Alle Newsletter Artikeln August 2016

Der Wohnungsbau in Hamburg wird laufend teurer, aber Handlungsbedarf sehen die Akteure vor allem bei den jeweils anderen Stakeholdern. Im Juni wurde in der Bürgerschaft ein Konzept „Hamburger Effizienzwohnungsbau“ beschlossen, das zu Mieten von 8 bis 9 Euro/m2 im frei finanzierten Mietwohnungsbau führen soll. Typenbaugenehmigungen und serielles Bauen sind weitere Stichpunkte in der Diskussion.

Allein zwischen 2011 und 2015 stieg der Wohnungsbaukostenindex in Hamburg um über 11% von 2.707 Euro/m2 auf 3.014 Euro/m2. Künftig sollen die Baukosten aber wieder sinken und im frei finanzierten Wohnungsbau Mieten unter 10 Euro/m2 möglich sein.

Bürgerschaft beschließt Hamburger Effizienzwohnungsbau

Um dieses Ziel zu erreichen, hat der Hamburger Senat zwei Initiativen auf den Weg gebracht. Mitte Juni hat die Hamburger Bürgerschaft mit rot-grüner Mehrheit der selbst eingebrachten Initiative „Hamburger Effizienzwohnungsbau“ zugestimmt. Mit der Architektenschaft und der Wohnungswirtschaft sollen Konzepte entwickelt werden, frei finanzierte Wohnungen für eine Miete von 8 bis 9 Euro/m2 zu realisieren. „Und das ohne Abstriche in der Qualität, sondern durch effizientere Planungen der neuen Gebäude“, erklärt Dirk Kienscherf, stadtentwicklungspolitischer Sprecher der SPD-Fraktion.
Erreicht werden soll dieses Ziel durch die Bereitstellung günstiger städtischer Grundstücke, die Beschleunigung der B-Planverfahren sowie der Baugenehmigungen. Letztere sollen durch Typenbaugenehmigungen einfacher und schneller erfolgen. Kienscherf: „Dass dies gelingen kann, zeigen Gespräche mit der Wohnungswirtschaft und Projekte aus anderen Städten.“

Pilotprojekte in Bramfeld und Neugraben

Um diesbezüglich einen Testballon zu starten, hatte der städtische Landesbetrieb Immobilienmanagement und Grundvermögen (LIG) bereits vor der Abstimmung in der Bürgerschaft zwei Grundstücke in Bramfeld (Bramfelder Dorfgraben) und Neugraben-Fischbek (Baugebiet Vogelkamp) für frei finanzierten Wohnungsbau ausgeschrieben – mit der Auflage, die Wirtschaftlichkeit einer Miete von 8 Euro/m2 für fünf Jahre nachzuweisen.
Die Wohnungswirtschaft reagiert verhalten euphorisch auf die Initiativen. „Wir begrüßen diese Ausschreibungen“, erklärt Thomas Krebs, Vorstandssprecher der Saga GWG und engagiert im Bündnis für das Wohnen. „Es ist sinnvoll, die Investoren zu fragen, was geht.“ Die Saga GWG werde sich an den Ausschreibungen nicht beteiligen, aber einen Vorschlag abgeben. „Das Ziel für 1.800 Euro/m2 zu bauen, ist sehr ambitioniert. Da haben wir Zielkonflikte in der Politik. Wenn wir kosteneffizient bauen sollen, brauchen wir Kompromisse bei den energetischen Standards.“

Grenznutzen bei energetischen Anforderungen ist erreicht

Die sind beim Hamburger Effizienzwohnungsbau nicht vorgesehen. Mittelfristig soll der KfW-40-Standard gemäß EnEV 2016 gelten, mindestens aber KfW 55. „Wenn wir KfW 40 bauen, verteuert das die Baukosten um 300 Euro/m2“, berichtet Krebs. „Als Förderung von KfW und IFB bekommen wir nur 203 Euro/m2 zurück. Die Mehrkosten amortisieren sich erst in 50 Jahren. Der Grenznutzen ist erreicht.“ Das gelte auch für die Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung. „Hier kosten Betrieb und Wartung inzwischen mehr, als durch den geringeren Verbrauch gespart wird.“
Die bis Mitte August laufende Ausschreibung setzt noch wesentlich strengere Rahmenbedingungen. Zwar ist die Beschränkung auf 8 Euro/m2 nur auf fünf Jahre befristet. Dafür sind Förderprogramme der KfW und der IFB nicht erlaubt.

