Alle Newsletter Artikeln März 2016

In fast allen Metropolen Deutschlands haben sich die Preise für Eigentumswohnungen 2015 noch dynamischer entwickelt, als in Hamburg. Und in allen Metropolen ist die Wohnungsmiete stärker gestiegen. Das geht aus dem Frühjahrsgutachten der Immobilienweisen hervor, das im Februar in Berlin vorgestellt wurde.

„Jetzt ist es zu viel“, erklärte Harald Simons, empirica, bei der Immobilienkonferenz Quo vadis in Berlin zur Entwicklung der deutschen Wohnungsmärkte 2015. „Die Kaufpreise sind den Mieten endgültig davon gelaufen“, erläuterte er die frischen Ergebnisse des Frühjahrsgutachtens der Immobilienweisen.

Preise aus Ertragswerten nicht mehr gedeckt

Tatsächlich sind die Preise für Eigentumswohnungen zwischen dem dritten Quartal 2014 und dem dritten Quartal 2015 in Westdeutschland um 7,2% gestiegen und in Ostdeutschland um 6,2%. Viel deutlicher fielen die Preissteigerungen in den Top-7-Metropolen aus. Hier liegt Stuttgart mit 18,8% vor Berlin (14,4%) und München (12,9%).
Hamburg ist mit einem Anstieg von 9,4% Vorletzter im letztjährigen Metropolenranking – und das ist nur zu seinem Vorteil, wenn man Simons glauben mag. „Die Preise sind aus den Ertragswerten nicht mehr gedeckt.“ Nicht nur in den Metropolen, sondern in 27% aller deutschen Landkreise sind Eigentumswohnungen nach empirica-Auswertungen inzwischen zu teuer.

Mögliche Wertkorrektur zu Lasten des Eigenkapital

Allerdings: „Die Preisübertreibung ist aber ungefährlich, denn es gibt keinen Anstieg der Fremdkapitalfinanzierung. Das heißt, dass die möglichen Wertverluste zu Lasten des Eigenkapitals gehen. Das ist nicht weiter schlimm“, zeigt sich der in Leipzig agierende Professor wenig emphatisch mit den Investoren.
Eine Blase sei auch aus einem anderen Grund nicht wahrscheinlich. „Der Anstieg des Wohnungsbaus ist gedeckt durch die zusätzliche Nachfrage. Auf 270.000 zusätzliche Haushalte kommen 2015 rund 265.000 fertiggestellte Wohnungen.” Ähnlich verhält sich die Entwicklung auch in Hamburg. Um rund 15.000 Menschen erhöhte sich die Bevölkerung. Die HSH Hamburg erwartet für 2015 rund 7.500 fertiggestellte Wohnungen. Der durchschnittliche Hamburger Haushalt zählt 1,8 Personen.
Für 2016 erwartet Simons – mit Blick auf die Liquidität und Zinsen – trotzdem einen weiteren Anstieg der Kaufpreise. „Dadurch wird die Fallhöhe noch etwas höher.“ Im Hamburg sieht er 2016 mit 6% den geringsten Preisschub unter den Metropolen.
Im langfristigen Vergleich zwischen 2010 und 2015 liegt Hamburg mit einem Anstieg der Angebotspreise von 53,5% deutlich hinter München (89,1%) und auch hinter Berlin (67,7%) und Stuttgart (61,1%).

Mieten in Hamburg um 1% gestiegen

Der deutschlandweite Mietanstieg dagegen scheint zunächst gebremst und fällt zwischen 2010 und 2015 ohnehin deutlich geringer aus. Nüchtern bilanziert Simons die Mietentwicklung der letzten Jahre. „Bei den Neuvertragsmieten haben wir im vergangenen Jahr im Bundesdurchschnitt das Niveau von 2004 erreicht.“
Zwischen dem je dritten Quartal 2014 und 2015 werden für Westdeutschland zwar noch Mietsteigerungen von 3,7% und für Ostdeutschland von 1,2% notiert, doch die fanden nach empirica-Daten bis Ende 2014 statt. „Seit Jahresbeginn 2015 lassen sich in Westdeutschland insgesamt keine nennenswerten Mietsteigerungen mehr beobachten und in Ostdeutschland sind die Angebotsmieten sogar etwas rückläufig.“
Die Hamburger Angebotsmieten erhöhten sich zwischen 2010 und 2015 lediglich um 8,3% – klar weniger, als in Berlin (32,1%) oder München (29,7%).
Im Top-7-Vergleich verzeichnet Hamburg 2015 mit 1% Mietsteigerung den geringsten Zuwachs – nachdem auch 2014 die Angebotsmieten nur um 1,1% geklettert waren. In München (7,4%), Stuttgart (6,8%) und Berlin (4,4%) zeigte das Mietenbarometer deutlicher nach oben.
2016 allerdings erwartet Simons in Hamburg ein Mietwachstum von 3% – ebenfalls der niedrigste Wert unter den Top 7. Hier liegt Stuttgart mit 10% vor München (9%).

