Alle Newsletter Artikeln Januar 2016

Hamburg wächst seit 2012 jährlich um etwa 15.000 Einwohner. Zur Unterbringung – auch der Flüchtlinge – werden künftig wieder grüne Wiesen mit Großsiedlungen bebaut. Der Stadtstaat stößt an seine Grenzen. Die Wohnungswirtschaft drängt auf eine bessere Abstimmung der Siedlungsentwicklung innerhalb der Metropolregion. Doch auch im Bestand schlummern erhebliche Potenziale.

Zur Regionalkonferenz der Metropolregion im Hamburger Rathaus stellte das Hamburgische WeltwirtschaftsInstitut (HWWI) die „Studie 2015: Wohnungsmärkte in der Metropolregion Hamburg“ vor. Die Zahlen zur Entwicklung der Bevölkerungsentwicklung sowie der Wohnungsmärkte in der Vergangenheit – seit 2000 – und der Zukunft – bis 2030 – lösten bei den 400 Teilnehmern wenig Überraschung aus.
Alkis Henri Otto, Mitautor der Studie vom HWWI, sprach von „einer tiefgreifenden demografischen Veränderung, mit gerade an der Peripherie sehr unterschiedlicher Betroffenheit“. Insgesamt wird die Zahl kleiner Haushalte zunehmen, während die der Familienhaushalte abnimmt.

Ludwigslust schrumpft, Lüneburg wächst

Doch dieser demografische Prozess verläuft sehr verschieden. Während Hamburg etwa zur Zuwanderung in den letzten Jahren auch noch einen Geburtenüberschuss verzeichnet, notieren einige Kommunen im Landkreis Nordwestmecklenburg Bevölkerungsverluste von über 30% zwischen 2000 und 2012. Kreise im Norden und Osten Hamburgs – Segeberg, Stormarn, Lauenburg und Lüneburg – wiederum profitieren von einer zwischen 5% und 7,2% gewachsenen Einwohnerschaft.
Für diese Kreise wie auch Hamburg sind aktuell Preisentwicklung, Flächenverfügbarkeit und Schaffung günstigen Wohnraums brennende Themen, während in peripheren Kommunen Politik und Wohnungswirtschaft um neue Einwohner werben und nach Konzepten suchen, wie die Modernisierung der Bestände angesichts der niedrigen Mieten refinanziert werden kann.

Stärker kooperieren!

Eine stärkere Kooperation bei der Wohnungsentwicklung legen die Autoren Hamburg und den umliegenden, wachsenden Kreisen und Kommunen nahe und kritisieren – zwischen den Zeilen („Zielkonflikte“) – das weiter verbreitete Kirchturmdenken bei der Wohnungsbaupolitik .
Marco Lohmann, Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW), regt an, „dass man sich in der Metropolregion auf Konzepte wie den Drittelmix von Eigentumswohnungen, frei finanzierten Mietwohnungen und Sozialwohnungen einigt“. Auch Konzeptausschreibungen, interkommunale Wohngebiete sowie eine Harmonisierung der vier in der Metropolregion geltenden Landesbauordnungen hält Lohmann für zielführend.

Mehr Geschosswohnungen an S-Bahn-Strecken

Nachdem der Erste Bürgermeister Olaf Scholz in seiner Begrüßungsansprache für mehr Partnerschaft zwischen den aktuell 17 Landkreisen, zwei kreisfreien Städten und Hamburg gesprochen hatte, zeigte sich Stadtentwicklungssenatorin Dorothee Stapelfeldt aus Erfahrung skeptisch. „Ich kann mich nicht erinnern, dass es jemals möglich gewesen ist, sich grenzüberschreitend auf Wohnungsbauprogramme zu verständigen.“
Sie wünscht sich von den Umlandgemeinden eine Zusage, „dass an den S-Bahnstrecken mehrgeschossiger Wohnungsbau stattfindet. Wenn wir mehr Wohnungsbau im Umland haben, brauchen wir mehr Mobilität über den ÖPNV.“ Elmshorn etwa hat den Bau von 900 Mietwohnungen auf den Weg gebracht, erzählte Bürgermeister Volker Hatje – und möchte nun auch wieder Einfamilienhäuser bauen.