Auch in der Gründerzeit wurden Bautypen mit unterschiedlichen Fassaden variiert. Die Standardisierung hat ihrer Beliebtheit keinen Abbruch getan. Bild: Feldhaus

 

96 Euro/m2 Miete jährlich sind zu wenig für Baukosten von 2.500 Euro/m2

„Wir haben uns das angeschaut“, sagt Axel Wittlinger, Vorsitzender des IVD Nord. „Bei Baukosten von 2.500 Euro/m2 sind wir nicht dabei. Das Grundstück müsste kostenfrei abgegeben werden, um es zu realisieren. Und die Bauvorschriften müssten erleichtert werden.“ 96 Euro/m2 Miete jährlich abzüglich der Bauunterhaltung stünden in keinem Verhältnis zu den aktuellen Mindestbaukosten von 2.500 Euro/m2.
Das sieht auch Sönke Struck, Vorsitzender des BFW Nord, so. „Das ist für uns nicht nachhaltig darstellbar. Wer sich beteiligt, möchte sich ein relativ günstiges Grundstück sichern und hat nur die langfristige Rendite im Auge. Gerade die Fläche in Bramfeld ist nicht unattraktiv.“
Struck weist zudem auf die Bezirke hin, „die ggfs. noch städtebauliche Wünsche formulieren, die Geld kosten.“

Doch die Grünen mögen sich bei den energetischen Anforderungen nicht bewegen. „Die Produktionskosten für Wohnungen sind bisher einfach zu hoch“, erklärt Olaf Duge, wohnungspolitischer Sprecher der Grünen Bürgerschaftsfraktion. „Wer hierfür allerdings allein den Klimaschutz in Haft nimmt, verkennt die Ergebnisse der Baukostensenkungskommission im Bund. Allein die Metallkosten sind um 50% und die der Ausbaugewerke um 55% gestiegen.“ Die Lösung liege in optimierten Grundrissen und industrialisierten Bauabläufen.

Serielles Bauen für 1.800 Euro/m2

In diese Richtung denkt auch die Wohnungswirtschaft. „Warum können wir Hotels, Pflegeheime oder Einfamilienhäuser seriell bauen, aber keinen Geschosswohnungsbau?“ fragt Rolf Buch, Vorstandsvorsitzender von Vonovia, auf der Handelsblatt-Tagung Ende Juni in Hamburg. Vonovia, ehedem Deutsche Annington, ist mit 360.000 Wohnungen Deutschlands größtes Wohnungsunternehmen, darunter 11.000 in Hamburg. Das Unternehmen plant, in den nächsten fünf Jahren 10.000 Wohnungen zu bauen – zu Quadratmeterpreisen von 1.500 bis 1.800 Euro. „In Bochum planen wir zwei serielle Gebäude als Pilotprojekte und verhandeln mit einem Produzenten über den Bau einer Fertigungsstätte, die die entsprechenden Module herstellt. Da könnten wir in den nächsten Jahren für gute Auslastung sorgen.“
Kostensparend sei dabei eine bundesweit geltende Typenbaugenehmigung. Die fordert auf dem gleichen Podium auch Axel Gedaschko, Präsident des GdW. Allerdings sind solche Genehmigungen Ländersache – und die stellen sich bis dato quer. Immerhin: „Die Typengenehmigungen aus anderen Bundesländern werden in Hamburg ebenfalls akzeptiert“, sagt Magnus Kutz, Sprecher der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen (BSW) in Hamburg. „Konkrete Projekte gibt es aber meines Wissens noch nicht.“

