Im vergangenen Jahr wurden in Hamburg 11.243 Wohneinheiten genehmigt – 16% weniger, als im Jahr zuvor. Die Wohnungsverbände warnen, den Wohnungsbau durch Regulierungen bei der Grundstücksvergabe auszubremsen.

Stadtentwicklungssenatorin Dorothee Stapelfeldt lobt, „diese wieder sehr gute Zahl“ sei „ein sehr guter Erfolg für das Bündnis für Wohnen in Hamburg“. Das dritte Jahr in Folge wurde die Zahl von 10.000 Wohnungsbaugenehmigungen übertroffen. Seit 2011 – dem Jahr der Regierungsübernahme durch die SPD, die seit 2016 mit den Grünen regiert – konnten 83.512 Wohneinheiten genehmigt werden. Besonders erfolgreich in dieser Frist waren die Bezirke Hamburg-Nord (14.918 Baugenehmigungen) sowie Wandsbek (14.489). Im vergangenen Jahr lag Wandsbek (2.260) allerdings deutlich vor Hamburg-Nord (1.818) sowie Eimsbüttel (1.560).

Die Wohnungsverbände VNW und BFW lobten das Ergebnis – grundsätzlich. „Ziel muss es sein, in Hamburg dauerhaft jährlich den Bau von mehr als 10.000 Wohnungen zu genehmigen“, betonte VNW-Direktor Andreas Breitner und gab zu bedenken: „Eine Baugenehmigung ist noch keine neue Wohnung.“ Er verwies auf die rasant steigenden Baupreise sowie die „Sonderwünsche so manches Bezirkspolitikers“. Allen in der Stadt müsse daran gelegen sein, die Baukosten in den Griff zu bekommen. „Denn eines funktioniert nicht: teuer bauen und günstig vermieten.“

Auch Sönke Struck, der BFW-Vorstandsvorsitzende, lobte den Wert als „sehr vielversprechendes Zeichen für weiterhin gute Fertigstellungszahlen in den nächsten zwei bis drei Jahren“. Aber die Verfügbarkeit von Grundstücken sei weiterhin der Flaschenhals für den Wohnungsbau. „Aktuell erleben wir, dass die politischen Akteure in Hamburg neue Regulierungen zur Grundstücksvergabe planen, die den Wohnungsbau bremsen werden.“

Quellen: Statistik-Nord / BSW

* Statistik-Nord

** seit 2011 durch die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen (BSW) erhoben

In Winterhude bremst ein Bürgerbegehren vorläufig den Bau von 109 Wohnungen am Mühlenkampkanal. Für den Erhalt der Grünflächen am Kanalufer votierten 71% der Abstimmungsteilnehmer und damit gegen die Bebauung. Das Immobilienunternehmen Robert Vogel plante auf dem Dach einer sanierungsbedürftigen Tiefgarage sieben bis zu siebengeschossige Wohngebäude mit 109 Wohnungen, die in den ersten fünf Jahren für knapp 9 Euro/2 vermietet werden sollten. Die von Anwohnern und Nutzern der Gebäude am gegenüber liegenden Kanalufer gegründete Bürgerinitiative SOS Mühlenkampkanal initiierte daraufhin das Bürgerbegehren. Der Bezirksrat hatte sich mehrheitlich für den Wohnungsbau ausgesprochen.

