Alle Newsletter Artikeln Dezember 2016

In den zentralen Hamburger Stadtteilen kennt der Preis für Eigentumswohnungen aktuell nur eine Richtung: aufwärts. Der in der jährlichen Studie von bulwiengesa ermittelte Durchschnittspreis liegt 2016 bei 6.460 Euro/m2 – ohne die exklusiven Wohnungen in der Elbphilharmonie zu berücksichtigen. Zu beobachten ist auch, dass die Projektgröße schrumpft: mehr Projekte, weniger Wohnungen.

Die Zahl der in den 32 Stadtteilen der Teilbereiche Außenalster, Elbe/City, Nordwest, Ost sowie Süderelbe zwischen dem dritten Quartal 2015 und dem zweiten Quartal 2016 in der Vermarktung befindlichen Wohnungen ist um 11% auf 1.986 Wohneinheiten geschrumpft. Die Zahl der Projekte erhöhte sich hingegen leicht von 59 auf 61, was den Rückgang der durchschnittlichen Projektgröße von 34 auf 29 Eigentumswohnungen begründet.
Nach Zahlen des Gutachterausschusses wurde 2015 mit 7.607 verkauften Eigentumswohnungen (Bestand und Neubau) ein neuer Rekord erreicht. Der Anteil der in den zentralen Stadtteilen verkauften Wohnungen am Hamburger Markt liegt bei 49%. Gegenüber 2014 wurden in den zentralen Stadtvierteln 15% mehr Wohnungen verkauft, in den übrigen Stadtteilen 11% mehr.

Durchschnittspreis der Neubauwohnungen klettert um 18%

Ungebrochen hoch ist die Nachfrage durch Eigennutzer sowie Kapitalanleger – darunter auch institutionelle Investoren. Nicht nur ob des knapper werdenden Angebots erhöhte sich der Angebotspreismedian um über 7% von 5.300 auf 5.700 Euro/m2, der gewichtete Durchschnittspreis gar um 18% von 5.490 Euro/m2 auf 6.460 Euro/m2. Der Median für das ganze Stadtgebiet liegt bei 4.050 Euro/m2 und der Durchschnittspreis bei 4.535 Euro/m2.
Der Trend zu kleineren Wohnungsgrößen hält nach Angaben von bulwiengesa zwar an, erlebt jedoch 2016 mit dem Anstieg von 97 m2 auf 100 m2 einen kleinen Ausreißer. „Der Anstieg ist u.a. einer Angebotserhöhung im oberen Preissegment geschuldet.“
So liegt die mittlere Wohnfläche bei Projekten mit einem Durchschnittspreis bis 6.000 Euro/m2 bei 88 m2, während Wohnungen mit einem Durchschnittspreis über 8.000 Euro/m2 rund 150 m2 messen.
Die stärksten Bauaktivitäten erlebt der Teilbereich Elbe/City mit einem Anteil von über 40% der in der Vermarktung befindlichen Wohnungen. Hier wirken die beiden größten Hamburger Stadtentwicklungsprojekte Hafencity (v.a. Lohse-Park und Baakenhafen) sowie die Mitte Altona. 36 der gezählten 61 Bauvorhaben sind hier annonciert.

Elbphilharmonie und Elbchaussee preislich vorn

Auch die beiden teuersten Projekte kommen aus dem Bereich Elbe/City. Bis zu 35.000 Euro/m2 kosten die Skyliving-Wohnungen in der Elbphilharmonie. Der Mittelwert für die 44 von Hochtief und Quantum bis zum Herbst 2017 entwickelten Wohnungen mit 120 m2 bis 400 m2 Wohnfläche liegt bei 25.000 Euro/m2.
Mit einem Spitzenpreis von gut 15.000 Euro/m2 und einem Mittel von 13.500 Euro/m2 setzen die sieben von Kanada Bau entwickelten Eigentumswohnungen des Projektes Elbchaussee 81 neue Maßstäbe für den Stadtteil Ottensen.
Durchschnittlich 11.880 Euro/m2 muss der Käufer für die 12 Wohneinheiten der Villa Karlstraße No 8 bezahlen, die von der Wohnungswerft Hamburg bis zum Sommer 2017 in Uhlenhorst errichtet werden.

Außenalster am teuersten

Im Vergleich der Teilbereiche liegt die Außenalster mit 8.500 Euro/m2 vor dem Bereich Nordwest. Hier haben mehrere Eppendorfer Projekte für einen Anstieg des mittleren Kaufpreises um 23% auf 6.330 Euro/m2 gesorgt.
Im Bereich Elbe/City werden die hohen Preise aus der Hafencity durch die moderateren Preisvorstellungen der Mitte Altona kompensiert. Hier liegt der Preis bei unter 6.000 Euro. Am günstigsten ist Ost mit gut 4.500 Euro/m2.

