Mit der Nördlichen Neustadt sowie Eimsbüttel/Hoheluft-West/Stellingen-Süd ist in diesem Jahr die Soziale Erhaltungsverordnung für Gebiete mit 70.000 Einwohnern in Kraft getreten. Gerade hat der Senat zudem beschlossen für Teile von Altona-Nord den Erlass einer Sozialen Erhaltungsverordnung zu prüfen. Aus Perspektive der Wohnungswirtschaft verhindert dieses Regulativ Investitionen in den Wohnungsbau. Die Soziale Erhaltungsverordnung gilt seit April für zentrale Bereiche von Eimsbüttel, das südliche Stellingen und das Generalsviertel. Mit 64.000 Einwohnern ist es das größte jemals ausgewiesene Gebiet, in dem Anträge auf Abriss, Modernisierung, Nutzungsänderungen sowie die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zunächst mit der Fragestellung geprüft werden, welche Auswirkungen sie auf die soziale Struktur haben. Insgesamt erfasst die Soziale Erhaltungsverordnung im Bezirk Eimsbüttel ein Viertel aller Haushalte.

Altona-Nord wird seit Mai geprüft

Auch für die Nördliche Neustadt mit 6.000 Einwohnern ist in diesem Jahr die Soziale Erhaltungsverordnung in Kraft getreten. Insgesamt leben aktuell 187.550 Menschen in den überwiegend citynahen Gebieten, für die die Soziale Erhaltungsverordnung gilt. Mitte Mai wurde zudem bekannt gegeben, dass der Erlass einer Sozialen Erhaltungsverordnung für weite Teile von Altona-Nord geprüft wird. Das Areal mit 22.100 Menschen umfasst auch die Nachbarschaft der Neubauquartiere Mitte Altona, Holstenquartiere sowie Diebsteich. Hierhin wird bis Ende 2023 der Fernbahnhof Altona verlegt. Auch Teile von Eilbek befindet sich im Prüfverfahren. Gemäß der Vereinbarung im Bündnis für das Wohnen gibt es Vorprüfungen auch für Gebiete in Bahrenfeld-West, Barmbek-Nord, Hamm, Hohenfelde, Horn, Ottensen Nord-West, Uhlenhorst und Winterhude.

„Wo soll Hamburg noch wachsen?“

Für die jüngst in Eimsbüttel in Kraft getretene Soziale Erhaltungsverordnung verweist der Senat auf die Erhebung, nach der 90% der Haushalte Mieter sind und bereits ein Viertel mehr als 40% des Haushaltseinkommens für die Miete aufwenden muss. Dabei haben etwas mehr als die Hälfte der Haushalte ein geringes oder mittleres Einkommen, so dass steigende Mieten den Verbleib im Quartier erschweren. Für Claas Kießling konterkariert die Soziale Erhaltungsverordnung die Zielstellung, mehr Wohnraum schaffen zu wollen. „Wenn wir in allen attraktiven innerstädtischen Quartieren nicht mehr investieren dürfen, wo soll Hamburg dann noch wachsen?“

Das Finanzgericht Niedersachsen (FG) hat in einem Urteil vom 26. September 2017 entschieden, dass es sich bei Aufwendungen zur Sanierung einer Wohnung, die nach dem unerwarteten Tod eines langjährigen Mieters für eine Neuvermietung unabdingbar sind, um anschaffungsnahe Herstellungskosten handeln kann. – von Rechtsanwalt Jens Scharfenberg, MÖHRLE HAPP LUTHER

Im Urteilsfall sanierten die Kläger ihre Eigentumswohnung, die sich nach dem unerwarteten Tod des langjährigen Mieters in einem unbewohnbaren und nicht vermietbaren Zustand befand. Die Sanierungsmaßnahmen erfolgten zwei Jahre nach dem Erwerb der Eigentumswohnung und wurden von den Klägern als sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen geltend gemacht, während das Finanzamt die Aufwendungen als anschaffungsnahe Herstellungskosten einstufte.

Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die binnen drei Jahren nach der Anschaffung eines Gebäudes durchgeführt werden und 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen, sind als anschaffungsnahe Herstellungskosten zu qualifizieren und nur im Rahmen der Abschreibungen abziehbar.

Das Finanzgericht bestätigte die Entscheidung des Finanzamtes und lehnte die Berücksichtigung als sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen ab. Ob die Aufwendungen für die Sanierung der Wohnung vorhersehbar gewesen seien oder nicht, sei nicht entscheidend, da es sich bei der Regelung zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten entsprechend des Gesetzestextes um eine Regelvermutung handele und die Aufwendungen, sofern sie 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen und innerhalb von drei Jahren nach Erwerb anfallen, prioritär als anschaffungsnahe Herstellungskosten zu beurteilen sind. Die Revision beim BFH wurde eingelegt.

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Das Finanzgericht Berlin-Brandenburg (FG) hat in seinem Urteil vom 7. November 2017 entschieden, dass alle Aufwendungen, die im unmittelbaren zeitlichen Zusammenhang mit der Errichtung eines Neubaus stehen, einkommensteuerlich nicht als Handwerkerleistungen geltend gemacht werden können. – von Rechtsanwalt Jens Scharfenberg, MÖHRLE HAPP LUTHER

Im Streitfall bauten die Kläger ein Einfamilienhaus. Mit der Baufirma X wurde ein Bauvertrag geschlossen, der die Anbringung des Außenputzes, jedoch nicht die Erstellung von Außenanlagen vorsah. Die Abnahme des Neubaus sowie der Einzug erfolgten im März 2014 ohne entsprechenden Außenputz am Gebäude. Im Juni 2014 wurde der Außenputz von Firma X angebracht, während eine andere Firma den Rollrasen verlegte, einen Zaun aufstellte und die Auffahrt pflasterte. Die Kläger machten den Arbeitskostenanteil als steuerbegünstigte Handwerkerleistungen geltend, den das Finanzamt nicht anerkannte.

Grundsätzlich werden alle Handwerkerleistungen im Rahmen von Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die im Haushalt des Steuerpflichtigen angefallen sind, einkommensteuerlich begünstigt. In diesem Fall werden 20 % auf den in der Rechnung ausgewiesenen Arbeitskostenanteil (höchstens EUR 1.200 p.a.) direkt von der Steuer abgezogen.

Im Urteilsfall lehnte das FG die steuerliche Berücksichtigung aus folgenden Gründen ab:

  • Die Handwerkerleistungen wurden nicht in einem bereits vorhandenen Haushalt erbracht, da sie im unmittelbaren Zusammenhang mit einem Neubau stehen.
  • Die Anbringung des Außenputzes war Teil des Bauvertrags und gehörte damit zum Neubau. Die zeitliche Verzögerung zwischen dem Einzug im März 2014 und der Fertigstellung des Außenputzes im Juni 2014 beseitigt nicht den Zusammenhang zum Neubau.
  • Die Errichtung der Außenanlage über das Legen des Rollrasens, das Anlegen einer Zaunanlage bis hin zur Errichtung einer gepflasterten Einfahrt gehörten zum Neubau, da vorher keine vergleichbaren Außenanlagen vorhanden waren. Ein zeitlicher Zusammenhang zum Neubau wird durch die Erbringung innerhalb von drei Monaten unterstellt.
  • Hinweis: Das FG hat die Revision zum Bundesfinanzhof (BFH) zugelassen, da es bislang an geeigneten Kriterien zur Abgrenzung zwischen einer Neubaumaßnahme und einer begünstigten Baumaßnahme mangelt. Das Urteil des BFH bleibt abzuwarten.

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Weil der Hamburger Senat bis zum 1. September 2017 die Begründung für die Mietpreisbremse nicht veröffentlicht hat, gilt die zum Juni 2015 eingeführte Verordnung nicht. So urteilte das Landgericht Hamburg im Juni 2018 anlässlich einer Rückzahlung überhöht eingenommener Mieteinnahmen. Inzwischen hat der Senat die Mietpreisbegrenzungsverordnung neu erlassen – samt Begründung auf Basis aktueller Marktzahlen.