Der Bundesfinanzhof hat in einem Urteil vom 6. Februar 2018 entschieden, dass für die Möblierung im Rahmen der Ermittlung der ortsüblichen Miete ein Möblierungszuschlag zu berücksichtigten ist, sofern der Mietspiegel keine möblierten oder teilmöblierten Wohnungen beinhaltet. Von RA Jens Scharfenberg

Im Urteilsfall vermieteten die Kläger ihre Eigentumswohnung einschließlich einer neuen Einbauküche (EBK) sowie einer Waschmaschine und eines Trockners an ihren Sohn. In ihren Einkommensteuererklärungen machten die Kläger Werbungskostenüberschüsse aus der Vermietung geltend. Die Miete an den Sohn wurde nicht aufgrund der mitvermieteten Geräte erhöht, sondern im Rahmen eines Punktesystems des Mietspiegels berücksichtigt. Das Finanzamt nahm eine verbilligte Vermietung an, da die ortsübliche Marktmiete inklusive eines Möblierungszuschlags zu bestimmen sei.
Werden Immobilien an Angehörige vermietet, können die Werbungskosten in voller Höhe berücksichtigt werden, sofern die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Miete beträgt. Unterschreitet die Miete die maßgebliche Grenze, sind die Kosten in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Als ortsübliche Miete ist die Bruttomiete anzusetzen, die sich aus dem örtlichen Mietspiegel ergibt. Hierbei ist ein Möblierungszuschlag zu berücksichtigen, da eine Möblierung mit einem gesteigerten Nutzungswert einhergeht, der sich in einer höheren ortsüblichen Miete widerspiegelt. Sind in dem Mietspiegel ein Punktesystem oder prozentuale Zuschläge für beispielsweise die Überlassung einer EBK vorgesehen, ist diese Erhöhung als marktüblich zu betrachten. Können dem Mietspiegel keine entsprechenden Informationen entnommen werden, ist ein am Mietmarkt realisierbarer Möblierungszuschlag anzusetzen. Kann auch dieser nicht ermittelt werden, ist die ortsübliche Marktmiete ohne Zuschlag maßgeblich. Der BFH hat klargestellt, dass ein Möblierungszuschlag nicht aus der monatlichen Abschreibung der überlassenen Gegenstände zu ermitteln ist und auch kein prozentualer Mietrenditeaufschlag möglich ist.

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Der Bundesrat hat am 14.12.2018 kurzfristig den Gesetzesbeschluss des Bundestages zu Sonderabschreibungen beim Mietwohnungsneubau von der Tagesordnung abgesetzt. Von RA Jens Scharfenberg

Das Gesetzgebungsverfahren muss damit nicht beendet sein. Der Gesetzesbeschluss kann auf Antrag eines Landes oder der Bundesregierung auf eine der nächsten Tagesordnungen des Bundesrates gesetzt werden, dessen Zustimmung benötigt wird.
Wenn es denn in Kraft treten sollte, ermöglicht das Gesetz privaten Investoren, befristet für vier Jahre fünf Prozent der Anschaffungs- und Herstellungskosten einer neuen Wohnung bei der Steuer geltend zu machen. Die bereits geltende lineare Sonderabschreibung über zwei Prozent soll bestehen bleiben. Damit könnten in den ersten vier Jahren insgesamt 28 Prozent der Anschaffungs- und Herstellungskosten einer neuen Mietwohnung steuerlich abgeschrieben werden.
Voraussetzung für die Sonderabschreibung ist laut Gesetzesbeschluss, dass die Anschaffungs- oder Herstellungskosten 3.000 Euro/m2 Wohnfläche nicht übersteigen. Hierdurch soll der Bau bezahlbarer Mietwohnungen gefördert werden. Weiter muss die Wohnung im Jahr der Herstellung und in den folgenden neun Jahren der dauerhaften (also keine Ferienvermietung) entgeltlichen Überlassung für Wohnzwecke dienen. Vorgesehen sind darüber hinaus auch Steuerbegünstigungen für Investitionen in bestehende Gebäude. Auch sie greifen allerdings nur, wenn sie zu neuem Wohnraum führen.
Die Vorlage war schon im Vorwege durch den Bundesrat bemängelt worden, weil eine Begrenzung der Miethöhe fehlt. Er bat deshalb zu prüfen, wie verhindert werden kann, dass Investoren für ihre Wohnungen die höchstmögliche Miete verlangen. Außerdem hatte der Bundesrat kritisiert, dass die Begrenzung der abschreibungsfähigen Anschaffungs- und Herstellungskosten auf 3000 Euro/m2 Wohnfläche allein nicht ausreiche, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.
Das FG Münster hat die Revision zugelassen. Es ist also denkbar, dass der Bundesfinanzhof anders entscheidet.

