Das Finanzgericht Berlin-Brandenburg hat in seinem Urteil vom 12. Juli 2017 entschieden, dass eine Übertragung der nicht verbrauchten, auf mehrere Jahre verteilten Erhaltungsaufwendungen auf den Rechtsnachfolger nicht zulässig ist. Dies gilt vor allem in den Fällen, in denen ein Vorbehaltsnießbraucher die Erhaltungsaufwendungen wirtschaftlich trägt, vor Ablauf des Verteilungszeitraums verstirbt und der Grundstückseigentümer als Erbe eintritt. – von Jens Scharfenberg, Möhrle Happ Luther

Im Urteilsfall hatte der Kläger vermietete Immobilien von seiner Mutter unter Vorbehaltsnießbrauch erhalten. Die Mutter (Nießbraucherin) trug hohe Erhaltungsaufwendungen und verteilte diese über mehrere Jahre. Die Finanzierung der Erhaltungsaufwendungen erfolgte durch ein von der Mutter aufgenommenes Darlehen, welches mit einer Bürgschaft durch den Kläger und einer bei einem Vermietungsobjekt eingetragenen Grundschuld besichert wurde. Das Darlehen wurde von dem Kläger nach dem Tod seiner Mutter abgelöst. Vor Ablauf des Verteilungszeitraums verstarb die Mutter des Klägers. Der erbende Kläger setzte den Restbetrag der noch nicht verteilten Erhaltungsaufwendungen in seiner Einkommensteuererklärung als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung an. Das Finanzamt lehnte die Berücksichtigung beim Kläger ab.

Im Grundsatz können größere Erhaltungsaufwendungen für Gebäude gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden, wenn das Gebäude nicht zum Betriebsvermögen zählt und überwiegend zu Wohnzwecken dient. Bei der Veräußerung des Gebäudes, der Einbringung ins Betriebsvermögen oder Beendigung der Vermietungstätigkeit vor Ablauf des Zeitraums ist der verbleibende Erhaltungsaufwand im Veräußerungsjahr zu berücksichtigen.

Das Finanzgericht vertrat die Auffassung, dass die Übertragung der restlichen Erhaltungsaufwendungen auf den Rechtsnachfolger nicht möglich sei. Dies gelte vor allem, wenn der Vorbehaltsnießbraucher die Erhaltungsaufwendungen tätigt, auf mehrere Jahre gleichmäßig verteilt und der Grundstückseigentümer das betreffende Grundstück vor Ablauf des Zeitraums erbt.

Der Erblasser und nicht der Erbe habe den Aufwand getragen und beide seien hinsichtlich der Einkommensteuerveranlagung verschiedene Rechtssubjekte. Die nicht verbrauchten Erhaltungsaufwendungen seien im Veranlagungsjahr des Todes des Nießbrauchers vollständig beim Nießbraucher abzuziehen. Aus der Bürgschaft des Klägers und der eingetragenen Grundschuld an einem Vermietungsobjekt, welches zu diesem Zeitpunkt bereits Eigentum des Klägers war, und der Begleichung des Darlehens durch den Kläger könne keine Übertragbarkeit der Erhaltungsaufwendungen geschlussfolgert werden. Die Revision wurde zugelassen.

Hinweis: Der Bundesfinanzhof hat im Verfahren über die Aussetzung der Vollziehung die Entscheidung des Finanzgerichts bestätigt, so dass die Revision voraussichtlich nicht erfolgreich sein wird.

MÖHRLE HAPP LUTHER Partnerschaft mbB

Wirtschaftsprüfer Steuerberater Rechtsanwälte

Brandstwiete 3
20457 Hamburg

Tel.: 040 / 85 30 10
Fax: 040 / 85 30 11 66
www.mhl.de
Email: hamburg@mhl.de

Der Bundesfinanzhof hat in einem Urteil vom 9. Mai 2017 entschieden, dass Kosten zur Beseitigung von Mieterschäden, die von einem Mieter mutwillig herbeigeführt worden sind, auch kurz nach Erwerb der Immobilie als sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen zu qualifizieren sind. – von Jens Scharfenberg, Möhrle Happ Luther

Im Urteilsfall hatte die Klägerin eine vermietete Eigentumswohnung erworben, die im Zeitpunkt des Erwerbs in einem betriebsbereiten und mangelfreien Zustand war. Wegen Mietrückständen kündigte die Klägerin das Mietverhältnis. Die Rückgabe der Eigentumswohnung erfolgte in einem von der Mieterin verursachten Zustand, der eingeschlagene Scheiben, zerstörten Bodenbelag, Schimmelbefall und Folgeschäden eines nicht gemeldeten Rohrbruchs zeigte.

