Der rotgrüne Senat hat die Mindestbindungsfrist für Sozialwohnungen zum 1. Januar 2019 von 15 auf 20 Jahre erhöht. Nun wird die damit verbundene Förderung durch mehr Zuschüsse vorgezogen. Die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen verweist auf das große Interesse der Investoren.

Bereits seit November wird von der Investitions- und Förderbank Hamburg (IFB) die stärker zuschussgeprägte Förderung von Sozialwohnungen angeboten, die mit der Verlängerung der Mindestbindungsfrist von 15 auf 20 Jahre eigentlich erst zum 1. Januar 2019 erfolgen sollte. Die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen (BSW) begründet die Entscheidung mit „dem großen Interesse an den verbesserten Förderbedingungen seitens der Investoren“.

Bis zu 4.500 Euro Zuschuss je Wohnung

Konkret profitieren Investoren, die Wohnungen mit Mietpreis- und Belegungsbindungen von mindestens 20 Jahren bauen. Sie erhalten zusätzlich einen Zuschuss von 1.000 Euro je Wohnung. Dieser Zuschuss erhöht sich auf 1.500 Euro, wenn eine mindestens 30jährige Bindung gewählt wird. 2.000 Euro Zuschuss sind es, wenn der Zuschuss am Ende der Laufzeit von 20 Jahren ausgezahlt wird, und 4.500 Euro am Ende einer mindestens 30jährigen Bindungsfrist.
Für den Bau von Aufzügen wird der Zuschuss für die ersten drei Stationen von 20.000 auf 22.400 Euro erhöht und für die weiteren Stationen von je 5.000 auf 5.600 Euro.
Die Förderung von Fahrradstellplätzen wird von Darlehen auf Zuschüsse umgestellt, um die Umlage auf die Miete zu verhindern. Jeder Stellplatz im Gebäude wird mit 500 Euro bezuschusst, 250 Euro sind es, wenn der Stellplatz im individuellen Kellerraum entsteht.

Höhere Zuschüsse für kleine Wohnungen

Ein großes Manko für Hamburger mit geringem Einkommen oder Transferleistungsbezieher ist der Mangel an kleinformatigem Wohnraum. Daher wird ab sofort der pauschale Zuschuss für Wohnungen mit einer Wohnfläche von 30 bis 45 m2 um 1.000 Euro angehoben. Bauvorhaben ausschließlich mit Ein- bis Zweizimmerwohnungen und daher mit einer geringen durchschnittlichen Wohnungsgröße außerhalb des regulären Wohnungsmixes der Wohnraumförderung erhalten einen Zuschuss von 75 Euro/m2 bei Wohnungen zwischen 47,5 bis 52,5 m2 Wohnfläche, von 100 Euro/m2 (37,5 bis 47,5 m2) oder 125 Euro/m2 (30 bis 37,5 m2).
„Aktuell gibt es in unserer Stadt über 80.000 Sozialwohnungen“, erklärte Stadtentwicklungssenatorin Dorothee Stapelfeldt. „Diesen Stand wollen wir langfristig sichern und ausbauen.“

Wer künftig privaten Wohnraum in Hamburg über Online-Plattformen wie Airbnb anbietet, muss sich registrieren lassen und wird dem Finanzamt gemeldet. Zudem darf er den Wohnraum nicht mehr, als zwei Monate jährlich untervermieten. Verstöße werden mit bis zu 500.000 Euro geahndet. Im Oktober hat die Hamburger Bürgerschaft mit den Stimmen fast aller Fraktionen – FDP ausgenommen – die Verschärfung des Wohnraumschutzgesetzes beschlossen. Damit privater Wohnraum – gegebenenfalls sogar mit öffentlichen Mitteln gefördert – durch Zweckentfremdung als Feriendomizil nicht nennenswert dem Wohnungsmarkt entzogen wird, macht das novellierte Wohnraumschutzgesetz die temporäre Untervermietung an Touristen oder Geschäftsreisende ab dem Januar 2019 deutlich unattraktiver.