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Am 07.12.2018 hat sich der V. Zivilsenat des BGH (V ZR 273/17) mit der Frage auseinandergesetzt, ob die Eigentümergemeinschaft die Beschlusskompetenz zur Installation und Wartung von Rauchwarnmelder innehat, auch wenn einzelne Eigentümer der Gemeinschaft bereits Rauchwarnmelder in ihren Wohnungen installiert haben.

Bisher ist das Urteil noch nicht veröffentlicht; der Pressemitteilung ist allerdings zu entnehmen, dass Wohnungseigentümer bei Bestehen einer entsprechenden landesrechtlichen Pflicht den zwingenden Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern durch die Gemeinschaft in allen Wohnungen auch dann wirksam beschließen können, wenn dadurch Wohnungen einbezogen werden, in denen Eigentümer bereits Rauchwarnmelder angebracht haben.

Um was ging es?

Es ging um Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft in Nordrhein-Westfalen. Da in den nordrhein-westphälischen Landesvorschriften der Bauordnung (BauO NRW) die Pflicht zur Nachrüstung vorhandener Wohnungen mit Rauchwarnmeldern geregelt ist, beschlossen die Wohnungseigentümer die Installation sowie die Wartung und Kontrolle von Rauchwarnmeldern für sämtliche Wohnungen durch eine Fachfirma. Die Kosten hierfür sollten aus der Instandhaltungsrücklage finanziert und die laufenden Kosten für die Wartung und Kontrolle über die Jahresabrechnung nach Miteigentumsanteilen umgelegt werden. Da die Kläger ihre Wohnungen bereits mit eigenen Rauchwarnmeldern ausgestattet hatten, wollten diese von der getroffenen Regelung ausgenommen werden. Sie fochten daher den Beschluss an.

Wie wurde entschieden?

Sowohl das Amtsgericht Mettmann, als auch das Berufungsgericht Landgericht Düsseldorf wiesen die Klage ab. Die Kläger legten also Berufung ein, sodass der BGH sich mit der Frage auseinanderzusetzen hatte. Nach der Pressemitteilung hat der BGH die Revision zurückgewiesen und zwar aus folgenden Erwägungen:

„Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in allen Wohnungen beschließen. Die Beschlusskompetenz umfasst auch die Entscheidung über eine regelmäßige Kontrolle und Wartung der Rauchwarnmelder. Nach § 49 Abs. 7 Satz 4 BauO NRW hat zwar der unmittelbare Besitzer und nicht der Eigentümer die Betriebsbereitschaft sicherzustellen. Das hindert die Wohnungseigentümer aber nicht, eine einheitliche Wartung und Kontrolle der neu eingebauten Rauchwarnmelder durch eine Fachfirma zu beschließen.