Saga GWG plant Typenbauten und Baukastensysteme

Doch sie sind in Vorbereitung – etwa durch die Saga GWG sowie weitere Hamburger Projektentwickler. Die Saga GWG hat im Oktober 2015 zum Bau von Folgeunterkünften für Flüchtlinge mit der Perspektive Wohnen – den sogenannten „Expresswohnungen“ – die HIG Hamburger Immobilienentwicklungsgesellschaft gegründet.
„Die HIG-Erfahrungen sind für uns sehr wichtig“, betont Krebs. „Wir können kosteneffizient und modern bauen und dabei 25% sparen. Das gelingt durch die Duplizierung bewährter, in Wettbewerben ausgezeichneter Typen.“ So sollen etwa Gebäudetypen, die am Kesselflickerweg in Langenhorn 2015 fertiggestellt wurden, von der HIG beim Projekt Elfsaal in Jenfeld erneut gebaut werden. „Ganz wichtig ist die Typenbaugenehmigung. Die erspart uns u.a. die teure, erneute statische Prüfung.“
Für die Zukunft denkt auch Krebs an ein „Baukastensystem für Zeilenbebauung, Blockrand, Zeilenhochhaus oder Gartenstadt. Dabei können Fassaden und Dach zugunsten der städtebaulichen Vielfalt variiert werden – wie in der Gründerzeit.“

Auch Architekten unterstützen „Standardisierung der Vielfalt“

Es passt nicht ganz zum Klischee von Architekten, das in der Immobilienwirtschaft gerne gepflegt wird, dass auch Karin Loosen, Präsidentin der Hamburgischen Architektenkammer, den Ansatz einer „Standardisierung der Vielfalt“ unterstützt. Im Interview mit dem Hamburger Abendblatt betonte sie: „An modularem Bauen, etwa mit sich wiederholenden Elementen in den Fassaden oder standardisierten Ausbauelementen, wie Treppen oder Sanitärkernen, kommen wir nicht vorbei.“ Typisierte Bauteile könnten unterschiedlich kombiniert werden, „so dass am Ende innovative und unterschiedliche Viertel entstehen“.

Der Handel mit Hamburger Eigentumswohnungen erreichte 2015 ein Rekordvolumen – sowohl hinsichtlich des Transaktionsumsatzes als auch mit Blick auf die Zahl der verkauften Wohneinheiten. Die seit dem Brexit noch einmal gesunkenen Hypothekenzinsen lassen für 2016 eine anhaltend lebendige Nachfrage nach Wohneigentum in Hamburg erwarten.

Im vergangenen Jahr wurden in Hamburg 7.607 Wohnungen verkauft – 13% mehr als 2014. Der Geldumsatz kletterte sogar um 22% auf 2,43 Mrd. Euro. Die Zahlen des im Juli vom Gutachterausschuss veröffentlichten Immobilienmarktberichts illustrieren die dynamische Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen. So verdoppelte sich seit 2005 der Gesamtkaufpreis einer Wohnung von 180.000 Euro auf 361.000 Euro ebenso, wie der Quadratmeterpreis – von 2.029 Euro auf 4.046 Euro.

Neubau- und Gründerzeitwohnungen am teuersten

Gegenüber 2014 ist das Durchschnittsalter der verkauften Wohnungen deutlich von 44 Jahre auf 37 Jahre gesunken – ein Hinweis auf den gewachsenen Anteil von Neubauwohnungen. So werden auch die höchsten Preise für neue Wohnungen (ab 2010 gebaut) in bevorzugter Lage gezahlt. Hier liegt der Preis im Mittel (Basis: 115 Verträge) bei 8.091 Euro/m2 und in der Spitze bei 20.303 Euro/m2.
Das beim Durchschnittswert (29 Verträge) zweitteuerste Marktsegment sind Wohnungen, die zwischen 2000 und 2009 fertiggestellt wurden. 6.319 Euro/m2 wurden hier 2015 gezahlt, in der Spitze 9.296 Euro/m2. Gründerzeitwohnungen in bevorzugten Lage erzielten 2015 beim Spitzenpreis mit 16.217 Euro/m2 den zweithöchsten Wert. Im Durchschnitt (198 Verträge) lagen die Verkaufspreise hier bei 5.563 Euro/m2.