Die Klägerin machte die Kosten zur Beseitigung der Schäden als sofort abzugsfähige Erhaltungsaufwendungen geltend. Das Finanzamt versagte diesen Abzug mit der Begründung, dass es sich um anschaffungsnahe Herstellungskosten handele. Grundsätzlich sind Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes entstehen, als anschaffungsnahe Herstellungskosten einzustufen, sofern die Aufwendungen 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.

Bei den Aufwendungen kann es sich um sog. Schönheitsreparaturen und Kosten für die Herstellung der Betriebsbereitschaft handeln. Aufwendungen zur Beseitigung von Mängeln, die im Zeitpunkt des Immobilienerwerbs bereits bestanden haben, für den Käufer jedoch nicht erkennbar waren, können ebenfalls dazu zählen. Anschaffungsnahe Herstellungskosten sind in der Folge nur im Rahmen der jährlichen Abschreibungen zu berücksichtigen. Nach Auffassung des Bundesfinanzhofs liegen in dem vorliegenden Streitfall jedoch keine anschaffungsnahen Herstellungskosten vor, da die Schäden im Zeitpunkt des Erwerbs nachweislich nicht vorlagen.

MÖHRLE HAPP LUTHER Partnerschaft mbB

Wirtschaftsprüfer Steuerberater Rechtsanwälte

Brandstwiete 3
20457 Hamburg

Tel.: 040 / 85 30 10
Fax: 040 / 85 30 11 66
www.mhl.de
Email: hamburg@mhl.de

Vermieter hatten in den letzten Jahren erhebliche Probleme mit der Umlage der Grundsteuer. Bei Zusammentreffen von Wohnraum und Gewerbe in einem Objekt konnte der Wohnraummieter die Nebenkostenabrechnung häufig zurückweisen.

Üblicherweise beteiligt der Vermieter jeden Mieter entsprechend seiner Fläche an der Grundsteuer, ausgehend von dem Gesamtbetrag, der im einheitlichen Grundsteuerbescheid für das Gesamtgrundstück angegeben ist. Genau genommen wird dadurch der Wohnraummieter benachteiligt, weil die recht komplizierte Berechnung der Grundsteuer vom Einheitswert des Grundstücks ausgeht, der aus der Jahresrohmiete gebildet wird. In der Jahresrohmiete sind die gewerblichen Mieten übergewichtet, weil sie mit einer höheren Quadratmetermiete berücksichtigt werden als Wohnraum. Wenn dann aber bei der Verteilung der Grundsteuer alle Mieter über einen Kamm geschoren werden, führt das streng genommen zu einer Mehrbelastung des Wohnraummieters, die eigentlich einem gesetzlichen Grundsatz widerspricht.

Es war in den vergangenen 20 Jahren deshalb eine Meinung immer stärker in den Vordergrund getreten, wonach der Wohnraummieter die Grundsteuer nur bezahlen muss, wenn der gewerbliche Anteil im Sinne eines sog. Vorwegabzugs vorher herausgerechnet worden ist. Viele Vermieter hatten die erforderlichen Unterlagen für eine so differenzierte Berechnung gar nicht vorliegen. Es mussten also erst zusätzliche Unterlagen beim Finanzamt und der Gemeinde angefordert werden. In der Zwischenzeit konnte die Abrechnungsfrist verstreichen und der Vermieter den Anspruch verlieren.

Damit hat der BGH jetzt Schluss gemacht.
In einem Urteil vom 10.05.2017 (zu VIII ZR 79/16) hat der für Wohnraum zuständige Senat erklärt, es bedürfe bei der Erhebung der Grunsteuer beim Wohnraummieter keines Vorwegabzugs für gewerblich genutzte Einheiten. Der Vermieter kann also jeden Mieter an der Grundsteuer ganz einfach gleichmäßig nach dem Maßstab der Fläche beteiligen.