Kaum Projekte unter 4.000 Euro/m2

Nur noch zwei Projekte bieten Durchschnittspreise von unter 4.000 Euro/m2. Sie liegen im Teilbereich Ost. Mit 203 Wohneinheiten, die im Mittel 3.940 Euro/m2 kosten sollen, ist Mien Leev der BPD Immobilienentwicklung in Hammerbrook auch gleichzeitig das größte erfasste Projekt – nur 1 km vom Hauptbahnhof.
Auch die Konstruktion einer Baugemeinschaft sorgt für niedrigere Preise. Voraussichtlich 3.950 Euro/m2 zahlen die Eigentümer der 18 Wohnungen des in Planung befindlichen Projekts EinDach am Grete-Zabe-Weg in Barmbek-Süd. Ebenfalls in Planung ist das Projekt Rodenborgs Eiland. Hier entstehen durch bauArt Hamburg 21 Wohnungen zu durchschnittlich 4.000 Euro/m2 am Billhorner Deich in Rothenburgsort.
Traditionell eher günstig ist auch der Süderelbe-Bereich. Allerdings befindet sich hier nur noch ein Projekt mit Eigentumswohnungen in der Vermarktung: das Haus Pearl der Marina auf der Schlossinsel. Das für den Hamburger Süden vergleichsweise hochpreisige Projekt wird im Mittel für 4.750 Euro/m2 angeboten.

Größere Projekte in der Mitte Altona

Verteilt auf drei Baufelder errichtet formart in der Mitte Altona das Projekt AltOh!na mit 283 Wohnungen, die im Mittel rund 5.000 Euro/m2 kosten. Zu den größten Projekten zählt nach wie vor das Projekt Sophienterrasse der Frankonia Eurobau in Harvestehude. Bis Ende des Jahres sollen die 105 im Sophienpalais, der früheren Standortkommandantur, entstehenden Wohnungen fertiggestellt sein. Sie kosten im Mittel 8.500 Euro/m2 – zuzüglich eines Stellplatzpreises von 59.500 Euro.
Das ist nach den 65.000 Euro teuren Stellplätzen des Projektes Elbchaussee 81 der zweithöchste genannte Wert. Nur knapp dahinter liegt Schwanenwik 29 in Uhlenhorst mit 56.500 Euro. Der Preis für die Stellplätze in der Elbphilharmonie wurde nicht genannt.

ab 2011 mit Veddel, Wilhelmsburg und Harburg.
Quelle: bulwienGesa

Am 11. Januar wird die Elbphilharmonie mit dem ersten öffentlichen Konzert abschließend eröffnet. Bereits seit November sind die öffentliche Aussichtsetage Plaza, das Fünf-Sterne-Hotel Westin sowie die Gastronomie Störtebeker Hamburg öffentlich zugänglich. Die Fertigstellung schafft einen positiven Schub in der internationalen Wahrnehmung und für die weitere Entwicklung der Hafencity.

Journalisten tun sich schwer mit der positiven Betrachtung eines lange im Fokus der Kritik stehenden Mega-Bauvorhabens, wie der Elbphilharmonie. Denn es war – wie Stuttgart 21 und der Flughafen Berlin Brandenburg es noch sind – ein Abziehbild für das Versagen öffentlicher Planungsinstitutionen, der Raffgier von Baukonzernen und der Verantwortungslosigkeit politischer Entscheidungsträger.
Und doch ist das Presseecho nach der Eröffnung der öffentlichen Aussichtsebene Plaza Anfang November nahezu durchgehend von Respekt und Bewunderung für das fertiggestellte Jahrhundertbauwerk geprägt.

Zuständigkeitschaos war teuer

Die Gesamtkosten des 865-Mio.-Euro-Projektes für die Stadt Hamburg liegen bei 789 Mio. Euro. Darauf hatten sich die Stadt Hamburg, Hochtief und die Architekten Herzog & de Meuron im November 2012 geeinigt. Hochtief hatte sämtliche Planungs- und Baurisiken übernommen und die Fertigstellung nach Maßgabe der Architekten sowie des Akustikers Yasuhisa Toyota termingerecht umgesetzt. Hamburg hatte für diese klare Zuständigkeitstrennung noch einmal 257 Mio. Euro investiert. Der Erste Bürgermeister Olaf Scholz erklärte bei der Einweihung der Plaza, ohne das Zuständigkeits- und Planungschaos vor 2012 hätten die Kosten für die Stadt bei 500 Mio. bis 600 Mio. Euro liegen können.