Der Beschluss entspricht auch ordnungsmäßiger Verwaltung. Indem der Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern für das gesamte Gebäude „in eine Hand“ gelegt werden, wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet. Durch die einheitliche Anschaffung und die einheitliche Regelung der Wartung und Kontrolle kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sicherstellen, dass die Rauchwarnmelder den einschlägigen DIN-Normen entsprechen und durch qualifiziertes Fachpersonal installiert und gewartet werden. Eine solche Regelung „aus einer Hand“ minimiert zudem versicherungsrechtliche Risiken. Es entspricht regelmäßig billigem Ermessen, wenn die Wohnungseigentümer diesen Interessen den Vorzug geben gegenüber den Interessen solcher Eigentümer, die in ihren Wohnungen bereits eigene Rauchwarnmelder betreiben und deshalb von einer einheitlichen Regelung ausgenommen werden möchten. Individuelle Lösungen führen insbesondere in größeren Wohnungseigentumsgemeinschaften zur Unübersichtlichkeit und zu einem erheblichen Mehraufwand für den Verwalter bei der Prüfung, ob im jeweiligen Einzelfall die Einbau- und Wartungspflicht erfüllt und der Nachweis darüber geführt ist. Wie ein solcher Nachweis aussehen soll, ist zudem unklar. Das kann zu Lücken in der Gebäudesicherheit führen. Aber auch in kleineren Gemeinschaften ist das den Wohnungseigentümern eingeräumte Ermessen nicht überschritten, wenn die Gemeinschaft den praktikabelsten und sichersten Weg zur Erfüllung der Pflicht zum Einbau und zur Wartung von Rauchwarnmeldern wählt. Demgegenüber ist die finanzielle Mehrbelastung des Wohnungseigentümers, der seine Wohnung bereits mit Rauchwarnmeldern ausgestattet hat, gering.“

Die Begründung des BGH für die Rechtmäßigkeit eines solchen Beschlusses ist relativ simpel: Er hält es für vernünftig, wenn die Gemeinschaft die Installation und Wartung in eine Hand legt, da dies der Sicherheit diene. Das Argument ist gut und richtig; denn in den Gemeinschaften, in denen sich einzelne Eigentümer nicht freiwillig für die Installation von Rauchwarnmeldern entscheiden, besteht für die anderen Bewohner immer die Gefahr, dass ein Brand in deren Wohnung nicht rechtzeitig bemerkt wird. Aus diesem Gesichtspunkt ist die Entscheidung nachvollziehbar. Ob die Entscheidung rechtsdogmatisch so richtig ist, steht allerdings auf einem anderen Blatt. Denn nach der BauO NRW sind letztlich die einzelnen Besitzer der Wohnung (also nicht unbedingt die Eigentümer selbst, sondern vielleicht die Mieter) verpflichtet, die Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder sicherzustellen. Die Gemeinschaft hat mit diesen Besitzern allerdings kein vertragliches Verhältnis. Auf Hamburger Verhältnisse dürfte die Entscheidung allerdings ohne weiteres übertragbar sein, denn hier sind die Verhältnisse noch einfacher: Die Wohnung ist mit Rauchwarnmeldern auszustatten, § 45 Abs. 6 HBauO. Die feinsinne Unterscheidung nach Besitzern oder Eigentümern wird hier nicht gemacht.

Rechtsanwälte Dr. Hantke & Partner

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Bis 2023 müssen die Kommunen und Länder für Planungs- und Baugenehmigungsprozesse die Datenstandards XPlanung und XBau einführen. Sie sollen den verlustfreien Datenaustausch zwischen Behörden, aber auch mit Planern und Bauherren ermöglichen. Die Leitstelle dazu sitzt in Hamburg.

Der Bauboom, der Mangel an Mitarbeitern in Behörden, Planungsbüros und bei ausführenden Unternehmen sowie die Kosten machen die Digitalisierung zu einem beherrschenden Thema der Immobilienbranche. Digitale Prozesse in der Landes- und Regionalplanung sowie bei bauordnungsrechtlichen Genehmigungsverfahren sind längst Alltag. Allerdings kommunizieren die dabei eingesetzten IT-Systeme und Dateiformate oft nicht miteinander.

