Alle Newsletter Artikeln April 2015

Dauerbrenner Schönheitsreparaturen – Seit mehr als zehn Jahren wird der Wohnungsmarkt im Bereich Schönheitsreparaturen immer wieder von der Rechtsprechung überrascht. Da in aller Regel der Mietvertrag vom Vermieter stammt, handelt es sich meist um für den Vermieter unliebsame Überraschungen. Denn im Sinne eines erweiterten Verbraucherschutzes wird der Mieter vor Benachteiligung durch vorformulierte Vertragsklauseln stärker geschützt als früher. 

Die unliebsame Überraschung ergibt sich für den Vermieter daraus, dass nicht mehr gilt, was schwarz auf weiß vereinbart worden ist und bei Abschluss des Vertrages Wille beider Vertragsparteien war. Wenn die Formularklausel, die dem Mieter die Schönheitsreparaturen auferlegt, für unwirksam erklärt wird, gilt grundsätzlich sogar das Gegenteil, dass nämlich der Vermieter für die Schönheitsreparaturen verantwortlich ist, weil das die gesetzlich vorgesehene Regelung ist, die anstelle der unwirksamen Klausel tritt.
Am 18.03.2015 hat der Wohnraumsenat des BGH die Formularklausel, wonach der Mieter die Schönheitsreparaturen durchzuführen hat, für unwirksam erklärt, wenn die Wohnung bei Mietbeginn nicht renoviert war und der Mieter für die Übernahme der Renovierungspflicht keinen angemessenen Ausgleich erhält. Eine Vielzahl von Verträgen ist davon betroffen.

Laufende Verträge

Für laufende Mietverträge muss man nun ausdrücklich davon abraten, bei Mietende den Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen aufzufordern, wenn die Wohnung unrenoviert übergeben worden war. Denn andernfalls droht dem Vermieter, sich dem Mieter gegenüber, der gemäß Aufforderung renoviert, schadenersatzpflichtig zu machen.
So ungewünscht ein solches Ergebnis bei Vertragsabschluss auch war: Der Vermieter muss sich mit dem Gedanken anfreunden, dass eine Aufforderung des Mieters an ihn, nach Ablauf der üblichen Fristen dem Mieter die Wohnung zu renovieren, durchaus berechtigt sein kann.

Neuverträge

Für neu abzuschließende Mietverträge stellt sich die Frage, ob der Vermieter den Aufwand einer Anfangsrenovierung betreiben möchte mit dem Ziel, die laufenden Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses dann wirksam auf den Mieter übertragen zu können – bis zur nächsten Änderung der Rechtsprechung.

Das schlichte Weglassen der Schönheitsreparaturklausel ist nicht zielführend, weil dann ohne weiteres die gesetzliche Regelung (aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) gilt und der Vermieter selbst auch während des laufenden Mietverhältnisses verpflichtet wäre, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Dieser Folge dadurch entgehen zu wollen, dass vertraglich ausdrücklich festgehalten wird, dass auch der Vermieter nicht für die Schönheitsreparaturen verantwortlich ist, wird kaum möglich sein, jedenfalls nicht durch eine Formularklausel; eine solche Klausel hätte keinen Bestand, weil sie der gesetzlichen Regelung diametral entgegensteht und es sich bei der Gebrauchserhaltungspflicht des Vermieters um eine der Hauptpflichten des Vermieters aus dem Vertrag handelt. Möglich bleiben allerdings Individualvereinbarungen im Einzelfall, wobei immer das Problem besteht, im Streitfalle nachzuweisen, dass ein individuelles Aushandeln wirklich vorgelegen hat.
Als gangbarer Weg bietet sich an, den BGH wörtlich zu nehmen und im Falle der Vermietung einer unrenovierten Wohnung dem Mieter als Ausgleich für die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf ihn einen “angemessenen Ausgleich” anzubieten. Das kann ein Mietnachlass sein, wobei dessen Höhe den erforderlichen Renovierungsaufwand wiedergeben muss. In dem am 18.03.2015 vom BGH (zu VIII ZR 185/14) entschiedenen Fall war der Erlass einer halben Monatsmiete als zu niedrig angesehen worden für das Streichen von drei Zimmern. Man wird deshalb eine entsprechende Vereinbarung in der Folge auch absichern müssen dadurch, dass beispielsweise in einem Nachtrag zum Mietvertrag festgehalten wird, wie hoch die Aufwendungen des Mieters für die von ihm übernommene Renovierung tatsächlich waren; denn in einem etwaigen späteren Streit wird es Sache des Vermieters sein, zu beweisen, dass der Mietnachlass, den er den Mieter gewährt hat, ausreichend war als Ausgleich für den tatsächlichen Renovierungsaufwand.
Für weitergehende Aussagen ist es zu früh. Es bleibt natürlich der Wortlaut der bislang nur mündlich verkündeten Entscheidung vom 18.03.2015 abzuwarten.

Rechtsanwälte Dr. Hantke & Partner

Ebertallee 1
22607 Hamburg

Tel.: 040 / 890 650
Fax: 040 / 890 14 26
www.hantkepartner.de
Email: mail@hantkepartner.de

Seit einem halben Jahr ist in Hamburg die geänderte Kampfmittelverordnung in Kraft. Die „Sondierungspflicht“ auf Verdachtsflächen wurde gestrichen. Stattdessen müssen die Eigentümer nur noch für den Teil des Grundstücks „geeignete Maßnahmen“ ergreifen, auf dem gebaut werden soll. So soll das Bauen schneller und günstiger werden. Kritiker sehen erhebliche Gefahren durch das neue Handling.

