Newsletter Artikeln Februar 2017

Nachlassende Zuwanderung bei gleichzeitig wachsendem Wohnungsangebot wird die Neuvertragsmieten und Preise in Hamburg in den nächsten Jahren zunächst stagnieren und dann sinken lassen. Harald Simons vom Institut empirica erwartet für Berlin „sicherlich“ und für Hamburg „möglicherweise einen Trendbruch bei den geforderten Kaufpreisen“.

„Derzeit diskutiert die Branche vor allem einen möglichen Wiederanstieg der Zinsen als auslösendes Signal für einen Rückgang der geforderten Kaufpreise“, mahnt Harald Simons, Vorstand des Forschungsinstituts empirica, beim Immobilienkongress Quo Vadis Mitte Februar in Berlin. „Sie übersieht dabei, dass auch vom Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage nach Wohnungen ein solches Signal ausgehen kann.“

Marktentwicklung rutscht aus dem Blick der Akteure

Nicht ganz ohne Sarkasmus verweist Simons darauf, dass „immer weniger über die Marktfähigkeit von Projekten und stattdessen immer mehr über eher technische Probleme, wie Geschwindigkeit der Genehmigungsprozesse, neue Auflagen und kostengünstige Lösungen für ebendiese und dergleichen diskutiert wird. Auch auf Seiten der Politik ist Tonnage-Denken eingekehrt – Hauptsache viel und schnell.“
In dem Bemühen, die „Wohnungsbaumaschine“ zu optimieren, sei der Blick auf die veränderten Rahmenbedingungen abhanden gekommen. Aber in Berlin, München und „eventuell auch in Hamburg hat sich die Struktur der Zuwanderung deutlich verändert“. So illustriert die Statistik für diese drei Städte eine deutlich reduzierte Zuwanderung aus Deutschland (ohne Umland). Das „eventuell“ für Hamburg gründet auf einem Zuwachs eben dieser Zuwanderung im Jahr 2015. Die Zahlen für 2016 liegen noch nicht vor, so dass abgewartet werden muss, ob es sich um einen Einmaleffekt handelt.

Zieht der Schwarm an Hamburg vorbei?

Zunächst diese drei Städte hätten an Attraktivität als Schwarmstädte für junge Menschen eingebüßt, so der Volkswirtschaftsprofessor. In einer laufenden Studie für die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) werde deutlich, dass „der Schwarm nunmehr an einigen Städten vorbeizieht und sich an anderen Orten niederlässt“. Dabei könnten die hohen Lebenshaltungskosten und hier vor allem die gestiegenen Wohnkosten eine wichtige Rolle spielen – „zu voll, zu teuer“.
Das anhaltende Einwohnerwachstum der Metropolen hat sich in den letzten Jahren aus der Zuwanderung aus dem Ausland gespeist. 2,9 Mio. Menschen kamen im Saldo 2010 bis 2015 nach Deutschland. Aus den südlichen EU-Ländern waren es jährlich 100.000 Menschen, aus den osteuropäischen Staaten zuletzt 200.000. Schließlich die Flüchtlinge, von denen 2015 rund 650.000 in den Melderegistern notiert wurden.

Auslandszuwanderung ebbt ab

Doch sowohl die Flüchtlingswelle wie auch die Zuwanderung aus Südeuropa haben ihren Zenit überschritten. Zudem weist der Professor auf den „Echo-Effekt“ hin: eine – kleinere – Abwanderungswelle, die bisher noch auf jede Zuwanderungswelle gefolgt sei.
„In jedem Fall aber kann nicht damit gerechnet werden, dass die Netto-Zuwanderung auf einem ähnlich hohen Niveau verharrt, wie zuletzt. Verstärkt wird dies zudem durch die zunehmende Suburbanisierung, die nicht so schnell zurückgehen wird, wie die Auslandszuwanderung.“ Simons erwartet, dass es in Berlin, München und Hamburg zu „einem deutlichen Einbruch beim Wachstum der Wohnungsnachfrage“ kommt.