Auswirkungen der Flüchtlingswelle geringer als erwartet

Mit klaren Worten geißelt der Wohnungsmarktexperte die aus seiner Perspektive panischen Reaktionen auf den Flüchtlingsstrom. „Deutschland ist ein Hühnerhaufen. In Teilen von Deutschland, die von Abwanderung betroffen sind, planen die Kommunen wieder Baugebiete. Kommunen schließen Mietverträge über 10 Jahre für Gewerbehallen ab, um hier Flüchtlinge unter zu bringen. Dabei sind die Auswirkungen der Flüchtlingswelle geringer, als erwartet.“
So würden nach Erfahrungen etwa des jugoslawischen Bürgerkriegs Anfang bis Mitte der 1990er Jahre nur etwa 35% bis 40% der Flüchtlinge in Deutschland bleiben. Ein ganz wichtiger Hinweis zur Versachlichung der Debatte und zur Planung für die Kommunen sei die Tatsache, dass 60% der Flüchtlinge Familien seien. „Unsere künftigen Eckensteher, vor denen alle Angst haben – die alleinstehenden, jungen Männer (bis 30 Jahre) – machen nur 21% aus.“ Für die in der Öffentlichkeit und auch von Politikern, wie Olaf Scholz, gehandelten Anteile dieser Gruppe von 70% habe er keinerlei Belege finden können.

Flüchtlinge in leerstehenden Wohnungen unterbringen

Simons empfiehlt, die Flüchtlinge in den 1,6 Mio. bundesweit leerstehenden Wohnungen unterzubringen. „Wir können die Zuwanderung rechnerisch im Bestand unterbringen. Eigentlich brauchen wir kaum zusätzliche Wohnungen. Wir müssen nur verteilen.“
Dem Argument, es sei für die Integration nicht zielführend, die Flüchtlinge in leerstehendem Wohnraum in Abwanderungsgebieten unter zu bringen, da es dort keine Jobs gebe, hält er die Ergebnisse seiner neuen Studie entgegen, die noch im März veröffentlicht wird. „Es gibt in Abwanderungsgegenden sogar die höchsten Raten an offenen Jobs. Im Rahmen des Konjunkturbooms sind auch dort zusätzliche Arbeitsplätze entstanden, doch kaum einer ist wieder dorthin gezogen.“ Daher favorisiert Simons auch die Umsetzung des Wohnortzuweisungsgesetzes.

Nur 73.000 Wohnungen bundesweit extra für Flüchtlinge

Den Zusatzbedarf durch Flüchtlinge beziffert er auf 73.000 Wohnungen extra – zusätzlich zu den 286.000 Wohnungen, die 2016 voraussichtlich fertiggestellt werden. „Das ist doch kein Problem. Allein seit 2010 haben wir die Zahl der fertiggestellten Wohnungen nahezu verdoppelt.“ Dass mittelfristig weiterhin jährlich 1 Mio. Flüchtlinge kommen, hält er mit Blick auf die anlaufenden Aktivitäten der Politik für „undenkbar“.

Die Angebotsmieten sind am Hamburger Wohnungsmarkt seit 2010 deutlich langsamer gestiegen, als die Angebotspreise. Bild: Feldhaus

3.011 Wohnungen haben die Unternehmen des BFW Nord 2015 in Hamburg fertiggestellt – ein Fünftel mehr, als 2014. Der BFW-Nord-Vorsitzende Sönke Struck mahnt die Ausweisung von mehr Bauland und schnellere Bauleitplanung an, um das bisherige Niveau der Fertigstellungen in Hamburg zumindest halten zu können.