Bis 2023 verpflichtend

Aus diesem Grunde hat der IT-Planungsrat im Oktober 2017 beschlossen, die Datenstandards XBau und XPlanung für die bundesdeutschen Kommunen und Ländern verpflichtend zu machen. Die Umsetzung soll bis Februar 2023 erfolgen. Die Leitstelle, die Kommunen und Länder informiert, die Entwicklung der Standards vorantreibt, und berät, sitzt in Hamburg. Die Zielstellung ist die Etablierung von medienbruchfreien, digitalen Prozessketten im Bereich Planung und Bauen. „Die Bereiche Bauaufsicht, Bauleitplanung, Landschaftsplanung, Regionalplanung und Raumordnung werden von dem verlustfreien Datenaustausch profitieren und damit zukünftig quasi ´eine Sprache´ sprechen“, erklärte Rolf-Werner Welzel, Geschäftsführer des Landesbetriebs Geoinformation und Vermessung (LGV), bei dem die Leitstelle angesiedelt ist. Damit die IT-Systeme „eine Sprache“ sprechen sind standardisierte Datenstrukturen, -inhalte und -formate nötig. XBau und XPlanung sind solche Standards.

XBau und XPlanung

XBau ist die Norm in bauaufsichtlichen Verfahren, wie etwa Baugenehmigungen. Auch die kooperative Planungsmethode „Building Information Modelling“ (BIM) wird von XBau unterstützt. XPlanung ist die Norm zur Bereitstellung räumlicher Planwerke. Dazu zählen Pläne der Raumordnung, Landesplanung, Bauleit- oder Landschaftsplanung. Beide Standards setzen Normen durch das maschinenlesbare, herstellerunabhängige Datenformat XPlanGML. Es basiert auf der erweiterbaren Auszeichnungssprache XML zur Darstellung hierarchisch strukturierter Daten im Format einer Textdatei. „Wir haben Anbieter von Software für Kommunen im Boot, haben mit Anbietern von Bauantrags- sowie Projektmanagementsoftware gesprochen“, illustriert Hansjörg Leuner von der Leitstelle XBau XPlanung, die Aktivitäten zur Implementierung der Standards. „Transparenz ist ein großes Thema. So wird man künftig wissen, wo der Bauantrag im Verfahren steht.“

Portal wie Elster geplant

Leuner erklärt, dass neben der Softwareimplementierung auch eine Portallösung entwickelt wird – ähnlich Elster beim Thema Steuer. XPlanung ist in der konkreten Umsetzung weiter, weil es bereits Software gibt, die diesen Standard integriert. So hat die Stadt Hamburg ihre Baupläne bereits komplett auf XPlanung umgestellt.“

Mit dem Planfeststellungsbeschluss für den 2,2 km langen Altonaer Deckel über der A7 ist auch der Bau von über 2.500 Wohnungen in Altona näher gerückt. Allein 2.200 sollen im Quartier „Wohnen am Volkspark” entstehen – im Kontext mit der jüngst vorgestellten „Science City Bahrenfeld”. Die beiden Tunnel in Schnelsen und Stellingen sind teilweise bereits in Betrieb.

Kurz vor Weihnachten hat die Hamburger Planfeststellungsbehörde mit dem Planfeststellungsbeschluss die sechs- bis achtstreifige Erweiterung der A7 genehmigt. Neben der Beseitigung des Engpasses besticht das Projekt vor allem durch den Bau eines 2,2 km langen Lärmschutzschutztunnels zwischen der Anschlussstelle Othmarschen und der Anschlussstelle Volkspark.

Grünzug: Volkspark bis Elbe

Die drastisch reduzierte Lärmbelastung sowie der Deckel auf der A7 schaffen vollkommen neue städtebauliche Chancen. Auf dem Deckel entstehen Parks, Kleingärten sowie Fuß- und Radwege – und damit ein Grünzug, der vom Volkspark bis fast an das Elbufer reicht. Damit wird eine Idee des Altonaer Bausenators Gustav Oelsner aus den 1920er Jahren umgesetzt.

Zwei Tunnel in Betrieb

Der Altonaer Deckel ist der dritte und längste der drei Lärmschutztunnel über die A7. Seit Juni ist bereits der 560 m lange Tunnel in Schnelsen in Betrieb. Seit Anfang Dezember fahren Autos in Richtung Norden durch den 900 m langen Tunnel in Schnelsen. Durch die Tunnel entstehen lärmberuhigte Bereiche im Zentrum der Stadt. Auf 58 ha sind bis zu 3.200 Wohnungen geplant, wovon 2.500 auf Altona entfallen.

