Alle Newsletter Artikeln Februar 2016

5.600 Wohnungen sollen in Hamburg 2016 im Rahmen des Expressbauprogramms für Flüchtlinge entstehen – zusätzlich zu den über 6.000 konventionell geplanten Wohnungen. Die Wohnungswirtschaft kritisiert mangelnde Integrationsmöglichkeiten in den geplanten Großwohnsiedlungen durch Ballung von Flüchtlingen, fehlende Bürgerbeteiligung sowie Risiken für die Investoren durch fehlendes Baurecht.

„Wir werden die neuen Sanierungsgebiete und die sozialen Brennpunkte von morgen bauen“, kommentiert der Projektentwickler Peter Jorzick, hamburg team, das Sonderwohnungsprogramm des Hamburger Senats. „Wir erleben, dass die Politik anfällig ist für Fehler, die sie schon vor Jahrzehnten gemacht hat. Und wir werden sehen, dass dort etwas entsteht, dass keiner von den Gutmenschen, die das heute fordern, am Ende des Tages will.“

5.600 Wohnungen an 12 Standorten

Die Kritik bezieht sich auf die 5.600 Wohnungen, die an 12 Standorten in allen Hamburger Bezirken noch 2016 geplant, gebaut und von über 20.000 Flüchtlingen bezogen werden sollen. Eigentlich waren die sieben Bezirke im Oktober 2015 aufgefordert worden, je einen Standort von 8 ha Größe für 800 Wohneinheiten zu identifizieren, doch das war nicht in allen Bezirken en gros leistbar.
„Unser Ziel war, nicht in Provisorien zu denken, sondern in Wohnungen für die nächsten 50 bis 80 Jahre“, erläutert Ole Jochumsen, Koordinator Wohnungsbau für Flüchtlinge in der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen (BSW), das Nachhaltigkeitsverständnis hinter dem Expressbauprogramm.

Alle Flächen ohne Ausschreibung vergeben

„Das aktuelle Wachstum entspricht dem der Nachkriegszeit in den 1950er und 1960er Jahren. Konversion und Verdichtung sind daher nicht mehr ausreichend“, illustrierte der BSW-Experte die Abweichung vom noch 2014 verabschiedeten Stadtentwicklungskonzept im Rahmen einer Veranstaltung des BFW Nord zum Flüchtlingswohnen. „Wir nutzen grüne Wiesen und Gewerbeflächen. Es wird insgesamt dichter und höher gebaut.“ Auch laufende B-Pläne würden geprüft, ob sie nachverdichtet werden könnten.
Für das Sonderbauprogramm habe man Investoren gewonnen, „die langfristig investieren wollen. Alle Flächen wurden inzwischen vergeben.“ Nicht alle Investoren wollen jedoch öffentlich geförderte Wohnungen bauen. Hans-Werner Maas, Maas Raffay, zum Beispiel plant, in einem Gewerbegebiet an der Osterfeldstraße in Eppendorf 480 frei finanzierte Mietwohnungen zu bauen – auf eigenem Grundstück.
Die überwiegend städtischen Flächen wurden nur für den Bau von Sozialwohnungen vergeben – ohne Ausschreibung, die aufgrund des zeitlichen Drucks nicht möglich gewesen sei, so Jochumsen.

Plädoyer für den Drittelmix

Leider sei dem Zeitdruck auch die Einbindung der Wohnungswirtschaft zum Opfer gefallen, wie Dr. Verena Herfort, Geschäftsführerin des BFW Nord, bei einer Anhörung des Stadtentwicklungsausschusses zu den geplanten Großsiedlungen anmerkte. „Wir haben doch mit unseren bisherigen Bündnissen – Bündnis für das Wohnen und Bündnis für die Quartiere – gute Erfahrungen mit dem kooperativen Planungsprozess gemacht.“
Aus Sicht der Wohnungswirtschaft gebe es in diesem Sonderbauprogramm eine Reihe bedeutsamer Risiken. Es sei zwar zu „begrüßen, dass der Senat jetzt im Sinne der Stadterweiterung Flächen ausweist, die bislang nie für Wohnungsbau angedacht waren. Es ist richtig, angesichts des enormen Zustroms in unsere Stadt nicht nur über innerstädtische Nachverdichtung nachzudenken, sondern auch in die Breite zu planen.“
Aber separate Wohnquartiere für „bis zu 4.000 Flüchtlinge in enger Belegung halten wir für kritisch“, betonte Herfort. „Im Sinne der Integration und auch im Hinblick auf eine erfolgreiche Quartiersentwicklung an diesen neuen Standorten halten wir es für unabdingbar, diese Quartiere von vornherein zu mischen.“
Jorzick wird noch deutlicher: „Ich habe unlängst vor Studenten der HafenCity-Universität ein Plädoyer für den Drittelmix gehalten, weil ich davon überzeugt bin, dass dies richtige Weg ist und die Politik – bitte schön – davon nicht abweichen soll.“
Matthias Klupp, Analyse & Konzepte, verweist auf Studien, die nahelegten, dass die Konzentration von „mehr als 40% einer Ethnie im Quartier die Gefahr von Parallelgesellschaften befördert“.

