Newsletter Artikeln April 2017

Das Hamburger Expresswohnungsprogramm ist im Verzug. Von den ursprünglich geplanten 5.600 Wohneinheiten, die bis Ende 2016 fertig sein sollten, werden nur noch 2.300 gebaut. Davon werden bis Ende dieses Jahres höchsten 1.500 Wohnungen bezogen sein. Jeweils etwa 40% der Wohnungen werden von der Saga und der PGH/FeWa gebaut.

Der Zuzug von Flüchtlingen nach Hamburg hat sich seit dem März 2016 deutlich reduziert. Wurden im Januar und Februar 2016 noch 4.676 Flüchtlinge Hamburg zugewiesen, davon 4.178 mit Unterbringungsbedarf, waren im Januar und Februar dieses Jahres noch 572 geflüchtete Menschen unterzubringen – von 928 Hamburg Zugewiesenen.
Ende Februar lebten 32.700 Menschen in Erstaufnahmen und Folgeunterkünften, davon 7.454 Menschen in 31 Erstaufnahmeeinrichtungen sowie 670 in früheren Baumärkten und Hallen. In den 119 Folgeunterkünften sind mehr als 25.200 Flüchtlinge untergebracht.

Zunächst: 5.600 Wohnungen für 25.000 Menschen

Um dem Zuzug nicht nur von Flüchtlingen langfristig begegnen zu können, hatte der Hamburger Senat Anfang Oktober 2015 das Programm „Flüchtlingsunterkünfte mit der Perspektive Wohnen“ verabschiedet. Jeder Bezirk hatte einen Standort für rund 800 Wohneinheiten auszuweisen. Geplant waren insgesamt 5.600 Wohnungen für 25.000 Geflüchtete.
Diese Wohngebäude sollten zunächst mit den Möglichkeiten des novellierten § 246 des Baugesetzbuches (BauGB) als Flüchtlingsunterkünfte entstehen und anschließend im Rahmen einer konventionellen Baurechtsschaffung als normale, öffentlich geförderte Wohnungen genehmigt werden.

Volksinitiative „Hamburg für gute Integration“

An den geplanten Standorten bildeten sich rasch Bürgerinitiativen, die sich im Januar 2016 zum Dachverband „Initiativen für erfolgreiche Integration Hamburg“ zusammenschlossen. Sie wie auch Stadtplaner und Architekten kritisierten die geballte Ansiedlung von Flüchtlingen in Großsiedlungen als integrationshemmend.
Nachdem aus den Bürgerinitiativen eine Volksinitiative „Hamburg für gute Integration“ entstand, die einen Volksentscheid für Unterbringung und Integration von Flüchtlingen anstrebte, entwickelten sich aus Verhandlungen mit dem rotgrünen Senat die „Bürgerverträge“. Die im Juli 2016 von elf der zwölf im Dachverband organisierten Bürgerinitiativen unterschriebenen Verträge folgen primär dem Ansatz „3 mal 300“:

  • Bis Ende 2019 sollen die Unterkünfte im Durchschnitt höchstens 300 Plätze haben.
  • Alle neu geplanten Unterkünfte werden auf maximal 300 Personen ausgelegt.
  • Über ganz Hamburg verteilt kann es bis zu 300 Unterkünfte geben, wenn die Zuwanderungszahlen dies erfordern.

Gleichzeitig wurde die Zahl der in den Expresswohnungen unterzubringenden Flüchtlinge von 25.000 auf 8.000 reduziert – und damit die Zahl der zu schaffenden Wohnungen von 5.600 auf 2.300 in zwölf Projekten. Möglich wurde diese Einigung mit den Bürgerinitiativen durch die seit März 2016 deutlich gesunkenen Flüchtlingszahlen.

