Das Finanzgericht Düsseldorf hat in einem Urteil vom 6. Februar 2017 entschieden, dass bei einer zeitlich befristeten entgeltlichen Vermietung mit anschließend unentgeltlicher Überlassung keine auf Dauer angelegte Vermietung vorliegt. Dies gilt selbst dann, wenn nach der unentgeltlichen Überlassung eine entgeltliche Vermietung an fremde Dritte geplant ist. – von Jens Scharfenberg, Möhrle Happ Luther In den Streitjahren hatte der Kläger Verluste aus der Vermietung eines bebauten Grundstücks in seiner Einkommensteuererklärung geltend gemacht. Das Grundstück war dem Kläger von seinen Eltern übertragen worden. Diese erhielten ein lebenslanges Wohnrecht und verpflichteten sich, über einen bestimmten Zeitraum ein monatliches Entgelt zu zahlen. Die anschließende Nutzung erfolgt unentgeltlich. Seine Einkunftserzielungsabsicht begründete der Kläger mit einer Totalüberschussprognose über einen Zeitraum von 30 Jahren. Dabei teilte der Kläger seine Prognose in drei Abschnitte. Der erste Abschnitt berücksichtigte das monatliche Entgelt der Eltern über einen Zeitraum von zehn Jahren. Bis zum Ablauf dieses Abschnitts ergaben sich keine positiven Einkünfte. Der zweite Abschnitt betraf die zuvor vereinbarte unentgeltliche Überlassung an die Eltern bis zu deren Ableben. Auf Basis der Sterbetafel des Statistischen Bundesamtes kalkulierte der Kläger diesen Abschnitt mit 15 Jahren. Wegen der unentgeltlichen Überlassung sind Werbungskosten in diesem Zeitraum unstreitig nicht abzugsfähig. Im dritten Abschnitt berücksichtigte der Kläger eine entgeltliche Vermietung an fremde Dritte für den verbleibenden Zeitraum von fünf Jahren. Grundsätzlich gilt bei einer auf Dauer angelegten Vermietung, dass der Steuerpflichtige beabsichtigt, einen Einnahmenüberschuss zu erwirtschaften. Liegt keine auf Dauer angelegte Vermietung vor, ist im Rahmen einer Prognose zu prüfen, ob der Steuerpflichtige in dem begrenzten Vermietungszeitraum einen Überschuss der Einnahmen erzielen kann. Im Urteilsfall entschied das Finanzgericht, dass aufgrund der zeitlichen Begrenzung der entgeltlichen Vermietung an die Eltern keine auf Dauer angelegte Vermietung vorliege. In dem begrenzten Vermietungszeitraum wurde kein Einnahmenüberschuss des Klägers erzielt. Folglich könnten  die Verluste aus der Vermietung auch in diesem Zeitraum mangels Einkunftserzielungsabsicht nicht bei der Steuerfestung angesetzt werden. Die vom Kläger geplante Vermietung nach dem Auszug der Eltern sei eine neue, unabhängig zu beurteilende Vermietung. Diese Vermietung erfülle erst bei konkretem Vorliegen von objektiven Tatbestandsmerkmalen (z. B. Mietvertrag) die Voraussetzungen, um bei der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung berücksichtigt werden zu können. Ein Tatbestandsmerkmal, um eine Vermietungstätigkeit steuerlich zu begründen, ist die entgeltliche bzw. zumindest teilentgeltliche Überlassung des Wohnraums. Zwar überließ der Kläger seinen Eltern den Wohnraum zunächst entgeltlich, jedoch stand die anschließend unentgeltliche Überlassung von vornherein fest. Deshalb konnte keine Gesamtwürdigung des Prognosezeitraums erfolgen.