Gar nicht glücklich zeigte sich Dorothee Stapelfeldt über das Urteil des Landgerichtes Hamburg zur Mietpreisbremse. „Ich bedaure die Entscheidung des Landgerichtes sehr“, erklärte die Stadtentwicklungssenatorin und verwies darauf, dass der Senat die Rechtsauffassung des Gerichts nicht teile.

Senat teilt Rechtsauffassung des Landgerichts nicht

Das verblüfft wenig, denn das Landgericht entschied zwar mit Bezug auf eine konkrete Klage, stellte aber grundsätzlich fest, dass die Mietpreisbremse zwischen dem Inkrafttreten im Juni 2015 und der Veröffentlichung der Begründung zur Mietpreisbremse am 1. September 2017 nicht wirksam gewesen sei. „Bei der Veröffentlichung der Begründung handelt es sich nach Auffassung der Kammer um eine Wirksamkeitsvoraussetzung der Mietpreisbegrenzungsverordnung“, so eine Stellungnahme des Gerichts. „Eine spätere Veröffentlichung der Begründung führt nicht zu einer rückwirkenden Heilung des Mangels.“

Klage auf Rückzahlung einer überhöhten Miete

Das Landgericht bestätigt damit ein Urteil des Amtsgerichts Altona vom 23. Mai 2017, das die Klage eines Mieters auf Rückerstattung zu viel gezahlter Miete durch den Vermieter abgewiesen hatte. Der Mieter hatte zum 1. September 2015 in Ottensen eine Wohnung für eine Miete von 14,01 Euro/m2 gemietet, obwohl die ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietenspiegel 2015 nur 8,75 Euro/m2 betrug und die zulässige Miete nach der Mietpreisbremse – maximal 10% über der Vergleichsmiete – daher höchstens bei 9,63 Euro/m2 hätte liegen dürfen. Durch die nicht veröffentlichte Begründung sei für die Öffentlichkeit gar nicht nachvollziehbar, ob es eine solche überhaupt gebe und ob deren Inhalt den gesetzlichen Vorgaben entspreche, begründete das Gericht. Stapelfeldt verwies darauf, dass die Begründungen für Verordnungen grundsätzlich nicht veröffentlicht würden. Praxis sei es bis dato gewesen, die Begründung auf Nachfrage herausgegeben. „Wir werden das Urteil des Hamburger Landgerichts zum Anlass nehmen, die Mietpreisbegrenzungsverordnung neu zu erlassen und so für die Zukunft Klarheit zu schaffen.“

„Mietpreisbremse schafft nicht eine einzige Wohnung“

Die Wohnungsverbände hingegen lehnen die Mietpreisbremse hingegen weiterhin ab. „Die Mietpreisbremse war von Anfang an wirkungslos“, erklärte Andreas Breitner, Direktor des Verbands norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW). „Das Hauptproblem einer Mietpreisbremse besteht darin: sie schafft nicht eine einzige Wohnung. Sie erhöht die Nachfrage, weil noch mehr Menschen glauben, sich eine bestimmte Wohnung leisten zu können. Wir haben auf dem Hamburger Wohnungsmarkt aber kein Nachfrage-, sondern ein Angebotsproblem.“