Vermietung maximal zwei Monate jährlich

Dazu trägt vor allem die Verkürzung der maximalen Vermietungsdauer von sechs auf zwei Monate jährlich bei. Zudem müssen sich Vermieter mit einer sogenannten Wohnraumschutznummer registrieren lassen, die sie verpflichtend bei Anzeigen und Angeboten veröffentlichen müssen. Auch Online-Plattformen und andere Medien werden verpflichtet, keine Angebote aus Hamburg ohne Wohnraumschutznummer zu veröffentlichen. Neu ist auch die Pflicht zum Führen eines Belegungskalenders samt Informationspflicht gegenüber der zuständigen Behörde. Dazu werden die registrierten Wohnungen samt Übernachtungen dem Finanzamt gemeldet, um die gewerblichen Einnahmen adäquat zu versteuern. Für Verstöße wurde das Bußgeld von maximal 50.000 auf 500.000 Euro erhöht.

9.000 Unterkünfte wurden 2017 über Airbnb in Hamburg angeboten

Airbnb kritisiert das Vorgehen des Senats. Die Verschärfung betreffe vor allem Hamburger Bürger, die mittels Homesharing am boomenden Tourismus teilhaben wollten. Dazu legte Airbnb eigene Statistiken zum Hamburger Markt 2017 vor. Demnach wurden im vergangenen Jahr 9.000 Unterkünfte angeboten, davon 62% ganze Häuser oder Wohnungen. Das seien nur 0,55% der insgesamt knapp 950.000 Wohneinheiten in Hamburg. Im Angebot waren zudem 37% einzelne Zimmer sowie 1% für ein gemeinsames Zimmer. 84% dieser Unterkünfte wurden weniger als 120 Nächte genutzt, je 8% 120 bis 180 Nächte sowie mehr als 180 Nächte. Die im Mittel 35jährigen blieben 3,2 Nächte im Durchschnitt.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in einem Urteil vom 29. August 2018 entschieden, dass die Veräußerung des Inventars einer Gaststätte eine nicht umsatzsteuerbare Geschäftsveräußerung im Ganzen darstellt, sofern der Käufer die Gaststätte mit dem Inventar weiterführen kann und durch die Anmietung von einem Dritten über die notwendige Immobilie des Gaststättenbetriebs verfügt. – von Rechtsanwalt Jens Scharfenberg, MÖHRLE HAPP LUTHER Im Streitfall mietete der Kläger eine Immobilie, in der sich eine Gaststätte befand, von einem Dritten. Nach Anmietung erwarb der Kläger das Inventar der Gaststätte von dem bisherigen Gaststättenbetreiber. Der Kläger machte die im Kaufvertrag des Inventars ausgewiesene Umsatzsteuer als Vorsteuer geltend. Das Finanzamt lehnte die Geltendmachung ab. Auch nach Auffassung des BFH liegt bei dem Kauf des Inventars eine Geschäftsveräußerung im Ganzen vor. Diese sei in der Übertragung von Geschäftsbetrieben oder selbstständigen Unternehmensteilen (Teilvermögen) zu sehen, die eine Fortführung des Betriebs ermöglichen. Zwar seien mehrere Übertragungen separat zu beurteilen, so dass im vorliegenden Sachverhalt der Erwerb des Inventars grundsätzlich getrennt von der Vermietung der Räumlichkeiten zu betrachten sei. Da der Kläger im Besitz der für die Fortführung der Gaststätte erforderlichen Immobilie war, könne jedoch eine Geschäftsveräußerung angenommen werden. Der BFH negierte somit die Geltendmachung der Vorsteuerbeträge aus dem Erwerb des Inventars, da die im Kaufvertrag (fälschlicherweise) ausgewiesene Umsatzsteuer nicht gesetzlich geschuldet werde.