Formal hat das Gericht die Entscheidung damit begründet, die gewerblichen Mieter würden eine höhere Grundsteuer nicht „verursachen“. In der Tat wird für die aktuelle Grundsteuer nicht ermittelt, ob sich seit der (regelmäßig weit in der Vergangenheit erfolgten) Feststellung des Einheitswertes die Nutzungsverhältnisse auf dem Grundstück verändert haben.

In der Sache hat das Gericht wohl einfach eingesehen, dass es keinen Sinn macht, im Bereich der Nebenkosten allzu hohe Anforderungen an eine richtige Abrechnung zu stellen. Einen Anspruch auf „absolute Gerechtigkeit“ unabhängig vom Abrechnungsaufwand gibt es in diesem Bereich für den Mieter nicht.

Rechtsanwälte Dr. Hantke & Partner

Ebertallee 1
22607 Hamburg

Tel.: 040 / 890 650
Fax: 040 / 890 14 26
www.hantkepartner.de
Email: mail@hantkepartner.de

Durch den Klimawandel verdoppelt sich in Hamburg die Zahl der heißen Tage und die Starkregenereignisse nehmen zu. Die Gefahr von Hitzeinseln und Überflutungen wird durch die Innenverdichtung forciert, sofern die Folgen des Klimawandels nicht kompensiert werden – etwa durch Dachbegrünung oder Versickerungsflächen.

Der Klimawandel kommt nicht – er ist längst da. In Hamburg haben Starkregenereignisse spürbar zugenommen. Um das zu bemerken, braucht es keine Wissenschaft. Der Deutsche Wetterdienst (DWD) allerdings hat schon im November 2015 errechnet, dass die Temperatur in Hamburg bis 2050 nochmals um 1,2 °C zunimmt, sich die Zahl der heißen Tage mit Temperaturen über 30°C verdoppelt und die Zahl der Tropennächte (über 25°C) deutlich zunimmt.

Hitzeinseln und Überflutung

Dass Hamburg aufgrund seines Bevölkerungswachstums plant, jährlich 10.000 Wohnungen zu bauen und diese Wohneinheiten überwiegend im Rahmen von Innenverdichtungsprojekten entstehen sollen, verschärft die Gefahr von innerstädtischen Hitzeinseln sowie Überflutungen.
Doch diese Folgen des Klimawandels lassen sich in Bestand und Neubau durch städtebauliche und bauliche Maßnahmen auffangen – im wahrsten Sinn des Wortes. Die HafenCity Universität (HCU) hat auf Basis einer Studie zur Klimafolgenanpassung einen Leitfaden für Hamburger Grundeigentümer entwickelt.
Im Fokus stehen Maßnahmen, die Überflutungen sowie Hitzeinseln verhindern. Eine zentrale Rolle zur Milderung von Folgen des Klimawandels spielt die Integration von Vegetation in Architektur und Städtebau. Dachgärten werden bei der Planung von Neubauten oder im Rahmen von Um- und Ausbauten zunehmend als Erholungsraum genutzt – etwa im Rahmen des Urban Gardening.

Dachgrün speichert Wasser

Gleichzeitig halten selbst extensiv begrünte Dächer zwischen 50% und 70% des jährlichen Niederschlags zurück sowie 30% bis 40% eines Starkregens. Das gespeicherte Wasser wird verdunstet und verbessert durch die Verdunstungskühle sowie die höhere Luftfeuchtigkeit das Mikroklima. Zudem binden Pflanzen Feinstaub sowie Schadstoffe und Sauerstoff. Gleichzeitig verlängert die Begrünung die Haltbarkeit der Dachhaut und dämmt die darunterliegenden Geschosse.
In Hamburg werden über die von 2014 bis 2019 laufende Hamburger Gründachstrategie von der Investitions- und Förderbank (IFB) Hamburg Fördermittel ausgeschüttet. 30% bis 60% der Herstellungskosten werden an Privatpersonen und Unternehmen gezahlt – bis zu 50.000 Euro je Gebäude. (www.ifbhh.de).

