meravis. „Werden die städtischen Grundstücke nicht mehr verkauft, schrumpft das Flächenangebot weiter und verteuert sich zusätzlich. Auf Sicht werden so weniger Wohnungen gebaut.“

Tschentscher verteidigt Grundsteuer-Kompromiss

Eine ähnliche Konsequenz wird infolge der Grundsteuernovellierung nach dem aktuell diskutierten Modell befürchtet, dass sich zur Zeit in der Ressortabstimmung innerhalb der Bundesregierung befindet.

Bei Wohngrundstücken orientiert sich dieser Ansatz an regional pauschalisierten Nettokaltmieten, hergeleitet aus dem Mikrozensus. Auch Gebäude- und Grundstücksart sowie Wohnfläche werden berücksichtigt. Durch eine geringere Steuermesszahl privilegiert werden sollen Sozialwohnungen, kommunale und genossenschaftliche Wohnungen. Die Bodenrichtwerte fließen nach Angaben von Tschentscher nur zu 5% ein, wenn das Areal neu bebaut ist. Dieser Bewertungsanteil steigt auf maximal ein Drittel bei Bestandsimmobilien. Dafür sollen Gutachterausschüsse größere Bodenrichtwertzonen definieren.

Sonderregelungen für Großstädte

Hinsichtlich der Wohnlagen in Großstädten sind Sonderregelungen vorgesehen, die bei Ein- und Zweifamilienhäusern in einer Lage mit einem Bodenrichtwert von über 1.800 Euro/m2 und bei Wohneigentum und Mietwohngrundstücken in einer Lage mit einem Bodenrichtwert von über 3.600 Euro/m2 zur Anwendung kommen sollen.

Konkret wird die Umsetzung im Gesetzentwurf beispielhaft für ein Grundstück in München vorgerechnet. Basis ist die Nettokaltmiete für Bayern von 7,24 Euro/m2. Hinzu kommt der Lagezuschlag für München von 32,5% (2,35 Euro/m2) sowie der Mietniveauzuschlag Großstadt von 10%. Daraus ergibt sich eine grundsteuerrelevante Nettokaltmiete von 10,54 Euro/m2. Die Kommunen haben in der Hand, die Belastung der Eigentümer durch die Senkung der Hebesätze zu korrigieren.

Tschentscher betont den geringeren Einfluss der in Hamburg in den letzten 50 Jahren teilweise um das 20- bis 40fache gestiegenen Bodenrichtwerte. Da das Grundsteuerpotenzial in die Berechnung des Länderfinanzausgleichs einfließt, hätte das 2016 von einer Mehrheit der Bundesländer favorisierte, primär auf den Bodenrichtwerten basierte Grundsteuermodell, Hamburg finanziell stark geschwächt und zudem die Mieter durch die Umlage stark belastet. „Das hätte uns und die Mieter umgeworfen. Das tut das aktuelle Modell nicht, weil die enormen Bodenrichtwertsteigerungen nicht mehr so wirksam werden.“

Hamburgs Regierungschef hält die Idee, die Gestaltung der Grundsteuer den einzelnen Bundesländern zu überlassen, für „wenig immobilienwirtschaftsfreundlich“. Doch abgesehen von Daniel Günther, CDU-Ministerpräsident in Schleswig-Holstein, gibt es aus den Unionsparteien die Forderung nach einer Öffnungsklausel im Grundsteuer-Gesetz, die es einzelnen Bundesländern ermöglicht, die Grundsteuer nach dem Flächenmodell zu erheben.

Hamburg gegen Verbot der Grundsteuerumlage auf die Miete

Tschentscher stellt sich gegen den SPD-Vorschlag, die Umlagefähigkeit der Grundsteuer abzuschaffen. „Hamburg hat sich dieser Idee nicht angeschlossen. Das ist eine Milchmädchenrechnung. Der Eigentümer wird seine Kosten immer umlegen – und andere Wege finden.“

Tschentscher mahnt, die Grundsteuer nicht als Vermögenssteuer misszuverstehen und zeigt sich optimistisch, „dass wir bis Jahresende eine Einigung hinkriegen werden“. Sollte es bis Ende 2019 keinen Grundsteuerkompromiss geben, fällt die Grundsteuer ab 2020 weg – immerhin zuletzt 14,8 Mrd. Euro jährlich.

Infrastrukturabgabe statt Grundsteuer

Doch der Erste Bürgermeister hat schon einen Plan B in der Tasche. „Wenn die Grundsteuer entfällt, könnte man eine Infrastrukturabgabe erheben – als Ausgleich an die Kommune, die die Infrastruktur zur Verfügung stellt.“ Daran hat Hamburg durchaus Interesse, denn das Grundsteueraufkommen liegt hier nach Tschentschers Worten bei 450 Mio. Euro.

Angesichts des Gegenwindes – vor allem von der CSU, aber auch seitens der Immobilienverbände – hat Finanzminister Olaf Scholz seinen Gesetzentwurf zur Grundsteuer Mitte April zurückgezogen, um ihn hinsichtlich seiner Kompatibilität mit dem Grundgesetz zu überprüfen. Nun soll er Mitte Mai im Kabinett vorgelegt werden.

Grundsteuer C ist am Start

In einem gesonderten Gesetzentwurf hat Scholz zudem die Grundsteuer C auf den Weg gebracht. Mit der in den 1960er Jahren abgeschafften Grundsteuer C sollen baureife, aber unbebaute Grundstücke höher besteuert werden, um für die Eigentümer den Anreiz zur Bebauung des Grundstücks zu erhöhen. Die Entscheidung über die Einführung sowie die Höhe des Hebesatzes soll jedoch bei den Kommunen liegen.