Alsternahe Stadtteile sind teuer und begehrt

Tatsächlich liegen die Stadtteile mit den höchsten Preisen und den meisten Verkäufen nahe beieinander. Bei den Stadtteilwerten weist der Immobilienmarktbericht Preise ohne Neubauwohnungen aus. Dabei liegen mit Harvestehude (7.207 Euro/m2), Uhlenhorst (5.550 Euro/m2) und Rotherbaum (5.321 Euro/m2) drei der vier preislich exklusivsten Stadtteile direkt an der Alster. Dazwischen positioniert sich die Hafencity (6.784 Euro/m2) auf Rang 2.
Im zweiten Ring um die Alster finden sich mit Winterhude (402 Verkäufe), Barmbek-Süd (401), Eimsbüttel (400) und Barmbek-Nord (300) die TOP-4-Stadtteile mit den meisten Abschlüssen – aber durchaus signifikanten Preisdifferenzen. So werden in Winterhude im Mittel 4.549 Euro/m2 erzielt, während in Barmbek-Nord der Bestandspreis bei 2.914 Euro/m2 liegt.

Hamburger Süden ist relativ günstig

Die günstigsten Wohnungen gibt es im Hamburger Süden in Hausbruch (1.686 Euro/m2) und Wilhelmsburg (1.711 Euro/m2), wo auch in den anderen Stadtteilen die Preise im Bestand meist unter 2.000 Euro/m2 liegen – oder nur wenig darüber (Heimfeld, Eißendorf). Auch die innenstadtnahen Potenzialstadtteile, die im Programm „Stromaufwärts an Bille und Elbe“ entwickelt werden sollen, sind noch relativ günstig. Bestandswohnungen in Rothenburgsort kosteten 2.889 Euro/m2 und in Hamm 2.434 Euro/m2.

Anhaltende Nachfrage und steigende Preise

Angesicht der globalen Unsicherheiten (Trump, Erdogan, Putin, Brexit, italienische Bankenkrise, chinesische Konjunktur) bleibt die Investition in Immobilien für viele private Anleger ohne Alternative. Die mit dem Brexit noch Mal gesunkenen Zinsen für Hypothekendarlehen dürften auch 2016 für anhaltende Nachfrage und steigende Preise sorgen.

Quelle: Gutachterausschuss Hamburg

Bild: Fotolia

Der Bundesgerichtshof hatte sich dieses Jahr bereits zweimal mit Klauseln in Kaufverträgen zu beschäftigen, welche die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen sogenannten Nachzügler betrafen.

Es ging hierbei immer um Wohnanlagen, in denen letztlich fast alle Einheiten verkauft worden waren. Lediglich eine oder wenige Einheiten wurden noch Jahre später (im konkreten Fall: Abnahme Gemeinschaftseigentum 2004, Verkauf der letzten Einheit an den “Nachzügler” 2006) verkauft.
In den Kaufverträgen befanden sich beispielhaft folgende Klauseln:
“Die Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums ist bereits erfolgt. Der Verkauf gilt nach Maßgabe dieser Abnahme als vereinbart” oder “Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist durch das Ingenieurbüro XY am… erfolgt. Die Verjährungsfrist der Ansprüche und Rechte wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum läuft für den Käufer zum selben Termin ab, wie für diejenigen Käufer, welche die gemeinschaftliche Abnahme durchgeführt haben.”

Viele Jahre später traten dann Mängel am Gemeinschaftseigentum auf und die Wohnungseigentümergemeinschaft nahm den Bauträger auf Beseitigung dieser Mängel in Anspruch. Der Bauträger verteidigte sich damit, dass die Verjährungsfrist lange abgelaufen sei, das Gemeinschaftseigentum sei ja bereits seinerzeit abgenommen worden. Die Gemeinschaft leitete Ihre Mängelgewährleistungsansprüche aber aus dem Kaufvertrag des Nachzüglers her und argumentiert damit, dass die Verjährung niemals begonnen habe; denn dieser eine Erwerber habe das Gemeinschaftseigentum ja niemals abgenommen. Die Regelungen in den Kaufverträgen sein unwirksam.