Hamburger Know-how fürs Umland

Leider sei es meist umgekehrt, kritisiert Robert Koschitzki, von der hannoverschen nbank, der Förderbank des Landes Niedersachsen. „Die meisten niedersächsischen Kommunen haben kaum Bauland für Geschosswohnungsbau ausgewiesen. 93% der Flächen sind für Einfamilienhäuser vorgesehen, obwohl künftig zahlreiche kleine Wohnungen benötigt werden.“
Zwar sind in der Metropolregion vereinzelt bereits große Hamburger Projektentwickler aktiv, wie etwa Frank Lorenz oder Quantum Immobilien in Lüneburg, doch Claudia Dappen, die für das Büro BPW baumgart + partner den Landkreis Stormarn zur Anpassung des Wohnungsbau an den demografischen Wandel berät, plädiert für ein Engagement etwa der Hamburger Genossenschaften jenseits der Stadtgrenzen. „Es gibt so ein Wahnsinns-Know-how in Hamburg, das man in den Umlandgemeinden nutzen sollte.“

Kleine Haushalte in großen Wohnungen

Autor Otto sieht zudem viel ungenutzten Wohnraum im Bestand. Es gebe ein „Mismatch kleiner Haushalte in viel zu großen Häusern“. Einerseits suchten viele junge Familien ausreichend Wohnfläche auch im Bestand, doch viele Ältere täten sich schwer, ihre Häuser zu verlassen. Das sei einerseits dem vertrauten sozialen Umfeld geschuldet, so Otto, andererseits aber oft auch eine Frage des organisatorischen und finanziellen Aufwands. „Hier wären organisatorische Hilfen seitens der Kommune zielführend.“
Diese Unterstützung sollte um das Angebot kleiner Wohnungen ergänzt werden, die etwa kommunale Wohnungsunternehmen oder Genossenschaften im Quartier errichten – auch im geförderten Wohnungsbau.

Kurze Wege zur Vereinbarkeit von Beruf und Familie

Otto regte außerdem Kommunen und Immobilienwirtschaft an, auf eine bessere Vereinbarkeit von Beruf und Familie hinzuwirken. Dabei seien zwei Trends zu berücksichtigen:

  1. Die Erwerbsbeteiligung von Frauen werde weiter steigen.
  2. Der familiäre Pflegeaufwand der in die Jahre kommenden Babyboomer-Generation werde zunehmen.

Um das knappe Zeitbudget nicht durch lange Fahrzeiten zu belasten, sieht Otto verschiedene Optionen:

  1. Wohnangebote für integriertes Wohnen von Senioren und Familien
  2. Ausweisung von Mischgebieten für ein Nebeneinander von Wohn- und Arbeitsstätte
  3. Entwicklung von Büroarbeitszentren Hamburger Unternehmen (auch gemeinschaftlich nutzbar) in der Metropolregion, um den ökonomischen, ökologischen und zeitlichen Mobilitätsaufwand zu reduzieren.

Preisplus von über 0,6% jährlich in Hamburg bis 2030

Solche Ansätze könnten den Siedlungsdruck auf Hamburg mildern und die demografische Erosion etwa im Landkreis Ludwiglust-Parchim mildern, wo der Zuzug von Familien mit Kindern unter zehn Jahren finanziell gefördert wird, wie Reinhard Mach, Bürgermeister der Stadt Ludwigslust, betonte.
Das könnte auch die von Otto für den Kreis in Mecklenburg-Vorpommern prognostizierte Preisentwicklung von 0% bis -0,13% jährlich zwischen 2015 bis 2030 ändern. Hamburg liegt mit einer erwarteten Preisentwicklung von 0,6% bis 0,73% jährlich bis 2030 in der Metropolregion vorn. Preiszuwächse von 0,4% bis 0,6% werden etwa Pinneberg, Lauenburg oder Lüneburg erwartet.