„Gefahren durch Bombenblindgänger bei Bauvorhaben können nun schneller erkannt und beseitigt werden“, lobte Innensenator Michael Neumann die vom Senat bereits im Juli 2014 zum 1. Oktober 2014 beschlossene Änderung der Kampfmittelverordnung. „Damit wird ein wesentlicher Beitrag zur Entbürokratisierung geleistet und nicht zuletzt auch dem Wohnungsbauprogramm des Senat zusätzlicher Schub verliehen.“
Die Eigentümer sind auch künftig verpflichtet, vor Eingriffen in den Baugrund eine Auskunft beim Referat „Gefahrenerkundung Kampfmittel“ der Feuerwehr einzuholen, ob es sich um eine „Verdachtsfläche“ handelt. Die Auskunft soll innerhalb von vier Wochen erfolgen.

Verdachtsfläche nur noch bei konkretem Verdacht

Eine Verdachtsfläche ist der Baugrund seit dem 1. Oktober allerdings nur noch, wenn ein „konkreter Verdacht“ besteht und nicht nur die Option von Kampfmitteln. Komplett weggefallen für Verdachtsflächen ist die „Sondierungspflicht“. Statt „geeignete Unternehmen“ mit der Sondierung des gesamten Grundstücks zu beauftragen, müssen die Eigentümer oder „Veranlasser von Eingriffen“ nur noch für den von Bauarbeiten betroffenen Teil des Grundstücks „geeignete Maßnahmen“ zur Verhinderung von Schäden durch Kampfmittel ergreifen. Was geeignete Maßnahmen konkret sein können, verrät die Behörde „auf Antrag“ im Rahmen einer Beratung.
Wohnungsunternehmen, Bauträger und Entwickler begrüßen die Reform ob der Kosten- und Zeitersparnis. Bis zu 30 Euro/m2 kann eine Sondierung kosten – bei einem 5.000 m2 großen Grundstück sind das bis zu 150.000 Euro.

Osten wurde stark bombardiert

Der Prämisse innerstädtischen Bauens in zentralen Lagen hat die Wahrscheinlichkeit deutlich erhöht, eine Verdachtsfläche bebauen zu wollen. Gerade die Stadtteile östlich der City, die nun im Rahmen des Programms „Stromaufwärts an Bille und Elbe“ verstärkt für den Wohnungsbau erschlossen werden sollen, waren stark von den 213 Luftangriffen auf Hamburg zwischen 1940 und 1945 betroffen. 3.000 Blindgänger mit mehr als 100 kg Gewicht werden noch in Hamburger Böden und Gewässern vermutet. Jährlich 20 Blindgänger dieses Formats werden in Hamburg entschärft.
Verlierer der Novellierung sind die Unternehmen, die seit 2006 obligatorisch mit der Sondierung von Verdachtsflächen beauftragt wurden – ein nun bröselndes Millionengeschäft. Noch im Oktober 2014 gründete sich daher ein „Bündnis sicher Wohnen und Bauen“.

Senat spart auf Kosten der Sicherheit

„Mit der novellierten Kampfmittelverordnung spart der Senat auf Kosten der Sicherheit der Bürger“, kritisiert Vorstand Uwe Hinzmann, stellvertretender Vorsitzender der BFA Spezialtiefbau des Hauptverbandes der Deutschen Bauindustrie und Leiter Zentraleuropa bei Keller Grundbau. „Das größte Risiko tragen die Bauarbeiter und die späteren Nutzer, die sich auf die Risikoabschätzung des Bauherrn verlassen müssen.“
Es gebe in der Begründung zur Novellierung keinen sachlichen Hinweis darauf, warum die bisherige Verordnung unsachgemäß sei oder das Risiko durch Kampfmittel gesunken sei. Das Bündnis fordert eine sofortige Überarbeitung der Kampfmittelverordnung – zudem eindeutige Definitionen, die dem Stand der Technik entsprechen, und die Festlegung eines Qualitätsmanagementsystems. Ein Praxisleitfaden für die Verwaltung und betroffene Unternehmen schließlich soll das Procedere übersichtlich machen.

Kampfmittel räumen – Mehr Privatisierung

Bis zum 31. Dezember 2005 waren die staatlichen Gefahrenabwehrbehörden, insbesondere der Kampfmittelräumdienst, für die Sondierung als auch die Beseitigung von Kampfmitteln zuständig. Um das Stadtsäckel jährlich von 1,2 Mio. Euro Kosten zu entlasten, wurde die Verantwortung für die Sondierung ab dem 1. Januar 2006 auf die Eigentümer übertragen. Sie konnten „geeignete Unternehmen“ beauftragen. Die Bergung und Beseitigung der Kampfmittel erfolgte weiterhin durch den Kampfmittelräumdienst. Erst nach einer Sondierung des gesamten Grundstücks, sofern es sich nach der bisherigen Definition um eine Verdachtsfläche handelte, wurde bis zum 1. Oktober 2014 die behördliche Freigabe zum Start von Bauarbeiten erteilt.

Leif Nebel, Eggers Kampfmittelbergung, Florian Werner, Zenk Rechtsanwälte, Gerhard Schmitt, Bund Deutscher Feuerwerker und Wehrtechniker, und Uwe Hinzmann (v.l.) vertreten das Bündnis sicher Wohnen und Leben.
Bild: Feldhaus