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Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in seinem Urteil vom 5. April 2017 entschieden, dass auch bei einem gewerblichen Grundstückshandel Gewinnerzielungsabsicht vorliegen muss. Die Gewinnerzielungsabsicht kann nachträglich entfallen, wenn der gewerbliche Händler innerhalb einer kontinuierlichen Verlustperiode keine Umstrukturierungsmaßnahmen getroffen hat und der Betrieb nicht aufgegeben wird. – von Jens Scharfenberg, Möhrle Happ Luther Im Streitfall hatte der Kläger (Vermessungsingenieur) im Jahr 1992 ein Grundstück für TEUR 150 erworben, welches er in der Folgezeit zusammen mit dem noch zu errichtendem Gebäude, zu veräußern suchte. Der in 1992 gestellte Bauantrag wurde in 1995 zurückgewiesen und ein geplanter Verkauf scheiterte, so dass eine kontinuierliche Verlustperiode folgte. Der Kläger unterließ weitere Investitionsmaßnahmen und bot die Immobilie lediglich im Internet zum Verkauf an. Im Streitjahr 2005 machte der Kläger einen Verlust aus gewerblichem Grundstückshandel in Höhe von rund TEUR 107 geltend, welcher überwiegend aus einer Teilwertabschreibung des Grundstücks resultierte. Voraussetzung für einen Verlustabzug im Rahmen des gewerblichen Grundstückshandels ist das Vorliegen einer Gewinnerzielungsabsicht. Nach Auffassung des BFH sei es eindeutig, dass bereits vor dem Jahr 2005 vom Kläger kein gewerblicher Grundstückshandel mehr betrieben wurde. Im Zuge der andauernden Verlustperiode hätten bereits neue Strategien zur Umstrukturierung des Betriebs getroffen werden müssen. Es erfolgte weder die Überführung in das Privatvermögen noch ein Verkauf mit Verlust, so dass ein Strukturwandel zur Liebhaberei vom Kläger hingenommen wurde. Aufgrund der unzureichenden Reaktion des Klägers in der Folgezeit und des Verstreichens einer Anlaufzeit von über zehn Jahren könne eine Gewinnerzielungsabsicht nicht angenommen werden.

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Unsere Gesellschaft steht vor grundlegenden Veränderungen; wir werden immer älter und es hat sich die Erkenntnis durchgesetzt, dass das bisherige Konzept der urbanen Mobilität grundlegend verändert werden muss. Zwei Themen, die eigentlich nicht unbedingt zusammengehören, die aber der Bundesrat in einem Gesetzesentwurf zusammengeführt hat. Konkret geht es um das barrierefreie Wohnen und die Förderung der Elektromobilität in Mietwohnungen und im Wohnungseigentum. – von Rechtsanwalt Dr. Kühnemund, Dr. Hantke & Partner

Dazu hat der Bundesrat erneut einen Gesetzesentwurf dem Bundestag vorgelegt. Erneut, weil der gleiche Entwurf bereits 2016 eingebracht worden, im Ergebnis aber „ausgebremst“ worden war. Weil kein Gesetzesvorhaben über eine Neuwahl hinaus in der Schwebe bleibt (sog. Diskontinuität), sah sich der Bundesrat veranlasst, jetzt zu Beginn der Legislaturperiode seinen Entwurf erneut auf den parlamentarischen Weg zu bringen.

Die Grundüberlegungen des Bundesrates sind sicher nicht von der Hand zu weisen: Bis zum Jahr 2030 soll mindestens jeder vierte Bürger in der Bundesrepublik über 64 Jahre alt sein. Das soll einen Bedarf von ca. 3,6 Mio. altersgerechten Wohnungen entsprechen, dem heute nur ca. 700.000 solcher Wohnungen gegenüberstehen. Im Mietrecht kann der Mieter bereits heute vom Vermieter die Zustimmung verlangen, wenn er in der Wohnung bauliche Veränderungen zur behindertengerechten Nutzung der Wohnung vornehmen will. Für das Wohnungseigentumsrecht fehlen solche Regelungen. Das Instrumentarium, welches das Wohnungseigentumsgesetz bereithält, versagt in der Regel, wenn es z.B. um den nachträglichen Einbau von Rollstuhlrampen, Treppenliften oder gar Fahrstühlen (ob nun im Treppenhaus oder als Außenaufzug) geht.

