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Die Mietpreisbremse deckelt zwar die Miete – aber nicht für die Zielgruppe der Geringverdiener. Das ist der Tenor aus der Wohnungswirtschaft zum ersten Jahrestag der Einführung der Mietpreisbremse in Hamburg. Beobachtet wird ebenfalls, dass Wohnungen bei Mieterwechsel entweder grundlegend modernisiert oder unsaniert an die Neumieter übergeben werden.

Zum 1. Juli 2015 wurde in Hamburg die Mietpreisbremse eingeführt – in allen Stadtteilen. Bis zum 1. Juli 2020 darf bei Neuverträgen die Miete nicht mehr, als 10% über dem jeweils gültigen Wert des Hamburger Mietenspiegels liegen.

Noch vier Jahre Mietpreisbremse

Das Gutachten über die Berechtigung der Mietpreisbremse in den einzelnen Stadtteilen, das Senat und Immobilienverbände zuvor vereinbart hatten, wird es nicht geben. Der rotgrüne Senat scheut die Gefahr eines politischen Gesichtsverlustes und bestand daher für die Studie auf einem Kriterienkatalog mit vorgezeichnetem, politisch opportunem Ergebnis. So liegen also noch mindestens vier Jahre Mietpreisbremse in ganz Hamburg vor Wohnungswirtschaft und Mietern.
Mit Blick zurück auf die letzten zwölf Monate resümiert Dr. Class Kießling, geschäftsführender Gesellschafter bei Wentzel Dr.: „Die Mietpreisbremse funktioniert an vielen Stellen.“ Seitdem werde in den von Wentzel Dr. verwalteten Beständen oft die Vormiete an die neuen Mieter weitergegeben, da sie häufig bereits über der Mietenspiegelmiete liege. „In einem solchen Fall wäre es ohnehin nicht zu dramatischen Steigerungen gekommen“, betont Dr. Kießling.

Mietpreisbremse bremst bei lange bewohnten Wohnungen besonders

Anders sieht es aus bei Wohnungen, die zuvor lange bewohnt waren und deren Mieten zum Auszug häufig deutlich unter dem Wert des jeweiligen Mietenspiegels liegen. „Hier wirkt der Deckel stärker. Aus diesem Segment kommen nun häufig deutlich günstigere Wohnungen auf den Markt.“
Dr. Kießling beschreibt das bis zur Mietpreisbremse übliche Vorgehen. „Wir haben uns angeschaut, ob wir etwa nach 15 Jahren investieren – eine neue Küche oder ein neuer Fußboden.“ Solche Investitionen seien üblich gewesen – auch, um die neue, deutlich höhere Miete zu rechtfertigen.

Entweder ganz oder gar nichts

„Heute wird entweder modernisiert, so dass die Neuvermietungsmiete – wie bei Neubauwohnungen – nicht unter die Mietpreisbremse fällt“, so Dr. Kießling zu den Konsequenzen der neuen Rahmenbedingungen. „Oder es wird gar nichts gemacht. Wohnungen, die günstig weitervermietet werden müssen, werden nicht angefasst, Sanierungsmaßnahmen verschoben und Erhaltungsmaßnahmen vertagt – oder auf die Mieter abgeschoben: weniger Miete, mehr Eigenleistung.“
Durch die Mietpreisbremse trete auch das Problem eines wenig differenzierten Mietenspiegels klarer zutage. „Bei einer einfachen Wohnlage in Eppendorf habe ich heute eine weit über den Wert des Mietenspiegels hinausgehende Marktmiete. Der Mietenspiegel differenziert nach Wohnlagen, nicht nach Marktlagen.“

Um den Mietenanstieg zu bremsen, hilft allein Neubau, betont die Wohnungswirtschaft. Foto: Feldhaus

 

Geringverdiener profitieren nachrangig

Ziel der Mietpreisbremse ist, dass Wohnungen für Geringverdiener bezahlbar bleiben. So soll die soziale Mischung auch in begehrten Stadtteilen erhalten bleiben. Aber das ist aus der Perspektive von Dr. Kießling eine Illusion. „Wenn es mehrere Bewerber für eine Wohnung gibt, schaut der Vermieter in der Regel auf die Liquidität der Interessenten. Der Vermieter hat ja keinen sozialen Auftrag.“ Eine soziale Durchmischung zu erhalten, funktioniere nicht. Fazit: „Die Mietpreisbremse deckelt die Miete, wird aber nicht sozialpolitisch wirksam.“
Trotzdem oder gerade deshalb gebe es kaum Beschwerden zu Verstößen gegen die Mietpreisbremse. „Denn die Leute, die die Wohnungen bekommen, können diese Mieten bezahlen.“