ZKF rechnet 2017 mit 7.800 Geflüchteten und Familienangehörigen

Für 2017 rechnet der „Zentrale Koordinierungsstab Flüchtlinge“ (ZKF) mit monatlich 400 unterzubringenden Flüchtlingen sowie zusätzlich im gesamten Jahr mit 3.000 im Rahmen des Familiennachzugs Zuziehenden.
Die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen (BSW) erwartet, dass in allen zwölf im Bau befindlichen Flüchtlingsunterkünften mit der Perspektive Wohnen bis Jahresende zumindest erste Wohnungen belegt werden können.

FeWa und Saga bauen über 80% des Programms

Bereits teilweise bezogen sind die Projekte am Mittleren Landweg in Billwerder sowie am Elfsaal in Jenfeld. Gemeinsam ist den beiden Projekten, dass der Bauantrag bereits im Dezember 2015 gestellt wurde und der Baubeginn im Februar 2016 (Mittlerer Landweg) und April 2016 (Elfsaal) erfolgte.
Am Mittleren Landweg entsteht mit 756 Wohneinheiten das größte der acht Projekte – und das einzige, das in der ursprünglich geplanten Größe realisiert wird. Bauherr ist die PGH/FeWa, die hier 120 Mio. Euro in 19 verklinkerte Mehrfamilienhäuser investieren. Die PGH/FeWa baut auch am Hörgensweg in Eidelstedt. Zunächst waren 350 Wohneinheiten vorgesehen, doch aus der BSW hieß es, mit Rücksicht auf den Bürgervertrag würden voraussichtlich nur 175 Wohneinheiten für Geflüchtete reserviert. Mit dann 931 Wohnungen baut die PGH/FeWa allein 40% des Programms Flüchtlingsunterkünfte mit der Perspektive Wohnen.
Weitere rund 40% realisiert die Saga, allerdings kleinteiliger. An sechs Standorten – darunter Elfsaal mit 207 Wohnungen – errichtet sie alleine insgesamt 839 Wohnungen sowie im Wohnquartier Haferblöcken am Öjendorfer See in Billstedt 250 Wohneinheiten mit der HANSA Baugenossenschaft und der Baugenossenschaft freier Gewerkschafter (BGFG).
Weitere Bauherren des Programms sind Quantum Immobilien, Othmarscher Höfe GmbH sowie die städtische fördern & wohnen.
Ende März lebten 1.070 Geflüchtete in den 300 bereits von f&w betriebenen Wohnungen am Mittleren Landweg sowie am Elfsaal. Im Herbst sollen die Projekte Ohlendiek/Poppenbütteler Berg in Poppenbüttel (f&w) sowie Duvenacker in Eidelstedt (Saga) fertiggestellt sein.

Aktuell leben 1.070 Geflüchtete in den Expresswohnungen

Alle Bauherren vermieten die Gebäude maximal 15 Jahre an fördern & wohnen (f&w), welche sie als Unterkünfte im Rahmen der öffentlich-rechtlichen Unterbringung betreibt. Wenn die Wohnungen nicht mehr vollständig für die Unterbringung von Geflüchteten benötigt werden, sollen freiwerdende Flächen dem Wohnungsmarkt zur Verfügung stehen und an andere Bedarfsgruppen sowie Nachfrager vermietet werden. Ziel ist, mittels Durchmischung die Integration zu fördern.
Zur Unterstützung der Integration werden auch Mittel aus dem Rahmenprogramm Integrierte Stadtentwicklung (RISE) in die Quartiere mit Flüchtlingswohnungen gelenkt. So fließen für erste Projekte am Mittleren Landweg 3,7 Mio. Euro, davon 1,1 Mio. Euro RISE-Mittel, in die Modernisierung einer Sportanlage samt Neubau einer Sporthalle sowie die Ausstattung eines Gemeinschaftstreffs. Auch das Kulturheim soll noch 2017 modernisiert und die Erstausstattung eines Jugendclubs finanziert werden. Weitere 1,2 Mio. Euro fließen bis 2023 in die Anstellung eines externen Gebietsentwicklers sowie einen Quartiersbeirat und ein Stadtteilbüro. Auch die Ansiedlung von Nahversorgungseinrichtungen – Bäcker, Supermarkt, Apotheke – soll Unterstützung finden. Immerhin erhöht sich die Einwohnerzahl in dem 131 ha großen RISE-Gebiet Mittlerer Landweg von 650 auf über 3.000 Einwohner.