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Das Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat hat das Baukindergeld eingeführt, welches ab dem 18. September 2018 beantragt werden kann. – von Rechtsanwalt Jens Scharfenberg, MÖHRLE HAPP LUTHER Ziel des Baukindergeldes ist die Förderung des erstmaligen Erwerbs oder Neubaus von selbstgenutzten Wohnimmobilien von Familien mit Kindern. Antragsberechtigt ist jede natürliche Person, die Eigentümer oder Miteigentümer einer zu eigenen Wohnzwecken genutzten Immobilie geworden und in deren Haushalt mindestens ein minderjähriges Kind gemeldet ist, für welches eine Kindergeldberechtigung vorliegt. Irrelevant ist, ob der Antragsteller oder eine mit diesem im Haushalt lebende Person bei Antragstellung kindergeldberechtigt ist. Nach dem Zeitpunkt der Antragstellung geborene Kinder sind nicht berücksichtigungsfähig. Jeder Antragsteller kann die Förderung nur einmalig beantragen und der Antrag kann für jedes Kind nur einmal beantragt werden. Zudem darf das jährliche Haushaltseinkommen bei einem Kind, welches die zuvor genannten Bedingungen erfüllt, 90.000 Euro nicht übersteigen. Es erhöht sich pro Kind um 15.000 Euro. Das jährliche Haushaltseinkommen ermittelt sich als Durchschnitt des zu versteuernden Einkommens des zweiten und dritten Jahres vor Antragstellung. Der Nachweis über das zu versteuernde Einkommen erfolgt in Form der Einkommensteuerbescheide, deren Erlass ggf. frühzeitig beim Finanzamt zu beantragen ist. Ein Antrag auf Baukindergeld setzt ebenfalls voraus, dass der Antragsteller, dessen Ehe- oder Lebenspartner und das die Voraussetzungen erfüllende Kind im Zeitpunkt des Abschlusses des notariellen Kaufvertrages oder der Baugenehmigung nicht Eigentümer einer anderen Wohnimmobilie ist. Bei Neubauten hat die Baugenehmigung in der Zeit vom 1. Januar 2018 bis 31. Dezember 2020 zu erfolgen. Im Falle des Erwerbs ist der notarielle Kaufvertrag in dem gleichen Zeitraum zu unterzeichnen. Die erworbene oder errichtete Wohnimmobilie muss mindestens zu 50 % zum Eigentum der Haushaltsangehörigen zählen. Das Baukindergeld ist spätestens drei Monate nach Einzug zu beantragen. Sofern der Einzug bereits vor dem 18. September 2018 vollzogen wurde, kann der Antrag bis zum Ablauf des Kalenderjahres 2018 nachgeholt werden. Sämtliche Voraussetzungen müssen im Zeitpunkt der Antragstellung erfüllt sein. Die entsprechenden Nachweise sind bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) online einzureichen. Werden die Voraussetzungen erfüllt und nachgewiesen, erhält der Antragsteller pro Jahr und Kind 1.200 Euro für höchstens zehn Jahre. Wird die Selbstnutzung innerhalb der zehn Jahre aufgegeben, entfällt die Förderung.

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In diesem Jahr präsentierte sich Wentzel Dr. erstmals mit einem eigenen Stand auf der Expo Real in München. Vorgestellt wurde das Konzept der deutschlandweiten Präsenz durch Franchisenehmer und Immobilienshops für die Vermarktung von Wohneigentum. Wichtige Kontakte und Verhandlungen gab es auch im Segment Immobilienverwaltung.

Die Expo Real ist mit der Mipim im Frühjahr in Cannes das europaweit bedeutendste Treffen der Immobilienbranche. Das illustrieren auch die Zahlen für das Jahr 2018. Mit über 44.500 Fachbesuchern und Unternehmensrepräsentanten verzeichnete die Immobilienmesse vom 8. bis zum 10. Oktober mit einem Zuwachs von 6,6% gegenüber 2017 ein deutliches Plus bei der Resonanz. 2.095 Unternehmen und Institutionen stellten aus – ein Zuwachs von knapp 5%. Zu den Besucher zählten auch etwa 100 Stadtoberhäupter und Regierungsvertreter. Hamburg war auf seinem Stand durch Stadtentwicklungssenatorin Dorothee Stapelfeldt sowie Finanzsenatorin Andreas Dressel vertreten.