Verschärfung ist sinnlos

Am Grundfehler der Mietpreisbremse ändere sich auch nichts, wenn die Rahmenbedingungen verschärft würden, wie jetzt von Bundesjustizminister Heiko Maas und dem Land Berlin vorgeschlagen. Drei Themen stehen hier im Fokus:

  1. Eigentümer müssen bei einer Vermietung bisher die Höhe der Vormiete nicht ungefragt angeben, obwohl davon die zulässige Miethöhe abhängt.
  2. Sie müssen überhöhte Mieten nicht von Beginn an zurückzahlen, sondern erst vom Moment einer Reklamation.
  3. Zudem sind für Eigentümer, die sich nicht an das Gesetz halten, keine Strafen vorgesehen.

Nun fordert Berlin in einer Bundesratsinitiative, die Neumieter über den bisherigen Mietvertrag zu informieren. Auch sollen die Neuvertragsmieten der letzten sechs Jahre in die Berechnung des Mietenspiegels eingehen. Bisher waren es vier Jahre. Um die rasche Aufstockung der Mieten bis zur Vergleichsmiete des Mietenspiegels zu verlangsamen, soll die bisher innerhalb von drei Jahren mögliche Mieterhöhung um 20% – bei angespannten Wohnungsmärkten 15% – nun erst nach vier Jahren möglich sein. Und für säumige Vermieter soll es Bußgelder geben.
„An der sozialpolitischen Wirksamkeit werden diese Verschärfungen nichts ändern“, kritisiert Dr. Kießling die Ignoranz gegenüber den Geburtsfehlern der Mietpreisbremse. „Jedenfalls solange nicht, wie der Vermieter das Recht hat, sich seine Mieter selbst auszusuchen.“

Auf dem „Digital Day“ des IVD Nord Ende Juni fiel der Startschuss für das verbandseigene Immobilienportal ivd24immobilien.de.

Das neue Immobilienportal ist seit dem 23. Juni auch im Norden online.

Nach dem IVD Bayern und Baden-Württemberg hat sich der IVD Nord für die Einführung des verbandseigenen Immobilienportals IVD24 entschieden. Bereits zum Startschuss am 23. Juni hatten IVD-Mitglieder 6.500 frische Immobilien eingestellt – die hier sieben Tage früher für Immobiliensuchende zu finden sind, als auf anderen Portalen. Dass nur IVD-Mitglieder Immobilien einstellen dürfen, sichert die Qualität und verhindert klassische Betrugsmaschen.

Die Tragung von Betriebskosten durch einen Mieter sowie die Abrechnung über die vom Mieter vertraglich zu zahlenden Nebenkostenvorauszahlungen ist tagtäglich Gegenstand von gerichtlichen Verfahren. Die Zahl der Probleme und der hierzu ergangenen Entscheidungen ist nahezu unübersichtlich.