Hamburger zahlten 2016 im Durchschnitt 8,15 Euro/m2 für ihre Mietwohnung. Das ergibt eine Aktualisierung einer CRES-Studie von 2013.

Die 8,15 Euro/m2 ergeben sich aus einer Auswertung der Datensätze von 238.000 der 700.000 Hamburger Mietwohnungen durch das Center for Real Estate Studies (CRES), wobei 202.000 Datensätze stammen von Saga und Genossenschaften, 36.000 von privaten Vermietern.
Um keine Einseitigkeit zugunsten der traditionell günstigeren kommunalen und genossenschaftlichen Wohnungen zu erzeugen, seien die Daten der privaten Vermieter ihrem Marktanteil entsprechend hochgerechnet worden, erklärte Michael Lister, CRES-Studienleiter.

14,4% Mietzuwachs seit 2013

Dabei differiert die Miete zwischen 6,34 Euro/m2 für Saga- und Genossenschaftswohnungen und 9,22 Euro/m2 für Wohnungen privater Eigentümer – ein Plus von 6,5% bzw. 14,4% gegenüber der Erstauflage der Studie von 2013.
In die Studie gingen auch 21.000 Neuvermietungsmieten ein. Diese liegen für eine normale Wohnlage bei Saga und Genossenschaften im Bezirksvergleich zwischen 6,61 Euro/m2 in Bergedorf und 7,35 Euro/m2 in Hamburg Nord. Private Vermieter erzielten zwischen 8,70 Euro/m2 in Harburg und 11,13 Euro/m2 in Eimsbüttel.
Die Studie hat bewiesen, dass der Hamburger Mietwohnungsmarkt funktioniert“, erklärte Sönke Struck, BFW Nord, und verwies auf eine jährliche Fluktuation von 14% bei den privaten Vermietern. Bei Saga und Genossenschaften liegt die Wechselquote bei 8%.

Nach § 556 Abs. 3 BGB hat ein Vermieter von Wohnraum über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abzurechnen. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Eine abweichende Vereinbarung, ob im Mietvertrag bereits festgelegt oder im Nachhinein für den Einzelfall getroffen, ist unzulässig.

Auch für die Wohnungseigentümergemeinschaft gilt, dass nach Ablauf des Kalenderjahres durch den Verwalter eine Abrechnung aufzustellen ist (§ 28 Abs. 3 WEG), die sogenannte Jahresabrechnung. In der Regel bezieht sich ein vermietender Sondereigentümer auf diese Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft, wenn er gegenüber seinem Mieter abrechnet. Auch wenn es im Gesetz überhaupt nicht vorgesehen ist, unterscheiden die von professionellen Verwaltern erstellten WEG-Abrechnungen in der Regel zwischen den auf eventuelle Mieter umlegbaren Kosten und jenen, an denen der Mieter nicht beteiligt werden kann.
Was macht der vermietende Eigentümer aber nun, wenn diese Abrechnung der WEG nicht rechtzeitig bis zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraumes, also in der Regel bis zum 31.12. eines Kalenderjahres, vorliegt? Er soll, nein er muss nach dem Gesetz doch bis zu diesem Zeitpunkt abrechnen. Aber das kann er doch gar nicht, würde man als unbefangener Betrachter sagen. Denn wenn die WEG ihm gegenüber nicht abrechnet, wie soll er gegenüber seinem Mieter abrechnen? Man könnte also der Ansicht sein, der vermietende Eigentümer habe in diesem Fall die Verspätung nicht verschuldet, er habe sie nicht zu vertreten, wie das Gesetz es formuliert. Und dann könnte er auch danach noch abrechnen.

Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens am 31. Dezember des Folgejahres vorliegen. Bilder: Fotolia

Das sieht der Bundesgerichtshof aber in einer aktuellen Entscheidung anders:
Der Vermieter einer Eigentumswohnung habe über die Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters grundsätzlich auch dann innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB abzurechnen, wenn zu diesem Zeitpunkt der Beschluss der Wohnungseigentümer gemäß § 28 Abs. 5 WEG über die Jahresabrechnung des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft noch nicht vorliege; so der BGH im Leitsatz seiner Entscheidung vom 25.01.2017. Ein solcher Beschluss der WEG sei keine, auch keine ungeschriebene Voraussetzung für die Abrechnung der Betriebskosten gegenüber dem Mieter.
Es gibt auch in Hamburg immer wieder Fälle, in denen Verwalter, aus welchen Gründen auch immer, die Jahresabrechnung nicht bis zum 31.12. des folgenden Kalenderjahres fertigstellen. Dieses fehlerhafte Verhalten eines Verwalters muss sich der Eigentümer im Verhältnis zu seinem Mieter zwar zunächst nicht zurechnen lassen. Er muss aber aus Sicht des BGH darzulegen und beweisen, dass ihn kein eigenes Verschulden an der verspäteten Abrechnung der Betriebskosten trifft. Dazu habe der vermietende Eigentümer konkret darzulegen, inwiefern er die Verspätung nicht zu vertreten hatte; er müsse insbesondere erläutern, welche Bemühungen er unternommen habe, um eine rechtzeitige Abrechnung sicherzustellen. Dass die Gemeinschaft den säumigen Verwalter im vorliegenden Falle vor die Tür gesetzt, einen neuen Verwalter gewählt und dieser dann die Abrechnungen erstellt hatte, genügte dem BGH noch nicht. Er wollte vom Vermieter hören, was dieser selbst veranlasst hatte, nachdem für ihn klar geworden war, dass die bisherige „Hausverwaltung“ die Wohngeldabrechnung, die er als Grundlage für die von ihm selbst erstellte Betriebskostenabrechnung benötigte, nicht rechtzeitig erstellen würde.
Dass der für das Mietrecht und nicht für das Wohnungseigentumsrecht zuständige VIII. Senat des BGH hier die Realitäten verkennt, zeigt sich bereits daraus, dass er in den Entscheidungsgründen des Urteils die Wohnungseigentumsverwaltung kurzerhand als „Hausverwaltung“ bezeichnet. Ob es reicht, dass der vermietende Eigentümer dem Verwalter wütende Briefe schreibt, und ihn unter Fristsetzung zur Abrechnung auffordert, oder ob er ihn gar auf Erteilung der Abrechnung verklagen muss, dazu verliert der BGH kein Wort. Man könnte sogar der Ansicht sein, dass der vermietende Eigentümer in diesen Fällen nicht auf die Abrechnung der WEG warten darf; vielmehr muss er sich vielleicht auf den Weg zum Verwalter machen, die Abrechnungsunterlagen einsehen und auf diesem Weg versuchen, zumindest eine Rumpfabrechnung gegenüber seinem Mieter zu erstellen. Denn im Einzelfall, so der BGH in einer Entscheidung vom 12.12.2012, kann der Vermieter sich bei der Betriebskostenabrechnung die Nachberechnung einzelner Positionen durchaus vorbehalten, soweit er ohne Verschulden an einer rechtzeitigen Abrechnung gehindert ist. Das könnte auf die vorliegende Konstellation übertragbar sein.

von Dr. Patrick Kühnemund

Rechtsanwälte Dr. Hantke & Partner

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Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in zwei Urteilen vom 15. Dezember 2016 unter Änderung seiner bisheri-gen Rechtsprechung entschieden, dass der Höchstbetrag für Aufwendungen für ein häusliches Arbeitszimmer personenbezogen zu gewähren ist, wenn mehrere Steuerpflichtige ein häusliches Arbeits-zimmer gemeinsam nutzen.