Harald Simons erläuterte bei der Vorstellung des Frühjahrsgutachtens der Immobilienweisen seine These, dass es aufgrund zurückgehender Zuwanderung und wachsender Bautätigkeit zu zurückgehenden Mieten und Preisen in Berlin, München , Hamburg und Frankfurt kommen könnte. Bild Feldhaus

 

Wohnungsbaumaschine läuft an

Zeitlich versetzt zur Zuwanderung in die Metropolen läuft die „Wohnungsbaumaschine“ jetzt erst richtig an. So hat sich in Hamburg die Zahl der Wohnungsfertigstellungen zwischen 2009/2010 (Mittelwert) und 2014/2015 um fast 120% erhöht, in Berlin in ähnlichem Umfang. Während Berlin allerdings erst mit diesem Zuwachs den deutschen Mittelwert von drei neuen Wohneinheiten je 1.000 Einwohner erreicht, liegt Hamburg bereits 50% darüber.
Während die Zahl der Baugenehmigungen in Hamburg um 125% kletterte, erhöhte sie sich in Berlin um 250%. Und nicht nur in diesen beiden Metropolen wurden 2016 noch einmal deutlich höhere Zahlen erreicht. Das stärkere Wachstum der Baugenehmigungen hat auch in Hamburg den Bauüberhang (Wohnungen zwischen Baugenehmigung und Fertigstellung) auf über zwei Jahresproduktionen wachsen lassen.

Investitionskrise führt zu stagnierenden Mieten

Zwar ist die Zahl der Haushalte 2010 bis 2015 in Hamburg um fast 60.000 gewachsen – und damit fast doppelt so stark, wie die Zahl der fertiggestellten Wohnungen (32.944) – , doch der Wohnungsmarktforscher negiert, dass die Entwickler und Investoren über die aufgestaute Nachfrage den kalkulierten Mietzuwachs realisieren können. Wer darauf angesichts des deutlich steigenden Wohnungsangebots hoffe, „hat implizit bereits sinkende oder zumindest stagnierende Mieten akzeptiert“.
Selbst wenn der Bauüberhang angesichts der ausbleibenden Zuwanderung nicht realisiert werde, weil sich die Renditehoffnungen der Investoren nicht erfüllen, ist dies, so Simons, „ein Merkmal einer Investitionskrise“, die dazu führt, dass die Neuvertragsmieten zumindest stagnieren. empirica notierte im vergangenen Jahr für Hamburg eine abflachende Kurve beim Anstieg der Mieten (gut 2%) und der Kaufpreise für Eigentumswohnungen (7%).

Nettoanfangsrendite von 2,5% setzt auf steigende Mieten – die ausbleiben

Stagnierende Mieten passen jedoch nicht zu den heute gezahlten Kaufpreisen. Nach Zahlen von empirica sind die Nominalmieten in Hamburg 2010 bis 2015 um 10% gestiegen – der niedrigste Wert im Metropolenvergleich. Die nominalen Kaufpreise für Eigentumswohnungen jedoch um 69%. Steigt der Kaufpreis deutlich stärker, als die Miete, sinkt die Rendite. Für Hamburg liegt die Bruttoanfangsrendite nach dieser Berechnung heute bei etwa 2,5% – zu niedrig, insbesondere, da die Investoren nicht von einem Wiederanstieg des Zinsniveaus überrascht werden dürften“. Der empirica-Vorstand geht daher davon aus, dass die Investoren zumindest in Berlin und München (Nettoanfangsrendite: 2%) einen weiteren signifikanten Anstieg des allgemeinen Mietniveaus eingepreist haben. „Kommt dieser nicht, erfüllen sich die Renditeerwartungen nicht und die Kaufpreise sinken.“

Quelle Diagramm: Frühjahrsgutachten der Immobilienweisen

2016 wurde nahezu ein Drittel mehr Baugenehmigungen ausgestellt, als im Jahr zuvor. Auf den Bezirk Wandsbek entfiel allein ein Viertel der Genehmigungen. Der anziehende Wohnungsbau sorgt nach Ansicht der Deutschen Bank für die im Metropolenvergleich unterdurchschnittliche Mietdynamik in Hamburg.