Und auch der zweite Aspekt ist richtig: Wenn bis zum Jahr 2020 tatsächlich eine Millionen Elektrofahrzeuge auf den Straßen unserer Republik fahren sollen, wie es die Bundesregierung wünscht, dann bedarf es auch einer entsprechenden Ladeinfrastruktur. Und die Ladeinfrastruktur muss dort vorgehalten wird, wo auch das Fahrzeug einen großen Teil der Zeit steht: Zu Hause in der heimischen Garage. Insoweit fehlt es aber sowohl im Mietrecht wie auch im Wohnungseigentumsrecht an Normen, welche es dem Mieter oder dem Wohnungseigentümer ermöglichen, die Installation einer solchen Ladeinfrastruktur durchzusetzen.

Der Gesetzesentwurf des Bundesrates sieht dabei wie folgt aus:
Im § 22 WEG wird ein neuer Absatz 3 eingefügt. Danach können Maßnahmen zur behindertengerechten Nutzung einer Wohnung mit einer sog. doppelt qualifizierten Mehrheit beschlossen werden, die wir heute schon aus dem Bereich der Modernisierungen kennen: Es müssen drei Viertel aller Wohnungseigentümer zustimmen, die gleichzeitig mehr als die Hälfte der Wohnungseigentümer repräsentieren. In bestimmten Fällen kann der behindertengerechte Umbau sogar ohne Zustimmung der Eigentümer erfolgen.

Im Hinblick auf die Elektromobilität erfolgen Änderungen im Mietrecht und im WEG: § 554a BGB soll dahingehend geändert werden, dass der Mieter die Zustimmung des Vermieters auch für Änderung verlangen kann, die für die Installation einer Ladeeinrichtung erforderlich sind. Ebenso soll es in einer Wohnungseigentumsanlage nicht der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer bedürfen, wenn denn ein berechtigtes Interesse an der Maßnahme besteht und die Maßnahme nicht die Eigenart der Wohnanlage verändert.

So sinnvoll die Zielrichtung des Entwurfes auch ist, so geht der Entwurf nicht weit genug, er lässt wesentliche, bekannte Probleme außer Acht:
So geht es bei der Frage des altersgerechten Wohnens nicht auch zwingend um die Frage der Behinderung. Eine Behinderung liegt nach der gesetzlichen Definition vor, wenn u.a. die körperlichen Funktionen für länger als sechs Monate von dem für das Lebensalter typischen Zustand abweichen. Wer im fortgeschrittenen Alter keine 20 Treppenstufen mehr laufen kann, ist also nicht behindert, sondern befindet sich einfach in einem altersgemäßen Zustand. Für diese Mieter und Wohnungseigentümer greifen die Regelungen also nicht. Wir müssen also nicht (nur) über das behindertengerechte Wohnen sprechen, sondern auch über das altersgerechte Wohnen.

Im Mietrecht kann der Vermieter als Gegenleistung für seine Zustimmung zur baulichen Veränderung eine angemessene Sicherheit für den späteren Rückbau verlangen. Die vorgesehenen Änderungen im WEG sagen dazu nichts. Wie gehen wir folgendem Szenario um: Der Eigentümer im 2. OG verlangt die Genehmigung zum Einbau eines Treppenliftes. Irgendwann zieht er aus, irgendwann verstirbt er. Wer ist für den Rückbau zuständig, wer trägt die Kosten dafür?
Im Bereich der Elektromobilität lässt der Entwurf nicht nur rechtliche, sondern auch technische Probleme außer Acht.