Mit 97,80 von 100 Punkten erreichte Isabell Forche hamburgweit die höchste Punktzahl ihres Ausbildungsberufes als Immobilienkauffrau. Gleichzeitig lag sie mit dieser Punktzahl unter allen Hamburger Absolventen im Ausbildungsjahr 2014/15 auf Rang 3. Die Ausbildung zur Immobilienkauffrau absolvierte Isabell Forche bei Wentzel Dr.

Unter 8.550 Ausbildenden, die im Ausbildungsjahr 2014/15 ihren Abschluss in Hamburg machten, erreichte Isabell Forche mit 97,80 Punkten von 100 möglichen das drittbeste Ergebnis und war gleichzeitig Beste in ihrem Ausbildungsberuf als Immobilienkauffrau. Dafür wurde sie im Rahmen der Bestenehrung der Handelskammer Hamburg vor 400 Gästen geehrt.

Wentzel Dr. ausgezeichnet

„Solche hervorragenden Ergebnisse sind ohne die Unterstützung der Ausbildungsbetriebe und Lehrer nicht denkbar“, betonte Jaana Karola Kleinschmit von Lengefeld, Vizepräses der Handelskammer. „Sie haben es geschafft, junge Menschen zu außergewöhnlichen Leistungen zu motivieren und das mit hohem persönlichen Einsatz, viel Geduld, Engagement und in vielen Fällen sicherlich auch mit viel Herzblut. Dafür gebührt Ihnen unsere Anerkennung und unser Dank.“ Und so nahm der geschäftsführende Gesellschafter Jens-Ulrich Kießling gemeinsam mit seiner für den Personalbereich zuständigen Tochter Isa Morgen eine Auszeichnung für den Ausbildungsbetrieb Wentzel Dr. entgegen – stellvertretend auch für den Ausbildungsleiter Sören Steffens. „Diese Anerkennung haben wir dem hohen Engagement von Herrn Steffens sowie allen bei uns im Unternehmen mit der Ausbildung betrauten Mitarbeitern zu verdanken“, unterstrich Isa Morgen.

14 Auszubildende

Isabell Forche arbeitet heute bei Wentzel Dr. als kaufmännische Objektbetreuerin in der Immobilienverwaltung für private Investoren.
„Aktuell werden bei Wentzel Dr. 14 Auszubildende auf ihren Abschluss als Immobilienkauffrau oder Immobilienkaufmann vorbereitet“, informiert Isa Morgen.

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) widmet dem Schutz des Verbrauchers weite Teile seiner Paragraphen. So gibt es im Recht der Schuldverhältnisse einen ganzen Untertitel, der sich mit „den Grundsätzen bei Verbraucherverträgen und besonderen Vertriebsformen“ beschäftigt; dieses sind die §§ 312 ff. BGB.

Dieser Verbraucherschutz ist keine Erfindung des deutschen Gesetzgebers. Diese Regelungen beruhen vielmehr auf der Umsetzung europäischer Richtlinien. Erfasst werden dabei Verträge zwischen einem Verbraucher und einem Unternehmer, die eine entgeltliche Leistung des Unternehmers zum Gegenstand haben. Verbraucher ist nach § 13 BGB jede natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu Zwecken abschließt, die überwiegend weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden können; Unternehmer ist nach § 14 BGB hingegen eine natürliche oder juristische Person oder eine rechtsfähige Personengesellschaft, die bei Abschluss eines Rechtsgeschäfts in Ausübung ihrer gewerblichen oder selbständigen beruflichen Tätigkeit handelt.

Nachdem mit der Gesetzesreform ab 2007 die Wohnungseigentümergemeinschaft rechtsfähig geworden war, also im Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gegenüber Dritten und Wohnungseigentümern selbst Rechte erwerben und Pflichten eingehen kann (§ 10 Abs. 6 WEG), stellte sich sehr bald die Frage, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft denn nun Unternehmer sei, oder gar Verbraucher, oder ob es mal so oder so zu sehen sei, oder ob das vielleicht davon abhänge, ob die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaf, die einzelnen Wohnungseigentümer, Verbraucher oder Unternehmer seien. Schließlich gibt es ja z.B. auch in Hamburg große Anlagen, in welchen ein ganz wesentlicher Teil der Gemeinschaft aus einer Gewerbeeinheit, nämlich einem Einkaufszentrum besteht.