Wohnen am Volkspark

Das größte Stadtentwicklungsprojekt wurde im Januar als „Science City Bahrenfeld” vorgestellt. Neben dem Ausbau des Forschungszentrums DESY und der Entwicklung der Universität Hamburg an diesem Standort wird der Bau von 2.500 Wohnungen ein Schwerpunkt des 125 ha großen Quartiers. Auf der Fläche der Trabrennbahn in Bahrenfeld sowie auf bisherigen Kleingartenstandorten entlang der A7 – die teilweise auf den Deckel verlagert werden – sollen allein 2.200 Wohnungen entstehen. Weitere Wohnungen sind etwa auf drei bisherigen Sportplätzen geplant, für die eine neue, große Sportanlage an der Baurstraße entsteht.

Vom Bundesverfassungsgericht wurde im April 2018 die Reform der Grundsteuer verordnet. Das von Finanzminister Olaf Scholz favorisierte Ertragswertverfahren mit einer Orientierung an der Kaltmiete erfährt jedoch einigen Gegenwind. Regelrechte Empörung löst die Forderung aus Reihen der SPD aus, die Umlagefähigkeit der Grundsteuer abzuschaffen. Ein ZIA-Gutachten stellt in Frage, ob das Ertragswertmodell verfassungsgemäß ist. Peter Tschentscher, Erster Bürgermeister Hamburgs, votiert für ein Flächenmodell mit lageabhängiger Wertzonierung.

Das Bundesverfassungsgericht hatte im April 2018 die Berechnung der Grundsteuer auf Basis von jahrzehntealten Einheitswerten untersagt und eine Reform verordnet. Bundesfinanzminister Olaf Scholz findet mit seinem Ertragswertverfahren jedoch weder bei den Bundesländern noch in der Großen Koalition einen Konsens. Im Wesentlichen orientiert sich die Grundsteuer danach an der Nettokaltmiete. Weitere Faktoren sind die Restnutzungsdauer des Gebäudes sowie der Bodenwert. Alle sieben Jahre soll eine Fortschreibung dieser Messzahlen vorgenommen werden. Tatsächlich hatte Scholz selbst als Erster Bürgermeister Hamburgs das Flächenmodell favorisiert. Danach wird die Grundsteuer nur über die Fläche des Grundstücks und des Gebäudes berechnet. Eine Immobilie in schlechter Lage wird damit genauso hoch besteuert, wie ein Grundstück im Villenviertel. Auch der Hamburger Finanzsenator Andreas Dressel (SPD) sagte noch im Oktober 2018 gegenüber dem NDR: „Wir finden es plausibel, dass die Grundsteuer im Kern eine Steuer ist, die daran orientiert ist, inwieweit kommunale Leistungen in Anspruch genommen werden. Das ist von der Frage der Situierung des Grundstücks oder des Grundstückseigentümers eigentlich unabhängig.“ Auch die Immobilienwirtschaft steht hinter dem Flächenmodell.

„Bürokratischer Albtraum“

Scholz hatte versprochen, die Grundsteuer aufkommensneutral zu gestalten. Zuletzt lenkte sie 14 Mrd. Euro in die kommunalen Kassen. Um diese Aufkommensneutralität zu erreichen, will der Finanzminister die bundesweit gültige Steuermesszahl senken. Der strapazierte Finanzminister argumentierte mit der höheren Gerechtigkeit dieses Ansatzes, der zudem relativ leicht umzusetzen sei. Genau das wird von den Kritikern bezweifelt – organisatorisch, rechtlich und politisch. Für 42 Mio. Wohnungen in Deutschland müsste die Miete ermittelt werden, illustriert BFW-Präsident Andreas Ibel, den nach seiner Ansicht „bürokratischen Wahnsinn“. Das Bundesverfassungsgericht habe hingegen „einfache Bewertungsregeln“ für die Reform verlangt.