Vorstellung des bundesweiten Franchisekonzepts

„Diese Aufmerksamkeit der Branche haben wir in diesem Jahr durch unseren eigenen Stand voll mitgenommen“, betont Philip Schulze, Geschäftsführer von Wentzel Dr. Homes, im Rückblick. „Die Messe war ein großer Erfolg mit sehr starker Resonanz.“ Im Fokus stand die Vorstellung des Expansionskonzeptes zum Ausbau einer bundesweiten Franchise-Struktur zur Vermittlung von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen durch Wentzel Dr. Homes.
Mit den ersten zehn Franchisenehmern gab es ein gemeinsames Event im Rahmen der Messe. „Wir hatten zahlreiche Erstkontakte zu potenziellen Franchisenehmern und haben auf der Grundlage bereits erste Verhandlungen geführt“, so Schulze.

Kooperationen mit Accedo und Tecis

Gleichzeitig hat Wentzel Dr. sich durch neue Kooperationspartner als Franchisegeber attraktiv gemacht. So werden die Franchisenehmer künftig auch Immobilienfinanzierung anbieten können, die von der Accedo AG zu sehr günstigen Konditionen vermittelt wird. Mit einen 34-e-Gewerbeschein können die Franchisepartner auch selbst Finanzierungsverträge aufsetzen und abschließen.
Äußerst attraktiv für alle Franchisenehmer ist die Vereinbarung mit Tecis, einer Tochter der Lebensversicherung Swiss Life. Der Finanzberater Tecis wird Wentzel Dr. Homes exklusiv Informationen zu möglichen Immobilienverkäufen zur Verfügung stellen, die sich im Rahmen der Finanzberatung abzeichnen. Schulze: „Für die Franchisenehmer ergeben sich durch diese Kooperationen signifikante finanzielle Vorteile, deren Volumen die zu zahlende Franchisegebühr deutlich übersteigt.“
Auch die Wentzel Dr. Immobilienverwaltung, die bereits seit Jahren ein bundesweit wachsendes Immobilienportfolio verwaltet, hat auf Basis von Expo-Kontakten Ende November das Mandat für ein 40-Mio.-Euro-Wohnprojekt unterzeichnet.
Schulze unterstreicht: „Wir nehmen von der Expo Real zahlreiche Kontakte und Aufgaben mit, die wir noch bis ins Jahr 2019 hinein abarbeiten und vertiefen werden.“ Die Expo Real 2019 findet vom 7. bis zum 9. Oktober statt.

Hamburg macht ernst mit dem Vorkaufsrecht in Gebieten mit Sozialer Erhaltungsverordnung. Unterzeichnet ein Käufer die Abwendungsvereinbarung nicht – die Verpflichtungen zum Umgang mit der Immobilie enthält, die über die Soziale Erhaltungsverordnung hinausgehen – dann übt die Stadt seit Kurzem ihr Vorkaufsrecht aus.

„Wer nicht hören will, muss fühlen“, gibt die Abgeordnete der SPD in der Bürgerschaft, Martina Koeppen, die pädagogische Leitlinie für Investoren in Gebieten mit Sozialer Erhaltungsverordnung (SozEVO) vor. „Das ist ein ganz klares Signal an die Investoren. Hier gilt eine Null-Toleranz-Politik des Senats.“ Gemeint ist die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Stadt Hamburg, sofern sich die Käufer einer Immobilie nicht bereit erklären, die sogenannte Abwendungsvereinbarung zu unterzeichnen.