Mietbegrenzungsverordnung neu erlassen

Ungeachtet dessen hat der Senat am 3. Juli die Mietpreisbremse neu erlassen und samt Begründung mit aktuellen Marktzahlen am 10. Juli im Hamburgischen Gesetz- und Verordnungsblatt veröffentlicht. Nach Marktdaten des Instituts empirica sind die Angebotsmieten in Hamburg zwischen 2007 und 2017 um 40% auf 11,02 Euro/m2 Wohnfläche gestiegen. Deutschlandweit hingegen kletterten die Mieten nur um 33% auf 7,78 Euro/m2. Die stärkste Sprünge machten dabei mit jeweils 43% kleine Wohnungen bis 40 m2 sowie Wohnungen mit 80 bis 99 m2. Eine zentrale Kritik der Wohnungsverbände bezieht sich auf die sehr verschiedene Mietpreisentwicklung in Hamburg. Das wird von empirica mit Blick auf Teilmärkte bestätigt. Die stärkste Dynamik entfaltete hierbei – bedingt durch die von der IBA angestossenen Entwicklungen – mit einem Plus von 62% auf 9,76 Euro/m2 Wilhelmsburg (mit Veddel und Rothenburgsort), gefolgt von St. Pauli/Sternschanze (+48% auf 13,75 Euro/m2) und Borgfelde/Hamm/Horn (+45% auf 10 Euro/m2). Deutlich verhaltener entwickelten sich die Mieten in der City (Alt- und Neustadt sowie Hafencity). Auf hohem Niveau stiegen sie um lediglich 11% auf 14,94 Euro/m2 – der zweitteuerste Teilmarkt nach Westliche Alster (15,31 Euro/m2). Auch im Alten Land (+21% auf 7,98 Euro/m2) sowie in den Elbvororten (+24% auf 13,45 Euro/m2) stiegen die Mieten verhaltener. Mit Verweis auf starke Anstiege in Barmbek (+42,5%) oder Borgfelde/Hamm/Horn abseits der Trendstadtteile sowie die Leerstandsquote von 0,7% und niedriger seit 2010 begründet der Senat die Geltung der Mietpreisbremse für das gesamte Stadtgebiet. Da das OLG die zum 1. Juli 2015 in Kraft getretene Verordnung jedoch bis zum 1. September 2017 außer Kraft gesetzt hat und die neue Verordnung nicht rückwirkend gilt, besteht für Altverfahren Rechtsunsicherheit.

In Hamburg werden Wohnungen gebraucht. Doch die Anfälligkeit der Bezirkspolitik für Proteste Weniger bremst den Wohnungsbau, kritisiert Stefan Wulff. Ulrica Schwarz warnt davor, das auf der Zielgerade befindliche Projekt Esso-Häuser in St. Pauli zur Schablone zu machen. Staatsrat Matthias Kock fokussiert auf das soziale Gleichgewicht.

„Wenn die Umsetzung hier gelingt, können damit ganz neue Maßstäbe im innerstädtischen Neubau und der Entwicklungen von Quartieren gesetzt werden“, erklärt Margit Czenki zum Beteiligungs- und Abstimmungsprozess des Projektes Paloma an der Reeperbahn, besser bekannt als Esso-Häuser. Czenki ist Gesellschafterin der PlanBude Aussen, die zwischen 2013 und 2018 einen umfangreichen Beteiligungs- und Verhandlungsprozess zur Entwicklung des Quartiers am Spielbudenplatz für die lokalen Bürgerinitiativen begleitet hat.

13 Jahre Projektentwicklung

Im Ergebnis werden 60% der bis zu 28.000 m2 BGF für gefördertes Wohnen mit einer Bindungsfrist von 25 Jahren genutzt, wobei die früheren Mieter zu alten Konditionen einziehen dürfen. Auf Eigentumswohnungen sowie Filialisten für Läden, Gastronomie und Hotel wird verzichtet, ebenso wie auf die Aufteilung der frei finanzierten Mietwohnungen in den 25 Jahren ab Fertigstellung – voraussichtlich im Sommer 2022. Dann werden für die Bayrische Hausbau 13 Jahren Projektentwicklungszeit ins Land gegangen sein werden.
Das ist zu viel und kein Muster, betont Matthias Kock, Staatsrat in der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen (BSW), auf einem Podium der Konferenz Immobilienstandort Hamburg. „Wir können nicht jedes Mal diese Debatte führen, so viel Geld ausgeben und so viel Geduld von den Bauherren verlangen. Es muss klar sein, dass solche Mehrkosten zu höheren Mieten führen.“

