Newsletter Artikeln April 2016

Wentzel Dr. geht den nächsten Schritt bei der zukunftsorientierten Professionalisierung der Immobilienverwaltung. Eine neue Verwaltungssoftware ermöglicht durch (Teil-)Automatisierung etwa der Kommunikation von Abrechnungen oder Aufträgen ein höheres Service-Level sowie einen schnellen und transparenten Workflow.

„Es geht um schnelleren Zugriff und einfachere Suche, um höhere Transparenz und zeitnähere Reaktion!“ Für Carsten Jonas, Geschäftsführer bei Wentzel Dr., stellt sich die Frage nach dem Nutzen der eingeleiteten Digitalisierung der Immobilienverwaltung, des Dokumentenmanagements und der Kommunikation mit den Kunden überhaupt nicht.

Dokumente werden zu Daten

„Die Digitalisierung der Arbeitswelt gerade in der Dienstleistungsbranche geht stetig voran.“ Digitalisierung bedeutet, dass Dokumente und Belege zu Daten werden – etwa durch das Einscannen von Rechnungen, Miet- oder Wartungsverträgen. Der Zugriff auf diesen Datenpool – um das Budget zu überprüfen, Daten für das Finanzamt zusammenzustellen oder die Miete zu erhöhen – gelingt am Computer deutlich schneller und effizienter, als die Suche nach dem passenden Ordner im Kellerarchiv.

Bereits seit vier Jahren im Einsatz ist die Verwaltungssoftware iX-Haus. Hier wird nun die aktuelle Version integriert. Die Verwaltungssoftware dient der Buchhaltung, erlaubt integrierte Abrechnungen, automatische Mietanpassung, beinhaltet Stammdaten zu Flächen, Personen und Verträgen, ermöglicht Schriftverkehr und Mietvertragserstellung aus den Stammdaten oder auch die integrierte Kautionsverwaltung.

Ergänzend zu diesem Verwaltungsprogramm iX-Haus wird nun iX-Haus plus eingeführt. Über dieses Programm erfolgt die serviceorientierte Erfassung von Meldungen seitens der Eigentümer und Mieter, die Auftragsvergabe an Dienstleistungsunternehmen (Ticketsystem) wie auch die digitale Erfassung der Serviceverträge, wie etwa der Wartungsverträge.

Dokumentenmanagementsystem schafft Transparenz

Die Potenziale von iX-Haus und iX-Haus plus werden erst richtig ausgeschöpft durch das ebenfalls neue Dokumentenmanagementsystem DocuWare, das die vollständige Digitalisierung der Geschäftsprozesse umsetzt. Zunächst werden die im Unternehmen anfallenden Dokumente – egal, ob digital oder in Papierform – lokalisiert, erfasst (ggfs. durch Einscannen) und einheitlich geordnet im zentralen Archiv des elektronischen Dokumentenmanagements abgelegt.

Künftig werden etwa Rechnungen für Müllabfuhr, Hausmeister oder von Versicherungen gescannt – sofern sie nicht bereits als Datei ins Haus kommen – und erfasst. Das System ist lernfähig und identifiziert zunehmend den Inhalt der Rechnungen: Wer ist der Kreditor? Wer ist im Hause der Bearbeiter?

Das Dokument wird nach der Erfassung gleich dem Bearbeiter zugeschickt, die Kontonummer wird bereit gestellt und ein Vorgang vorgeschlagen – etwa die Überweisung.

Digitaler Dokumenten- und Datenpool entsteht

Der Sachbearbeiter kommt also morgens ins Büro, macht den Computer an und sieht am Bildschirm: Sechs Rechnungen eingetroffen samt Vorschlag, wie viel an wen überwiesen werden kann. Der Bearbeiter kann das Dokument nach Bearbeitung mit einer digitalen Notiz versehen (erledigt oder zu tun ist:…) und entweder ablegen oder mit einer Aufgabenstellung an einen anderen Mitarbeiter weiterleiten – samt Fälligkeitstermin und Erinnerung.