12.471 Wohneinheiten wurden nach Zahlen der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen (BSW) 2016 in Hamburg genehmigt. Damit konnte im vergangenen Jahr die höchste Zahl an Baugenehmigungen seit der Wiedervereinigung erreicht werden. Der in diesem Zeitraum bisher höchste Wert lag nach Zahlen von Statistik Nord bei 11.600 Baugenehmigungen im Jahr 1995.
Wandsbek liegt mit 3.015 Baugenehmigungen vor Hamburg Nord (1.937) und den Vorbehaltsgebieten des Senats (1.705). Zu den Vorbehaltsgebieten zählen die Hafencity mit dem Wohnquartier am Baakenhafen sowie die Mitte Altona. Insgesamt wurden seit 2011 – dem Startjahr des SPD-geführten Senats – 58.858 Wohneinheiten genehmigt.

Geringere Mietdynamik

Dorothee Stapelfeldt, Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen, begrüßte die Rekordzahl als „entscheidend, um den Wohnungsmarkt in unserer wachsenden Stadt zu entspannen“. Dabei scheint Hamburg nach einer Untersuchung der Deutschen Bank vom Januar auf einem guten Weg zu sein. Zwar seien die Preise für Eigentumswohnungen in der Hafen- und Hansestadt 2016 um 10% gestiegen, doch die Mieten im Neubau verzeichnen seit 2012 jährliche Zuwachsraten von lediglich 1,5% im Mittel. Damit liegt Hamburg deutlich hinter anderen Metropolen, die jährliche Mietsteigerungen von durchschnittlich 4% aufweisen.
Die Analysten von DB Research führen die verhaltene Hamburger Dynamik auf die anziehende Bautätigkeit in Verbindung mit einem geringen Bevölkerungswachstum zurück. Während die BSW bis 2030 zusätzlich 120.000 Einwohner erwartet – ausgehend von der Entwicklung der letzten fünf Jahre – sehen die Forscher der Deutschen Bank den Zuwachs bei nur 35.000 Einwohnern.
Durch den geringeren Nachfragedruck, als in anderen Städten, ist Hamburg nach Ansicht der Analysten sensibler für steigende Zinsen – die jedoch „noch einige Zeit auf sich warten lassen dürften“.

Vorzieheffekte durch die EnEV 2016

Begrüßt wird der Zuwachs der Baugenehmigungszahlen um 30% gegenüber 2015 auch von Sönke Struck. Doch der Vorsitzende des BFW Nord sieht das Ergebnis auch durch Vorzieheffekte durch die Einführung der Energieeinsparverordnung (EnEV) 2016 beeinflusst. Zahlreiche Anträge seien noch zum Jahresende 2015 eingereicht und dann 2016 bewilligt worden.
„Die bloße Anzahl der Baugenehmigungen darf nicht darüber hinwegtäuschen, dass es nach wie vor sehr schwierig ist, frei finanzierte Wohnungen zu bauen, die am Ende zu einem günstigen Preis vermietet werden können“, verwies der Verbandschef und Immobilienunternehmer auf die kritisierte, anziehende Regulierung im Wohnungsbau durch Mietpreisbremse, soziale Erhaltungsverordnung oder energetische Auflagen.

Quellen: Statistik-Nord / BSW
* Statistik-Nord
** seit 2011 durch die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen (BSW) erhoben

Urteil des BGH vom 18.01.2017 (VIII ZR 17/16)