Der BGH hat in einer Entscheidung vom 25.3.2015 (VIII ZR 243/13) diese Frage für seine Verhältnis deutlich beantwortet: Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist zumindest dann einem Verbraucher nach § 13 BGB gleichzustellen, wenn ihr wenigstens ein Verbraucher angehört und sie ein Rechtsgeschäft zu einem Zweck abschließt, der weder einer gewerblichen noch einer selbstständigen beruflichen Tätigkeit dient. Die Gemeinschaft ist also kein Verbraucher, sie ist aber einem Verbraucher gleichzustellen, solange ihr auch nur ein Verbraucher angehört. Und deckt die Wohnungseigentümergemeinschaft mit einem Rechtsgeschäft lediglich ihren eigenen Bedarf, wie z.B. bei Energielieferungsverträgen, handelt sie in der Regel zum Zweck der privaten Vermögensverwaltung ihrer Mitglieder und damit nicht zu gewerblichen Zwecken.

FAZIT: Gehört der Wohnungseigentümergemeinschaft auch nur ein Verbraucher an, also z.B. ein Eigennutzer einer Wohneinheit, und schließt die Gemeinschaft, vertreten durch den Verwalter, Verträge zur Deckung ihres Energieverbrauches, wird sie wie ein Verbraucher behandelt. Und zur Deckung des Energieverbrauches gehören nicht nur Gaslieferungsverträge, sondern auch der Einkauf von Heizöl.

Verbraucher im rechtlichen Sinne zu sein, bedeutet im Kontext der europäischen Rechtsordnung, schutzbedürftig zu sein. Und zu diesem Schutz gehört es auch, bestimmte Arten von Verträgen innerhalb bestimmter Fristen widerrufen zu dürfen. Hierzu gehören Verträge, die außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen werden (früher Haustürgeschäfte genannt), aber auch sog. Fernabsatzverträge. Das sind, kurz gefaßt, Verträge, bei denen der Unternehmer und der Verbraucher für die Vertragsverhandlungen und den Vertragsschluss ausschließlich Fernkommunikationsmittel verwenden. Zu den Fernkommunikationsmitteln gehört alles, womit sich über die Ferne kommunizieren lässt. Manch einer denkt hier zu Recht an das Internet. Die nicht mehr ganz so jungen Leser denken auch an so antiquierte Dinge wie den Brief oder die Postkarte. Aber auch ein Telefax oder ein Telefon gehören zu den Fernkommunikationsmitteln. Und nun wird es spannend: Denn wie bestellt wohl der Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft die jährliche Heizöllieferung für die Gemeinschaft? Fährt er etwa persönlich zum Heizölhändler seines Vertrauens? Nein, er ruft ihn an. Und schon haben wir einen Vertrag, der unter Einsatz von Fernkommunikationsmitteln geschlossen ist, und an welchem die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verbraucher beteiligt ist.

Damit landen wir dann bei einer Entscheidung des BGH vom 17.6.2015 (VIII ZR 249/14). Dort hatte ein Verbraucher per Internet – also per Fernkommunikation – Heizöl bestellt. Und noch bevor das schwarze Gold geliefert werden sollte, fiel der Heizölpreis erheblich. Der Verbraucher teilte dem Händler mit, er wolle die Lieferung nicht mehr, er storniere sie. Rechtstechnisch war das ein Widerruf. Und jedem Verbraucher steht bei Fernabsatzverträgen innerhalb bestimmter Fristen ein Widerrufsrecht zu, § 312g BGB. Der BGH hatte zu entscheiden, ob das auch bei Heizöl gilt, den § 312g BGB enthält in Absatz 2 eine Reihe von Fällen, in denen das Widerrufsrecht entfällt. Dazu gehören z.B. Verträge zur Lieferung von Waren, deren Preis von Schwankungen auf dem Finanzmarkt abhängt, auf die der Unternehmer keinen Einfluss hat und die innerhalb der Widerrufsfrist auftreten können. Um es abzukürzen: Der BGH kam in der Entscheidung vom 17.6.2015 zu dem Schluss, dass das nach dem Sinn und Zweck der Vorschrift nicht für die Lieferung von Heizöl gelte. Man könne den Wortlaut zwar anders verstehen, die Regelung solle aber vorwiegend spekulative Geschäfte erfassen, und dazu gehöre das Heizöl nicht.