Der Bundesgerichtshof gab der Wohnungseigentümergemeinschaft in den beiden zitierten Fällen Recht (VII ZR 49/15 vom 25.02.2016 bzw. VII ZR 171/15 vom 12.05.2016). Der Bundesgerichtshof kam in den beiden Entscheidungen zu dem Schluss, dass die von den Bauträgern in den jeweiligen Erwerbsverträgen gegenüber den Nachzügler-Erwerbern verwendeten Formularklauseln unwirksam seien. Damit waren diese Nachzügler-Erwerber an die erfolgte Abnahme aber nicht gebunden. Sie hätten das Gemeinschaftseigentum selbst abnehmen müssen. Das haben sie aber nie getan. Damit, so die konsequente Logik des Bundesgerichtshofes, hat der Lauf der Gewährleistungsfrist aus diesen “Nachzügler- Erwerberverträgen” aber niemals zu laufen begonnen.

In der Entscheidung vom 12. Mai 2016 hat sich der Bundesgerichtshof dann auch mit der Frage auseinandergesetzt, ob diese Nachzügler-Erwerber das Gemeinschaftseigentum nicht zumindest stillschweigend, also konkludent, durch Ingebrauchnahme abgenommen hätten. Das verneint der Bundesgerichtshof. Denn diese Nachzügler-Erwerber waren ja davon ausgegangen, dass die Klausel im Vertrag wirksam sei. Die Ingebrauchnahme konnte also keinen stillschweigenden Abnahmewillen beinhalten. Wenn ein Eigentümer also meint, er sei an eine bereits erfolgte Abnahme gebunden, kann die Ingebrauchnahme des Gemeinschaftseigentums durch ihn keinen Abnahmewillen zum Ausdruck bringen.

Es dürfte unwahrscheinlich sein, dass solche Klauseln, wie sie hier vom Bundesgerichtshof zu entscheiden waren, heute noch in der Bauträgerverträgen verwendet werden. Bis weit in die 2000er Jahre hinein waren solche Klauseln aber durchaus üblich. Im Einzelfall kann es bei auftretenden Mängeln am Gemeinschaftseigentum also auch heute noch Sinn machen, einmal zu prüfen, ob es in einer Gemeinschaft einen Nachzügler-Erwerber gab, der aufgrund einer solchen Vertragsklausel keine Abnahme des Gemeinschaftseigentums erklärt hat. Im Einzelfall können dann noch Gewährleistungsfristen laufen, so dass die Wohnungseigentümergemeinschaft hier noch Gewährleistungsansprüche an sich ziehen und geltend machen kann.

Aber Achtung: Das wird nicht unbefristet gelten. Der Bundesgerichtshof hat ja aber festgestellt, dass eine stillschweigende Abnahme daran scheitere, dass sich die Nachzügler-Erwerber auf diese Klausel und deren Wirksamkeit verlassen hätten. Spätestens seit der aktuellen Entscheidung können sich Nachzügler-Erwerber aber nicht mehr auf die Wirksamkeit solcher Klausel verlassen. Spätestens jetzt dürfte in der weiteren klaglosen Ingebrauchnahme des Gemeinschaftseigentums eine konkludente Abnahme liegen, so dass spätestens jetzt Gewährleistungsfristen zu laufen beginnen.
Dass die Abnahme des Gemeinschaftseigentums ein höchst persönliches Recht des jeweiligen Erwerbers ist, das nicht auf die Gemeinschaft übertragen werden kann, hat der Bundesgerichtshof in der Entscheidung vom 12.05.2016 ebenfalls klargestellt. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann die Abnahme nicht durch Beschluss an sich ziehen. Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist untrennbar auch mit weiteren individualvertraglichen Rechten und Pflichten verknüpft, die ihrerseits nicht vergemeinschaftet werden können. Solche Rechte sind z.B. das Recht auf Rücktritt und Schadenersatz. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat also keine Beschlusskompetenz dafür, die Abnahme des Gemeinschaftseigentums mit Wirkung für und gegen alle Eigentümer an sich zu ziehen.