Während eines bestehenden Mietverhältnisses ist die Pflicht zur Zahlung der vertraglich vereinbarten Miete eine der Hauptleistungspflichten des Mieters. Gerade bei seit langer Zeit laufenden Mietverhältnissen entspricht die vertraglich vereinbarte Miete aus vielerlei Gründen nicht (mehr) der orts- oder marktüblichen Miete. Während eines Mietverhältnisses sind die Möglichkeiten zur Anpassung der Nettokaltmiete begrenzt und führen häufig nur zu marginalen Erhöhungen. Wenn es dann jedoch zu einer Kündigung (durch den Vermieter) kommt und der Mieter gleichwohl nicht auszieht, sodass ein Räumungsrechtsstreit erforderlich ist, verlangen viele Vermieter weiterhin die möglicherweise bereits vor vielen Jahren vereinbarte Nettokaltmiete. Gemäߧ 546a Abs. 1 BGB kann der Vermieter jedoch für die Dauer der Vorenthaltung, also den Zeitraum, welcher zwischen Beendigung des Mietverhältnisses und tatsächlicher Räumung liegt, entweder die bislang vereinbarte Miete weiter fordern oder aber die Miete verlangen, welche für vergleichbare Sachen ortsüblich ist. Der BGH hat sich mit der Frage befasst, welche Miete in diesem Fall der Vorenthaltung verlangt werden kann und er hat entschieden, dass vom Vermieter die Miete verlangt werden kann, welche im Falle einer Neuvermietung zu zahlen wäre. Zwar ist auch insoweit (beispielsweise in Hamburg) die Mietpreisbremse zu beachten, allerdings bestehen im Weiteren keine Einschränkungen. Insbesondere ist der Vermieter nicht verpflichtet, lediglich die Miete zu verlangen, welche bisher geleistet worden ist oder im Rahmen einer im laufenden Vertrag möglichen Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete entspricht, sondern die Miete, welche bei einer Neuvermietung maximal zulässig wäre. Nach dem BGH ist es im Übrigen auch irrelevant, ob die Wohnung nach Rückgabe weitervermietet oder aber vom Vermieter selbst genutzt werden soll (Eigenbedarf). Es ist auch nicht entscheidend, ob die verlangte Miete im Falle einer Weitervermietung erzielt werden kann, vielmehr ist entscheidend, dass die zu verlangende Miete dem ortsüblichen Mietniveau entspricht.

Sofern der Fall vorliegt, dass ein Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Wohnung nicht räumt, sollte der Vermieter in jedem Fall prüfen (lassen), ob die bis zur Beendigung geleistete Miete der ortsüblichen Marktmiete entspricht oder nicht. Parallel zu einem gerichtlichen Verfahren auf Räumung sollte dann dem Mieter mitgeteilt werden, welche Nettokaltmiete zuzüglich Vorauszahlungen er ab dem Tag nach Beendigung (Kündigungszeitpunkt) zu leisten hat. Unter Berücksichtigung der gesetzlichen Verjährungsfristen ist auch noch eine rückwirkende Anpassung möglich. Dieser Weg sollte insbesondere deshalb beschritten werden, weil Räumungsrechtsstreitigkeiten durch mehrere Instanzen und mit sich dann ggf. anschließenden Räumungsfristen sehr schnell auf einen Zeitraum von zwei Jahren und mehr belaufen können. Über die Geltendmachung der ortsüblichen Marktmiete könnte der Vermieter dann finanzielle Schäden gering halten und würde einen angemessenen Ausgleich für die Vorenthaltung seines ehemaligen Mieters erhalten.

von RA Wolf-Holger Mitsching

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Das Finanzgericht Baden-Württemberg hat in einem Urteil vom 4. April 2016 entschieden, dass die Veräußerung einer an ein Kind überlassenen Wohnung nur steuerfrei bleibt, wenn die veräußerte Immobilie während des gesamten maßgebenden Zeitraums durch ein steuerlich zu berücksichtigendes Kind zu dessen Wohnzwecken genutzt wird.

Im Streitfall überließen die Kläger ihrer studierenden Tochter unentgeltlich eine Eigentumswohnung, die von den Klägern im April 2008 erworben worden war. Vor Beendigung des Studiums überschritt die Tochter die einkommensteuerlich relevante Altersgrenze von 25 Jahren und war somit steuerlich nicht mehr als Kind zu berücksichtigten. Der Verkauf der besagten Eigentumswohnung erfolgte nach Abschluss des Studiums im Januar 2012. Das Finanzamt stufte den Veräußerungsgewinn als steuerpflichtig ein, wogegen sich die Klage vor dem Finanzgericht richtet.