Nach der Rechtsprechung des BGH ist zwischen der formellen und materiellen Ordnungsgemäßheit zu unterscheiden. Der Vermieter ist verpflichtet, binnen der Jahresfrist nach Ende des Abrechnungszeitraumes dem Mieter eine zumindest formell ordnungsgemäße Abrechnung vorzulegen. Materielle Mängel der Abrechnung können auch im Nachhinein noch korrigiert werden, dann allerdings nur zugunsten des Mieters.
Der BGH hat in einer früheren Entscheidung die Grundsätze der formellen Ordnungsgemäßheit definiert. Danach muss eine Abrechnung die Zusammenstellung der Gesamtkosten, Angabe und Erläuterung der Umlageschlüssel, Berechnung des Anteils des Mieters sowie Angabe und Abzug der Vorauszahlungen des Mieters enthalten. Darüber hinaus muss die Abrechnung für einen durchschnittlichen Mieter gedanklich und rechnerisch verständlich bzw. nachvollziehbar sein.
Insbesondere die notwendige Zusammenstellung der Gesamtkosten hat in der Vergangenheit zu erheblichen Problemen geführt, zumindest für den Fall, dass der Vermieter von den Gesamtkosten einer Kostenposition Vorwegabzüge vorgenommen hat, beispielsweise, weil einzelne Kosten nicht umgelegt werden können oder nur auf einzelne Mieter (z.B. Gewerbemieter). Der Vermieter, welcher sich im Glauben befand, alles richtig zu machen und daher lediglich die Kosten in die Abrechnung eingestellt hat, welche nach dem Vorweg-
abzug verblieben sind, hatte mit dem Problem zu kämpfen, dass seine Abrechnung formell unwirksam war. Einzige Möglichkeit, diesem Problem zu entgehen, war die Erläuterung (innerhalb der Jahresfrist) der vorweggenommenen Abzüge. Sofern der Vermieter dies unterlassen und ein Mieter im Wege der Belegeinsicht festgestellt hat, dass weitere Kosten, welche nicht in der Abrechnung angegeben waren, angefallen sind, war die Abrechnung zumindest hinsichtlich dieser Kostenposition unwirksam, mit der Folge, dass keinerlei Kosten verlangt werden konnten. Im Ergebnis wurde der Vermieter, welcher ordnungsgemäß seinen Mietern gegenüber abrechnen wollte, benachteiligt und der Vermieter, welcher rigoros sämtliche Kosten auf alle Mieter umgelegt hat, bevorteilt.
Der BGH hat nun endlich mit Urteil vom 20.01.2016 (VIII ZR 93/15) klargestellt, dass es für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Nebenkostenabrechnung ausreichend ist, wenn der Vermieter bei der jeweiligen Betriebskostenart den Gesamtbetrag angibt, den er (nach Vorwegabzug) auf die Mieter umlegt. Dies bedeutet, dass der Vermieter nun berechtigt ist, als Gesamtkosten lediglich die Kosten in die Abrechnung einzustellen, welche auch auf die Mieter umgelegt werden. Diese Entscheidung des Bundesgerichtshofs fügt sich in eine sich in den vergangenen Jahren sukzessive gewandelte Rechtsprechung ein, als dass der BGH den Vermietern keine zu hohen Anforderungen in formeller Hinsicht stellen will. So sind z.B. Rechenfehler im Regelfall lediglich materielle Fehler, welche auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist noch korrigiert werden können. Auch hat der BGH in der Vergangenheit entschieden (Urteil vom 11.08.2010 – VIII ZR 45/10) dass es nicht formell notwendig ist, gebotene Vorwegabzüge für einzelne gewerbliche Einheiten vorzunehmen und der Vermieter vielmehr die gesamten Kosten auf alle Mieter umlegen kann. Es würden lediglich noch materielle Probleme verbleiben, welche allerdings nicht zu der gleichen Rechtsfolge führen wie formelle Mängel, nämlich dass der Vermieter keinerlei Kosten für diese Kostenposition verlangen darf.
Es ist zu begrüßen, dass der BGH die Anforderungen an eine formelle Ordnungsgemäßheit einer Nebenkostenabrechnung sukzessive verringert, um es auch Vermietern, welche nicht über eine juristische Expertise oder eine Grundstücksverwaltung verfügen, zu ermöglichen, Nebenkostenabrechnungen zu erstellen, welche den formellen und materiellen Anforderungen entsprechen.
Es wird jedoch auch in Zukunft dabei verbleiben, dass die Instanzgerichte regelmäßig mit Streitigkeiten zwischen Mietvertragsparteien über die Frage der Nebenkostenabrechnungen beschäftigen werden.

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Die Länderfinanzminister brachten Anfang Juni einen Gesetzentwurf für eine Reform der Grundsteuer ein. Diesen kommentierte der Präsident des Bundes der Steuerzahler Reiner Holznagel in einer Pressemitteilung vom 3. Juni 2016 mit den Worten: „Gut gemeint, aber schlecht gemacht“.