100 Bürger entscheiden

Diese Einsicht vermisst Stefan Wulff, Bauunternehmer und Projektentwickler, insbesondere auf Ebene der Bezirkspolitik. Zu schnell machten sich Bezirkspolitik und -verwaltung die Proteste weniger zu eigen. „100 Bürger entscheiden in einem Bezirk von 400.000 Einwohnern. Oft ist alles abgestimmt. Da fällt irgendeinem Lokalpolitiker etwas ein.“
ZIA-Geschäftsführer Klaus-Peter Hesse schlägt vor, mit den zunehmend eingesetzten Verfahren digitaler Planung – Building Information Modeling (BIM) – die Kosten bezirklicher Auflagen exakt auszuweisen. Zudem sei es an der Zeit, die digitale Bauakte einzuführen. Ulrica Schwarz, Bayrische Hausbau, kritisiert das „Kirchturmdenken“ einzelner Ämter. Sie wünscht sich mehr Abstimmung und Kommunikation.

„Wir schauen auf das soziale Gleichgewicht“

Kock verweist auf 50 neue Stellen vor allem in den Bauprüfungsabteilungen der Bezirke, die der Senat genehmigt habe und die nahezu vollständig besetzt worden seien. Hiervon erwartet der Staatsrat eine zeitnahe Entspannung der personellen Situation.
Deutlich positioniert sich Kock gegen die vom Nabu gestartete Volksinitiative „Hamburgs Grün erhalten“. Sie zielt darauf, den Anteil des Grüns an der Fläche Hamburgs Stand 1. Juli 2018 einzufrieren. „Mit seinen Natur- und Landschaftsschutzgebieten sowie Parks und Gärten sind 50% Hamburgs Grünflächen.“ Neue Parks würden mit jedem Quartier zusätzlich geschaffen, etwa in der Hafencity, der Mitte Altona oder künftig in den Holstenquartieren. „Das ökologische Gleichgewicht ist nicht gefährdet. Wir schauen auf das soziale Gleichgewicht.“
Dazu bringt Wulff noch eine provokante These in Runde: „Wir brauchen eine langfristige Vision für die nächsten 30 Jahre. Die fehlt in Hamburg. Und dabei müssen wir auch mal an heilige Kühe ran: Braucht Hamburg wirklich landwirtschaftliche Flächen?“

Um größere Märkte in verdichteten Stadtteilen bauen zu können, steigen Discounter wie Aldi und Lidl zunehmend in den Wohnungsbau ein. Neben dem Bezirk Eimsbüttel, der bereits eine „Discounter-Strategie“ formuliert hat, verknüpfen auch andere Bezirke die Genehmigung von Märkten mit dem Bau von Wohnungen.

Mehr Licht, mehr Design und mehr Platz – so stellt Aldi Nord 2012 einen grundlegend neuen Baukörpertyp für seine Märkte vor. „Sagen Sie mir mal, wo in Hamburg man den genehmigt bekommt“, erklärt jedoch ein leitender Aldi-Mitarbeiter im Raum Hamburg. Denn auch der neue Typ ist weiterhin eingeschossig und von ein paar tausend Quadratmeter Parkplatz umgeben.
Raum, der nicht nur in Hamburg zunehmend teuer ist. Und selbst, wenn Aldi oder Lidl auf eigenen Grundstücken Märkte vergrößern wollen, sehen sie sich zunehmend mit Forderungen aus Politik und Verwaltung konfrontiert, Wohnraum zu schaffen, um ihren Teil zur Entspannung der zuzugsbedingten Wohnraumnachfrage beizutragen.

Discounter-Strategie in Eimsbüttel

So folgt der Bezirk Eimsbüttel einer Discounter-Strategie, die jeden Bauantrag einer Handelskette mit konkreten Wohnungsbauforderungen verknüpft. So plant Aldi Wohnungsbau bei der Modernisierung oder dem Neubau der Standorte Bismarckstraße, Eidelstedt Weg, Osterfeldstraße, Oldesloher Straße und Randstraße. Weitere Projekte sind in Lokstedt und Niendorf geplant.
Nun ist es nicht neu, dass Projektentwickler für die Erdgeschosszonen Einzelhandelsmieter suchen – entsprechend den Vorgaben des B-Plans. Neu ist, dass Discounter, wie Aldi und Lidl, selbst als Entwickler in den Wohnungsbau einsteigen.