Grundsätzlich liegen (steuerpflichtige) private Veräußerungsgeschäfte bei Immobilien vor, wenn der Zeitraum zwischen der Anschaffung und der Veräußerung maximal zehn Jahre beträgt. Eine Ausnahme von der Steuerpflicht liegt bei Wirtschaftsgütern vor, die während des gesamten Zeitraums zwischen der Anschaffung bzw. Fertigstellung und der Veräußerung oder im Veräußerungsjahr sowie in den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.

Die Auslegung der Formulierung „zu eigenen Wohnzwecken“ basiert auf der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs. Bewohnt der Eigentümer seine Wohnung nicht selbst, kann eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken alternativ nur angenommen werden, wenn die Wohnung einem Kind i. S. d. § 32 Abs. 1 bis 5 EStG überlassen wird.

Im vorliegenden Sachverhalt wurden die Voraussetzungen nicht erfüllt, da die Tochter im April 2011 das 25. Lebensjahr vollendete und somit ab diesem Zeitpunkt bei den Klägern einkommensteuerrechtlich nicht mehr als Kind zu berücksichtigen war. Die Ausnahmeregelung von der Steuerpflicht war nicht anwendbar, da die Wohnung weder im gesamten Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung noch im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich durch ein Kind zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Auch das Bestehen einer zivilrechtlichen Unterhaltsverpflichtung der Eltern gegenüber der Tochter reichte für die Annahme einer Nutzung zu eigenen Wohnzwecken nicht aus.

von Jens Scharfenberg, MÖHRLE HAPP LUTHER

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Das Finanzgericht Düsseldorf hat in einem Urteil vom 19. Januar 2016 entschieden, dass die für die AfA richtige Aufteilung des Kaufpreises bei einem Mietwohngrundstück auf Grund und Boden bzw. auf das Gebäude vorrangig auf den ermittelten Werten des Sachwertverfahrens basiert.

Im Streitfall hatte die Klägerin ein mit einem Wohnhaus bebautes Grundstück zum Gesamtkaufpreis von 1,7 Mio. Euro erworben. Zur Aufteilung der Anschaffungskosten auf Grund und Boden bzw. Gebäude beauftragte das Finanzamt einen Bausachverständigen, eine Berechnung zur Aufteilung der Anschaffungskosten für das Grundstück vorzunehmen. Unter Anwendung des Sachwertverfahrens ergab sich ein Gebäudeanteil von 58 % an den Gesamtanschaffungskosten, wogegen geklagt wurde.
Nach Auffassung der Klägerin war die Aufteilung der Gesamtanschaffungskosten nach dem Ertragswertverfahren zu ermitteln, da es sich bei dem Mietwohngrundstück um ein Renditeobjekt handelt. Durch Anwendung des Ertragswertverfahrens wurde ein höherer Gebäudeanteil (78,15 %) ermittelt, wodurch sich ein größeres Abschreibungsvolumen ergab.
Weiter brachte die Klägerin vor, dass die Anwendung des Sachwertverfahrens zu einem unangemessenen Ergebnis führen würde, da ein außergewöhnlich hoher Marktanpassungsfaktor angewendet wurde.

Die Klage wurde vom Finanzgericht abgewiesen. Der Bundesfinanzhof hat in diversen Urteilen entschieden, dass eine Kaufpreisaufteilung anhand des Sachwertverfahrens bei Mietwohngrundstücken im Privatvermögen grundsätzlich angebracht ist. Neben Ertragsgesichtspunkten und der sicheren Geldanla-ge sei auch die Aussicht auf einen langfristigen steuerfreien Wertzuwachs des Vermögens ausschlaggebend.
Außerdem kam das Finanzgericht zu der Feststellung, dass die Anwendung eines außergewöhnlich hohen Marktanpassungsfaktors, um die exponierte Lage eines Grundstücks zu berücksichtigen, nicht automatisch zu einem unangemessenen Ergebnis führt. Im Ertragswertverfahren verschiebe sich die Marktanpassung ausschließlich auf den Gebäudewertanteil, wobei beim Sachwertverfahren die Marktanpassung auf Grund und Boden und das Gebäude erfolge. Hinsichtlich der Höhe der Anteile von Grund und Boden sowie Gebäude an den Anschaffungskosten sei das Verhältnis der Verkehrswerte jedoch anhand der nicht angepassten Sachwerte zu ermitteln, daraus ergab sich am Ende des Verfahrens ein Gebäudeanteil von 53 %.
Bei Zahlung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück ist die Aufteilung des Kaufpreises für Zwecke der Gebäude-Afa demnach anhand des Sachwertverfahrens zu ermitteln. Es obliegt jedoch dem Steuerpflichtigen, durch ein im Ertragswertverfahren erstelltes Gutachten darzulegen, dass die Kauf-preisaufteilung wesentlich von der im Sachwertverfahren abweicht und letzteres zu einem unangemessenen Ergebnis führt. Für das Finanzgericht war im Streitfall nicht ersichtlich, dass das Sachwertverfahren zu einem unangemessenen Ergebnis geführt hat.