Ohnehin erlaubt das elektronische Dokumentenmanagement, dass mehrere Mitarbeiter gleichzeitig dasselbe Dokument lesen und bearbeiten – ohne das ein Chaos durch unterschiedliche Dokumentversionen entsteht. Grundsätzlich soll künftig mit allen eingehenden Briefen, eMails oder Faxen so verfahren werden. Dieser Dokumenten- und Datenpool ist kompatibel mit betriebswirtschaftlicher Software (ERP), Programmen für Finanzbuchhaltung oder Kundenbeziehungsmanagement (CRM) wie auch eMail-Systemen.

„Wichtig ist, den Prozess einzuleiten“

„So bekommen wir im Unternehmen bei der Abarbeitung von Aufgaben oder zur Auslastung von Budgets einen besseren Überblick über den Stand der Dinge“, erklärt Jonas. „Die Digitalisierung sorgt für einen flotteren und transparenteren Workflow.“ Es verbessere sich auch die Vertretungssituation, da sich Kollegen bei nicht anwesenden Mitarbeitern einloggen könnten. Jonas: „Natürlich werden wir die Effizienzgewinne nicht sofort verbuchen können. Wichtig ist, den Prozess einzuleiten und auszubauen. Wir wollen ein höheres Service-Level bieten.“

Dokumentenmanagement-Systeme legen Ordner digital an. Bild: Feldhaus

Aktuell Kapital sicher und auskömmlich anzulegen, ist nicht einfach. Gute Staatsanleihen werfen kaum Rendite ab. Aktien sind angesichts globaler Krisen sehr volatil. Und wer sein Geld auf der Bank lässt, dem drohen Strafzinsen. Bleibt der Immobilienmarkt. Hier sind die Preise jedoch explodiert. Eine gute Alternative ist die Investition in die eigene Immobilie.

Seit mehreren Jahren gelingt es der Bundesrepublik Deutschland mit kurzlaufenden Wertpapieren und Anleihen Geld zu verdienen. Die Anleger nehmen für die Sicherheit ihres Kapitals bei Anleihen bis zu acht Jahren Laufzeit Negativzinsen in Kauf. Und da die EZB von den Banken für ihre Einlagen 0,4% Strafzinsen verlangt, um das Kreditgeschäft zu forcieren, denken immer mehr Geldhäuser darüber nach, diese Strafzinsen zum Teil an ihre Anleger weiter zu geben. Mit sicheren Anleihen, Sparbuch oder Tagesgeld machen Anleger aktuell Verluste.

Immobilien sind teuer geworden

Alternative ist schon seit Jahren das Investment in Immobilien. Der Abstand zwischen der Rendite einer zehnjährigen Staatsanleihe und einem Hamburger Zinshaus in guter Lage beträgt aktuell beeindruckende 300 Basispunkte.

Trotzdem sind Zinshäuser in guten Lagen Hamburgs mit Spitzenrenditen unter 4 % überteuert, sagt etwa die Bundesbank. Käufer zahlen immer häufiger das 25fache, 28fache oder gar 30fache der Jahresnettokaltmiete – und dies angesichts deutlich gestiegener Mieten. Das Mieterhöhungspotenzial ist nicht nur aufgrund des erreichten Mietniveaus weitgehend ausgereizt, sondern wird zudem durch die Mietpreisbremse limitiert.

Wohin mit dem Verkaufserlös?

Obwohl in allen Immobiliensegmenten aufgrund dieser Entwicklung inzwischen Spitzenpreise erzielt werden, wird der Markt durch ein knappes Angebot im Core-Segment geprägt. Denn bereits vor dem Verkauf stellt sich die Frage: Wohin mit dem Erlös?

„Wir raten den Eigentümern der von uns verwalteten Immobilien, das freie Kapital in den eigenen Bestand zu investieren“, erklärt Dr. Claas Kießling, geschäftsführender Gesellschafter von Wentzel Dr. „Dabei profitieren die Immobilienbesitzer von den historisch niedrigen Zinsen, ohne den Zinsvorteil beim Kauf teurer Immobilien und überteuerter Grundstücke wieder zu verlieren.“

Höherer Cashflow und Wertsteigerung

Angesichts von Neubaumieten, die in Hamburg durchschnittlich bei über 11 Euro/m2 liegen und des großen Nachfrageüberhangs, ist die Schaffung neuer Wohnfläche attraktiv. Luftig angelegte Wohnquartiere aus den 1950er bis 1970er Jahre bieten erstaunlich oft Nachverdichtungspotenziale. Viele Zinshäuser haben noch Ausbaumöglichkeiten im Dachgeschoss. Doch auch die Teilung großer Wohnungen ist mit Blick auf den Anteil der Ein- und Zweipersonenhaushalte, der in Hamburg bei knapp 80% liegt, sinnvoll.