Aber Achtung: Ist das Heizöl erst einmal im Tank, ist ein Widerruf nach § 312g Abs. 2 Nr. 4 BGB nicht mehr möglich, weil sich dann das gekaufte Öl mit dem Restbestand im Tank vermischt hat.

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Das Finanzgericht Münster hat im November 2014 entschieden, dass die Aufwendungen für die Erneuerung der Putzfassade einer vermieteten Immobilie zu anschaffungsnahen Herstellungskosten führen können. Der Umstand, dass die Aufwendungen durch gesetzlichen oder behördlichen Zwang nach der Energieeinsparver-ordnung (EnEV) 2009 entstanden sind, ist hierbei unbeachtlich.

Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Moder-nisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne Umsatzsteuer 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Hierbei bleiben jedoch Aufwendungen für Erweiterungen sowie Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten – die jährlich üblicherweise anfallen – unberücksichtigt.

Im vorliegenden zu entscheidenden Fall machten die Kläger die Kosten für die energetische Sanierung der Putzfassade ihres vermieteten Gebäudes als sofort abzugsfähige Werbungskosten geltend. Das beklagte Finanzamt hat die Kosten jedoch als anschaffungsnahe Herstellungskosten erfasst. Unstreitig erfolgte die umfangreiche Fassadensanierung innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes. Ferner übersteigen die Aufwendung 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes. Der Kläger vertrat die Auffassung, dass Aufwendungen, die durch gesetzlichen oder behördlichen Zwang entstehen, vom Begriff der Instand-setzungs- und Modernisierungsmaßnahmen i.S.d. § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG ausgeschlossen sind. Die Klä-ger argumentierten, dass ein erheblicher Teil der Fassade aufgrund von Beschädigungen habe erneuert werden müssen, da der beschädigte Teil mehr als 10% betragen hat und aufgrund der Vorschriften der Energiesparverordnung (EnEV) 2009 eine Sanierung deshalb zwangsweise zu erfolgen hatte.

Der Begriff „Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßen“ umfasst grundsätzlich sämtliche Aufwendungen für Baumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude, durch die Mängel beseitigt oder das Gebäude in einen zeitgemäßen Zustand versetzt werden, so das Gericht. Eine Ausnahme für Aufwendungen, die durch gesetzlichen oder behördlichen Zwang entstehen, ist nach Ansicht des Finanzgerichts nicht vorgesehen. Die Ausnahme ist weder aus dem Gesetzeswortlaut herauszulesen noch handelt es sich vorliegend um jährlich üblicherweise anfallende Aufwendungen.

Im vorliegenden Fall sind daher die Aufwendungen als anschaffungsnahe Herstellungskosten zu behandeln und dementsprechend über die Nutzungsdauer des Gebäudes zu verteilen.

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Der BFH hat mit Urteil vom 30. September 2015 entschieden, dass die Befreiung von der Zweitwohnungsteuer einer aus beruflichen Gründen gehaltenen Nebenwohnung in Hamburg nicht von einem bestimmten zeitlichen Umfang der Nutzung abhängig ist.