Von Dr. Patrick Kühnemund, Dr. Hantke & Partner

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Das Finanzgericht Hessen hat in einem Urteil vom 15. Februar 2016 entschieden, dass die Steuerbefreiung für Familienheime rückwirkend entfällt, wenn der Erwerber innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb seine Eigentümerstellung überträgt, auch wenn er das Familienheim weiterhin im Rahmen eines Nießbrauchs oder Wohnrechts weiterbenutzt. Dies gilt auch für die unentgeltliche Übertragung des Familienheims durch den Erben auf seine Kinder innerhalb der 10-Jahres-Frist.

Grundsätzlich gilt für die Steuerbefreiung eines bebauten Grundstücks, dass der Erblasser bis zum Erbfall darin eine Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat oder er aus zwingenden Gründen an einer Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken gehindert war. Außerdem muss das bebaute Grundstück beim Erwerber unverzüglich zu eigenen Wohnzwecken bestimmt sein (Familienheim). Die Steuerbefreiung kann für die Vergangenheit entfallen, wenn der Erwerber das Familienheim innerhalb der 10-Jahres-Frist nicht mehr selbst zu Wohnzwecken nutzt. Ausnahme: Er wird aus zwingenden Gründen an der Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken gehindert.

Im der Entscheidung zugrunde liegenden Sachverhalt gewährte das Finanzamt dem Kläger die erbschaftsteuerfreie Berücksichtigung des Familienheims. Der Kläger wurde 2009 Alleinerbe eines bebauten Grundstücks. Das auf diesem bebauten Grundstück liegende Einfamilienhaus wurde von seiner Mutter bis zu ihrem Umzug ins Altenpflegeheim selbst genutzt und nach deren Tod von dem Kläger und seiner Ehefrau zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Im Jahr 2013 übertrug der Kläger das Grundstück jeweils zu Hälfte an seine beiden Kinder. Mit der Übertragung behielt sich der Kläger ein Nießbrauchrecht am Grundstück und ein Dauerwohnrecht zugunsten seiner Ehefrau vor.
Das Finanzamt kam zu der Auffassung, dass durch die Weiterübertragung an die Kinder die Voraussetzungen für die Steuerbefreiung des Familienheims trotz Nießbrauchvorbehalt entfallen seien. Daraufhin erließ das Finanzamt im Jahr 2015 einen geänderten Steuerbescheid.

Der Kläger argumentierte dagegen, dass gemäß Nachversteuerungsvorbehalt die Steuerbefreiung nur wegfällt, wenn der Kläger das Familienheim nicht mehr selbst nutzt. Die Regelung bestimme aber nicht, dass der Kläger weiterhin Eigentümer des Grundstücks bleiben muss. In der Literatur gibt es unterschiedliche Auffassungen darüber, ob ein Eigentümerwechsel für die Steuerbefreiung schädlich ist, wenn weiterhin ein Miet- oder Nießbrauchrecht des Erben besteht.

Das Finanzgericht Hessen wies die Klage als unbegründet zurück. Zwar sehe der gesetzliche Wortlaut keine Beibehaltung der Eigentümerstellung vor, aber die über den Wortlaut hinausgehende Auslegung spreche dafür, dass während der 10-Jahres-Frist der Erwerber das Familienheim bewohnen und Eigentümer dieses Familienheims sein muss.

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Das Finanzgericht Köln hat in einem Urteil vom 17. Dezember 2015 entschieden, dass ein nachträglicher Ausschluss der zunächst vereinbarten Selbstnutzungsmöglichkeit einer Ferienwohnung die Überprüfung der Einnahmeerzielungsabsicht anhand einer Überschussprognose ebenso ausschließt, wie dies bei einer von Anfang an ausgeschlossenen Selbstnutzung der Fall ist.