Im vergangenen Jahr haben die Unternehmen des Landesverbandes Nord des Bundesverbands Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW Nord) in Hamburg mit 3.011 fertiggestellten Wohnungen das Ergebnis von 2014 um 19,2% übertroffen. Damit stieg die Zahl der fertiggestellten Wohnungen zum dritten Mal seit 2012. Im laufenden Jahr planen die Mitgliedsunternehmen in Hamburg den Baubeginn von 5.168 Wohnungen – ein Zuwachs von 58% gegenüber 2014.

Neues Bauland in neuen Stadtteilen

Um dieses Niveau zu halten oder den Plänen des Ersten Bürgermeisters Olaf Scholz entsprechend noch zu erhöhen, mahnt Sönke Struck, Vorsitzender des BFW Nord: „Die heutigen Fertigstellungszahlen sind Baugenehmigungen aus den Jahren 2012 bis 2014. Wir brauchen also dringend neues, zusätzliches Bauland sowie deutlich schnellere Prozesse bei den Bauleitplanungen.“
Allein durch innerstädtische Verdichtung könne der Nachfrageüberhang auf dem Hamburger Wohnungsmarkt nicht abgebaut werden, erklärt Struck und fordert die Überplanung neuer Flächen für neue Stadtteile. „Es muss auch über Flächen nachgedacht werden dürfen, die bislang nicht für den Wohnungsbau zur Verfügung standen.“

Kooperativer Planungsprozess sinnvoll

Dabei sei jedoch durch einen kooperativen Planungsprozess mit vielen Beteiligten auf die Vermeidung von Fehlern zu achten, wie sie mit den Großsiedlungen der 1960er und 1970er Jahre gemacht worden seien.
„Es wäre fatal, hier die Planung nur dem Amt für Landesplanung und Stadtentwicklung zu überlassen, ohne die Investoren miteinzubinden.“

 

In jüngster Zeit hat insbesondere der VIII. Senat des BGH, welcher für Wohnraum-Mietrecht zuständig ist, für einige aufsehenerregende Entscheidungen gesorgt, nicht zuletzt zur Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln. Die sich abzeichnende Tendenz, langjährig gefestigte Rechtsprechung aufzugeben, setzt sich auch in den beiden nachfolgenden Entscheidungen fort.

Nebenkostenabrechung

Über viele Jahre hat der BGH die Auffassung vertreten, dass eine Nebenkostenabrechnung nur dann gemäß den Vorgaben des § 259 BGB formell ordnungsgemäß ist, wenn zu jeder Kostenart die Gesamtkosten angegeben werden. Nun kann es jedoch vorkommen, dass ein Vermieter von bestimmten Kosten nur einen Teil auf die Mieter umlegt, die Gesamtkosten also um einen bestimmten Anteil bereinigt. Dies kann z.B. der Fall sein, wenn der Hausmeister auch nicht umlagefähige Arbeiten ausführt. Wenn insoweit jeddoch lediglich die bereinigten Kosten in der Abrechnung angegeben und diesen Vorwegabzug nicht innerhalb der einjährigen Abrechnungsfrist dem Mieter erläutert wird, war die Abrechnung formell unwirksam. Konsequenz aus einer formell unwirksamen Abrechnung ist, dass ein Nachzahlungsbetrag nicht verlangt werden kann. Der BGH hat diese unsinnige Rechtsprechung nun endlich ad acta gelegt und mit Urteil vom 20.01.2016 (VIII ZR 93/15) entschieden, dass es für die formelle Wirksamkeit der Abrechnung genügt, wenn der Vermieter in der Abrechnung bei der jeweiligen Betriebskostenart den Betrag angibt, den er auf die Wohnungsmieter unter Berücksichtigung der Verteilungsschlüssel umlegt. Ob dieser auf die Mieter umzulegende Gesamtbetrag richtig errechnet wurde, ist lediglich eine Frage der materiellen Wirksamkeit der Abrechnung. Materiell kann eine Abrechnung auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigiert werden. Zukünftig wird es jedoch nicht mehr notwendig sein, außerhalb der Abrechnung vorgenommene Rechenschritte (Vorwegabzüge) im Rahmen der Abrechnung zu erläutern. Vielmehr ist es ausreichend, wenn die bereinigten Kosten als Gesamtkosten in die Abrechnung eingestellt werden.