Aufheizung mildern

Reichen im Bestand die Lastreserven des Daches nicht für eine Begrünung, so sind Photovoltaik-Module eine Alternative, die nur etwa 50% der leichtesten Dachbegrünung wiegt. Diese Dachnutzungen mindern die Aufheizung der Dachoberfläche. Deren Hitze würde sonst nachts wieder an die Umgebung abgegeben und dafür sorgen, dass der Temperaturunterschied zwischen Stadt und Umland mit bis zu 3°C nachts größer ist, als tagsüber.
Derselben Logik folgt die Begrünung von Fassaden. Die stärksten Klimaeffekte erreichen begrünte Westfassaden. Die Sonnenscheindauer liegt zwar unter der von Südfassaden, doch der Strahlungswinkel der Sonne sorgt für stärkere Aufheizung.

Glasfassaden kontraproduktiv

Grundsätzlich sollten keine großflächigen Glasfassaden verbaut werden. Hier erwärmt sich das Gebäude selbst. Dazu werden die Sonnenstrahlen auf gegenüberliegende Gebäude sowie in den Straßenraum reflektiert und sorgen hier für Aufheizung. Aus diesem Grund sollten an Fassaden auch keine hellen, stark reflektierenden Materialien genutzt werden. Ebenso wenig jedoch dunkle Materialien, die sich aufheizen.
Um unkontrollierte Überflutungen zu verhindern, ist die Schaffung von Flutmulden in Grünanlagen, auf Stadt-, Spiel- oder Parkplätzen sinnvoll. Notwasserwege führen das Wasser bei Überflutung der Kanalisation direkt zu diesen Mulden. Grundsätzlich sorgt die Entsiegelung von Innenhöfen, Stellplätzen oder Wegen für eine geringere Überflutungsgefahr.

Wohnungen an Ausfallstraßen: Allein an den Hauptausfallstraßen des Bezirks Altona, wie hier an der Osdorfer Landstraße, sieht der Bezirk ein Potenzial von 20.000 Wohnungen durch verdichtete Bebauung mit Geschosswohnungsbau.

Auf der Suche nach Raum für mehr Wohnungen in zentralen Lagen hat die Hamburger Bürgerschaft die Ausfallstraßen entdeckt. Hier schlummert auf den Grundstücken von eingeschossigen Supermärkten und Einfamilienhäusern ein Potenzial von über 100.000 Wohnungen an Ausfallstraßen. Bis auf die AfD hat die gesamte Hamburger Bürgerschaft dem Antrag von SPD und Grünen zugestimmt, entlang der vier- und sechsspurigen Ausfallstraßen Stadtentwicklungspotenziale zu sondieren. Nach einer ersten Schätzung der Antragsteller könnten hier im Rahmen der Innenverdichtung rund 100.000 Wohnungen entstehen.

Forschungsprojekt des BBSR

Ausgangspunkt dieser Überlegungen ist das Forschungsprojekt „Aktivierung von Innenentwicklungspotenzialen in wachsenden Kommunen“ des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR), an dem sich der Bezirk Altona beteiligt. Im Fokus stehen Flächen großräumiger, eingeschossiger Supermärkte und Tankstellen wie auch kleinteilige Einfamilienhausgrundstücke. Städtebaulich geeignetes Baurecht soll als attraktive Angebotsplanung Eigentümer zu Investitionen ermutigen.

Voraussetzung ist die Verkehrswende

Zudem könnten kommunale Vorkaufsrechte genutzt werden, um mittelfristig kleinere Grundstücke für eine höhere und dichtere Bebauung zusammenlegen zu können. Voraussetzung für die Nutzung ist jedoch die Verkehrswende durch mehr E-Mobilität und Fahrradwege sowie bauliche Maßnahmen, wie Flüsterasphalt oder Hafencity-Fenster.

Die meisten Teilungserklärungen lassen die Vermietung von Wohnungen zu. Manchmal ist die Zustimmung des Verwalters erforderlich, die dieser erteilen muss, wenn kein wichtiger Grund dagegen spricht. Wie sieht es nun bei der Vermietung einer Wohnung an Flüchtlinge aus?

Ein wichtiger Grund, der gegen eine Vermietung spricht, liegt nicht bereits darin, dass die Personen vielleicht nur kurzzeitig in dieser Wohnung untergebracht würden. Der Bundesgerichtshof hat in einer Entscheidung vom 15.10.2010 (V ZR 72/09) die Frage zu entscheiden, inwieweit die Vermietung einer Eigentumswohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste Teil der zulässigen Wohnnutzung sei.
Der Bundesgerichtshof kam dort zu dem Schluss, dass es durchaus der zulässigen Wohnnutzung entspräche, wenn eine Wohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste vermietet würde, sofern die Teilungserklärung dieses nicht verbiete. Dass es durch den häufigen Mieterwechsel vielleicht zu Beeinträchtigungen der Miteigentümer kommen könnte, ließ der Bundesgerichtshof nicht gelten.