Auf die rechtlichen Probleme hatte bereits die Bundesregierung in ihrer Stellungnahme zu dem Entwurf auf dem Jahr 2016 hingewiesen. § 22 Abs. 1 WEG ist, mit allen daraus resultierenden Fragen und Unklarheiten, an sich schon schwierig genug in der täglichen Handhabung. Da genügt es nicht, dieser Norm einfach einen Absatz hinzuzufügen, wonach für diese Maßnahmen eine Zustimmung unter bestimmten Voraussetzungen nicht erforderlich sei. Wenn man schon Hand an diese Vorschrift anlege, dann müssten auch diese bekannten Probleme mit gelöst werden.

Viel gravierender und überhaupt nicht durchdacht sind die technischen Fragestellungen: Man nehme eine kleine Anlage, vielleicht 12 Einheiten, mit 12 Stellplätzen in der Tiefgarage. Die bestehenden Elektroinstallationen in den heutigen Bestandsgebäuden sind in der Regel nicht darauf ausgelegt, dass eine Mehrzahl an Fahrzeugen aufgeladen wird. Und wenn dann in der Straße 20 Gebäude stehen und am Ende eines Tages z.B. 100 Fahrzeuge am Netz hängen und ihre Batterien aufladen wollen, dann gerät auch die Infrastruktur auf öffentlichem Grund an ihre Grenzen. Wie will man damit umgehen? Der erste, der eine sog. Wallbox in der Tiefgarage anbringen will, kann das noch technisch überwiegend problemlos. Was ist aber mit dem 10. oder dem 20. Bewohner einer Anlage? Wer ist dafür verantwortlich, wenn eine solcher Anschluss nur möglich ist, wenn die gesamte Anlage der Hauselektrik modernisiert wird? Wer trägt die Kosten, wer trägt die Verantwortung? Hier greifen die rechtlichen Bedenken in die technischen Probleme: Wer einer baulichen Veränderung nicht zustimmt, braucht nach § 16 Abs. 6 WEG auch die Kosten nicht zu tragen. Wenn aber nun der gesamte Hausanschluss modernisiert wird und vielleicht nur ein paar Eigentümer die Kosten tragen, sind dann alle anderen für Jahre oder Jahrzehnte davon ausgeschlossen? Ober aber wenn es, wie der Entwurf vorsieht, gar keiner Zustimmung bedarf: Tragen dann alle die Kosten?

Neue Technologien erfordern neue Regeln und neue Strukturen. Als Berta Benz 1888 von Mannheim nach Pforzheim fuhr, „tankte“ sie noch in der Stadtapotheke in Wiesloch, denn nur in Apotheken gab es Benzin. Es ist richtig, sich des Themas Elektromobilität anzunehmen. Der Gesetzesentwurf des Bundesrates greift aber zu kurz. Ein neuer „Treibstoff“ für die Mobilität erfordert neue Strukturen. Auch die Automobilität insgesamt kam nicht deshalb voran, weil man jedem Fahrer den uneingeschränkten Zugang zur Apotheke ermöglichte. Es entstand vielmehr nach und nach ein umfangreiches Netz von Tankstellen, also eine völlig neue Infrastruktur.

Der Entwurf eines Koalitionsvertrages, der dieser Tage veröffentlicht worden ist, lässt jedenfalls hoffen, dass der Gesetzgeber sich tatsächlich Gedanken machen wird, dort heißt es: „Wir werden die Regelungen des Wohnungseigentumsrechts reformieren und mit dem Mietrecht harmonisieren, um die Vorbereitung und Durchführung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer über bauliche Maßnahmen insbesondere in den Bereichen Barrierefreiheit, energetische Sanierung, Förderung von Elektromobilität und Einbruchsschutz zu erleichtern“.

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Mit 630.000 m2 Umsatz verzeichnete der Hamburger Büroflächenmarkt 2017 einen Allzeitrekord. Es fehlt aber an Nachschub durch Projektentwicklungen. So sinkt der Leerstand und die Mieten steigen. Der Angebotsmangel führte auch am Investmentmarkt zu steigenden Preisen, aber einem fallenden Transaktionsvolumen.