Abwendungsvereinbarung verschärft SozEVO

Mit der Unterschrift unter die Abwendungsvereinbarung wird das Vorkaufsrecht der Stadt abgewendet. Allerdings haben sich die in der Abwendungsvereinbarung niedergelegten Anforderungen verschärft – verbunden mit der Bereitschaft Hamburgs, seine steuergespeiste Liquidität zur Ausübung des im Baugesetzbuch (BauGB) festgelegten Vorkaufsrechts zu nutzen.
Grundsätzlich gibt es in Gebieten mit SozEVO eine Genehmigungspflicht für alle Baumaßnahmen, die zur Aufwertung und zu einer höheren Miete führen können: Abriss-Neubau, Teilabrisse, Modernisierungen. Auch die Umwandlung in Gewerbeflächen oder Eigentumswohnungen ist durch die Umwandlungsverordnung untersagt.

Kein Teppichboden erlaubt

In der Musterabwendungsvereinbarung werden weitere Verpflichtungen formuliert: Sanierungskosten auf 25% der Neubaukosten beschränkt, das Verbot baulicher Veränderungen (Grundrisse, Rückbau, Modernisierungen) so weit gehend, dass kein Parkett oder Teppichboden erlaubt ist, der Anbau eines Balkons oder der Einbau eines Gäste-WC.
Zudem sind Mietforderungen jenseits des jeweiligen Mittelwerts des Hamburger Mietenspiegels untersagt und das Vorlegen von Mietverträgen bei den Bezirken wird verlangt. Akelius, der schwedische Käufer für die Hein-Hoyer-Straße 18-22, beklagte die fehlende Verhandlungsbereitschaft beim Bezirk und erklärte: „Das unterschreibt kein Kaufmann.“

Stadt kann verhandelten Kaufpreis reduzieren

Erstmals hat die Stadt Hamburg mit der Hein-Hoyer-Straße 18-22 in St. Pauli (32 Mieter) das Vorkaufsrecht genutzt. Stadtentwicklungssenatorin Dorothee Stapelfeldt bestätigte, dass die Stadt ihr Vorkaufsrecht auch bei drei Ankäufen in Altona nutzt. Nach Informationen des Hamburger Abendblatts geht es dabei um die Häuser Große Brunnenstraße 13 in Ottensen (zwei Wohnungen), Neuer Kamp 15-17 in der Sternschanze (zehn Wohnungen) sowie Schulterblatt 11 mit Schanzenstraße 25 und 27 ebenfalls in der Sternschanze (20 Wohnungen). Zudem befinden sich nach Informationen aus der Finanzbehörde vier weitere Ankäufe in Prüfung.
Beim Ankauf der Hein-Hoyer-Straße 18-22 ist die Stadt in den von Akelius ausverhandelten Vertrag mit einem Kaufpreis von wohl 5,5 Mio. Euro eingestiegen. In einem anderen Fall allerdings soll sie den Kaufpreis um 25% reduziert haben. Auf Anfrage erklärte die Finanzbehörde, der Kaufpreis richte sich „grundsätzlich nach dem Kaufpreis im Kaufvertrag. Wenn der vertraglich vereinbarte Kaufpreis allerdings erheblich über dem Verkehrswert liegt, besteht nach Baugesetzbuch die Möglichkeit, den Kaufpreis herabzusetzen.“ Die Herleitung erfolgt aus §28 Abs. 3 Satz 1 BauGB. Die Umsetzung erfolgt mittels eines Verkehrswertgutachtens.

Begründung des Vorkaufsrechts nicht unbedingt gerichtsfest

Akelius hat gegen die Vorkaufsentscheidung der Stadt keine Rechtsmittel eingelegt, doch an der Vorkaufsbegründung der Stadt gibt es durchaus juristische Zweifel. So darf nach §24 Abs. BauGB das kommunale Vorkaufsrecht nur ausgeübt werden, wenn es dem Wohl der Allgemeinheit dient. Nach einem Urteil des Oberlandesgerichts Hamburg von 2012 darf das Vorkaufsrecht ausgeübt werden, sofern „der Erwerb des Eigentums zur Verwirklichung einer Nutzung für öffentliche Zwecke erfolgt“.
Ob der juristische Weg gegen eine Vorkaufsentscheidung zielführend ist, muss eher als Frage der Geduld bezeichnet werden. Bis eine höhere Instanz dazu entschieden hat, können Jahre vergehen. So raten auch Anwälte, die Abwendungsvereinbarungen mit dem Ziel einer Einigung zu verhandeln.