 

„Wir sind ausdrücklich nicht im Baurecht unterwegs“

„Wir sind fast überall auf Flächen, die kein Planrecht haben“, verweist Jochumsen auf die Beschränkungen für die nach dem im September ergänzten § 246 BauGB entstehenden Flüchtlingssiedlungen. „Das hat Auswirkungen auf die Belegungsmöglichkeiten.“
Die so errichteten Wohnungen werden für 15 Jahre von der städtischen fördern & wohnen (f&w) angemietet. „Nach zwei bis fünf Jahren soll mit der Beimischung begonnen werden“, so der BSW-Koordinator. Dann nämlich, wenn die Quartiere durch das nachgeholte Baurecht auch mit anderen Mietinteressenten belegt werden dürfen – „sofern die Siedlungen das nötige Baurecht im Nachgang überhaupt erhalten“, so Herfort zu einem weiteren Risiko, etwa durch die Abfrage der Träger öffentlicher Belange im Rahmen des B-Planverfahrens.
„Im Worst Case wäre die FHH gefragt, die Bestände zu übernehmen“, erklärt Jochumsen dazu. Auch werde die Nutzung als Flüchtlingsunterkunft verlängert, wenn es keine Baugenehmigung gebe.

Auch Typengenehmigungen werfen Fragen auf

Doch der Wohnungskoordinator zeigt sich zuversichtlich, dass es die Genehmigungen geben werde. Die Saga GWG, die an rund 50% der Projekte beteiligt sei, sowie die Projektentwickler „greifen auf Pläne von Gebäuden zurück, die 2013 oder 2014 bereits genehmigt sowie gebaut wurden – und den Segen des Oberbaudirektors haben“.
Noch zu klären seien Fragen des Urheberrechts, der Vergütung der Architekten und die Aktualisierung der Entwürfe nach der EnEV 2016. „Ja, die EnEV ist ein wunder Punkt“, räumt Jochumsen ein. „Die Haltung der Umweltbehörde ist klar. Keine Substandards!“
Damit kommen auch Konzepte, wie das von Dieter Becken, nicht zum Tragen, die rasch Übergangswohnungen aus Stahlbeton, aber mit abgespeckter Ausstattung, errichten wollten, die nach Nutzung durch die Flüchtlinge auf das Niveau des sozialen Wohnungsbaus nachgerüstet werden sollten.

Bürgerbeteiligung für die Integration wichtig

Welchen Weg die Wohnungswirtschaft in Hamburg in den vergangenen Jahren gegangen ist, zeigt die Forderung nach einer Bürgerbeteiligung durch den BFW Nord. „Wir halten es für zwingend notwendig, die Bürger frühzeitig mitzunehmen“, betont Herfort, „um nicht erst Fronten aufzubauen, die einer Integration entgegenstehen könnten.“
Jochumsen verweist auf Bürgerinformationsveranstaltungen. „Wir nehmen positiv wahr, dass – nach der ersten Phase mit aufgebrachten Bürgern – die Konstruktiven kommen, die zwar Sorgen haben, aber mitarbeiten wollen und ihre Ortskenntnis einbringen.“

Kapazitäten fehlen

Während der BSW-Koordinator die Umsetzung des Programms in 2016 nicht in Frage stellte, verwies die BFW-Nord-Geschäftsführerin auf die fehlenden Ressourcen. „Die Kapazitäten seitens der Verwaltung aber auch bei der Bauwirtschaft sind schon für das normale Wohnungsbauprogramm quasi ausgereizt. Wir können froh sein, wenn wir alle Projekte in 2016 starten können.“
Wenig begeistert wurde Jochumsens Hinweis in der BFW-Runde aufgenommen, „dass die Bezirke angewiesen sind, die Sonderprojekte bei der Bearbeitung vorzuziehen“. Auch hätten sich die beauftragten Investoren „frühzeitig Kontingente bei der Bauwirtschaft gesichert – mit dem Nachteil, dass das Handwerk diese Unternehmen vorziehen wird“. Auf die Frage aus der Runde, ob es Entschädigung für die Projektentwickler gebe, deren Projekte nun zurückgestellt würden, wurde auf die Anstrengungen verwiesen, mehr Mitarbeiter einzustellen.
Allerdings stellte der BSW-Planer eine Verlängerung des Sonderprogramms in Aussicht – mit Chancen für die Investoren, die bis dato nicht zum Zuge gekommen sind. „Wenn es sich als sinnvoll erweist, spricht nichts gegen eine Fortsetzung. Aber auch beim normalen Wohnungsbau dürfen die Anstrengungen nicht nachlassen – auch um eine Neiddebatte zu verhindern.“