International wahrgenommene Landmark

Nun hat Hamburg einen weltweit einmaligen, in 50 m Höhe aufgehängten Konzertsaal mit 2.100 Sitzplätzen – keiner mehr als 30 m vom Dirigenten entfernt. Wenn die aus 11.000 individuell gefrästen Gipsfaserplatten bestehende „weiße Haut“ des Großen Saal die erwartete brillante Akustik schafft, dann kann die Elbphilharmonie international eine ähnliche Aufmerksamkeit erfahren, wie die Oper in Sidney – bekanntermaßen auch deutlich teurer und langsamer entstanden, als erwartet.
Für Hamburg und die Hafencity kann die Elbphilharmonie dann der Leuchtturm werden, der er schon immer sein sollte. Ein Besuch der Elbphilharmonie wird zum obligatorischen Besuchsprogramm jedes Hamburg-Touristen werden. Vom Strom der Besucher werden Gastronomie und Hotellerie – besonders im Umfeld – profitieren.

Mehr Frequenz in der Hafencity

Auch Unibail-Rodamco kalkuliert sicherlich mit zahlreichen Kunden, die mit dem Besuch der Elbphilharmonie auch eine Shoppingtour durch die für Einzelhandel und Gastronomie vorgesehenen über 80.000 m2 im südlichen Überseequartier verbinden.
Wichtig für die Atmosphäre in der westlichen Hafencity wird sein, ob es tatsächlich gelingt, die Besucher vor allem durch U-Bahn, Busse, die Hadag-Fähren, per pedes oder mit dem Fahrrad in die Hafencity zu bringen. Allerdings wird mit dem Bau des südlichen Überseequartiers 2021 die Tiefgarage mit 3.400 Stellplätzen fertiggestellt.
Mit der Einweihung der Elbphilharmonie wird zudem endgültig der Strandkai vis-á-vis zur Bebauung frei. Hier entstehen über 500 Wohnungen, darunter 180 hochpreisige Eigentumswohnungen. Die stärkere internationale Wahrnehmung kann die Wohnungspreise und –mieten in der ganzen Hafencity zusätzlich beflügeln. Schon jetzt ist das Projekt Skyliving mit 44 Eigentumswohnungen in den oberen Etagen der Elbphilharmonie mit einem Durchschnittspreis von 25.000 Euro/m2 das deutlich teuerste Wohnprojekt in Hamburg.

Seit dem 1. Dezember gilt in Niedersachsen die Mietpreisbremse in 19 Kommunen. In den meisten dieser Kommunen – darunter die ostfriesischen Inseln, Buxtehude, Leer oder Vechta – gibt es keinen Mietspiegel zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Zeitgleich eingeführt wurden die abgesenkte Kappungsgrenze sowie eine verlängerte Kündigungssperrfrist.

Auf Basis von Daten, die von der landeseigenen Investitions- und Förderbank NBank erhoben wurden, hat die niedersächsische Landesregierung am 1. November die Einführung der Mietpreisbremse zum 1. Dezember in 19 Kommunen beschlossen.

Großstädte, Metropolregion Hamburg und Westniedersachsen

Neben Großstädten wie Hannover, Braunschweig, Göttingen, Osnabrück, Oldenburg und Wolfsburg sind auch Buchholz in der Nordheide, Buxtehude und Lüneburg in der Metropolregion Hamburg auf der Liste, Leer und Vechta im boomenden Westen Niedersachsens sowie die sieben ostfriesischen Inseln Baltrum, Borkum, Juist, Langeoog, Norderney, Spiekeroog und Wangeooge.
Hier darf zunächst bis zum 30. November 2021 die Neuvermietungsmiete nicht mehr als 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Diesen Wert zu ermitteln wird allerdings oft schwierig, da in den meisten Kommunen kein Mietspiegel vorhanden ist. Können sich Vermieter und Mieter nicht einigen, werden Gutachten und ggfs. Gerichte entscheiden müssen. Von der Mietpreisbremse ausgenommen sind Neubauten (Erstnutzung ab dem 1. Oktober 2014) sowie umfassend modernisierte Bestandswohnungen.

Kappungsgrenze sinkt von 20% auf 15%

Mit der Mietpreisbremse wird auch die abgesenkte Kappungsgrenze eingeführt. Binnen drei Jahren darf die Bestandsmiete um nicht mehr als 15% bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete steigen. Bisher waren es 20%.
Auf fünf Jahre verlängert wurde die Kündigungssperrfrist, mit der Mieter von Wohnungen geschützt werden, die in Eigentumswohnungen umgewandelt werden sollen. Diese Verordnung gilt bis zum 30. November 2023.
Die niedersächsische Landesregierung erwartet, innerhalb der gesetzten Gültigkeitsdauer den Nachfrageüberhang in den kommunalen Wohnungsmärkten beseitigt zu haben. Sollte dies in einzelnen Märkten bereits früher nachgewiesen werden, soll eine vorzeitige Aufhebung der Verordnungen in diesen Märkten geprüft werden.