Um die Einstiegskosten für den Wohnungsbau zu senken, will der rotgrüne Senat städtische Grundstücke zunehmend im Erbbaurecht abgeben. Die Resonanz aus der Wohnungswirtschaft ist allerdings nur verhalten positiv, da die Finanzbehörde aktuell hohe Ablösen für 80 bis 100 Jahre alte Wiederkaufs- und Erbbaurechte fordert.

Der Immobilienbauboom der letzten Jahre hat in jüngerer Zeit zu einer sehr starken Erhöhung der Baukosten geführt. Bereits seit längerem klettern die Grundstückskosten sehr dynamisch. Das gilt auch für städtische Flächen. Bei der 2011 eingeführten Konzeptvergabe der städtischen Grundstücke erfolgt der Zuschlag nur zu 30% aufgrund des angebotenen Preises, doch die hohe Nachfrage forciert trotzdem die Preisdynamik.

Liquiditätsschonende Wirkung für Investoren

Im Bündnis für das Wohnen gebe es noch kein abschließendes Diskussionsbild zum Thema, heißt es. Aber die Wohnungswirtschaft in Hamburg bestätigt die liquiditätsschonende Wirkung der Vergabe städtischer Erbbaurechte für die Investoren. Allerdings fordern die Verbände eine Modernisierung des Erbbaurechtswesens.
So favorisiert Marko Lohmann eine „ewige Erbpacht … mit der Festlegung begrenzter Mieter und eines Verkaufsverbots“. Der Vorsitzende des VNW-Landesverbands Hamburg schlägt vor, alle 25 Jahre zu prüfen, ob sich das Wohnungsunternehmen an diese Festlegungen halte. „Sollte irgendwann eine Nachverdichtung auf einem Erbpachtgrundstück erfolgen, könnte man dafür Nachzahlungen leisten.“

Modernisierungsbedarf

Auch Axel Wittlinger, Vorsitzender des IVD Nord, befürwortet die Option des Erbbaurechts. Er bevorzugt eine langfristige Laufzeit von 99 Jahren – und sieht Modernisierungsbedarf. Dazu gehört die Möglichkeit einer vorzeitigen Verlängerung des Erbpachtvertrags. Wenn die Immobilie verkauft werden soll oder größere Investitionen anstehen, tun sich Investoren und Banken schwer, Geld in eine Restlaufzeit von 25 Jahren zu investieren.
Wittlinger verweist auf die derzeitige Marktentwicklung. „Wenn sich der Grundstückswert – etwa durch die Nachfrage nach Eigentumswohnungen – schneller entwickelt, als der Mietwert, kann es zu unbeabsichtigten wirtschaftlichen Härten führen.“ Ist die Höhe der Erbpacht an die Entwicklung der Bodenrichtwerte gebunden, kann die Miete derzeit nicht folgen.