Nach Ansicht des Bundesgerichtshofes führt der häufige Wechsel eines Mieters als solcher nicht zu Beeinträchtigungen, die sich signifikant von denen anderer Formen der Wohnungsnutzung abheben würden. Auch die Tatsache, dass für den Eigentümer/Vermieter die Art der Überlassung der Wohnung ggf. eine gewerbliche Tätigkeit darstelle, war dem Bundesgerichtshof nicht wichtig.

Er kreierte in dieser Entscheidung den Begriff des „Unterkunftsbedürfnisses“. Sofern die Personen, die sich tatsächlich in der Wohnung aufhielten, diese für ihre Unterkunft, also zum Wohnen nutzen, bewegt sich die Nutzung im Rahmen der Teilungserklärung als Wohnung.
In einer aktuellen Entscheidung (Urteil vom 27.10.2017 – VZR 193/16) hat der BGH noch ein weiteres Unterscheidungskriterium definiert, und zwar in Abgrenzung zum Heimbetrieb. Eine Wohnnutzung zeige sich an einer „Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises“, etwas, das einer Heimstruktur fehle. Eine familiäre Verbundenheit der Bewohner der Wohnung ist dabei nicht erforderlich. Damit hat der BGH klar Stellung bezogen. Allerdings macht er auch deutlich, dass sich eine Unzulässigkeit immer noch aus den Umständen des Einzelfalles ergeben kann, z.B. durch Überbelegung etc.
Hier kann man auf die Instanzrechtsprechung der vergangenen Jahre abstellen: Nach einer Entscheidung des OLG Stuttgart (NJW 1992, 3046) liege eine Beeinträchtigung nicht vor, wenn in etwa ein Richtwert von zwei Personen je Wohnung und einer Verweildauer von nicht unter einem halben Jahr eingehalten würde.

Nach einer Entscheidung des Bayerischen Obersten Landesgerichtes (NJW 1994, 1662) dürften nicht mehr als zwei Personen je Zimmer untergebracht werden und für jede mindestens sechs Jahre alte Person müssten mindestens 10 m2 vorhanden sein.
Nach einer Entscheidung des OLG Frankfurt (ZMR 1994, 378) dürften in einer 50 m2 großen Wohnung höchstens zwei familiär nicht miteinander verbundene Personen oder eine Familie bis maximal fünf Personen untergebracht werden. Eine Entscheidung des Kammergerichts (NJW 1992, 3045) stellt auf eine öffentlich-rechtliche notwendige Mindestwohnfläche von 9 m2 pro Person ab.

Rechtsanwälte Dr. Hantke & Partner

Ebertallee 1
22607 Hamburg

Tel.: 040 / 890 650
Fax: 040 / 890 14 26
www.hantkepartner.de
Email: mail@hantkepartner.de

Hamburg entzieht sich dem bundesweiten Trend zurückgehender Baugenehmigungszahlen. Schon Ende September haben die Bezirke mit 9.913 Wohneinheiten fast so viele Genehmigungen unterzeichnet, wie im gesamten Jahr 2016.

Mit 9.913 genehmigten Wohneinheiten in Wohn- und Nichtwohngebäuden von Januar bis September steuert Hamburg in diesem Jahr auf einen neuen Rekord bei Baugenehmigungen zu. Das Genehmigungsplus liegt bei 47,8% im Vergleich zu den ersten drei Quartalen des Vorjahres.

60% mehr Genehmigungen im Geschosswohnungsbau

Bei Neubauten kletterten die Genehmigungszahlen sogar um 53,2% auf 8.987 Wohneinheiten. Besonders zugelegt hat der Geschosswohnungsbau. Bei Gebäuden mit drei und mehr Wohnungen wurden mit 7.790 Neubauwohnungen 60,4% mehr Genehmigungen erteilt, als im Vorjahr. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern lag das Plus bei 18,5%. So stieg der Anteil des Geschosswohnungsbaus im Neubausegment von 83% auf knapp 87%.