Erstmals seit 2011, dem Amtsantritt von Olaf Scholz, ist die Zahl der Baugenehmigungen zurück gegangen. Dafür hat die Zahl der Bauüberhänge mit 18.412 Wohnungen das höchste Niveau seit 1995 erreicht. Wandsbek liegt bei den Bezirken vor Altona und Hamburg-Mitte. Eine Herausforderung wird die Umsetzung des „normalen“ Wohnungsbauprogramms neben dem Sonderbauprogramm für die Flüchtlinge.

In Hamburg wurden im vergangenen Jahr 9.560 Wohneinheiten genehmigt. Das ist ein Rückgang von knapp 13% gegenüber 2014, als 10.957 Wohneinheiten genehmigt wurden. „Der Bauboom in Hamburg hält unvermindert an“, kommentierte Dorothee Stapelfeldt, Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen, die im Januar vorgestellten Zahlen.

18.412 Bauüberhänge

Stapelfeldt verwies insbesondere „auf den höchsten Bauüberhang seit fast 20 Jahren“. So lag die Zahl der Bauüberhänge (genehmigte Bauvorhaben, die am Ende eines Kalenderjahres noch nicht fertiggestellt sind) zum Jahreswechsel 2015/2016 bei 18.412 Wohnungen. Das ist die höchste Zahl seit 1995 (18.555 Wohneinheiten). „Die Entwicklung der letzten Jahre und das hohe Niveau der Genehmigungszahlen sprechen dafür, dass der Bauüberhang weiter zunehmen wird.“
Gerade diese Entwicklung wird aus der Wohnungswirtschaft durchaus kritisch kommentiert. „Wenn der Abstand zwischen der Zahl der genehmigten und der fertiggestellten Wohnungen zunimmt, ist das auch als Hinweis auf die schlechter werdenden Rahmenbedingungen zu verstehen“, erklärte Claas Kießling, Wentzel Dr. Ein Thema etwa sei die Unklarheit, in welchen Stadtteilen die Mietpreisbremse dauerhaft wirken werde. Ein entsprechendes Gutachten wird in diesen Tagen vergeben.

Wandsbek vor Altona

Mit 2.045 Baugenehmigungen liegt der Bezirk Wandsbek von Altona, wo 1.969 Wohnungen genehmigt wurden, davon 343 im Vorbehaltsgebiet Mitte Altona. Auf Platz 3 folgt Hamburg-Mitte mit 1.664 Baugenehmigungen, davon 502 im Vorbehaltsgebiet Hafencity.
Die erste Welle der nach 2011 mobilisierten Wohnungsbaupotenziale, etwa auf Konversionsflächen, sei genehmigt und im Bau. Nun komme die zweite Welle mit Projekten, wie Mitte Altona, Hamburger Süden, östliche Hafencity oder Pergolenviertel, in die Umsetzungsphase.