Ablösung des Erbbau- und Wiederkaufsrechts ist teuer

Diskussionsbedarf gibt es in diesem Kontext aktuell um die Ablösung von Erbbau- sowie Wiederkaufsrechten durch den Kauf der Grundstücke. Das Wiederkaufsrecht zum ursprünglichen Preis (!) hatte sich Hamburg in den 1920er und 1930er Jahren mit Laufzeiten von 75 oder 99 Jahren gesichert, um auch in der Zukunft den Einfluss von Politik und Verwaltung auf den Wohnungsmarkt zu gewährleisten.
Der CDU-Senat hatte ab 2003 begonnen, die Wiederkaufsrechte gegen Zahlung einer Ablöse aufzugeben. Die durch die Stadt verlangten Ablösen kletterten deutlich, je näher der Wiederkaufstermin rückte. Allein von 2013 bis 2017 erlöste das städtische Säckel so über 90 Mio. Euro.
Doch die Kaufpreise werden zumindest teilweise über die Miete refinanziert – was nur bedingt zur Förderung bezahlbaren Wohnens passt. So will die Vereinigte Hamburger Wohnungsgenossenschaft nach 80 Jahren ihre Erbbaurechte ablösen. 52 Mio. Euro soll sie für den Kauf von zwölf Grundstücken in Eimsbüttel bezahlen. 2005 lag der Wert noch bei 9 Mio. Euro. Die durchschnittliche Kaltmiete auf dem Areal würde von derzeit 7,10 Euro/m2 auf 13 Euro/m2 steigen.

Erbpacht: 2,1% des Bodenwertes

Der rotgrüne Senat will über die Finanzbehörde zunehmend Erbbaurechte vergeben – wie bisher mit einer Laufzeit von 75 Jahren. Die Erbbaupacht wurde im Februar 2017 von jährlich 5% auf 2,1% des Bodenwertes gesenkt.
Hamburg hat in den letzten zehn Jahren nur rund 150 Grundstücke im Erbbaurecht vergeben – und davon über 90% an Saga und Genossenschaften. Allerdings wurden insbesondere in der Zwischenkriegszeit zahlreiche Flächen auf Erbpachtbasis Investoren überlassen. So summiert sich die Fläche von 4.400 Erbpachtgrundstücken auf 1.250 ha – 4,3% des städtischen Bodens. Und dieser Anteil soll steigen. Allerdings gibt es noch keine Information, wieviel Prozent der Flächen im Erbbaurecht vergeben werden soll oder speziell unter welchen Rahmenbedingungen – etwa zur leichteren Refinanzierung von frei finanzierten Mietwohnungen, für deren Bau Grundstücke mit einem Mietdeckel von 8 Euro/m2 vergeben werden.