Deutlich wird an den von Statistik Nord zusammengetragenen Zahlen, dass mehr Wohnungen in größeren Projekten genehmigt wurden, denn die Zahl der genehmigten Wohngebäude stieg um nur 11%. Auch wurden mehr Mietwohnungen bewilligt, als Eigentumswohnungen. Für Letztere gab es ein Genehmigungsplus von 43,9%. Der Anteil der Eigentumswohnungen im Neubausegment sank von 25% auf 23,5%.

Hamburg im Metropolenvergleich vorn

Im Vergleich der drei deutschen Millionenstädte zeigt Hamburg bis dato die stärkste Dynamik. In München stieg die Zahl der Baugenehmigungen in den ersten drei Quartalen 2017 um 35% gegenüber dem Vergleichszeitraum 2016 auf 9.509 Wohneinheiten. In Berlin hingegen wurden mit 15.567 gut 8% weniger Wohneinheiten bewilligt.
Zum Vergleich: In Deutschland ging die Zahl der Baugenehmigungen von Januar bis September um 7% zurück, wobei der Geschosswohnungsbau immerhin um 0,9% zulegte.

Der Wohnungsbau in Hamburg ist kaum teurer, als in anderen deutschen Metropolen. Teurer ist nach einer aktuellen Baukostenstudie das Bauen mit Backstein, die Wasserhaltung sowie die Grundstücke. Günstiger ist Hamburg bei den Kosten durch behördliche Auflagen.

„Hamburg baut gut und qualitätsvoll“, zieht Dietmar Walberg von der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen als ein Resümee der Studie zu den Wohnungsbaukosten in Hamburg.

Weiße Wanne und Backstein

Und diese Qualität kostet – allerdings kaum mehr, als in den anderen deutschen Metropolen. Die Herstellungskosten für die Kostengruppen 200 bis 700 liegen in Hamburg bei 2.728 Euro/m2 inkl. Mehrwertsteuer – 3% mehr, als im Metropolenschnitt.
Abgedeckt ist damit jedoch, dass in Hamburg aufgrund der Wasserlagen Dreiviertel aller Wohnprojekte mit einer Weißen Wanne ausgestattet werden, während es in anderen Großstädten kaum ein Drittel sind.

Regen von vorn

Wertigkeit entsteht auch aus dem Hamburger Wetter. „Nördlich der A44 baut man mit Backstein“, erläutert Walberg. „Das ist aus der Erkenntnis geboren, dass hier der Regen nicht von oben kommt, sondern von vorne.“ Allein die Klinkerfassaden kosten 50 bis 100 Euro/m2 Wohnfläche mehr.
Günstiger ist Hamburg bei behördlichen Auflagen – etwa für besonderen Schall- und Brandschutz. Auch der Aufwand für höhere energetische Standards ist geringer – weil in Hamburg schon seit 2007 die Standards verbindlich sind, die woanders erst mit der EnEV verbindlich wurden.
Die 5% der Bauvorhaben unter 1.800 Euro/m2 in den Kostengruppen 300/400 sind überwiegend größere Projekte in Neubaugebieten ohne Tiefgarage, komplizierte Gründung, Klinkerfassade und Generalunternehmer. Die Studie soll zur begleitenden Evaluation fortgeführt werden.

In Hamburg sind die Mieten für frei finanzierte Mietwohnungen seit 2015 um 5,2% auf 8,44 Euro/m2 gestiegen. Dabei weicht die Mietentwicklung nach Lage und Alter deutlich voneinander ab. Zweistellige Zuwächse gab es bei kleinen Nachkriegswohnungen sowie Neubauwohnungen in guten Lagen. 1980er Wohnungen allerdings gaben nach.

Für den im Dezember von Stadtentwicklungssenatorin Dorothee Stapelfeldt im Rathaus vorgestellten Mietenspiegel 2017 wurden die Mieterhöhungen und Neuvermietungen in den 539.000 frei finanzierten Hamburger Mietwohnungen ausgewertet. Mit einem Zuwachs von 5,2% stieg die Miete im Mittel etwas weniger, als zwischen 2013 und 2015 mit 6,1%.