Wohnungseigentümer überschätzen oftmals den Zuständigkeitsbereich „ihres“ Verwalters. Immer wieder sehen sich Verwalter mit einer Erwartungshaltung der Eigentümer konfrontiert, die der eines Mieters gegenüber dem „Eigentümer“ entspricht.

Das Landgericht Hamburg hat in einer relativ aktuellen Entscheidung vom 08.06.2016 (318 S 18/15) wieder einmal seine ständige Rechtsprechung bestätigt, wonach der WEG-Verwalter „gegenüber der Gemeinschaft nur weisungsgebundener Sachverwalter und in erster Linie Vollzugsorgan“ sei. Wenn die Wohnungseigentümer und der Verwalter in Bezug auf Baumängel und deren Ursachen denselben Kenntnisstand hätten, sei es Sache der Wohnungseigentümer, rechtzeitig entsprechende Beschlüsse herbeizuführen. In dem konkreten Fall war die Wohnung einer Eigentümerin wegen Mängeln im Gemeinschaftseigentum über fast 4 Jahre unbewohnbar. Die Problematik war auch immer wieder Thema auf Eigentümerversammlungen, ohne dass konkrete Beschlüsse auf der Tagesordnung standen. Das Landgericht hatte eine Schadensersatzklage der Eigentümerin wegen Mietausfall gegen den Verwalter in weiten Teilen zurückgewiesen mit einer kurzen aber prägnanten Begründung: Die betroffenen Eigentümerin hätte ja verlangen können, dass auf Eigentümerversammlungen entsprechende Sanierungsbeschlüsse gefaßt werden. Hätten diese Beschlussanträge keine Mehrheit erhalten, hätte die Eigentümerin diese Negativbeschlüsse anfechten können. Haben Eigentümer und Verwalter den gleichen Kenntnisstand, ist es also im Regelfall Sache des Eigentümers bzw. der Eigentümer, eine entsprechende Beschlussfassung auf einer der nächsten Versammlungen zu initiieren. Bleibt der betroffene Eigentümer selbst untätig, kann er später nicht den Verwalter auf Schadensersatz in Anspruch nehmen.

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Wohnraummietverträge werden in den allermeisten Fällen auf unbestimmte Zeit geschlossen.
Gerade bei neu erbauten Objekten ist einem Vermieter jedoch daran gelegen, eine hohe Fluktuation bei den Mietern und die häufig im Zusammenhang mit Umzügen stattfindende Abnutzung der Wohnungen wie auch Treppenhäuser zumindest temporär zu vermeiden.

In Wohnraummietverhältnissen, welche auf unbestimmte Zeit vereinbart sind, ist die Vereinbarung einer Kündigungsausschlussklausel nach der Rechtsprechung des BGH dann wirksam, wenn nur die ordentliche Kündigung ausgeschlossen wird und der Kündigungsausschluss maximal für vier Jahre vereinbart worden ist. Ferner ist zu beachten, dass die vertraglichen Vereinbarungen so gestaltet sein müssen, dass der Mieter erstmals zum Ablauf der vierjährigen Frist (oder weniger, wenn vereinbart) kündigen kann. Es wäre folglich unzulässig, eine Kündigungsausschlussklausel dahingehend zu vereinbaren, dass eine Kündigung erst nach dem Ablauf von vier Jahren erfolgen darf. Diese Rechtsprechung hat der BGH jüngst bestätigt (VIII ZR 23/16).
Ein Mieter, welcher diesen Kündigungsausschluss im Rahmen des Vertrages akzeptiert hat, kann sich jedoch vorzeitig von dem Vertrag lösen, wenn er ein berechtigtes Interesse besitzt und dem Vermieter einen Nachmieter stellt, welcher in dem bereits bestehenden Vertrag einschließlich sämtlicher Regelungen (somit auch des noch verbleibenden Kündigungsausschlusses), eintritt. Es obliegt allein dem Mieter, einen geeigneten Nachmieter zu suchen und diesen dann dem Vermieter vorzuschlagen. In diesem Zusammenhang muss der Mieter dem Vermieter sämtliche Informationen übermitteln, welche dieser benötigt, um sich ein ausreichendes Bild über die persönlichen Verhältnisse wie auch die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Nachmieters machen zu können. Es dürfte folglich nicht ausreichen, lediglich einen Mieter zu benennen, welcher möglicherweise eintrittsbereit wäre (BGH, Urteil vom 07.10.2015, VIII ZR 247/14).
Im Ergebnis ist festzuhalten, dass es formularvertraglich zulässig ist, einen Kündigungsausschluss für die Zeit von maximal 4 Jahren in einem Wohnraummietverhältnis zu vereinbaren. Sofern der Mieter dann eine vorzeitige Entlassung wünscht, ist dieser verpflichtet, einen geeigneten Nachmieter zu stellen, welcher in das Mietverhältnis eintritt. Sofern der Mieter diese Anforderungen nicht erfüllt, besteht auch kein Anspruch auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis, vielmehr muss trotz etwaiger Herausgabe der Mietsache die Miete weiter entrichtet werden. Allerdings ist dann aus Treu und Glauben auch der Vermieter verpflichtet, umgehend einen Ersatzmieter zu suchen.