Ist das wertabhängige Mietmodell grundgesetzkonform?

Ein vom Immobilienverband ZIA bei Gregor Kirchhof in Auftrag gegebenes Gutachten stellt zudem in Frage, ob das wertabhängige Mietmodell grundgesetzkonform ist. Der Direktor des Instituts für Wirtschafts- und Steuerrecht der juristischen Falkultät an der Universität Augsburg sieht vor allem den Gleichheitsgrundsatz verletzt. „Mietunterschiede in einem Mehrparteienhaus, die aufgrund der Dauer des Mietverhältnisses, eines Verhandlungsgeschicks des Mieters oder eine Nähe zum Vermieter bestehen, rechtfertigen keine Unterschiede in der Grundsteuer“, heißt es in dem Gutachten. Zudem unterscheide sich die Grundsteuer nicht mehr ausreichend von der Einkommenssteuer, wenn die Miete als Bemessungsgrundlage herangezogen werden.

Abschaffung der Umlagefähigkeit entspricht ebenfalls nicht dem Grundgesetz

Kirchhof bewertete auch die Abschaffung der Umlagefähigkeit der Grundsteuer auf die Miete. Um die Befürchtung steigender Mieten durch Umlage der in großen Städten ansteigenden Grundsteuer zu kontern, hatten die Fraktionsspitzen der SPD von Bund und Ländern Mitte Dezember beschlossen, die Umlagefähigkeit der Grundsteuer abschaffen wollen. Der Jurist aus Augsburg sieht dadurch die Grenzen der Eigentümerfreiheit sowie der Vertragsfreiheit zwischen Vermieter und Mieter tangiert. „Eingriffe in die zahlreichen bestehenden Mietverhältnisse sind angesichts der ausgeübten Eigentümer- und Vertragsfreiheit verfassungsrechtlich nicht zu rechtfertigen.“

Fehlanreize für Wohnungspolitik

Ibel erläutert zudem die Fehlanreize für die Wohnungspolitik, die durch ein wertabhängiges Mietmodell provoziert würden. „Das Scholz-Modell belohnt Kommunen, die den notwendigen Wohnungsneubau verhindern und damit indirekt für steigende Mieten sorgen. Durch die Anknüpfung an die Mietpreise kassieren diese Kommunen höhere Grundsteuereinnahmen.“ In Schrumpfungsregionen mit stark sinkenden Mieten hingegen würden die Grundsteuereinnahmen und damit auch die Finanzierungsquelle für die Daseinsvorsorge einbrechen. Peter Tschentscher, Nachfolger von Scholz im Amt des Ersten Bürgermeisters, hingegen votiert für eine Kompromisslösung. „Wir haben schon bei früheren Diskussionen für ein Flächenmodell votiert“, so Tschentscher beim Neujahrsempfang des ZIA Nord Ende Januar. „Aber es gibt ein Problem mit der Gerechtigkeit. Stärkere Schultern müssen steuerlich mehr leisten. Und es passt nicht, wenn die es auf die Mieten umlegen. Zugunsten der Gerechtigkeit ergänzen wir das Flächenmodell um eine lageabhängige Wertkomponente – ähnlich, wie es Schleswig-Holstein vorsieht.“ Schleswig-Holstein hatte die Idee eines Flächenmodells unter Einbeziehung von Bodenwertzonen in die Diskussion gebracht. Das nächste Treffen der Länderfinanzminister – Grundsteuer ist Ländersachse – folgt am 1. Februar.

Olaf Scholz genießt mit dem Ertragswertmodell auch in Hamburg wenig Zustimmung.
Als Erster Bürgermeister hatte er das Flächenwertmodell favorisiert.