„Und mit einer umfassenden energetischen Modernisierung kann nicht nur die Mietpreisbremse vermieden werden“, erläutert Dr. Kießling. „Der Eigentümer investiert vor allem in die nachhaltige Wertsteigerung seiner Immobilie.“

Zu fast jeder Wohnung in Hamburg gehört auch ein PKW-Stellplatz. Für Neubauvorhaben, insbesondere in der Hafencity, wird aktuell nur ein Schlüssel von 0,6 PKW-Stellplätzen je Wohnung gefordert; Grundlage hierfür ist die HBauO in Verbindung mit der „Fachanweisung notwendige Stellplätze und notwendige Fahrradplätze“ der Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt. Die Fachanweisung spricht hier vom Konzept des „autoarmen“ Wohnens.

In der Tat ist ein eigener Pkw in der Stadt heutzutage kaum noch notwendig. Ob sich allerdings alle zukünftigen Käufer daran halten werden, kann zumindest bezweifelt werden. Der „Kampf um Parkraum“ ist sozusagen vorprogrammiert, eigentlich findet er auch heute schon statt. Denn der Standard in den meisten Wohnungseigentumsanlagen sieht nur einen Stellplatz je Wohnung vor. Manchmal sind diese Parkplätze Sondereigentum oder Sondernutzungsrechte, manchmal stehen sie aber auch allen Miteigentümern gemeinschaftlich zur Verfügung.
Und so kommt es dann, wie es kommen muss. Ein nicht ganz so netter Miteigentümer stellt auf einem allen gemeinschaftlich zur Verfügung stehenden Parkplatz einen abgemeldeten Pkw ab. Und dort steht er über Wochen und rührt sich nicht vom Fleck. Er wird dreckig, Vögel verewigen sich mit Ihrem Kot auf ihm und irgendwann geht auch eine Fensterscheibe zu Bruch. Und der Pkw steht immer noch da, ein Mahnmal der Ruhe im stetigen Strom der Zeit – während die Miteigentümer jeden Abend hektisch ihre Runden um den Block drehen, um einen freien Stellplatz zu finden.
Nicht anders sieht es in mancher Tiefgarage aus. Dort stehen die Stellplätze zwar in der Regel im Sondereigentum und sind als Sondernutzungsrecht einzelnen Eigentümern zugeordnet. Aber auch dort stehen oftmals abgemeldete Pkw, Anhänger oder gar Möbelstücke. Manch ein Eigentümer versieht einen solchen Stellplatz auch mit einem Maschendrahtgeflecht und nutzt ihn als Abstellkeller.
All das ist nur in Grenzen zulässig. Letztlich kommt es aber immer darauf an, wie die Teilungserklärung diese Flächen beschreibt. Denn was in der Teilungserklärung steht, ist eine verbindliche Zweckbestimmung. Sowie ein „Hobbyraum“ nicht zum Wohnen genutzt werden darf, darf ein Stellplatz oder Pkw-Stellplatz nicht als Abstellraum genutzt werden. Das Abstellen von Möbeln oder anderen Dingen, die nicht zumindest zwei Räder haben und/oder durch Motorkraft vorangetrieben werden (Autos, Motorräder oder Anhänger), ist also ein unzulässiger Gebrauch dieser Flächen. Und das gilt unabhängig davon, ob es sich um Gemeinschaftsfläche oder Sondereigentum bzw. Sondernutzungsrechtsflächen handelt.