von RA Wolf-Holger Mitsching, Dr. Hantke & Partner

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Am 4. November 2016 hat der Bundesrat einen Gesetzesentwurf zur Reform der Grundsteuer beschlossen. Der im September 2016 von den Ländern Hessen und Niedersachen vorgelegte Gesetzesentwurf wird nun in den Bundestag eingebracht.

Derzeit sind beim Bundesverfassungsgericht mehrere Verfahren zur Verfassungsmäßigkeit der Einheitsbewertung anhängig. Sollte die Einheitsbewertung nach Auffassung des Bundesverfassungsgerichts den verfassungsrechtlichen Vorgaben nicht standhalten, muss der Gesetzgeber binnen kürzester Zeit eine Reform der Grundsteuer verabschieden, um insbesondere bei eventuell fehlender Weitergeltungsanordnung die Grundsteuer als drittwichtigste Einnahmequelle der Gemeinden zu sichern.

Im Wesentlichen setzt sich die Grundsteuer aus den folgenden drei Komponenten zusammen: dem Einheitswert, der Steuermesszahl sowie den örtlichen Hebesätzen. Die Hebesätze werden nach geltender Gesetzeslage ebenso wie nach dem Gesetzesentwurf von den Gemeinden festgelegt. Die Steuermesszahlen sind in §§ 14, 15 GrStG verankert. Die Einheitswerte basieren in den westdeutschen Bundesländern auf den Wertverhältnissen des Jahres 1964 und in den ostdeutschen Bundesländern auf den Wertverhältnissen des Jahres 1935, da es an einer Rechtsgrundlage für neue Hauptfeststellungszeitpunkte mangelt. Diese Tatsache verdeutlicht, dass sich über 50 Jahre lang ausgeblendete Wertveränderungen im Gebäudestand und die rasante städtebauliche Entwicklung, die zu enormen Veränderungen auf dem Immobilienmarkt geführt hat, in den Einheitswerten nicht widerspiegeln.

Aufgrund des Verwaltungsaufwandes stellt die individuelle Verkehrswertermittlung auf einen neuen Hauptfeststellungszeitpunkt keine praktizierbare Alternative dar. Deshalb haben die Länder Hessen und Niedersachen dem Bundesrat am 23. September 2016 einen Entwurf zur Änderung des Bewertungsgesetzes vorgelegt, der auf die Schaffung einer rechtssicheren, zeitgemäßen und verwaltungsärmeren Grundlage für die Grundsteuer abzielt. Die Reform der Grundsteuer sieht vordergründig eine Änderung der Bewertungsvorschriften vor, um die Einheitswerte den derzeitigen Wertverhältnissen anzupassen. Anstelle der Ermittlung des gemeinen Werts sieht der Gesetzesentwurf die Ermittlung eines sogenannten Kostenwerts vor. Der Kostenwert soll den Investitionsaufwand für ein Grundstück widerspiegeln, welcher wiederum als Indikator für die durch ein Grundstück vermittelte Leistungsfähigkeit dient. Im Fall von unbebauten Grundstücken setzt sich der Kostenwert aus dessen Fläche und den Bodenrichtwerten zusammen. Bei bebauten Grundstücken ermittelt sich der Kostenwert nach dem Bodenwert und dem Gebäudewert. Der Gebäudewert wird auf Basis der Brutto-Grundfläche und der pauschalen Herstellungskosten unter Differenzierung nach verschiedenen Gebäudearten und Baujahrgruppen bestimmt. Alterswertminderungen werden in Höhe von maximal 70% des Gebäudewertes berücksichtigt.