Im Grundsatz wird eine Einkünfteerzielungsabsicht im Zusammenhang mit der Vermietung von Ferienwohnungen nur anerkannt, wenn die betreffende Ferienwohnung im ganzen Jahr ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet und zudem die ortsübliche Anzahl an Vermietungstagen nicht um mehr als 25 % unterschritten wird. In diesem Kontext unerheblich ist die Frage, ob die Vermietung in Eigenregie oder durch einen Dritten erfolgt.

Im Streitfall hatte ein Ehepaar im Jahr 1999 ein Ferienhaus erworben und für dieses gleichzeitig einen zehnjährigen Gästevermittlungsvertrag abgeschlossen. In diesem Vertrag war eine Selbstnutzung durch die Eigentümer von höchstens vier Wochen im Jahr vorgesehen. Die tatsächlichen Vermietungstage lagen im Rahmen des Ortsüblichen.

Im ersten Rechtsgang erkannte das Finanzamt die Verluste mangels Einkünfteerzielungsabsicht nicht an. Das Ehepaar legte im zweiten Rechtsgang, der dem zurückweisenden Revisionsurteil des Bundesfinanzhofs folgte, eine auf das Jahr 2000 datierte Zusatzvereinbarung vor, die die Eigennutzung ausschloss.
Das Finanzgericht erkannte die Verluste aus Vermietung und Verpachtung an. Eine Überprüfung der Einnahmeerzielungsabsicht anhand einer Überschussprognose sei nicht geboten, da die Kläger die Eigennutzung der Ferienwohnung in einer Zusatzvereinbarung ausgeschlossen hatten.

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Der Senat und der Bezirk Eimsbüttel wollen den Erlass einer Sozialen Erhaltungsverordnung im nördlichen und mittleren Eimsbüttel, in Hoheluft-West sowie im südlichen Bereich von Stellingen prüfen. 2017 kann der Bezirk darüber entscheiden.

„Unser Ziel ist es, die gewachsene Bevölkerungsstruktur in den betroffenen Stadtteilen zu erhalten, damit Eimsbüttel ein vielseitiger und für alle Bevölkerungsschichten attraktiver und erschwinglicher Bezirk bleibt“, begründet Bezirksamtsleiter Thorsten Sevecke die angekündigte Prüfung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungsverordnung.

Eigentumswohnungen seit 2009 um über 60% teurer

Nach seinem Eindruck lockt die citynahe Lage, der Altbaubestand und die vielfältige Gastronomie- und Kulturszene zunehmend einkommensstarke Einwohner in die genannten Stadtteile. Der Untersuchungsraum umfasst 37.000 Wohnungen mit etwa 63.000 Einwohnern. Bei der Neuvermietung werden inzwischen Preise von 12 Euro/m2 und mehr erreicht. Eigentumswohnungen im Bestand kosteten 2015 nach Zahlen des Gutachterausschusses in Stellingen gut 3.100 Euro/m2 und in Eimsbüttel und Hoheluft-West um die 4.000 Euro/m2 – zwischen 60% und 80% mehr als 2009.
Ab dem Herbst sollen 1.800 Haushalte befragt werden, um festzustellen, ob durch steigende Preise und Mieten die Gefahr einer Verdrängung weniger solventer Bevölkerungsschichten akut ist. Wenn sich dieser Eindruck aus der wissenschaftlichen Prüfung bis zum Sommer 2017 erhärten lässt, kann der Bezirk Eimsbüttel den Erlass einer sozialen Erhaltungsverordnung für Eimsbüttel, Hoheluft-West und Stellingen-Süd beschließen.

Luxusmodernisierungen und Aufteilungen können verboten werden

In der Konsequenz können Luxusmodernisierungen, der Abriss von Wohngebäuden sowie die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen oder Gewerbeflächen seitens des Bezirks untersagt werden. Auch bereits während des Prüfungszeitraums kann der Bezirk entsprechende Aktivitäten für bis zu einem Jahr zurückstellen.
Hamburgweit werden etwa 100.000 Wohnungen (etwa 10% des Hamburger Wohnungsbestandes) mit rund 200.000 Einwohnern (11% der Bevölkerung) von der Sozialen Erhaltungsverordnung erfasst.