Schere öffnet sich

Kritisch stellte Stapelfeldt fest, dass sich „Mieten und Verbraucherpreise seit 2007 deutlich auseinanderentwickelt haben“. So stiegen die Lebenshaltungskosten im letzten Jahrzehnt um 14%, während die Mieten um 29% zulegten. Von 1997 bis 2007 kletterten die Mieten um 13%, während die Inflation um 16% stieg.
In den vergangenen zwei Jahren erhöhte sich die Miete mit über 7% besonders in guten Lagen, deren Mittelwert damit erstmals über 10 Euro/m2 stieg. Von 33,6% auf 22,7% deutlich geschrumpft ist seit 2015 der Anteil von Wohnungen mit einer Miete unter 6,50 Euro/m2. Mehr als die Hälfte der Wohnungen haben eine Miete von unter 7,50 Euro/m2 und Zweidrittel liegen unter 8,50 Euro/m2.

Neubaumieten steigen 22%

Die deutlichsten Steigerungen gab es im Neubaubereich der Jahrgänge 2011 bis 2016. Hier stiegen die Mieten in den verschiedenen Größenformaten zwischen 14% und 22%. Neben der steigenden Kostenmiete durch die dynamischen Grundstücks- und Baupreise könnte hier auch eine Rolle spielen, dass die Mietpreisbremse nur für Wohnungen gilt, die bis zum 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden.
Ebenfalls Preisanstiege bis über 17% verzeichneten kleine Wohnungen der Jahrgänge 1948 bis 1977 in normaler wie auch guter Lage.

Mietpreisbremse wirkt nicht

Die Frage zur Wirksamkeit der 2015 eingeführten Mietpreisbremse nahm die Senatorin vorweg. „Aus der Entwicklung der Mieten können wir keine direkten Schlüsse auf die Wirksamkeit der Mietpreisbremse ziehen.“ Im neuen Jahr werden nach ihrer Auskunft Zahlen vorgestellt, die die Wirksamkeit der Mietpreisbremse in Hamburg evaluieren.
Für Axel Wittlinger ist die Antwort klar. „Die Mietpreisbremse bewirkt nichts“, erklärte der Vorsitzender des IVD Nord. „Es wird immer an die Solventesten vermietet, nicht an die Bedürftigen.“
Im Vergleich der großen Metropolen positioniert sich Hamburg bei Mietenvergleich mittig. Mit jetzt 8,44 Euro/m2 liegt die Hanse- und Hafenstadt deutlich hinter München (11,23 Euro/m2), aber nicht weit von Stuttgart (8,95 Euro/m2) und Frankfurt (8,82 Euro/m2) – deren Werte jedoch von 2016 bzw. 2015 stammen. Trotz der starken Mietendynamik in Berlin – 9,4% seit 2015 – liegt die Durchschnittsmiete des Mietenspiegels mit 6,39 Euro/m2 noch klar unter der in Hamburg.

Aktualisierung der Blockseiten

Erstmals seit über 20 Jahren erfolgte zum Mietenspiegel 2017 eine vollständige Aktualisierung aller gut 23.000 Blockseiten. Da 6,4% der Straßenabschnitte von gut auf normal abgewertet wurden und 6,1% den umgekehrten Weg gingen, sind weiter Zweidrittel der Blockseiten der normalen Lage zugeordnet und ein Drittel der guten Lage.
Abgewertet wurden z.B. der Lohkoppelweg in Lokstedt, Koppel in St. Georg oder das westliche Marienthal in Wandsbek. Eine Aufwertung erführen das Quartier Falkenried in Hoheluft, das Grindelviertel in Rotherbaum oder das Generalsviertel in Eimsbüttel.

Kritik an Volksinitiative

Stapelfeldt nahm die Gelegenheit wahr, die Ende November vom Nabu angeschobene Volksinitiative „Hamburgs Grün erhalten“ kritisch zu hinterfragen. Die Initiative möchte den Status Quo der Hamburger Grünflächen – öffentlicher wie privater – zum 1. Juli 2018 einfrieren. „Ein Stillstand beim Wohnungsbau wäre verheerend für Menschen mit geringem Einkommen.“ Über 85% des Wohnungsneubaus fänden im Rahmen von Innenentwicklung statt. „Bei Konversionsprojekten wie der Hafencity, Mitte Altona oder Holsten-Quartiere weisen wir großzügige Parkanlagen zur Naherholung aus.“