Potenzial für 800 Wohnungen in Altona

Auch in Altona setzt die Politik auf das Wohnraumpotenzial der Discounterstandorte. So hat Frank Conrad, der im Bezirk Altona das Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung leitet, 16 Standorte von Discountern identifiziert, an denen nach seinen Berechnungen 77.000 m2 BGF entstehen könnten, die Raum für 800 Wohnungen bieten. Dazu gehören die Standorte Luruper Hauptstraße, wo im Kontext eines Aldi-Neubaus 186 Wohnungen geplant sind, sowie Sülldorfer Landstraße, wo im Ensemble mit einem neuen Lidl-Markt der Neubau des Hamburger Konservatoriums, 80 Wohnungen, 20 Studentenapartments und eine Kita errichtet werden sollen – allerdings nicht von Lidl selbst.
Wie das aussehen kann, wenn die Discounter selbst bauen, zeigen die beiden von Aldi bereits realisierten Konzepte in der Holstenstraße (30 Wohnungen) und der Bahrenfelder Straße (28 Wohnungen). „Da sind wir als Discounter plötzlich dort, wo die Menschen sind“, so der Aldi-Manager. „Für urbane Standorte in dichten Stadtteilen muss eine moderne Expansionsstrategie Konzepte mit Wohnungen, aber ohne oder mit wenigen Stellplätzen enthalten.“

Überwältigendes Feedback

Anfang des Jahres hatte Aldi Nord in Berlin ein Programm vorgestellt, mit dem an 30 Standorten über 2.000 Wohnungen entstehen sollen – immer im Kontext mit dem Neubau oder der Erweiterung des Marktes auf das aktuelle 1.200 bis 1.500 m2 Verkaufsfläche umfassende Format. Das Echo auf diese Ankündigung sei überwältigend gewesen, erklärt der Aldi-Insider – und es gebe innerhalb des Konzerns noch keine abschließende Entscheidung, welche Konsequenzen für das Geschäftsmodell sich daraus ergeben. Denn auch aus kleineren Städten kommen Anfragen nach mehrgeschossigen Konzepten, um die politische Durchsetzbarkeit vor Ort zu vereinfachen.
Will Aldi künftig einen signifikanten Anteil seines Umsatzes aus der Vermietung von Wohnungen erzielen? „Kommt drauf an, wen man fragt. Die Immobilienleute wollen Immobilien mit nachhaltigem Cash-flow bauen. Für die Vertriebler sind die Stockwerke über dem Markt nur lästig und stören das eigentliche Geschäftsmodell.“
Für Claas Kießling ist klar: „Es ist für die Discounter eher ein Zwangsthema, um ihr Geschäftsmodell in die Zukunft zu führen.“ Projektentwicklung und Verwaltung werden bis dato nicht extern vergeben. „Die haben in ihrer Historie immer alles alleine gemacht.“

Mit 7.920 Wohnungen wurden 2017 in Hamburg nur wenig mehr Wohneinheiten fertiggestellt, als im Jahr zuvor – und deutlich weniger, als 2015. Gleichzeitig wächst die Schere zwischen den Baugenehmigungen und der Fertigstellungen. Spekulation ist nach Ansicht von Stadtentwicklungssenatorin Dorothee Stapelfeldt aber nicht im Spiel.

„Im Bündnis für das Wohnen haben wir das Ziel von 10.000 Baugenehmigungen jährlich vereinbart“, betont Dorothee Stapelfeldt, „nicht 10.000 Fertigstellungen.“ Dieser Hinweis der Stadtentwicklungssenatorin ist nötig, denn nach 10.000 fertiggestellten Wohnungen jährlich sieht es in Hamburg aktuell nicht aus.