Im ersten Urteilsfall nutze ein Lehrerehepaar ein häusliches Arbeitszimmer in dessen Haus gemeinsam, welches den Ehegatten jeweils hälftig gehörte. Die Aufwendungen für das Arbeitszimmer überschritten EUR 2.500, so dass die Eheleute jeweils den Höchstbetrag in Höhe von EUR 1.250 in ihrer Einkommen-steuererklärung geltend machten. Sowohl das Finanzamt als auch das Finanzgericht ordneten den Höchstbetrag hingegen den Ehegatten nur jeweils zur Hälfte zu. Im zweiten Streitfall nutzen der Kläger und seine Lebenspartnerin das einzige Arbeitszimmer ihrer Mietwohnung gemeinsam. Der Kläger erklärte die Nutzung dieses Arbeitszimmer für seinen Bereitschaftsdienst im Umfang von 25% und Aufwendungen in Höhe von EUR 1.250. Weder das Finanzamt noch das Finanzgericht erkannten die Aufwendungen an.

Voraussetzung für die Abziehbarkeit von Aufwendungen für ein häusliches Arbeitszimmer ist, dass dem Steuerpflichtigen für die berufliche/betriebliche Tätigkeit kein anderer Arbeitsplatz zur Verfügung steht. Zudem muss der Steuerpflichtige die Aufwendungen selbst getragen haben. Bei einer gemeinsamen Nutzung durch Ehegatten im Fall von hälftigem Miteigentum werden die Aufwendungen den Ehegatten jeweils zur Hälfte zugeordnet. Des Weiteren muss dem Steuerpflichtigem in dem häuslichen Arbeitszimmer ein Arbeitsplatz zur Verfügung stehen, der für die konkrete betriebliche/berufliche Tätigkeit in dem erforderlichen Umfang und der erforderlichen Weise tatsächlich genutzt werden kann.

Der BFH hat in seinen Urteilen klargestellt, dass es sich um einen personenbezogenen und keinen ob-jektbezogenen Höchstbetrag handelt. Folglich kann jeder Steuerpflichtige, der die Voraussetzungen für die Abziehbarkeit der Aufwendungen erfüllt, den gesamten Höchstbetrag geltend machen. Die Frage nach der Ausgestaltung des eigenen Arbeitsplatzes, wie z.B. ein eigener Schreibtisch, hat der BFH nicht beantwortet.

– von Jens Scharfenberg, Möhrle Happ Luther

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Der Bundesfinanzhof hat in einem Urteil vom 4. Oktober 2016 entschieden, dass die Absetzung für Abnutzung (AfA) nach § 11d Abs. 1 EStDV auf die vom Schenker getragenen Herstellungs-/Anschaffungskosten vorgenommen werden kann, wenn dem Steuerpflichtigen eine der Erzielung von Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung dienende Eigentumswohnung mittelbar geschenkt wird.

Im Streitfall erwarb die Klägerin in zeitlicher Nähe mit der Schenkung von Geldbeträgen durch beide Elternteile eine Eigentumswohnung, wobei die Schenkung unter der Bedingung des Erwerbs der Eigentumswohnung erfolgte. Die Klägerin erzielte mit der Wohnung Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung und machte im Rahmen ihrer Einkommensteuererklärung Abschreibungen für das Gebäude sowie für das erworbene Inventar geltend. Das Finanzamt lehnte die Berücksichtigung der Abschreibungen mit der Begründung ab, dass die Bemessungsgrundlage für die AfA um die mit dem Kauf der Eigentumswohnung zeitlich und sachlich zusammenhängenden Schenkungsbeträge zu kürzen sei.