Nach dem Hamburger Zweitwohnungsteuergesetz (HmbZWStG) fällt eine Zweitwohnungsteuer an, wenn ein Einwohner seine Wohnung als Nebenwohnung angemeldet hat und diese tatsächlich nutzt. Da die Hauptwohnung eines nicht getrennt lebenden verheiraten Einwohners vorwiegend die Familienwohnung ist, sind alle weiteren Wohnungen unabhängig vom zeitlichen Umfang der Nutzung dieses Einwohners Nebenwohnungen. Hat dieser Einwohner nun eine Wohnung in Hamburg aus überwiegend beruflichen Gründen inne, gilt diese nicht als Zweitwohnung nach dem HmbZWStG. Daher fällt auch keine Zweitwohnungsteuer an.

In dem jetzt vom BFH geklärten Fall ist das Finanzamt (und ihm folgend das Finanzgericht) davon ausgegangen, dass der verheiratete und nicht dauernd getrennt lebende Kläger seine Nebenwohnung in Hamburg nur an zwei bis drei Tagen pro Woche genutzt hat und somit keine überwiegende berufliche Nutzung vorlag. Deshalb wurde dem Kläger die Steuerbegünstigung versagt. Der BFH hat diese Steuerfestsetzung aufgehoben, da weder die Entstehungsgeschichte noch der Sinn und Zweck dieser Steuerbegünstigungsvorschrift eine Einschränkung auf die Nutzung vorsieht.

Hinsichtlich des Vorwurfs der Ungleichbehandlung gegenüber nicht verheirateten Personen hat der BFH festgestellt, dass die aus der ehelichen Lebensgemeinschaft resultierenden Verpflichtungen diese Ungleichbehandlung rechtfertigen.

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Der Klimawandel in Hamburg ist unvermeidlich. Bis 2050 wird die Temperatur um 1,2°C steigen, es wird mehr Starkregen und Tropennächte geben. Mit dem im Dezember verabschiedeten Klimaplan will Hamburg den CO2-Ausstoss bis 2030 gegenüber 1990 halbieren und so die Ursachen des Klimawandels bekämpfen. Gleichzeitig enthält der Klimaplan Anpassungsstrategien für die Folgen des unvermeidlichen Klimawandels.

In Paris haben am 11. Dezember fast 200 Staaten einen Weltklimavertrag unterzeichnet, der bei konsequenter Umsetzung den Anstieg der globalen Temperatur auf 2°C begrenzen soll.
Hamburg hat bereits drei Tage zuvor seinen Klimaplan vorgestellt. Bis 2030 soll der CO2-Ausstoss in Hamburg gegenüber 1990 um 50% reduziert werden. Bis 2050 wird ein CO2-Rückgang von mindestens 80% angestrebt.

Radverkehr verdoppeln

Bis 2017 sollen dazu Sanierungskonzepte und -fahrpläne für die öffentlichen Gebäude aufgestellt werden. Schulen und Hochschulen stehen für die energetische Sanierung zusätzlich 24,4 Mio. Euro zur Verfügung. Bis 2020 soll der Anteil der Elektro-Pkw des Behördenfuhrparks bei 50% liegen.
Zudem soll der Anteil des Radverkehrs bis 2030 auf 25% verdoppelt werden, U- und S-Bahnlinien ausgebaut sowie der Einsatz emissionsarmer Busse erhöht werden. Und: Die Verwaltung soll bis 2030 CO2-neutral handeln.
Anders, als unter dem Vorgängersenat, fehlen Maßnahmen beim Wohnungsbau, wie etwa Passivhausstandard für Sozialwohnungen. Auch die Handelskammer begrüßte umgehend, „dass der Hamburger Senat mit dem neuen Klimaplan offensichtlich den Weg partnerschaftlichen Engagements mit der Wirtschaft weiter beschreiten will und nicht die Einführung neuer ordnungsrechtlicher Maßnahmen plant.“