Bundesweit sind 35 Millionen Grundstücke von der Gesetzesreform betroffen. Bild fotolila

Die aktuelle Grundsteuer basiert auf jahrzehntealten Wertverhältnissen. Bei den westdeutschen Bun-desländern stammen die Werte aus dem Jahr 1964, und bei den ostdeutschen Bundesländern stammen die Werte aus dem Jahr 1935. Derzeit ist die Wertermittlung für Neu- oder Ausbauten schwierig und für betroffene Steuerzahler nicht transparent.

Das nun von den Bundesländern entwickelte Berechnungsmodell wird nicht unkomplizierter. Insbesondere durch die Einbeziehung von Faktoren wie Dachformen, Unterkellerungen und Alter von Gebäuden als wichtige Merkmale zur Ermittlung bleibt die Berechnung kompliziert.

Dazu merkte Holznagel an, dass einige von den zuvor diskutierten Reformmodellen mit wenigen aufwendig zu ermittelnden Daten eine gute Steuerbasis geboten hätten. Eine mögliche Mehrbelastung mit Grundsteuer von Eigentümern und Mietern sieht er als kritisch an. Der Staat trägt durch die Grundsteuer und Grunderwerbsteuer sowie zahlreiche Bauvorschriften dazu bei, dass Wohnen in Deutschland bereits teuer genug ist.

Zwar sieht die geplante Reform nach Aussagen aus der Politik eine Mehrbelastung nicht vor. Allerdings wird es durch die Neubewertung zu Veränderungen kommen. Derzeit kann noch nicht ermittelt werden, wer mehr und wer weniger belastet wird. Dennoch warnte der bayrische Finanzminister Markus Söder (CSU) vor einer Erhöhung bei der Grundsteuer in weiten Teilen Bayerns.
Ebenfalls kritisch sieht der Finanzsenator von Hamburg Peter Tschentscher (SPD) die derzeit geplante Neubewertung. Er geht insbesondere von einer Mehrbelastung in Metropolregionen wie Hamburg oder München aus.
Das Gesetzgebungsverfahren soll noch in diesem Jahr beginnen. Da rund 35 Millionen Grundstücke betroffen sind, ist der Stichtag für die geplanten Neubewertungen zum 1. Januar 2022 angesetzt. Somit werden Grundstückseigentümer frühestens im Jahr 2022 die ersten neuen Bewertungsbescheide erhalten. Zahlungen auf Basis dieser neuermittelten Werte werden voraussichtlich erst im Jahr 2027 erfolgen.

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Nach einer kleinen Delle 2014 findet der Hamburger Zinshausmarkt im vergangenen Jahr wieder auf Rekordkurs zurück. Mit über 1,2 Mrd. Euro konnte beim Umsatz ein Allzeithoch erreicht werden. Dabei waren neben etablierten Lagen, wie Eimsbüttel oder Altona, auch unbekanntere Stadtteile wie Eißendorf oder Wilstorf bei Käufern gesucht.

Im vergangenen Jahr wurden nach den Zahlen des Gutachterausschusses in Hamburg 427 Zinshäuser verkauft – 16% mehr, als 2014. Wesentlich deutlicher nach oben geschnellt ist der 2015 erzielte Umsatz. Mit 1,214 Mrd. Euro konnte im vergangenen Jahr ein Allzeithoch auf dem Hamburger Zinshausmarkt erzielt werden – über 50% mehr, als 2014.

Quadratmeter um 18% teurer geworden

Damit knüpft der Markt wieder an die Ergebnisse von 2013 an, dem bisherigen Rekordjahr mit einem Umsatz von 1,188 Mrd. Euroordjahr. Je Transaktion wurde damit ein Umsatz von 2,84 Mio. Euro generiert – nur wenig unter dem bisherigen Ausreißerergebnis von 2013 (2,89 Mio. Euro). Der Zehn-Jahres-Durchschnitt liegt bei 1,94 Mio. Euro.
Die hohen Transaktionspreise spiegeln sich auch in den Quadratmeterpreisen wider. Mit 2.485 Euro kostet der Quadratmeter Wohnfläche über 18% mehr, als 2014. Besonders vital haben sich hier die Preise für mittlere Lagen entwickelt. Hier schnellte der Preis um fast ein Drittel auf 2.479 Euro/m2 – und liegt damit um mehr als das Doppelte über dem des Jahres 2008. In mittleren Lagen wird im Durchschnitt inzwischen die 21fache Jahresnettomiete bezahlt.
Eine ähnliche Dynamik weist nur die Preisentwicklung in bevorzugten Lagen auf. Hier erhöhte sich der Quadratmeterpreis von 1.865 Euro im Jahr 2008 auf 4.012 Euro im vergangenen Jahr und der Kaufpreisfaktor auf 25. Ebenfalls fast verdoppelt haben sich in dieser Frist die Wohnflächenpreise in guten Lagen – auf 2.988 Euro. Kaufpreisfaktor: 24. Weniger dynamisch bleiben mäßige und schlechte Lagen.