Bauüberhang verdreifacht

Mit dem Einstieg in die Wohnungsoffensive und Start des Bündnisses für das Wohnen ging es mit den Baugenehmigungen in Hamburg rasch aufwärts. Nach Statistik der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen (BSW), der monatlich die Genehmigungszahlen der Bezirke zugesandt werden, hat sich die Zahl der Baugenehmigungen zwischen 2011 und 2017 auf über 13.400 verdoppelt. Mehr, als verdoppelt, haben sich auch die Werte für die Fertiggestellungen. 7.920 waren es nach Auswertung der Statistik Nord im vergangenen Jahr.
Den stärksten Anstieg beschreibt jedoch die Kurve, die den Bauüberhang illustriert – der Wohneinheiten, die zwar genehmigt, aber noch nicht fertiggestellt sind. 2011 waren es gut 8.000 Wohnungen. Ende 2017 weist die Statistik in dieser Rubrik knapp 25.000 Wohneinheiten aus. Über die Entwicklung des Bauüberhangs macht sich Stapelfeldt nach eigenen Angaben durchaus Gedanken und hat deshalb bei den Bezirken nachgefragt, ob es hier Anzeichen für eine zunehmende Spekulation mit baureifen Grundstücken gebe. Dafür gebe es „keinerlei Hinweise“. Stattdessen gibt es Hinweise, dass Kostensteigerungen für Material und Personal sowie Kapazitätsengpässe der Bauunternehmen zu Verzögerungen bei der Realisierung von Projekten führen.

Miete und Preise unterdurchschnittlich gestiegen

Stapelfeldt betont, „die aktuellen Fertigstellungszahlen sind eine gute Nachricht für Hamburgs Mieterinnen und Mieter“. Dass Hamburg im Metropolenvergleich relativ frühzeitig den Wohnungsbau forciert hat, zahlt sich bei den Wohnungskosten tatsächlich für Mieter und Käufer tatsächlich aus. Nach den von empirica gelieferten Zahlen des Frühjahrsgutachtens der Immobilienweisen kletterte die Angebotsmiete in Hamburg 2017 um 4,1% – deutlich weniger, als in München (5,9%) oder Berlin (8,4%). Auch beim Erwerb von Eigentumswohnungen mussten Hamburger Käufer mit 5,8% Verteuerung einen geringeren Zuwachs hinnehmen, als in den beiden anderen Millionenstädten München (9%) und Berlin (14,8%).
Hält der Zuzug in die Hanse- und Hafenstadt jedoch in gleichem Maße an, wie in den letzten Jahren (plus 20.000 Einwohner p.a.), dann könnte sich die Situation am Markt wieder verschärfen. Denn bulwiengesa hat in seiner jüngst vorgestellten Projektentwicklerstudie festgestellt, dass das von Trader-Developern geplante in Hamburg Projektentwicklungsvolumen im Wohnungsbau in diesem Jahr um 25% hinter dem von 2016 liegt. Mit einem Rückgang beim Projektentwicklungsvolumen der zwischen 2015 und 2022 fertiggestellten, im Bau befindlichen und geplanten Wohnprojekte von 5,1% gegenüber dem Vorjahr weist Hamburg das stärkste Minus im Metropolenvergleich auf.

50% weniger Baugenehmigungen im ersten Quartal 2018

Gleichzeitig ist die Zahl der von Statistik Nord für die ersten fünf Monate 2018 addierten Baugenehmigungen um über 43% gegenüber dem Vergleichszeitraum 2017 zurückgegangen. Beim Geschosswohnungsbau fiel der Einbruch mit minus 45% noch klarer aus. Nicht ganz zu Unrecht weist Stapelfeldt jedoch auf die starken Schwankungen der Baugenehmigungen im Jahresverlauf hin. „Aus diesen Zahlen würde ich noch keine Prognose machen.“

Quellen: Statistik-Nord / BSW
* Statistik-Nord (Statistisches Landesamt)