Grundsätzlich sind die Anschaffungskosten über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer im Wege der AfA abzusetzen. Bei unentgeltlich erworbenen Wirtschaftsgütern des Privatvermögens mangelt es dem Steuerpflichtigen an Anschaffungskosten. Die AfA ermittelt sich in diesem Fall nach den fortgeführten Anschaffungskosten des Rechtsvorgängers und dem von diesem zugrunde gelegten Abschreibungsprozentsatz (§ 11d EStDV). Voraussetzung ist, dass der Beschenkte den Tatbestand der Vermietung des Rechtsvorgängers fortführt. Ein unentgeltlicher Erwerb liegt auch bei einer sog. mittelbaren Grundstücksschenkung vor. Zwischen der Klägerin und deren Eltern hat eine solche mittelbare Grundstücksschenkung stattgefunden, da der Gegenstand der Schenkung nicht die Geldbeträge sondern die Eigentumswohnung war. Es könne unter wirtschaftlicher Betrachtungsweise nicht von Belang sein, ob der Schenker das Grundstück selbst oder einen für den Erwerb des Grundstücks zweckgebundenen Geldbetrag verschenkt.

– von Jens Scharfenberg, MÖHRLE HAPP LUTHER

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Das Apartimentum am Mittelweg dürfte das innovativste Mietshaus Deutschlands sein. Xing-Gründer Lars Hinrichs setzt das Internet der Dinge hier personalisiert um. Steuergerät ist das Smartphone. Wentzel Dr. ist seit Januar mit der Zinshausverwaltung und Mieterbetreuung betraut.

„Das ganze Haus ist in der Cloud“, erklärt Lars Hinrichs, Bauherr des Apartimentum. „Alle Systeme können dezentral in der Cloud gemanagt und weiterentwickelt werden.“ Die Steuerung der einzelnen Haussysteme – Heizung, Klima, Licht, Musik, Sicherheit etc. – über das Internet ermögliche jedem Techniker den Onlinezugriff, ohne selbst in den Mittelweg im Stadtteil Rotherbaum fahren zu müssen. Das erübrige den Server im Haus, auf den dann alle Systeme abgestimmt werden müssten.
Das Apartimentum – so hat Bauherr und Xing-Gründer Lars Hinrichs, sein neues Mietshaus nahe der Alster genannt – hat den Anspruch, das fortschrittlichste Smart Home in Deutschland zu sein, vielleicht sogar in Europa. Die zentrale Zielstellung des Smart-Home-Konzepts ist, dass Haustechnik und Hausgeräte per Internetprotokoll miteinander kommunizieren. Steuergerät ist dabei das Smartphone.

Wecken, Duschwasser, Verkehr

So kann das Smartphone anhand der Kalendereinträge, den Bewohner wecken, Heizung und Warmwasser im Bad steuern, die Verkehrslage prüfen, um bei erheblichen Umwegen die Weckzeit anpassen zu können. Wenn der Bewohner wieder nach Hause kommt, fährt der Fahrstuhl bereits nach unten, sobald sich das Garagentor öffnet. Auf dem Weg ins Haus passiert er die DHL-Packstation, die er mit dem Smartphone öffnen kann. Möchte er das Paket zurückschicken, legt er es einfach wieder in die Packstation.
„Die Dinge, die es nicht gab, haben wir erfunden“, verweist Hinrichs etwa auf die Türanlage. Dazu gehört das als Klingelanlage dienende Touchpad mit einer hochauflösenden Kamera im Eingangsbereich. Die Türen selbst erkennen via Bluetooth, ob ein eintrittsberechtigter Smartphonebesitzer eintreten möchte. Diese Eintrittsberechtigung kann dauerhaft sein – für Bewohner, Familienmitglieder o.ä. – oder temporär – Freunde, Nachbarn, Handwerker. Und wenn jemand klingelt, kann der Bewohner von New York oder Singapur aus sehen, wer Einlass begehrt und die Tür öffnen.