“Wollen Sie nicht Ihre Wohnung verkaufen, jetzt nachdem Ihre Mieterin verstorben ist?” Auf diese Weise wird in den Zeiten niedriger Zinsen so mancher Vermieter erstmalig damit konfrontiert, dass in einem im besten Fall lange Zeit in ruhigen Bahnen verlaufenden Mietverhältnis Handlungsbedarf entstanden ist. Das kann auch dadurch geschehen, dass schlicht die Miete ausbleibt.
Besonders für Vermieter, die nicht vor Ort sind, entsteht bei Ableben des Mieters häufig eine unübersichtliche Lage. Auch sonst ist häufig nicht auf Anhieb klar, ob das Mietverhältnis endet oder nicht. Der Mieterschutz macht nämlich nicht bei der Person des Mieters halt, sondern erstreckt sich auch auf Familienangehörige. Die gesetzliche Regelung sieht ein abgestuftes System vor, an dessen Spitze der Ehegatte (bzw. eingetragene Lebenspartner) des verstorbenen Mieters steht. Das hatte früher größere Relevanz in Zeiten, als es noch Usus war, in Verträge nur den Ehemann zu schreiben. Der Eintritt des Ehegatten in den Mietvertrag mit dem Tod des Mieters setzt aber – wie generell jeder Eintritt einer Person, die kein Erbe ist – voraus, dass der Ehegatte mit dem verstorbenen Mieter einen gemeinsamen Haushalt geführt hat. Das ist bei getrenntlebenden Eheleuten zwar grundsätzlich nicht der Fall, aber in Zeiten knappen, günstigen Wohnraums ist die Behauptung schnell aufgestellt und für den ortsfremden Vermieter eventuell nicht leicht zu widerlegen.
Lebte bei Tod des Mieters dessen Ehegatte nicht (mehr) in der Wohnung, treten Kinder des verstorbenen Mieters in den Mietvertrag ein. Voraussetzung wieder: Gemeinsamer Haushalt mit dem verstorbenen Elternteil.
Auch mit der Behauptung einer Pflegeperson, sie habe mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt geführt und sei deshalb jetzt Mieterin, kann der Vermieter sich konfrontiert sehen, weil dieses Kriterium, das dem nichtehelichen Lebensgefährten des verstorbenen Mieters den Eintritt in den Mietvertrag ermöglichen soll, in § 563 II Satz 4 BGB etwas unscharf formuliert ist.
Dass das Mietverhältnis sich mit dem/den Verbliebenen von zwei/mehreren Mietern automatisch fortsetzt, versteht sich von selbst.

Die Erben kommen erst ins Spiel, wenn keine Person im Sinne des oben Gesagten in den Mietvertrag eintritt. Häufig liegt dabei die Schwierigkeit schon darin, etwaige Erben zu ermitteln. Anders als gegenüber dem in den Vertrag eintretenden Mieter hat der Vermieter gegenüber dem/den Erben ein echtes Sonderkündigungsrecht, das allerdings nur innerhalb der kurzen Frist von einem Monat ausgeübt werden kann.
Sowohl die Personen, die wegen gemeinsamen Haushalts eintreten als auch die Erben haben die Möglichkeit, binnen eines Monats zu erklären, dass sie nicht eintreten wollen oder von ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen wollen. Dadurch kann für den Vermieter eine schwierige Lage entstehen, in der ihm jeglicher Ansprechpartner auf Mieterseite fehlt. Das kann ins Geld gehen, weil die Miete ausbleibt und die noch nicht geräumte Wohnung nicht weitervermietet werden kann. Erschwerend kommt hinzu, dass die Erben die Erbschaft ausschlagen können oder ihre Haftung auf den Bestand des Nachlasses beschränken können. Dem Vermieter bleibt dann nur, beim Nachlassgericht eine Nachlasspflegschaft zu beantragen. Und das kann dauern…

Rechtsanwälte Dr. Hantke & Partner

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Die Struktur einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist basisdemokratisch angelegt. Wesentliche Entscheidungen müssen durch die Wohnungseigentümer in der Wohnungseigentümerversammlung getroffen werden und dürfen nicht delegiert werden.

Nur Detailfragen können an Einzelne delegiert werden, beispielsweise innerhalb eines vorgeben Farbspektrums zu wählen.

Das hat das Landgericht Hamburg in einer Entscheidung vom 12.11.2014 wieder einmal bestätigt. Die notwendigen Entscheidungen über das „Ob“ und „Wie“ von Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums, so das Landgericht, habe die Eigentümerversammlung grundsätzlich selbst zu treffen. Ein auf den Einzelfall beschränkten Mehrheitsbeschluss genüge ausnahmsweise dann, wenn die Ermächtigung zu einem begrenzten und für die Wohnungseigentümer überschaubaren finanziellen Risiko führe und die grundsätzliche Verantwortlichkeit für den Beschluss solcher Maßnahmen bei der Eigentümerversammlung belasse. Dies könne beispielsweise durch eine gegenständliche Beschränkung bei hinreichender Bestimmbarkeit herbeigeführt werden. Zulässig sei auch eine Delegation von Detailfragen. Dies sei dann der Fall, wenn der Beschluss die maßgeblichen Kriterien für eine Entscheidung durch den Verwaltungsbeirat bzw. den Verwalter vorgebe.
Vor diesem Hintergrund hatte das Landgericht es für zulässig erachtet, die Frage, ob ein Anstrich in weiß oder lichtgrau erfolge, auf einen Miteigentümer zu delegieren. Denn dessen Entscheidungsbefugnis seien ja enge Grenzen vorgegeben worden. Unzulässig wäre es gewesen, einem Eigentümer generell die Auswahl einer Farbe zu überlassen, ohne das Farbspektrum näher einzugrenzen.
Das Landgericht hat auch in dieser Entscheidung im Übrigen den Grundsatz bestätigt, dass vor Beschlussfassung über Sanierungs- oder Instandsetzungsarbeiten stets mindestens drei Vergleichsangebote vorzuliegen haben. Es reicht nicht, wenn beschlossen wird, dass nach Beschlussfassung drei Vergleichsangebote eingeholt werden und der Verwalter mit dem Beirat dann entscheiden soll, welcher Handwerker beauftragt wird.