Anpassung an den Klimawandel

Neu ist, dass der Klimaplan auch Maßnahmen zur Anpassung an den Klimawandel enthält. Nach einem Klimamodell des Deutschen Wetterdienstes wird die Temperatur in Hamburg bis 2050 um 1,2°C steigen, die Sommer werden zwar trockener, trotzdem gibt es mehr Starkregenfälle, die im Stadtgebiet große Schäden verursachen können. Die Zahl der heißen Tage über 30°C wird sich verdoppeln und besonders der Herbst wird wärmer.
Durchaus im Konflikt mit den aktuellen Wohnungsbauplänen wird im Klimaplan der Erhalt der Grünflächen herausgestellt: Landschaftsachsen, Parkanlagen und Straßenbäume. Sie sollen für Abkühlung in der sich weiter verdichtenden Stadt sorgen. Dies gilt auch für Gründächer, die neben ihrer isolierenden Funktion auch das Regenwasser zurückhalten sollen. Gefördert werden in Hamburg Gründächer ab 20 m2.
Im Rahmen der Quartiersentwicklung sollen künftig möglichst Regenwassermulden entstehen, um gerade bei Starkregen die Siele zu entlasten.

Asylberechtigte sollen länger in der Kommune bleiben, der sie vor ihrem Asylverfahren zugewiesen wurden. Damit gewinnen Kommunen mehr Planungssicherheit, erwarten Deutscher Städtetag und VNW – etwa beim Bau von Wohnungen. Zudem fordert der Städtetag, Regionen mit angespannten Wohnungsmärkten stärker beim Bau von Sozialwohnungen zu unterstützen.

„Bis Ende 2016 wird Hamburg voraussichtlich 80.000 Unterkunftsplätze geschaffen haben“, erläuterte Jens Lattmann, Staatsrat der Hamburger Finanzbehörde, die Ausmaße der aktuell nötigen Anstrengungen. „Wir haben hierfür 2015 rund 600 Mio. Euro investiert und werden im neuen Jahr mindestens nochmals 600 Mio. Euro investieren. Das ist gut angelegtes Geld, wenn die Integration gelingt – und sie wird gelingen.“

Spezielle Förderung für Metropolen

Doch der Deutsche Städtetag erwartet von Bund und Ländern mehr Unterstützung beim Bau von Wohnungen. So sollen die Ende September seitens des Bundes von 2016 bis 2019 zugesagten jährlich zusätzlichen 500 Mio. Euro bevorzugt für den Bau öffentlich geförderter, preiswerter Mietwohnungen verwendet werden.
In Ballungsräumen wie Hamburg sollen spezielle Förderprogramme das Tempo beim Bau neuer, bezahlbarer Wohnungen erhöhen. Der Städtetag regt eine regional differenzierte Investitionszulage an. „Bayern ist bei der Förderung von der Zinsverbilligung zur Gewährung verlorener Zuschüsse übergegangen“, erklärte Ulrich Maly, Oberbürgermeister von Nürnberg und stellvertretender Präsident des Städtetags. „Da rechnet man mit 200 bis 500 Euro/m2 Wohnraum. Dann reagiert die Bauwirtschaft.“
Auch Olaf Scholz, Erster Bürgermeister Hamburgs, weiß, dass schnell und viel gebaut werden muss. „Die attraktiven Regionen werden eine zweite Welle von Flüchtlingen organisieren müssen“, so Scholz zum Auftakt der Regionalkonferenz Wohnen der Metropolregion Hamburg im Dezember. „Nach der Anerkennung hat jeder die freie Wohnortwahl und viele ziehen in eine Metropolen. Das kann man nicht und soll man gar nicht aufhalten.“

VNW fordert Wohnortzuweisungsgesetz

Das sieht die Mehrheit der Kommunen im Städtetag anders. „Es gibt einen Prüfauftrag an die Bundesregierung, zu ermitteln, wie verhindert werden kann, dass alle Asylberechtigten mit Bleibeperspektive sofort in die Ballungsräume strömen“, erklärte Eva Lohse, Oberbürgermeisterin von Ludwigshafen und derzeitige Präsidentin des Städtetags. Die Aufgaben der Integration sollen entsprechend der Zuordnung durch den Königsteiner Schlüssel gerecht auf alle Kommunen verteilt werden, so Lohse. Dazu gehöre auch Planungssicherheit, insbesondere beim Bau von Wohnungen.
„Es kann nicht sein, dass Wohnungen neu gebaut oder saniert werden und die erwarteten Mieter gleich nach Erhalt der Aufenthaltsgenehmigung wegziehen“, betont Andreas Breitner, Präsident des VNW. Er möchte „Verlässlichkeit“. Die sieht er „über eine erneute Einführung des Wohnortzuweisungsgesetzes für geflüchtete Menschen“ gegeben. Dieses Gesetz war bereits von 1989 bis 2009 für Spätaussiedler gültig und band diese bis zur Aufnahme einer regulären Arbeit oder für zwei, später drei Jahre an den zunächst zugewiesenen Wohnort.