von Jens Scharfenberg, MÖHRLE HAPP LUTHER

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Rege Nachfrage kennzeichnet den Hamburger Immobilienmarkt 2016 sowohl in puncto Investment wie Büroflächenvermietung. Während der Investmentumsatz mit knapp 5 Mrd. Euro auf Augenhöhe mit dem bisherigen Rekordjahr 2007 liegt, konnte am Büroflächenmarkt zum dritten Mal in Folge ein Umsatz von mehr, als 500.000 m2 erzielt werden.

Nach Zahlen des Frühjahrsgutachtens der Immobilienweisen liegt Hamburg bei der Investmentdynamik unter den A-Städten vorn. Durch einen Umsatzsprung von 23,1% auf 4,8 Mrd. Euro erreicht die Hanse- und Hafenstadt nahezu das Rekordniveau von 2007. Mit einem Umsatzanteil von Zweidritteln besonders begehrt waren Büroimmobilien.

Portfolio-Deals summierten sich auf 1 Mrd. Euro Umsatz

Dazu trugen maßgeblich zwei Portfolio-Deals im vierten und umsatzstärksten Quartal bei. So zählen zum Officefirst-Portfolio, das die IVG an die US-amerikanische Investmentgesellschaft Blackstone verkaufte, 23 Hamburger Immobilien im Wert von deutlich über 500 Mio. Euro. Vier Hamburger Objekte mit einem Wert von 165 Mio. Euro zählt das Max&Merle, das Savills an Wealthcap abgab. Und auch im Cloud9-Portfolio, das die Augsburger Patrizia von der Allianz erwarb, wird allein der Sprinkenhof auf 170 Mio. Euro taxiert.
Ganz vorn bei den Einzeldeals liegt das Projekt Alter Wall, das im Rahmen eines Share-Deals zwischen Art Invest und der Ärztekammer Hamburg den Mehrheitseigentümer wechselte. Das Transaktionsvolumen wird hier mit 360 Mio. Euro beziffert.
Hinter München mit einer Nettoanfangsrendite von 3,2% und Berlin mit 3,3% liegt Hamburg – nach einem Rückgang von 50 Basispunkten – Ende 2016 mit 3,6% auf Rang 3 unter den A-Städten. Die Preise Hamburger Büroimmobilien sind nach dem Frühjahrsgutachten allein 2016 um knapp 15% auf 7.500 Euro/m2 Mietfläche Gewerbe (MF/G) gestiegen. In München allerdings liegt der Preis bei 11.600 Euro/m2 und in Berlin bei 9.000 Euro/m2.
Trotz der Portfolio-Abschlüsse ist der Umsatzanteil internationaler Käufer 2016 deutlich auf gut ein Drittel geschrumpft. Da allerdings auch weniger, als 20% auf ausländischer Verkäufer entfielen, wuchs der Bestand internationaler Eigentümer in Hamburg.