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Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteil vom 12. August 2015 entschieden, dass bei einem Bauträger, der ein von ihm saniertes und anschließend vermietetes Gebäude veräußert, eine Geschäftsveräußerung im Ganzen (GiG) vorliegen kann, wenn der Erwerber bestehende Mietverträge übernimmt. GiGs unterliegen nicht der Umsatzsteuer.

Grundsätzlich liegt bei der Veräußerung eines Gebäudes durch einen Bauträger keine GiG vor. Bild: aboutpixel

Grundsätzlich liegt bei der Veräußerung eines Gebäudes durch einen Bauträger keine GiG vor, da seine wesentliche unternehmerische Tätigkeit in der Errichtung eines Gebäudes liegt. Es kann also kein laufendes „Vermietungsunternehmen“ übertragen werden.
Die Klägerin hatte einen Bürogebäudekomplex von einer Objektgesellschaft erworben. Zweck dieser Objektgesellschaft war der Erwerb, die Sanierung, die langfristige Vermietung und der Verkauf des Bürogebäudekomplexes. Die Klägerin hat die vor dem Erwerb bestehenden mehrjährigen Mietverhältnisse fortgeführt.
Das Finanzamt (FA) war Auffassung, dass bei dem genannten Sachverhalt die Voraussetzungen für eine GiG nicht erfüllt sind, und hat die Veräußerung daher mit Umsatzsteuer belastet. Dagegen entschied das Finanzgericht (FG), dass bei dem Vorgang die Voraussetzungen einer GiG erfüllt sind. Insbesondere zu der nötigen Fortführung der wirtschaftlichen Tätigkeit der Objektgesellschaft durch die Klägerin merkte das FG an, dass die Tätigkeit der Objektgesellschaft aufgrund der Dauer und der Intensität der nachhaltigen Vermietung – nicht wie üblich – nur Sanierung und Veräußerung war, sondern eben auch aus der Vermietung.
Die Revision des FA wurde vom BFH als unbegründet zurückgewiesen. Der BFH bezieht sich auch auf die Mehrwertsteuersystemrichtlinie, nach der bei Übertragung eines Vermögens auf eine Gesellschaft keine Lieferung vorliegt und der Begünstigte der Übertragung Rechtsnachfolger des Übertragenden wird. Hierdurch soll die Übertragung von Unternehmen vereinfacht werden. Nach der MwStSystRL muss zwar nach Übertragung die Möglichkeit bestehen, eine selbständige wirt-schaftliche Tätigkeit fortzuführen, es wird aber nicht gefordert, dass der Begünstigte dieselbe wirtschaftliche Tätigkeit ausübt wie der Übertragende. Außerdem merkte der BFH an, dass der geplante Wiederverkauf nicht zwingend einer nachhaltigen Vermietungstätigkeit entgegen steht.

MÖHRLE HAPP LUTHER Partnerschaft mbB

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Mit Urteil vom 21. Oktober 2015 entschied der Bundesfinanzhof (BFH), dass der Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung bei einer Grundstücksliefe-rung nur in dem dieser Grundstückslieferung zugrunde liegenden notariell zu beurkundenden Vertrag erklärt werden kann. Ein späterer Verzicht ist somit nicht möglich, egal ob er notariell beurkundet ist oder nicht.