Eimsbüttel und Harburg vorn

Die steigenden Preise führten die Käufer stärker auch in Märkte, die bislang weniger im Fokus standen. So wurden in Altona-Nord 13 Transaktionen notiert, mehr als dreimal soviel, wie im Mittel der letzten Jahre. Ebenfalls 13 Verkäufe wurden für Eißendorf im Bezirk Harburg notiert. Überhaupt der Hamburger Süden: Mit 95 Transaktionen entfiel nahezu jeder vierte Verkauf im vergangenen Jahr auf Stadtteile im Süderelberaum.
Tatsächlich zählt Harburg seit Jahren zu den lebhaftesten Teilmärkten im Zinshausbereich. Seit 2008 wurden hier 184 Abschlüsse gezählt – Platz 1 im Stadtteilvergleich. Im vergangenen Jahr waren es 19 Transaktionen – Rang 2 hinter Eimsbüttel mit 21 Vertragsabschlüssen. Der bürgerliche Stadtteil liegt mit 154 seit 2008 notierten Abschlüssen auf Rang 2 – vor dem inzwischen schon recht etablierten Szeneviertel Ottensen mit 136 Abschlüssen.
Diese Zahlen illustrieren anschaulich, dass zwischen Sicherheits- und Chancenorientierung pendelnde Interesse der Käufer.

Quelle: Gutachterausschuss Hamburg

 

Das Areal der Holsten-Brauerei in Altona wird zu einem gemischtgenutzten Stadtquartier mit Schwerpunkt Wohnen entwickelt. Die Gerchgroup, Düsseldorf, konnte sich im Bieterverfahren durchsetzen. Das Gesamtinvestitionsvolumen liegt bei 750 Mio. Euro.

Das nächste große Stadtentwicklungsprojekt in Altona ist vertraglich fixiert. Die Gerchgroup, Düsseldorf, konnte sich beim Bieterverfahren für das 8,6 ha große Holsten-Areal in Altona durchsetzen. Dem Vernehmen nach waren zuletzt noch Patrizia sowie die Strabag im Rennen.

Bis zu 2.500 Wohnungen

Mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von 750 Mio. Euro sollen ab 2018 bis zu 200.000 m2 BGF entstehen – davon 150.000 bis 175.000 m2 in fünf bis siebengeschossigen Wohngebäuden. Die bis zu 2.500 Wohneinheiten sollen im Hamburger Drittelmix mit öffentlich-geförderten Wohnungen sowie frei finanzierten Miet- und Eigentumswohnungen entstehen.
Die etwa 25.000 m2 gewerbliche Nutzungen entfallen auf ein Hotel, Gastronomie, 3.000 m2 Handwerkerhöfe und die Holsten-Verwaltung, die auf dem Areal in einen Neubau ziehen soll. Die vorhandene Mikrobrauerei soll künftig eventuell in den erhalten bleibenden Juliusturm ziehen.
Das Areal zwischen Holstenstraße und Harkortstraße grenzt direkt an die Neue Mitte Altona, in der seit Februar Wohnungen entstehen. Im ersten und zweiten Bauabschnitt sollen hier 3.500 Wohneinheiten entstehen.

Brauerei zieht 2018 um

Voraussetzung für die Entwicklung des neuen Stadtquartiers für 7.500 Einwohner ist der Umzug der Holsten-Brauerei. Ab Ende 2016 entsteht am Heykenaukamp in Hamburg-Hausbruch für einen hohen zweistelligen Millionenbetrag eine neue Brauerei, in der jährlich eine Million Hektoliter Bier gebraut und abgefüllt werden können – etwas weniger, als aktuell in Altona. Der Umzug der Brauerei soll 2018 erfolgen.