Zweiter Bauabschnitt mit 25 Wohnungen

Auch die Haustechnik ist state of the art. Die Eisheizung nutzt Kristallisationsenergie, bei der Wärme abgegeben wird. Hinrichs erwartet, dass etwa Heizungen künftig gemietet werden, statt gekauft – wie beim Auto. Das kann im Apartimentum ein eAuto sein, denn 50% der 32 Stellplätze sind mit einer eLadestation ausgestattet.
Aktuell entsteht der zweite Bauabschnitt mit 25 Wohnungen. 50% der insgesamt 45 Wohnungen sind vermietet. Die Mietpreise liegen bei 25 Euro/m2 in den Standardgeschossen – und darüber in den Penthouses.
Seit Januar ist Wentzel Dr. mit der Zinshausverwaltung und Mieterbetreuung beauftragt. „Es gibt eine Menge, das wir den neuen Mieter vermitteln müssen“, sagt Carsten Jonas, Wentzel Dr. „Das ist Immobilienverwaltung 4.0!“

Energetische Standards verteuern die Baukosten. Dieses einleuchtende Ergebnis hat eine von den wohnungswirtschaftlichen Verbänden beauftragte Studie des Instituts InWIS Forschung & Beratung belegt. Ab der EnEV 2016 ist die Anhebung der Standards nicht mehr wirtschaftlich.

Dass höhere energetische Standards zu höheren Baukosten führen ist in zahlreichen Studien ergründet. So verblüffte das Ergebnis der von F+B Forschen und Beraten im September 2016 vorgestellten Studie zu den Baukosten Hamburger Sozialwohnungen. Die von der Behörde für Umwelt und Energie (BUE) beauftragte Untersuchung kam nach Auswertung von 4.780 öffentlich geförderten Wohnungen zu dem Ergebnis, dass eine Kausalität von Baukosten und Energieeffizienzklasse nicht bestehe.

Vergleichbarkeit fehlt

Die InWIS-Studie kritisiert hingegen, dass bei der Berechnung der Quadratmeterkosten Aufwendungen für Außenanlagen und Ausstattung einbezogen wurden, die nicht relevant für die Energieeffizienz seien. Auch seien unähnliche Wohnprojekte verglichen worden.
„Unter den ausgewerteten Neubauvorhaben findet sich eine bemerkenswerte Mischung von zehn verschiedenen Wohnformen und Förderbausteinen“, so Autor Michael Neitzel, dazu gehören Seniorenwohnungen, einfache Mietwohnungen, Wohnraum genossenschaftlicher Baugemeinschaften mit sehr unterschiedlichen Standards.
Neitzel hingegen vergleicht auf Basis eines standardisierten Typengebäudes die Aufwendungen für die Kostengruppen 300 und 400 der DIN 276, welche die Baukonstruktion und die Technischen Anlagen eines Bauwerks beinhalten. Zwischen dem 1. Quartal 2000 und dem 1. Quartal 2016 sind die Aufwendungen für die Bauwerkskosten um 49% gestiegen. 63% dieses Zuwachses gründet auf einem höheren Preis der Bauleistungen. 30% des Preiszuwachses ergeben sich aus veränderten Vorschriften zur Energieeffizienz und zum Einsatz erneuerbarer Energien. 6% sind auf zusätzliche gesetzliche Anforderungen zurückzuführen.

EnEV 2016 nicht wirtschaftlich

Im Vergleich der Energiestandards zeigt sich auf Basis des Kostenniveaus im ersten Quartal 2016, dass die Bauwerkskosten zwischen der Wärmeschutzverordnung (WSchV) 1995 und der EnEV 2014 von 1.288 Euro/m2 Wohnfläche auf 1.377 Euro/m2 gestiegen ist.
Den um 6,9% höheren Bauwerkskosten steht eine Einsparung des Endenergieverbrauchs von 41% gegenüber. Die Bauwerkskosten sind um 1,93 Euro/m2 je eingesparter Kilowattstunde gestiegen. Zwischen der EnEV 2014 und 2016 müssen bereits 6,64 Euro/m2 aufgewendet werden. Und die Kostensteigerungen zwischen EnEV 2016 und Effizienzhaus 40 betragen gar 14,76 Euro/m2. Neitzel resümmiert: „Bei der EnEV ab 2016 ist das Kriterium der Wirtschaftlichkeit – Amortisation binnen 20 Jahren – nicht mehr gegeben.“