Büroflächen sind gefragt, knapp und teurer

Der Büroflächenmarkt verzeichnete nach Daten des Frühjahrsgutachtens einen Zuwachs von 3,2% auf 550.000 m2 – wobei allein der Vermietungsumsatz bei knapp 500.000 m2 lag. Auch hier wurde das Rekordjahr 2007 (580.000 m2) knapp verfehlt.
Der größte Abschluss 2016 war die Interimsanmietung von Olympus im Poseidon-Haus in der City-Süd. Bis zur Fertigstellung der neuen Zentrale an der Wendenstraße nutzt der japanische Hersteller opto-digitaler Produkte an der Amsinckstraße 23.800 m2.
Doch über 30% des Umsatz wurden in der City gemacht, gefolgt von der City-Süd mit etwa 20%. Zwar verzeichnet Hamburg 2016 mit 279.000 m2 MF/G das höchste Bauvolumen unter den A-Städten, doch sind die zeitnah fertig werdenden Flächen zu fast 90% vorvermietet. Zudem wurden zeitgleich 131.000 m2 abgerissen – Konsequenz primär innerstädtischer Neuentwicklungen.
Die Nachfrage sorgt für steigende Mieten und sinkende Leerstände. Die Spitzenmiete ist auf 26 Euro/m2 gestiegen, die Durchschnittsmiete auf über 15 Euro/m2. Derweil ist der Leerstand um 60 Basispunkte auf 4,9% gesunken. Für 2017 wird ein Umsatz erneut über 500.000 m2 erwartet.

Seit dem 1. Februar 2017 ist Wentzel Dr. mit einer Dependance in Leipzig vertreten. Die sächsische Metropole verzeichnet das stärkste Bevölkerungswachstum unter den deutschen Großstädten. Damit wird die Universitätsstadt zunehmend auch für institutionelle Investoren attraktiv.

„Leipzig und Dresden sind durch die positive Marktentwicklung für institutionelle Investoren attraktiv geworden“, erläutert Nico Richter die Entscheidung im Hause Wentzel Dr., eine Niederlassung in Leipzig zu eröffnen. „Mehrere unserer Kunden bauen aktuell ein Immobilienportfolio in Leipzig und Dresden auf. Wir bieten vor Ort das Property Management.“

Leipzig könnte bis 2030 um 150.000 Einwohner wachsen

Mit Blick auf die Statistik nimmt sich die Entwicklung in Leipzig seit 2011 wirklich rasant aus. In den letzten fünf Jahren wuchs die Bevölkerung um über 50.000 Einwohner oder 10% auf 560.000. Die Universitätsstadt verzeichnet inzwischen Zuzüge aus dem ganzen Bundesgebiet und dem Ausland. Neben Studenten ziehen zunehmend auch junge Berufstätige in die sächsische Metropole, um die Chancen in der florierenden Wirtschaft zu nutzen.
Seit 2011 ist die Bestandsmiete von 5 Euro/m2 auf 6,30 Euro/m2 gestiegen – auch, weil der Neubau von Wohnungen mit dem Bevölkerungswachstum bei weitem nicht Schritt hält. Zwar stieg die Zahl der Neubauwohnungsfertigstellungen von 431 im Jahr 2011 auf 999 in 2015, doch nach einer Bevölkerungsprognose wächst Leipzig bis 2030 um 150.000 Menschen und braucht bis dahin jährlich 5.000 neue Wohneinheiten. Davon sind auch die Baugenehmigungszahlen weit entfernt, die von 967 (2011) auf 1.407 (2015) Neubauwohnungen kletterten.

Mieten und Preise steigen deutlich

Neue Mietwohnungen in Zentrumsnähe erzielen eine Miete 9 Euro/m2 bis 12 Euro/m2. Im Mittel wurden Neubauwohnungen 2016 für 9 Euro/m2 vergeben – ein Zuwachs von fast 10% gegenüber dem Vorjahr. Auch der Kaufpreis für bestehende Eigentumswohnungen verteuerte sich um über 50% von etwa 1.000 Euro/m2 (2011) auf rund 1.600 Euro/m2 (2016). Neubauwohnungen wurden 2016 im Mittel für rund 3.300 Euro/m2 veräußert.
„An dieser Entwicklung wollen wir teilhaben“, so Richter. „Und natürlich bieten wir hier auch unsere Kompetenzen im Bereich Wohnungsvermietung an.“

Quelle: Stadt Leipzig