Allein die TOP-4-Abschlüsse am Büroflächenmarkt sorgten 2017 für einen Umsatz von über 100.000 m2. Olympus mietete für seine neue EMEA-Zentrale in Hammerbrook 34.500 m2 an, knapp gefolgt von Gruner + Jahr, die sich 34.000 m2 in ihrer neuen Zentrale am Hannoverschen Bahnhof in der Hafencity sicherten. 19.700 m2 arrondierte die Hochschule für Wirtschaft und Politik in der City Nord, während das Hochhaus auf dem Campus in Eimsbüttel modernisiert wird. Als Eigennutzerumsatz ging der Baustart für die Erweiterung der Jungheinrich-Zentrale mit 15.400 m2 in die Statistik ein.

CoWorking kommt

Als sehr ernsthafter Wettbewerber für klassische Büromieter hat sich 2017 die CoWorking-Branche in Hamburg etabliert. Knapp 45.000 m2 wurde im vergangenen Jahr an WeWork & Co. vermietet. Mit 27.000 m2 sorgten CoWorking-Anbieter allein in der Innenstadt für ein Viertel des Umsatzes. 
Die Flächenverknappung durch neue Nachfrager sowie die florierende Wirtschaft sorgt in Verbindung mit steigenden Baukosten und höheren Ausstattungsstandards für steigende Mieten. 30 Euro/m2 Spitzenmiete scheinen hier Anfang der 2020er Jahre durchaus realistisch.

Investmentmarkt fehlen die Angebote

Ob dieser Erwartungen zeigen sich Bestandshalter aktuell wenig geneigt, ihre Büroimmobilien zu verkaufen. Da gleichzeitig zunehmend internationale Investoren auch aus dem fernen Osten auf den Markt treten, sinken die erzielbaren Renditen weiter – und haben inzwischen die 3%-Marke erreicht. Verschärft wird der Nachfrageüberhang durch das wachsende Interesse an Core-Immobilien, auch in der Erwartung, dass der Zyklus irgendwann doch ein Ende findet. So erreicht der Anteil der Core-Immobilien am Transaktionsvolumen mit knapp 70% das höchste Niveau seit 2010. 
Obwohl mit 3,8 Mrd. Euro das Transaktionsvolumen im vergangenen Jahr den Wert von 2016 deutlich verfehlt, gab es im vierten Quartal mit 1,4 Mrd. Euro ein furioses Finale. Dazu trug etwa der Hamburger Anteil am Verkauf eines fünfteiligen Portfolios bei, das RFR Holding an Signa Holding verkaufte. Mit dabei die Alsterarkaden sowie das Kaufmannshaus, deren Erlös bei jeweils über 200 Mio. Euro lag.

2018 ähnliches Transaktionsvolumen

Weitere Großverkäufe waren das Radisson Blu Hotel Dammtor, das für knapp 200 Mio. Euro an die norwegische Wenaasgruppen ging, das nun HafenCity Gate getaufte Segment des Hanseatic Trade Centers am Sandtorkai 74-77, das Patriza für 175 Mio. Euro erwarb, sowie das Büro- und Geschäftshaus Kaisergalerie, in das die Schweizer Anlagestiftung für Immobilienanlagen im Ausland 170 Mio. Euro investierte. 
Große Transaktionen, wie die der Wandelhalle des Hauptbahnhofs, der Olympus-Zentrale oder des modernisierungsbedürftigen Hanseviertels dürften auch 2018 zu einem Transaktionsvolumen mindestens auf dem Niveau von 2017 beitragen.