In einer aktuellen Entscheidung vom 26. Oktober 2018 hat sich der Bundesgerichtshof mit dem Trompetenspiel in einem Reihenhaus beschäftigt (V ZR 143/17). Dabei hat der für das Nachbarrecht zuständige V. Senat des Bundesgerichtshofs erfreulich ausführlich Stellung dazu genommen, welcher Wert dem häuslichen Musizieren zukommt. Die Entscheidung liegt bisher nur als Pressemeldung vor. Konkret ging es um einen Berufsmusiker (Trompeter), der in einem Reihenhaus übte und vereinzelt auch Schüler unterrichtete. Wenn er zuhause übte, dann fand das im Erdgeschoss seines Hauses statt und in einem Probenraum im Dachgeschoss, maximal 180 Minuten am Tag und regelmäßig nicht mehr als an zwei Tagen pro Woche unter Berücksichtigung der Mittags- und Nachtruhe. Sein Trompetenspiel im Dachgeschoss war im Nachbarhaus nur sehr leise wahrnehmbar. Übte er im Erdgeschoss, war das nebenan als „schwache Zimmerlautstärke“ wahrzunehmen. Das Landgericht Augsburg hatte den beklagten Musiker in seiner Freiheit sehr eingeschränkt. Der Bundesgerichtshof fand den Maßstab des Landgerichts zu streng: Der Bundesgerichtshof führt in seiner Pressemeldung aus, dass das häusliche Musizieren einschließlich des dazugehörigen Übens zu den sozialadäquaten und üblichen Formen der Freizeitbeschäftigung gehöre. Daher sei es aus der maßgeblichen Sicht eines “verständigen Durchschnittsmenschen” in gewissen Grenzen hinzunehmen. Es bilde einen wesentlichen Teil des Lebensinhalts und könne von erheblicher Bedeutung für die Lebensfreude und das Gefühlsleben sein. Damit gehöre das Musizieren ebenso wie viele andere übliche Freizeitbeschäftigungen zu der grundrechtlich geschützten freien Entfaltung der Persönlichkeit. Dieses Grundrecht ist allerdings in Bezug zu setzen zu den Interessen des Nachbarn, in der eigenen Wohnung die Möglichkeit zur Entspannung und Erholung und zu häuslicher Arbeit zu finden, frei von Umweltgeräuschen: Ein Ausgleich der widerstreitenden nachbarlichen Interessen könne nach Ansicht des BGH im Ergebnis durch eine ausgewogene zeitliche Begrenzung des Musizierens herbeigeführt werden. Dabei habe ein Berufsmusiker, der sein Instrument im häuslichen Bereich spielt, nicht mehr, aber auch nicht weniger Rechte als ein Hobbymusiker und umgekehrt. Wie die zeitliche Regelung im Einzelnen auszusehen habe, so der BGH zutreffend, richte sich nach den Umständen des Einzelfalls, insbesondere dem Ausmaß der Geräuscheinwirkung, der Art des Musizierens und den örtlichen Gegebenheiten. Und hier legt sich der BGH erfreulich deutlich fest mit Werten, die auch für vergleichbare Sachverhalte einen Anhaltspunkt bieten können: eine Beschränkung auf zwei bis drei Stunden an Werktagen und ein bis zwei Stunden an Sonn- und Feiertagen, jeweils unter Einhaltung der üblichen Ruhezeiten in der Mittags- und Nachtzeit, könne als grober Richtwert dienen. Die örtlichen Gegebenheiten seien ebenfalls von Bedeutung. Sei die Belästigung des Nachbarn geringer, wenn z.B. in geeigneten Nebenräumen musiziert würde, könne man von dem Musikanten verlangen, das Musizieren in den Hauptwohnräumen zeitlich stärker einzuschränken. Auch die zeitlich begrenzte Erteilung von Musikunterricht könne je nach Ausmaß der Störung noch als sozialadäquat anzusehen sein. Die Festlegung der einzuhaltenden Ruhezeiten müsste sich an den üblichen Ruhezeiten orientieren. Hier hätten die Gerichte bei ihren Entscheidungen einen gewissen Gestaltungsspielraum. Ein nahezu vollständiger Ausschluss für die Abendstunden und das Wochenende, wie ihn das Berufungsgericht vorgesehen hatte, käme jedoch nicht in Betracht. Dies ließe nämlich außer Acht, dass Berufstätige, aber auch Schüler häufig gerade abends und am Wochenende Zeit für das Musizieren finden. Auch wenn Gerichte sich manchmal um deutliche Aussagen scheinbar „drücken“, wird der BGH hier erfreulich deutlich bei seinen Leitlinien und hat dabei auch die Lebenswirklichkeit im Blick: Welchem Schüler nützt es z.B., wenn er zwischen 15.00 und 17.00 Uhr musizieren dürfte, wenn er doch erst um 16.30 aus seiner Ganztagsschule nach Hause kommt? Im konkreten Fall hat der BGH den Rechtsstreit wieder an das Landgericht Augsburg zurückverwiesen mit der sehr deutlichen Anweisung, vor Ort Feststellungen dazu zu treffen, welche Störungen in welchen Räumen genau entstehen, um auf der Grundlage für den konkreten Einzelfall festzulegen, wann und wie lange musiziert werden darf. Gewisse Störungen, das wird aus der Entscheidung erfreulich deutlich, sind aber immer hinzunehmen. Die Entscheidung befasst sich zwar nur mit dem Trompetenspiel, denn nur darum stritten die Parteien in diesem Prozess. Die Grundsätze lassen sich aber auf jedes andere Instrument übertragen, ob nun Schlagzeug oder E-Gitarre oder Blockflöte. Und wer Kinder hat, der weiß, dass eine schlecht gespielte Blockflöte das Nervenkostüm härter strapazieren kann, als ein gut gespieltes Schlagzeug.

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