Der Kläger hatte ein Grundstück unter Verzicht auf die Steuerbefreiung erworben und dieses anschließend umsatzsteuerpflichtig an seine Organgesellschaft verpachtet. Später hat der Kläger dieses Grundstück ohne Verzicht auf die Steuerbefreiung an seine Ehefrau veräußert. Die Ehefrau verpachtete das Grundstück weiterhin umsatzsteuerpflichtig an die Organgesellschaft des Klägers.
Das Finanzamt kürzte den Vorsteuerabzug aus dem Grundstückserwerb des Klägers entsprechend zu Lasten des Klägers, da dieser das Grundstück vor Ablauf des Berichtigungszeitraums nach § 15a UStG umsatzsteuerfrei veräußert hat.
Der Kläger führte aus, der Grundstücksverkauf an seine Ehefrau sei eine Geschäftsveräußerung im Ganzen; schließlich führe die Ehefrau die Verpachtung an seine Organgesellschaft fort.
Im anschließenden Verfahren vor dem FG stellte sich heraus, dass die Verpachtung vom Kläger an seine Organschaft ein nicht steuerbarer Innenumsatz innerhalb des Gesamtunternehmens des Klägers war und somit aufgrund der fehlenden Fortführung eines Verpachtungsunternehmens keine Geschäftsveräußerung im Ganzen vorlag. Das FG erklärte dem Kläger, dass er nachträglich auf die Steuerbefreiung aus dem Grundstücksverkauf an seine Ehefrau verzichten könne, um somit für den restlichen Berichtigungszeitraum den Vorsteuerabzug zu sichern. Der Kläger veranlasste daher die Neufassung der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags und fügt den Verzicht auf die Steuerbefreiung hinzu.
Anders als das FG kam der BFH zu der Auffassung, dass § 9 Abs. 3 Satz 2 UStG eine zeitliche Begrenzung des Verzichts auf die Steuerbefreiung vorsieht und nur in dem zuerst gefassten notariell beurkundeten Kaufvertrag des Klägers eine Möglichkeit zum Verzichts besteht. Insbesondere merkte der BFH an, dass davon auszugehen sei, dass der Gesetzgeber eine zeitliche Begrenzung des Verzichts auf die Steuerbefreiung gewollt hat. Die zeitliche Einschränkung solle auch den Leistungsempfänger schützen, der bei einem nachträglichen Verzicht Steuerschuldner der Umsatzsteuer werden würde. Dabei ist es unerheblich, dass dieser – wie im gegebenen Sachverhalt – der Änderung des Kaufvertrages zustimmen muss.
Hinweis: Grundsteuererlassanträge für das Jahr 2015, z. B. wegen Ertragsminderung, müssen bis zum 31.03.2016 gestellt sein.

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Am Hamburger Büro- und Investmentmarkt steigen die Mieten und fallen die Renditen. Durch ein furioses letztes Quartal kletterte der Büroflächenumsatz auf 530.000 m2. Am Investmentmarkt hingegen wurde einige größere Deals in das Jahr 2016 verschoben, so dass das letzte Quartal relativ umsatzschwach war. Zu den Umsatzbringern – sowohl am Büro- wie am Investmentmarkt – könnte 2016 die Zentrale von Gruner + Jahr zählen.

Allein im letzten Quartal wurden am Hamburger Büroflächenmarkt drei Verträge über 15.000 m2 abgeschlossen, so dass sich der Umsatz auf 170.000 m2 summierte. Insgesamt lag der Jahresumsatz von 530.000 m2 knapp über dem Ergebnis von 2014.
Der größte Abschluss 2015 war der im Dezember von Euler Hermes unterzeichnete Mietvertrag über 39.000 m2 mit Quantum Immobilien, die dem Kreditversicherer bis 2018 eine neue Zentrale in Bahrenfeld bauen werden.
Neu entwickelt wird auch der bisherige Standort der Commerzbank Am Neß. Die Commerzbank zieht in die 2004 fertiggestellte, bisherige Philips-Zentrale am Lübeckertordamm in St. Georg ab. Der Mietvertrag über 20.000 m2 fiel ebenfalls in das 4. Quartal.
Der Leerstand ist auf 5,5% gesunken, wozu auch die etwa 60.000 m2 beigetragen haben, die von der Stadt für Flüchtlingsunterkünfte akquiriert wurden. Die Spitzenmiete ist auf 25 Euro/m2 gestiegen. Am Alten Wall wurden jüngst 3.200 m2 für 29 Euro/m2 an die Sozietät DLA Piper vergeben.
Nach nur 130.000 m2 neuer Büroflächen, die 2015 fertiggestellt wurden, kommen 2016/2017 etwa 340.000 m2 auf den Markt. Davon sind über 50% bereits vermietet. Im angelaufenen Jahr dürfte sich der Flächenumsatz bei knapp 500.000 m2 einpendeln – auch, weil aktuell in der City große Flächen fehlen. Die sind in den großen Projekten, wie Allianz, Commerzbank, Springer, Klosterwall etc., noch in der Vorbereitung.