Hamburg liegt bei Ausweisung und Bau von Sozialwohnungen deutschlandweit vorn. Die Bilanz der Wohnraumförderung in Hamburg summiert für 2017 insgesamt 4.683 bewilligte Belegungs- und/oder Mietpreisbindungen bei Neubau, Modernisierung und Ankauf von Belegungsbindungen. Derweil diskutiert das Bündnis für das Wohnen über längere Bindungsfristen.

Werden in den nächsten 12 Jahren jährlich im Mittel 3.900 Belegungs- und Mietpreisbindungen realisiert, gelingt es Hamburg, die Zahl von aktuell gut 83.000 Sozialwohnungen bis 2030 zu halten. Mit 128 bewilligten Sozialwohnungen je 100.000 Einwohner lag Hamburg 2016 im Vergleich der Bundesländer weit vorn. Berlin (65) folgte auf Rang 2, Nordrhein-Westfalen (52) auf dem Bronze-Platz.

Weniger Flüchtlingsunterkünfte bewilligt

Im vergangenen Jahr zählte die Investitions- und Förderbank Hamburg (IFB) sogar insgesamt 4.683 bewilligte Bindungen. Dazu zählen 2.644 Bewilligungen für Neubauwohnungen im 1. Förderweg, 511 für den 2. Förderweg, 1.366 Modernisierungen mit Belegungsbindung, 114 Ankäufe von Belegungsbindungen sowie 38 barrierefreie Umbauten von Mietwohnungen mit Belegungsbindung. Mit dem Niveau der Neubaubewilligungen von rund 3.300 erreicht Hamburg etwa das Niveau von 2016 – allerdings entfielen 2015 und 2016 jeweils etwa 1.000 Bewilligen auf Flüchtlingsunterkünfte mit der Perspektive Wohnen. 2017 ist dieser Anteil auf 138 Wohneinheiten geschrumpft.

Finanzielle Grenzen der Stadt erreicht

Mit einem jährlichen Nettoeinkommen von bis zu 36.600 Euro erfüllte eine vierköpfige Familie 2017 die Förderungsvoraussetzungen für eine Wohnung im 1. Förderweg (2017: Anfangsmiete: 6,40 Euro/m2). Um eine im 2. Förderweg geförderte Wohnung (8,50 Euro/m2) beziehen zu können, durfte das Einkommen nicht höher sein, als 45.120 Euro. Obwohl die Zahl der Familien bei diesen Einkommensgrenzen deutlich höher liegt, als die Zahl der vorhandenen Sozialwohnungen, machte Dorothee Stapelfeldt bei der Vorstellung der Wohnraumförderungsbilanz deutlich, dass nicht mehr, als die aktuell im Bündnis für das Wohnen vereinbarten 3.000 Wohneinheiten jährlich gebaut werden sollen. “Die Förderung ist eine gewaltige Kraftanstrengung für die Stadt”, so die Stadtentwicklungssenatorin und verwies auf die 167,5 Mio. Euro, die 2017 als Zins- und Verlustausgleich an die Vermieter geflossen sind sowie die 250 Mio. Euro Förderbarwert, die 2018 als Förderbarwert zur Verfügung stehen – ähnlich wie 2017. Gegenüber dem vergangenen Jahr werden zudem die Eingangsmieten um je 10 Cent/m2 auf 6,50 Euro und 8,60 Euro erhöht, wie Ralf Sommer ausführte, der Vorstandsvorsitzende der IFB Hamburg.