Nach erfolgter Änderung der für die Grundsteuer relevanten Bewertungsvorschriften soll insbesondere die Reformierung der Steuermesszahlen erfolgen. Der Gesetzesentwurf sieht für die Länder die Option vor, dass diese die Steuermesszahl abweichend von der derzeitigen Gesetzeslage jeweils landesweit festlegen können. Diese Option soll den Ländern ein dem bisherigen Messbetragsvolumen entsprechendes Grundsteuermessbetragsvolumen generieren.
Die Anwendung der neuen Bewertungsregelungen wird frühestens ab dem Jahr 2023 erfolgen, da die weitestgehend automationsgestützte Umsetzung des Bewertungsverfahren ab dem Zeitpunkt des Inkrafttretens des Gesetzes einer Vorlaufzeit von mindestens sechs Jahren bedarf. Der erste Hauptfeststellungszeitpunkt wird voraussichtlich der 1. Januar 2022 sein. Für die Steuerpflichtigen hat dies zur Folge, dass für sämtliche wirtschaftlichen Einheiten Steuererklärungen auf den 1. Januar 2022 einzureichen sind. Die Hauptfeststellungszeitpunkte sollen regelmäßig in einem Abstand von sechs Jahren erfolgen, um keinen neuen Bewertungsstau zu generieren. Die regelmäßige Abgabe von Steuererklärungen ist nicht vorgesehen. Trotz des ersten Hauptfeststellungszeitpunkt auf den 1. Januar 2022 bleiben die derzeitigen Einheitswerte bis einschließlich 2026 maßgebend für die Festsetzung der Grundsteuer. Fortschreibungen sind nach dem derzeitigen Recht vorzunehmen. In der Übergangszeit wird eine parallele Anwendung beider Bewertungsverfahren stattfinden.

von Jens Scharfenberg, Möhrle Happ Luther

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Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in einem Urteil vom 6. Juli 2016 entschieden, dass bei teilweiser Verpachtungsfortführung durch den Erwerber bezüglich dieses Grundstücksteils eine Geschäftsveräußerung im Ganzen (GiG) vorliegt, selbst wenn das Grundstück durch den Verkäufer vollständig vermietet wurde.

Im Streitfall hatte die Klägerin das Erdgeschoss eines Geschäftshauses ab dem Jahr 2000 an ihren Ehemann und das Obergeschoss an verschiedene Unternehmen vermietet. Die Klägerin verzichtete für sämtliche Vermietungsumsätze auf die Umsatzsteuerbefreiung und machte den vollen Vorsteuerabzug geltend. Im Jahr 2007 veräußerte die Klägerin das Geschäftshaus an einen Erwerber, der die Mietverhältnisse betreffend des Obergeschosses fortführte und das Mietverhältnis gegenüber dem Ehemann der Klägerin für das Erdgeschoss zwecks Selbstnutzung kündigte. Eine Berichtigung des Vorsteuerabzugs nahm die Klägerin im Jahr der Veräußerung aufgrund der Annahme einer GiG nicht vor. Das Finanzgericht (FG) wies die Klage aufgrund der Einstufung des Finanzamtes, dass keine (nicht steuerbare) GiG vorliege, ab. Im Zuge der Revision der Klägerin gegenüber dem BFH wurde das Urteil des FG aufgehoben.
Eine nicht steuerbare GiG setzt voraus, dass ein Unternehmen oder ein gesondert geführter Betrieb im Ganzen an einen anderen Unternehmer übertragen wird und der Erwerber das übertragene Unternehmen oder den übertragenen Betrieb tatsächlich fortführt. Werden die Voraussetzungen erfüllt, bedarf es keiner Berichtigung des Vorsteuerabzugs. Grundsätzlich ist der Vorsteuerabzug zu korrigieren, wenn sich die für den ursprünglichen Vorsteuerabzug entscheidenden Verhältnisse ändern.
Der BFH vertrat ebenso wie das FG die Auffassung, dass die Veräußerung eines Geschäftshauses zu einer Änderung der Verhältnisse führe. Hinsichtlich des Erdgeschosses seien die Voraussetzungen einer Geschäftsveräußerung nicht erfüllt, da der Erwerber das Mietverhältnis mit dem Ehemann der Klägerin nicht fortführe. Abweichend von dem Urteil des FG stellte der BFH jedoch fest, dass hinsichtlich des Obergeschosses des Geschäftshauses keine geänderten Verhältnisse vorliegen. Die im Obergeschoss vermieteten Räume seien als selbstständiger Unternehmensteil (sog. Teilvermögen) zu behandeln. Erfolge eine teilweise Vermietung oder Verpachtung eines Grundstücks, sei die zivilrechtliche Selbstständigkeit eines Wirtschaftsgutes keine zwingende Voraussetzung für die Qualifizierung als Teilvermögen. Für die vermieteten Teilflächen, die einen eigenen Teilbetrieb darstellen, trete der Erwerber für den verbleibenden Berichtigungszeitraum an die Stelle des Veräußerers.
Mangels der Feststellungen des FG hinsichtlich des Umfangs der Mietverträge des Obergeschosses sowie der Gesamtfläche des Gebäudes hat der BFH nicht über die Höhe der Vorsteuerberichtigung entschieden und den Streitfall diesbezüglich an das FG zurückverwiesen.