Ulrich Maly, Oberbürgermeister Nürnbergs und stellvertretender Präsident des Städtetags (2.v.r.) möchte die Wohnungswirtschaft mit verlorenen Zuschüsse statt mit verbilligten Zinsen zum Bauen motivieren. Rechts von ihm: Jens Lattmann, Staatsrat der Hamburger Finanzbehörde. Links: Eva Lohse, Oberbürgermeisterin Ludwigshafens und Städtetagspräsidentin, sowie Stefan Articus, Hauptgeschäftsführer des Städtetages. Foto: Feldhaus

Für alle im südlichen Überseequartier geplanten elf Gebäude hat der Investor Unibail-Rodamco neue oder überarbeitete Entwürfe anfertigen lassen. Bis 2021 sollen sie für 860 Mio. Euro umgesetzt werden. Aus dem Quartier in der Warteschleife möchte das französisch-niederländische Unternehmen eine Event-Location machen. Anker sind der wettergeschützte Überseeboulevard als Shoppingmeile und das Kreuzfahrtterminal.

Die Elbansicht des südlichen Überseequartier hat ab 2021 mit der backsteingeprägten Architektur des nördlichen Überseequartiers wenig gemein. Am Eingang zum Magdeburger Hafen steht ein kristallines Bürohochhaus aus der Feder des französischen Architekten Christian de Portzamparc, der auch den 100m langen Komplex mit Kreuzfahrtterminal, Einzelhandel, Hotel und Busbahnhof entwarf, der die westliche Flanke des Quartiers bildet.

Shopping am Überseeboulevard

Dazwischen bildet ein Doppelhochhaus der Amsterdamer Architekten UN-Studio das Tor zum Überseeboulevard, der als Shoppingmeile das Herz und den Anker des südlichen Überseequartiers bilden soll.
Dafür wurde die Einzelhandelsfläche auf 80.000 m2 BGF bzw. 68.000 m2 Verkaufsfläche fast verdoppelt. Und die Gastronomiefläche wurde seit der Vorstellung des Nutzungskonzeptes im Dezember 2014 noch einmal von 6.500 m2 auf 8.000 m2 ausgedehnt.
„Wir bemühen uns laufend, den Erlebnischarakter des Quartiers zu verbessern“, betonte Ulrich Wölfer, Chefentwickler bei Investor Unibail-Rodamco, die Zielstellung der Entwicklungsbemühungen. Dazu gehört auch der Wetterschutz des Stuttgarter Ingenieurs Werner Sobek. Der ist nach Worten von Stadtentwicklungssenatorin Dorothee Stapelfeldt „so filigran, dass weiter die Architektur der einzelnen Häuser im Vordergrund steht“. Das muss auch so sein, denn eine Shopping-Mall wollten HafenCity Hamburg und Stadt Hamburg auf gar keinen Fall.

500 Wohnungen

Die 500 neu in das Quartierskonzept integrierten Wohnungen entstehen im nördlichen Teil – etwa in dem Wohnhochhaus aus der Feder der Architekten KBNK. Die weiteren Gebäude von Carsten Roth oder Hild und K Architekten bilden den modernen Backsteinkern des Quartiers.

Jürgen Bruns-Berentelg (HafenCity Hamburg), Ulrich Wölfer (Unibail-Rodamco), Dorothee Stapelfeldt und Oberbaudirektor Jörn Walter (v.l.) stellten die Planungen zum südlichen Überseequartier vor. Foto: Feldhaus