Bündnis spricht über längere Bindungsfristen

Es gebe keinen Rechtsanspruch auf eine geförderte Wohnung, stellte Stapelfeldt klar. “Wir sind aber im Bündnis für das Wohnen im Gespräch über längere Bindungsfristen.” Während aktuell zahlreiche Bindungen aus dem Bauboom der Nachwendezeit in den 1990er Jahren mit einer Bindungsfrist von 30 Jahren auslaufen, liegen die Fristen heute in der Regel bei 15 Jahren. Einen Versuchsballon mit einer Bindungsfrist von nur fünf Jahren startete die Stadt Hamburg mit zwei Projekten im Baugebiet Vogelkamp in Neugraben-Fischbek und am Bramfelder Dorfgraben. Hier entstehen rund 200 Wohnungen, deren frei finanzierte Miete nicht über 8 Euro/m2 liegen darf. “Wir werden auf jeden Fall weitere dieser Projekte auf den Weg bringen”, betonte Stapelfeldt. Eine Quote für 8-Euro-Wohnungen allerdings werde es nicht geben. Etwas überrascht zeigte sich Stapelfeldt von dem oft vorgetragenen Argument der Wohnungswirtschaft, dass künstlich verbilligte, frei finanzierte Wohnungen – etwa durch Mietpreisbremse oder als 8-Euro-Wohnung – an die solventesten Mietinteressenten gehen und nicht an diejenigen, die sie am dringendsten brauchen. “Das ist so noch nicht an mich herangetragen worden. Aber ich werde es beim nächsten Bündnistreffen ansprechen.”

Neue Niederlassungen Wentzel Dr. in Osnabrueck (Foto: Fotolia)

Das Netz der Niederlassungen Wentzel Dr. in Deutschland wächst stetig – mit der Zahl der Verwaltungsmandate. In Hannover wurde eine neue Niederlassung eröffnet, die für einen institutionellen Kunden 700 Wohnungen in der Region Hannover betreut. Neue Mandate auch für die Mitarbeiter der Niederlassung in Leipzig. Sie managen ab diesem Jahr 13 Einzelhandels- und gemischtgenutzte Objekte für verschiedene Eigentümer. Im September 2017 wurde die Niederlassung Osnabrück eröffnet. Hier werden zunächst rund 400 Wohnungen für einen Auftraggeber betreut.

Elbterrassen Geesthacht, Foto: Feldhaus

Im August werden die ersten Wohnungen der Elbterrassen Geesthacht bezogen. Mit dem von Züblin direkt am Westhafen entwickelten Wohnprojekt bekommt das seit 2003 laufende Stadtentwicklungskonzept “Geesthacht an die Elbe” ein Gesicht. Wentzel Dr. ist mit der Erstvermietung der 97 Mietwohnungen betraut. Geesthacht liegt an der Elbe, doch jahrzehntelang war die Lage am Wasser für die 30.000 Einwohner kaum spürbar. Hafenareale und Gewerbegebiete blockierten den Zugang, es gab keine Wege am Wasser, Wohnen mit Elbblick war ein Privileg weniger.  Doch auf die Entwicklung der Werfthalbinsel zum Uferpark 1998 bis 2007 als erstem Schritt des Konzeptes “Geesthacht an die Elbe” folgte die Entscheidung, die Waterkant des Stadthafens für Wohnbebauung zu nutzen. Auf Basis eines städtebaulichen Wettbewerbs 2009/2010 wurde ein B-Plan entwickelt. 

97 Mietwohnungen

Der Baukonzern Züblin erkannte die Potenziale der Wasserlage und entwickelte mit den Siebrecht Münzesheimer Architekten das Konzept Elbterrassen Geesthacht. Sechs drei- bis fünfgeschossige Mehrfamilienhäuser säumen in einem Bogen die Westgrenze des Areals zwischen Steinstraße und Wasser. Drei viergeschossige Stadtvillen im Hof komplettieren das Ensemble. Die städtebauliche Konfiguration erlaubt direkten Elbblick aus fast allen Wohnungen. Der Hochwasserschutz erfolgt durch Warften, in die z.T. auch die Tiefgaragenplätze integriert werden. Die insgesamt 97 frei finanzierten Mietwohnungen zwischen 62 m2 und 104 m2 addieren sich zu einer Wohnfläche von gut 8.000 m2. Die Zwei- bis Vierzimmerwohnungen werden im Mittel für 10,30 Euro/m2 Miete angeboten – wobei der Mietpreiskorridor auch Mieten unter 10 Euro/m2 umfasst. Mit der Erstvermietung ist Wentzel Dr. betraut – Details sind auf der Projekthomepage www.elbterrassen-geesthacht.de zu finden. Die Alte Leipziger Versicherung hatte sich das attraktive Projekt bereits zum Baubeginn 2016 gesichert.