von Jens Scharfenberg, Möhrle Happ Luther

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Trump ist Präsident – elect. Doch bereits bevor er am 20. Januar das Amt des wichtigsten Staatsführers weltweit antritt, sind die Spekulationen über seine Strategie und die daraus folgenden Konsequenzen lebhafter, als bei jedem seiner Vorgänger. Hamburg, als Hafen- und Handelsstadt, schaut besonders wachsam über den großen Teich.

Die USA sind seit 2014 größter Handelspartner der Bundesrepuplik. Im vergangenen Jahr lag das Handelsvolumen mit den USA bei 174 Mrd. Euro – gefolgt von Frankreich (170 Mrd. Euro), den Niederlanden (168 Mrd. Euro), China (163 Mrd. Euro) und Großbritannien (127 Mrd. Euro).

America first

Trump hatte im Wahlkampf unter dem Motto „America first“ eine Reihe von Aktivitäten zugunsten der US-amerikanischen Wirtschaft angekündigt. Für Unruhe sorgten protektionistische Überlegungen, wie die Kündigung von Freihandelsabkommen, der Abbruch der TTIP-Verhandlungen mit der EU und die Bevorzugung einheimischer Unternehmen bei staatlichen Ausschreibungen.
Daher zeigte sich die Wirtschaft im Wahlkampf Trump gegenüber bestenfalls reserviert. Nach Trumps Wahl erreichte die US-Börse nach kurzem Flackern jedoch ein Allzeithoch. Begründet wird der Aktienboom mit dem angekündigten Billion-Dollar-Infrastruktur-Programm sowie den Steuersenkungen für Unternehmen von 35% auf 15%.

Wirtschaft reagiert positiv

„Heute reagiert die Wirtschaft auf schwarze Schwäne kaum noch“, erklärt Wilfried Jastrembski, Leiter Immobilienkunden bei der Hamburger Sparkasse, gegenüber dem Haspa-Trendletter. Positiv sei die Gelassenheit, aber bedenklich, „dass wir aufgehört haben, uns Gedanken zu machen, wie die Dinge zusammenhängen und glauben, es geht weiter so.“
Selbst die OECD schaut Ende November nur auf die Investitionsversprechen, erwartet signifikante positive Auswirkungen für die Weltwirtschaft und blendet den angedrohten Anti-Globalisierungskurs einfach aus.

Mehr Ausgaben für Verteidigung möglich

Der Erste Bürgermeister Olaf Scholz twitterte nach der Wahl: „Ich hätte mir ein anderes Ergebnis gewünscht. Jetzt hilft aber kein Lamentieren. … Allerdings wird die Europäische Union sich spätestens jetzt so reformieren müssen, dass sie eigenständig handlungsfähig wird.“ Das verweist insbesondere auf die Verteidigungspolitik. Trump hatte angekündigt, die Verbündeten innerhalb der NATO stärker zur Kasse bitten zu wollen.
„Das kann mittelfristig für Europa heißen, staatliche Investitionen umschichten zu müssen“, so Jastrembski. „Mehr in Sicherheit und weniger in Infrastruktur. Das kann für uns teuer werden.“

Mehr Investitionen in den USA

Welche Konsequenzen für die Immobilienwirtschaft in Deutschland zu erwarten sind, hängt davon ab, wie isolationistisch Trump tatsächlich agiert. Wenn Trump auf amerikanische Investoren Druck mache, im eigenen Land zu investieren, „hat das natürlich Auswirkungen auf die Preise“, so der Haspa-Experte. „Mit der Erwartung steigender Preise werden auch internationale Anleger ihre Investitionen umschichten.“ Bereits jetzt sei – in Erwartung des Investitionsprogramms und der Steuersenkungen – ein stärkeres internationales Investmentengagement in den USA zu beobachten.

Deutschland als sicherer Hafen gefragt?