Was ist aber nun mit dem abgemeldeten Auto, das so langsam vor sich hin rottet, oder vielleicht mit einem längerfristig dort abgestellten Anhänger? Das Landgericht Hamburg hat sich in zwei Urteilen sehr ausführlich und dezidiert damit auseinandergesetzt.
In einer Entscheidung aus dem Jahr 2009 ging es um einen Pkw, der abgemeldet war, und in welchem der Miteigentümer, ein bekennender „Messi“ diverse „wertvolle“ Gegenstände lagerte (von den Miteigentümern auch als Müll bezeichnet). Bei der Auslegung der Zweckbestimmung „Kfz-Stellplatz“ in der Teilungserklärung ist, so die ständige Rechtsprechung, auf den Wortlaut und Sinn abzustellen, wie es sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Erklärung ergibt. Daraus zog das Landgericht Hamburg den zutreffenden Schluss, dass ein „Kfz-Stellplatz“ lediglich zum vorübergehenden Abstellen eines im Straßenverkehr zugelassenen Kraftfahrzeugs, nicht aber zur dauerhaften oder, wie im Streitfall jahrelangen, Lagerung eines abgemeldeten und nicht fahrtüchtigen Kraftfahrzeugs zugelassen ist. Eine Ausnahme könne man nach Ansicht des Landgerichts noch machen, wenn Motorräder, Oldtimer oder andere Saisonfahrzeuge, wie Cabriolets, nicht ganzjährig, sondern nur zeitweise angemeldet sind.

Daran anknüpfend hatte das Landgericht im Jahre 2014 über einen Pkw-Anhänger zu entscheiden. Dieser war von einem Miteigentümer auf einer Fläche abgestellt, die als “Pkw- bzw. Kfz-Stellplätze im Freien“ bezeichnet war. Der Miteigentümer hatte an dieser Fläche ein Sondernutzungsrecht. Die gewerbliche Nutzung seiner Sondereigentumseinheit war zulässig. Demnach kam das Landgericht zu dem Schluss, dass auch das vorübergehende und unter Umständen auch langfristige Abstellen eines zugelassenen Anhängers für Pkw sich, anders als in dem Fall aus dem Jahre 2009, noch als mit vereinbarte Nutzung einer entsprechenden Stellplatzfläche für (Kraft-)Fahrzeuge im Freien darstelle. Das Abstellen eines zugelassenen oder ggf. auch vorübergehend nicht zugelassenen Pkw-Anhängers sei eine mit dem Gebrauch eines Kraftfahrzeugs zusammenhängende und nicht unübliche Weise der Nutzung einer solchen Stellfläche. Insbesondere könne nicht generell davon ausgegangen werden, dass die Zweckbestimmung „Pkw-Stellplatz“ bzw. „Kfz-Stellplatz“ ausschließlich das Abstellen von Kraftfahrzeugen oder sogar nur von Personenkraftwagen erfassen solle. Als Besonderheit stellte das Landgericht aber heraus, dass die gewerbliche Nutzung der Sondereigentumseinheit ja gerade zulässig sei, was dann auch auf den Stellplatz ausstrahle.

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Der BFH hat mit Beschluss vom 27. Juli 2015 klargestellt, dass Aufwendungen für einen nur zeitweise beruflich genutzten Raum nicht steuerlich absetzbar sind.

Der Begriff des häuslichen Arbeitszimmers setzt voraus, dass der jeweilige Raum (nahezu) ausschließlich für betriebliche/ berufliche Zwecke genutzt wird. Wird der Raum auch zu privaten Zwecken genutzt, können die Aufwendung insgesamt nicht abgezogen werden. Folglich ist auch keine Aufteilung und anteilige Berücksichtigung möglich. Ebenfalls nicht abziehbar sind Aufwendungen für „Arbeitsecken“, da die Räume aufgrund ihrer Art und ihrer Einrichtung auch privaten Wohnzwecken dienen.

In dem Ausgangsverfahren ging es um einen Kläger, der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielte. Im Jahr 2006 zog er von diesen Einkünften Werbungskosten für ein häusliches Arbeitszimmer ab, weil dieses den Mittelpunkt seiner beruflichen Tätigkeit bildete. Als Nachweis verwies der Kläger auf einen „Tätigkeitsbericht“ über die Arbeiten, die er in diesem Raum verrichtet habe. Das FG teilte daraufhin die Aufwendungen für das häusliche Arbeitszimmer auf und ermöglichte dem Kläger den Abzug von 60 % dieser Aufwendungen.

Gegen diese Entscheidung spricht die Definition des Begriffs häusliches Arbeitszimmer, da diese seit jeher voraussetzt, dass der Raum wie ein Büro eingerichtet ist und (nahezu) ausschließlich zur Erzielung von Einnahmen genutzt wird. Nach Auffassung des Großen Senats dient diese Auslegung dazu, den betrieblichen/ beruflichen und den privaten Bereich sachgerecht voneinander abzugrenzen. Im Fall einer Aufteilung wäre diese sachgerechte Abgrenzung nicht möglich, da es keine Möglichkeit zur objektiven Überprüfung gibt. Für eine schätzungsweise Aufteilung fehlen die nötigen Maßstäbe, und ein Nutzungszeitenbuch beruhe lediglich auf den bloßen Angaben des Steuerpflichtigen.