Investmentmarkt brummt

Bei 150 Mio. Euro liegt der Kaufpreis des Radisson Blu, das Azure Hotels (wieder) erwarb. Bild: Feldhaus

Wie die Mieten steigen, so sinken die Renditen. Bürorenditen liegen in der Spitze bei unter 4% – und selbst in Cityrandlagen bei kaum über 5%. Angesichts der sinkenden Renditen richtet sich das Interesse der Käufer immer stärker auf das Core-plus-Segment, das 2015 erstmals seit 2007 einen höheren Umsatzanteil verzeichnete, als Core-Immobilien.
Gerade das Interesse internationaler Investoren forciert den Wettbewerb und Umsatz. Knapp über 4 Mrd. Euro wurden 2015 umgesetzt – zu 70% mit Büroimmobilien und zu über 50% durch Ausländer.
Im Gegensatz zum Bundestrend hat das Einzelhandelssegment in Hamburg 2015 mit einem Anteil von unter 10% deutlich verloren. Hier fehlt es am Angebot. Dafür wurden über 500 Mio. Euro in Hotels investiert. Allein das Radisson Blu ging für 150 Mio. Euro an Azure Hotels.

600 Mio. Euro durch Portfolio-Transaktionen

Topinvest 2015 war das Berliner Tor Center mit 270 Mio. Euro, das Morgan Stanley an die Schweizer Zurich Versicherung verkaufte. Für den Bauteil C des Springer-Ensembles zahlte die Stadt Hamburg 130 Mio. Euro und für die Bauteile A und B musste Momeni 80,5 Mio. Euro zahlen.
Zudem wechselten vier größere Büropakete mit Hamburger Bezug den Besitzer. Zum Lilli-Portfolio, das Standard Life erwarb, gehören die Hamburger Objekte Deichtorcenter (82 Mio. Euro), Hanse-Forum (70 Mio. Euro) und Hansa Carreé. Zum Odin-Portfolio, das die Credit Suisse an Orion Capital verkaufte, zählte die bisherige Philips-Zentrale am Lübeckertordamm. Und der schwedische Pensionsfonds Norrporten erzielte 140 Mio. Euro beim Verkauf seiner drei Gebäude um den Sandtorpark in der Hafencity. Zudem gehörten noch drei Hamburger Immobilien zum Deutschland-Portfolio von GE Capital, das Kildare Partners erwarb.

2016 wieder bei 4 Mrd. Euro

2016 könnte das Gruner + Jahr-Gebäude weit vorne stehen. Die Stadt Hamburg denkt über einen Ankauf des 80.000 m2 großen, 1990 fertiggestellten Landmark-Gebäudes am Hafenrand nach. Und Gruner + Jahr müsste neue Flächen suchen.
Im laufenden Jahr könnte der Umsatz wieder bei 4 Mrd. Euro liegen. Gerade internationale Käufer bieten Preise, die auch weniger verkaufswillige Investoren locken. Der Angebotsmangel führt teilweise bereits zu Tauschgeschäften zwischen den Eigentümern.

Die Hamburger City steht im Fokus der Immobilienwirtschaft. Immer mehr Wohnungen entstehen in der Innenstadt. Gleichzeitig nimmt auch die Nachfrage nach Büroflächen zu, denn die Unternehmen wollen ihren Mitarbeiter den urbanen Mix der Innenstadt bieten. Bei Ausschreibungen, wie für das Springer-Areal oder die Commerzbank, steht die Schaffung von Wohnungen auf der Agenda – Hypothek oder Chance?

Dieser Tage wird um die Unterschrift unter den Vertrag zum Verkauf des Commerzbank-Areals gerungen. Dem Vernehmen nach hat die Commerzbank über 80 Mio. Euro für das Areal auf der Nikolaiinsel in der Altstadt gefordert. Zahlreiche Projektentwickler zeigten Interesse, wie etwa Art-Invest, Becken Projektentwicklung oder Procom-Invest.

Wohnen mitkalkulieren

Die Gretchenfragen bei der Kalkulation lauten:

  • Wie viel Wohnen ist zu integrieren?
  • Können die z.T. denkmalgeschützten Bestandsgebäude abgerissen werden?

„Bei Projekten, bei denen die Bebauung verdichtet werden soll, muss man das Thema Wohnen von vornherein kalkulieren“, erklärte Jan Rouven Künzel, Art-Invest, beim Heuer-Bürodialog Hamburg im Januar. „Das gilt ggfs. auch für den Denkmalschutz. Ich würde es als grob fahrlässig ansehen, wenn man das nicht berücksichtigt.“
Dieter Becken war mit einer Mischnutzung aus Büro, Wohnen und Hotel im Finale der Commerzbank-Ausschreibung dabei. „Die Politik fokussiert sich im CBD auf das Wohnen. Die Assetklasse Büro bleibt liegen. Will die Politik einen so geringen Leerstand haben, dass die Preise hoch bleiben?“

Geringer Nettozuwachs bei den Büroflächen

Tatsächlich sind 2015 zwar 130.000 m2 Bürofläche fertiggestellt worden – in der Regel durch die Neuentwicklung von Standorten. Der Nettozuwachs bei den Büroflächen beträgt durch die Auflagen zur Wohnungsentwicklung jedoch nur etwa 15.000 bis 20.000 m2.
„Wir wissen: Wenn wir abreißen, müssen wir Wohnen integrieren, nicht aber, wenn wir refurbischen“, so Künzel pragmatisch. „Man kann schon vorher sehen, was auf einen zukommt.