Ufer wird öffentlich zugänglich

Parallel zu den Hochbauarbeiten entsteht am Ufer das erste Teilstück einer Promenade. Sie beginnt im Osten an der Hafenbrücke, die mit der Erschließung der Werfthalbinsel vor 15 Jahren entstand, und soll entlang des Umschlagplatzes der Züblin-Tochter Strabag den gesamten Uferbereich der Geesthachter Hafencity flankieren. Der Umschlagplatz bildet eine Flächenreserve für die weiteren, in Richtung Westen geplanten Bauabschnitte. Nach dem Masterplan soll hier künftig neben den Wohnungen auch kleinteiliges  Gewerbe angesiedelt werden, zudem eine attraktive, öffentlich zugängliche Uferlandschaft mit Grünbereichen, Promenaden, Plätzen und Terrassen entstehen. Mit der Wohnbebauung endet zugleich auch die Ära des lärmenden Schüttguthafens.

Baugenehmigungen Hamburg: Hh Wohnen Harburger Bruecken, Foto: Feldhaus

Im vergangenen Jahr wurden in Hamburg nach Zahlen der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen 13.411 Wohnungen genehmigt. Das ist der höchste Wert seit 2011 – seit die Behörde die Baugenehmigungen der Bezirke addiert. Nach den Tabellen von Statistik Nord erreicht die Zahl der Baugenehmigungen Hamburg sogar das höchste Niveau seit 1973. 13.411 Wohneinheiten wurden im vergangenen Jahr genehmigt – 7,5% mehr, als 2016. Das ist der höchste Wert, seit die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen (BSW) sich am Monatsende von den Bezirken die Genehmigungszahlen schicken lässt. Dieser Automatismus wurde 2011 mit dem Regierungsantritt der SPD eingeführt. In diesen sieben Jahren wurden 72.269 Wohneinheiten genehmigt. Dabei liegen Hamburg Nord (14.918) und Wandsbek (14.489) dicht beieinander, gefolgt von Altona (10.505).

Statistik Nord

Parallel sammelt auch weiterhin das Landesamt für Statistik Hamburg und Schleswig-Holstein (Statistik Nord) die Baugenehmigungszahlen. Ihre Statistiken gründen – wie bundesweit – auf den Pflichtmeldungen seitens der Bauherren, Bauträger und Projektentwickler. Tatsächlich liegen diese Werte unter denen der BSW, wohl weil einige Pflichtmeldungen ausbleiben. Doch auch die bis November 2017 von Statistik Nord ermittelten Werte weisen auf die höchste Zahl an Baugenehmigungen seit 1973 hin – als 14.389 Wohneinheiten genehmigt wurden. Bis November meldeten die Bauherren 11.612 genehmigte Wohnungen und damit bereits etwa 900 Wohneinheiten mehr, als im gesamten Jahr 2016. Während die Zahl der Baugenehmigungen im 11-Monatsvergleich 2017 um 26% höher liegt, als 2016, stieg die Zahl der Geschosswohnungen mit 30% stärker. Gleichzeitig werden die Wohnungen kleiner. Die genehmigten Geschosswohnungen schrumpfen von 2016 auf 2017 von 73 m2 auf 67 m2 – ein Minus von 8%. Und auch die Wohnfläche bei Eigentumswohnungen reduzierte sich von 90 m2 auf 86 m2. * Statistik-Nord (Statistisches Landesamt) ** seit 2011 durch die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen (BSW) erhoben Die Zahl von Statistik Nord für 2017 umfasst nur die Monate Januar bis November.