Im vergangenen Jahr wurden in Hamburg 11.243 Wohneinheiten genehmigt – 16% weniger, als im Jahr zuvor. Die Wohnungsverbände warnen, den Wohnungsbau durch Regulierungen bei der Grundstücksvergabe auszubremsen.

Stadtentwicklungssenatorin Dorothee Stapelfeldt lobt, „diese wieder sehr gute Zahl“ sei „ein sehr guter Erfolg für das Bündnis für Wohnen in Hamburg“. Das dritte Jahr in Folge wurde die Zahl von 10.000 Wohnungsbaugenehmigungen übertroffen. Seit 2011 – dem Jahr der Regierungsübernahme durch die SPD, die seit 2016 mit den Grünen regiert – konnten 83.512 Wohneinheiten genehmigt werden. Besonders erfolgreich in dieser Frist waren die Bezirke Hamburg-Nord (14.918 Baugenehmigungen) sowie Wandsbek (14.489). Im vergangenen Jahr lag Wandsbek (2.260) allerdings deutlich vor Hamburg-Nord (1.818) sowie Eimsbüttel (1.560).

Die Wohnungsverbände VNW und BFW lobten das Ergebnis – grundsätzlich. „Ziel muss es sein, in Hamburg dauerhaft jährlich den Bau von mehr als 10.000 Wohnungen zu genehmigen“, betonte VNW-Direktor Andreas Breitner und gab zu bedenken: „Eine Baugenehmigung ist noch keine neue Wohnung.“ Er verwies auf die rasant steigenden Baupreise sowie die „Sonderwünsche so manches Bezirkspolitikers“. Allen in der Stadt müsse daran gelegen sein, die Baukosten in den Griff zu bekommen. „Denn eines funktioniert nicht: teuer bauen und günstig vermieten.“

Auch Sönke Struck, der BFW-Vorstandsvorsitzende, lobte den Wert als „sehr vielversprechendes Zeichen für weiterhin gute Fertigstellungszahlen in den nächsten zwei bis drei Jahren“. Aber die Verfügbarkeit von Grundstücken sei weiterhin der Flaschenhals für den Wohnungsbau. „Aktuell erleben wir, dass die politischen Akteure in Hamburg neue Regulierungen zur Grundstücksvergabe planen, die den Wohnungsbau bremsen werden.“

Quellen: Statistik-Nord / BSW

* Statistik-Nord

** seit 2011 durch die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen (BSW) erhoben

In Winterhude bremst ein Bürgerbegehren vorläufig den Bau von 109 Wohnungen am Mühlenkampkanal. Für den Erhalt der Grünflächen am Kanalufer votierten 71% der Abstimmungsteilnehmer und damit gegen die Bebauung. Das Immobilienunternehmen Robert Vogel plante auf dem Dach einer sanierungsbedürftigen Tiefgarage sieben bis zu siebengeschossige Wohngebäude mit 109 Wohnungen, die in den ersten fünf Jahren für knapp 9 Euro/2 vermietet werden sollten. Die von Anwohnern und Nutzern der Gebäude am gegenüber liegenden Kanalufer gegründete Bürgerinitiative SOS Mühlenkampkanal initiierte daraufhin das Bürgerbegehren. Der Bezirksrat hatte sich mehrheitlich für den Wohnungsbau ausgesprochen.

Der Bundesfinanzhof hat in einem Urteil vom 6. Februar 2018 entschieden, dass für die Möblierung im Rahmen der Ermittlung der ortsüblichen Miete ein Möblierungszuschlag zu berücksichtigten ist, sofern der Mietspiegel keine möblierten oder teilmöblierten Wohnungen beinhaltet. Von RA Jens Scharfenberg

Im Urteilsfall vermieteten die Kläger ihre Eigentumswohnung einschließlich einer neuen Einbauküche (EBK) sowie einer Waschmaschine und eines Trockners an ihren Sohn. In ihren Einkommensteuererklärungen machten die Kläger Werbungskostenüberschüsse aus der Vermietung geltend. Die Miete an den Sohn wurde nicht aufgrund der mitvermieteten Geräte erhöht, sondern im Rahmen eines Punktesystems des Mietspiegels berücksichtigt. Das Finanzamt nahm eine verbilligte Vermietung an, da die ortsübliche Marktmiete inklusive eines Möblierungszuschlags zu bestimmen sei.
Werden Immobilien an Angehörige vermietet, können die Werbungskosten in voller Höhe berücksichtigt werden, sofern die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Miete beträgt. Unterschreitet die Miete die maßgebliche Grenze, sind die Kosten in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Als ortsübliche Miete ist die Bruttomiete anzusetzen, die sich aus dem örtlichen Mietspiegel ergibt. Hierbei ist ein Möblierungszuschlag zu berücksichtigen, da eine Möblierung mit einem gesteigerten Nutzungswert einhergeht, der sich in einer höheren ortsüblichen Miete widerspiegelt. Sind in dem Mietspiegel ein Punktesystem oder prozentuale Zuschläge für beispielsweise die Überlassung einer EBK vorgesehen, ist diese Erhöhung als marktüblich zu betrachten. Können dem Mietspiegel keine entsprechenden Informationen entnommen werden, ist ein am Mietmarkt realisierbarer Möblierungszuschlag anzusetzen. Kann auch dieser nicht ermittelt werden, ist die ortsübliche Marktmiete ohne Zuschlag maßgeblich. Der BFH hat klargestellt, dass ein Möblierungszuschlag nicht aus der monatlichen Abschreibung der überlassenen Gegenstände zu ermitteln ist und auch kein prozentualer Mietrenditeaufschlag möglich ist.

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