Als 2002 mit dem SAP-Domizil das erste Gebäude in der HafenCity fertiggestellt wurde, war kaum vorstellbar, dass 2018 bereits mit dem Bau des ersten Bürogebäudes an den Elbbrücken begonnen werden soll. Doch, ob das Elbbrückenquartier insbesondere mit seinen Bürohochhäusern am Markt zu platzieren ist, darüber wird in Hamburg diskutiert. Dabei spielt auch die Entwicklung des Kleinen Grasbrook eine wichtige Rolle.

240.000 m2 Bürofläche sollen im westlichen Elbbrückenquartier entstehen – zum Teil in Hochhäusern, die mit ihrem Lärmschatten den Bau von 1.000 Wohnungen am Baakenhafen ermöglichen. In Hamburg wird die Zukunftsfähigkeit der Lage an den Elbbrücken als Bürostandort diskutiert.

„Elbbrücken werden nie Stadtzentrum sein“

André Portier votiert für eine zusätzliche Elbquerung, um die zentrumsnahen Areale südlich der Elbe – wie den Kleinen Grasbrook – erschließen zu können. Bild: Feldhaus

„Die Elbbrücken werden nie Stadtzentrum sein und auch nie stadtzentrumsnah“, erklärte Fabian von Köppen, Garbe Immobilien-Projekte, beim jüngsten Heuer Bürodialog Hamburg. Garbe selbst plant am westlichen Ende des Baakenhafen das Büroprojekt Campustower.
„Der westliche Baakenhafen ist noch Teil der zentralen HafenCity innerhalb des alten Wallrings“, so von Köppen. „Warum sollte ich an den Elbbrücken sein, am Stadtrand? Da bin ich am Flughafen besser aufgehoben.“

Mut zu 250 m hohen Bürotürmen

Das sieht der Hamburger Makler Andreas Wende anders. „Noch wirkt der Standort peripher. Doch die Elbbrücken sind das Eingangstor zur Stadt und liegen nach Fertigstellung der U- und S-Bahn-Station nur zwei Stationen vom Jungfernstieg entfernt. Und das Quartier bildet den Abschluss der fertiggestellten HafenCity.“ Wende sieht das Quartier allerdings nicht als einen urbanen Standort, wie der Alte Wall einer ist.
„Das ist ein Standort für Unternehmen, die Sichtbarkeit wollen.“ Und deshalb favorisiert Wende hier den Bau von 250 m bis 300 m messenden Hochhäusern mit Mischnutzung: Wohnen, Büro, Hotel, Einzelhandel. „Da dürfen wir nicht wieder klein denken und wünschen uns mehr Mut von der Stadt.“

„Elbbrücken waren auch mal teuer“

Das sieht auch der Hamburger Stadtplaner André Portier so. „Wir sollten nicht so weit nach Osten gucken, sondern erst einmal zentrumsnah verdichten.“ Hier denkt er an das Areal um den Großmarkt zwischen Amsinckstraße und Oberhafen.
Grundsätzlich geht es Portier um die Entwicklung der Stadt über die Elbe hinaus. „Das Elbbrückenquartier ist ohne den Kleinen Grasbrook, Rothenburgsort und eine bessere Anbindung des Südens nicht denkbar.“ Die Stadt habe aktuell einen ausgeglichenen Haushalt und müsse in Elbquerungen investieren, um die zentrumsnahen Flächen südlich der Elbe zu erschließen. Das Kostenargument, mit dem die Erschließung des Kleinen Grasbrook seitens der Politik beerdigt wurde, lässt er nicht gelten. „Die Elbbrücken waren irgendwann auch mal irre teuer.“

Infrastruktur muss von der Stadt vorgedacht werden

Er verweist auf Rotterdam. Auch in Hamburg wandere der Hafen im Trend elbabwärts. Das frühere Hafenareal in Rotterdam sei für die Stadtentwicklung erschlossen worden – durch den Bau von Brücken. Wer in Hamburg mit dem Fahrrad die Elbe queren wolle, könne nur den alten Elbtunnel nutzen oder die Elbbrücken.
„Die Infrastruktur muss von der Stadt früh vorgedacht und angepackt werden, um den Süden näher heranrücken zu lassen.“