In Hamburg lag der Anteil internationaler Investoren am Gewerbeimmobilienmarkt 2015 bei 50% – ist in diesem Jahr allerdings auf etwa 30% gesunken. Jastrembski weist jedoch auch darauf hin, dass der deutsche Immobilienmarkt von Trump kurzfristig dann profitieren könnte, wenn sich Unsicherheit über seinen Kurs breit mache und Investoren den sicheren Hafen suchten – Deutschland. Doch mittelfristig werde ein protektionistischer Kurs der USA den „von den weltweiten Handels- und Kapitalströmen abhängenden Unternehmen und Städten“ schaden, betonte Irebs-Professor Tobias Just. Also auch der Exportnation Deutschland und der Hafenstadt Hamburg – wenngleich die USA nur Hamburgs fünftgrößter Handelspartner ist.

Steigende Zinsen

Obwohl als kreditfinanzierter Immobilientycoon wenig an steigenden Zinsen interessiert, hatte Trump als Präsidentschaftskandidat steigende Zinsen gefordert. Tatsächlich haben sich in Erwartung steigender Zinsen in den USA auch in Deutschland bereits die Einstände für Hypothekendarlehen binnen kürzester Zeit verdoppelt – allerdings auf weiter sehr niedrigem Niveau. Ob dies die Zinswende einläutet, hängt von den ersten Entscheidungen ab, die Trump im Januar tatsächlich treffen wird.
Am 7. Juli 2017 jedenfalls kommt Trump nach Hamburg – im Rahmen des hier stattfindenden G20-Treffens.

Zum 1. November 2015 trat das neue Bundesmeldegesetz in Kraft. Mietern musste der Ein- und Auszug bestätigt werden. Zum 1. November 2016 gab es die erste Novellierung: der Auszug ins Ausland muss nicht mehr bestätigt werden. Für Dr. Claas Kießling bleibt der Aufwand für Wohnungsverwalter und Mieter jedoch hoch.

2002 war die Vermieterbestätigung von den Bundesländern ob des hohen Aufwands für die Kommunen abgeschafft worden. Zum 1. November 2015 wurde seitens des Bundes mit dem neuen Bundesmeldegesetz (BMG) die Wohnungsgeberbestätigung wieder eingeführt.

Anmelden binnen zwei Wochen – samt Wohnungsgeberbestätigung

Ziel ist, Scheinanmeldungen zu vermeiden sowie das Anmieten von Wohnungen für Betrügereien im Onlinehandel oder die Überbelegung – oft durch Schwarzarbeiter. Wer seine Anschrift jemandem zur Verfügung stellt, obwohl dieser gar nicht einzieht, kann mit einem Bußgeld bis zu 50.000 Euro belegt werden.
Der Mieter hat seither die Pflicht, sich binnen zwei Wochen anzumelden und muss sich den Einzug von seinem Wohnungsgeber (Eigentümer bzw. Verwalter) bestätigen lassen. Angemeldet werden muss dabei nicht nur der Unterzeichnende des Mietvertrags, sondern alle in der Wohnung Lebenden.

Behörden waren zunächst überfordert

„Das schafft seitens der Wohnungsverwaltung viel Aufwand – und nervt zudem oft die Mieter“, erklärt Dr. Claas Kießling, geschäftsführender Gesellschafter bei Wentzel Dr. Zum Inkrafttreten des Gesetzes seien die Behörden kaum vorbereitet gewesen. Statt sich in zwei Wochen anmelden zu können, habe die behördliche Bearbeitung teilweise zwei bis sechs Monate gedauert.
Hinzu kamen Unstimmigkeiten zum Formular. „Wir haben auf Basis des Gesetzestextes ein Formular für die Wohnungsgeberbestätigung entwickelt und unseren Mietern im Rahmen unseres automatisierten Dokumentenmanagements am Tag ihres Einzugs zugeschickt. Allerdings haben einige Meldeämter unser Formular nicht akzeptiert – obwohl es wohl erst ab 2018 ein bundesweit einheitliches geben soll.“ Inzwischen sei dieses Problem jedoch gelöst.

Umständliche elektronische Bestätigung

Sehr aufwändig ist das Procedere einer elektronischen Bestätigung. Schickt der Wohnungsgeber die Bestätigung direkt an die zuständige Behörde erhält er eine ID, die er dem Mieter postalisch zusenden muss, der sie wiederum bei seiner Anmeldung anzugeben hat. Soll dem Mieter die Bestätigung zugesandt werden, gilt hier das Schriftformerfordernis – d.h., das Dokument muss unterschrieben und per Post zugeschickt werden. „Das Thema Digitalisierung ist in aller Munde. Es ist überhaupt nicht mehr zeitgemäß, eine elektronische Zustellung des Bestätigungsformulars so umständlich zu gestalten.“
Die erste Novellierung des BMG nach nur einem Jahr sorgt für den Entfall der Auszugsbescheinigung – die ohnehin nur beim Umzug in Ausland nötig war.