Wer Aufwendungen für ein häusliches Arbeitszimmer abziehen möchte, dem darf kein anderer Arbeitsplatz für die betriebliche oder berufliche Tätigkeit zur Verfügung stehen. Zudem ist die Höhe der abziehbaren Aufwendungen auf 1.250 Euro begrenzt, sofern das Arbeitszimmer nicht den gesamten Mittelpunkt der betrieblichen/ beruflichen Betätigung bildet.

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Das Finanzgericht (FG) Düsseldorf hat mit Urteil vom 21. Januar 2016 entschieden, dass die Aufwendungen zur Beseitigung von Schäden, die der Mieter nach dem Erwerb einer Eigentumswohnung verursacht hat, für den Vermieter Erhaltungsaufwendungen bei den Einkünften aus Vermietung sind. Folglich sind diese Aufwendungen sofort als Werbungskosten abziehbar und müssen nicht als anschaffungsnahe Herstellungskosten über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden.

Die Klägerin erwarb im Jahr 2007 eine Eigentumswohnung, die sich in einem mangelfreien Zustand befand und übernahm das bestehende Mietverhältnis. Nach einem Zivilrechtsstreit vor dem Amtsgericht im Jahr 2008 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis. Die Mieterin hinterließ die Wohnung in einem beschädigten Zustand (Schimmelbefall, zerstörte Bodenfliesen usw.).

Die Aufwendungen zur Beseitigung der Schäden machte die Klägerin als sofort abzugsfähige Werbungskosten in ihrer Einkommensteuererklärung geltend. Das Finanzamt vertrat hingegen die Auffassung, es handele sich um sogenannte anschaffungsnahe Herstellungskosten, da die 15 %-Grenze des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EstG überschritten wurde. Diese können nicht sofort abgezogen werden, sondern müssen über die Abschreibung geltend gemacht werden.

Die Auffassung des Finanzamtes entspricht zwar dem Wortlaut des Gesetzes, das Finanzgericht sieht aber keine Anhaltspunkte dafür, dass Aufwendungen nach Erwerb zur Beseitigung von zwischenzeitlich entstandenen Schäden unter diese Regelung fallen sollten. Auch die Möglichkeit, dass die Klägerin statt dieser Aufwendungen eine außerordentliche Absetzung für Abnutzung hätte geltend machen können, spricht gegen die Erfassung als anschaffungsnahe Herstellungskosten. Das Finanzgericht hat die Revision zugelassen.

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Die Bundesregierung hat im März ein 10-Punkte-Programm zur Forcierung des Wohnungsbaus beschlossen. Ende März votierte das schwarz-rote Kabinett zudem für eine verstärkte Förderung des sozialen Wohnungsbaus und sozialer Brennpunkte. Zusätzlich 1,3 Mrd. Euro sollen hier bis 2019 fließen.

Bundesbauministerin Barbara Hendricks möchte den Wohnungsbau von aktuell 270.000 Wohnungen jährlich auf 350.000 steigern. Dazu hat die Bundesregierung nun ein 10-Punkte-Programm beschlossen. Länder und Kommunen sollen zügig und günstig Bauland für bezahlbaren Wohnungsbau zur Verfügung stellen.

Stellplatzpflicht flexibler handhaben

Zudem sollen die Länder ihre Landesbauordnungen angleichen. Auch für die Stellplatzverordnungen wird mehr Flexibilität angemahnt, um etwa in Großstädten überflüssige, teure Tiefgaragen zu vermeiden – wie in Hamburg. Hier entschied der Senat im Oktober 2013, die generelle Stellplatzpflicht bei Wohnungsbauvorhaben aufzuheben.
Schließlich plant das Berliner Kabinett in den Haushalt 2017 zusätzlich 500 Mio. Euro für Sozialwohnungen (bis 2019) einzustellen, 500 Mio. Euro für soziale Brennpunkte und 300 Mio. Euro für das Programm Soziale Stadt.