Zurückbehaltung

Sofern ein zu einer erheblichen Gebrauchsbeeinträchtigung führender Mangel der Mietsache besteht, ist die vom Mieter zu zahlende Miete gemäß § 536 BGB gemindert. Die Höhe der berechtigten Mietminderung ist immer vom Einzelfall abhängig. Nicht selten beseitigen Vermieter trotz berechtigter Minderung die Mängel nicht, sei es, weil es mit einem erheblichen Aufwand verbunden wäre oder massive Kosten für die Beseitigung entstehen. Aus diesem Grunde ist ein Mieter berechtigt, sich über die Minderung hinaus auf ein weitergehendes Leistungsverweigerungsrecht (§ 320 BGB) zu berufen, da der Vermieter, welcher die Mängel nicht beseitigt, seiner Gebrauchsüberlassungspflicht nicht in vollem Umfange nachkommt. Diese Einrede dient als Druckmittel des Mieters, um den Vermieter zur Mängelbeseitigung zu bewegen. Allgemein wird vertreten, dass ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe des drei- bis fünffachen Minderungsbetrages zulässig ist, im Regelfall in Höhe des Vierfachen der Minderung. Dies kann jedoch bei Mängeln, welche die Gebrauchstauglichkeit nur in einem gewissen Umfange aufheben und beispielsweise zu einem Minderungsrecht von 25 % führen, zur Folge haben, dass der Mieter dann überhaupt keine Miete leistet. Nach insoweit streitiger Rechtsprechung der Instanzgerichte könnte sich ein Mieter so lange (also für mehrere Jahre) auf ein Zurückbehaltungsrecht berufen, und zwar bis zur Beseitigung des Mangels und Herstellung der vollen vertragsgemäßen Nutzbarkeit der Mietsache. Dieser Rechtsprechung hat der BGH nun in seinem Urteil vom 17.06.2015 (VIII ZR 19/14) einen Riegel vorgeschoben und zunächst festgestellt, dass sich eine schematische Betrachtungsweise, wonach dem Mieter grundsätzlich ein Zurückbehaltungsrecht in vierfacher Höhe des Minderungsbetrages zusteht, verbietet. Vielmehr muss der Tatrichter in jedem Einzelfall eine Gesamtwürdigung der Umstände vornehmen. Der BGH hat jedoch grundsätzlich entschieden, dass das Zurückbehaltungsrecht sowohl einer zeitlichen wie auch betragsmäßigen Begrenzung unterliegt und grundsätzlich schonend auszuüben ist. Insbesondere ist nach Auffassung des BGH der betragsmäßige Einbehalt durch Mietminderung und Zurückbehaltungsrecht in Relation zu dem konkreten Mangel zu setzen. So kann zwar jeder Mangel zu einem Zurückbehaltungsrecht führen, allerdings nicht grundsätzlich in vierfacher Höhe und auf gar keinen Fall zeitlich unbeschränkt. Der BGH begründet diese Begrenzung damit, dass der Mieter auch in dem Fall, dass der Vermieter trotz Einbehalt weiterer Mietentgelte nicht tätig wird, nicht rechtlos gestellt ist, sondern den Vermieter beispielsweise auf Instandsetzung verklagen oder unter bestimmten Voraussetzungen die Mängel selbst beseitigen und Schadenersatz verlangen kann. In dem vom BGH entschiedenen Fall führten die erheblichen Einbehalte des Mieters (über die Minderung hinweg) dazu, dass das Mietverhältnis berichtigt von der Vermieterin gekündigt werden konnte. Aus diesem Grunde sollte bei Mietverhältnissen, in welchen neben Minderungen auch Zurückbehaltungsrechte geltend gemacht werden, konkret überprüft werden, ob diese Zurückbehaltungsrechte nach den Anforderungen des BGH im Hinblick auf die zeitliche und betragsmäßige Begrenzung noch zulässig sind oder ob möglicherweise ein Kündigungsrecht besteht. Ob ein Mieter hier die Grenze der zulässigen Einbehalte überschritten hat, kann und wird jedoch nur ein Tatrichter entscheiden können.

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Die Bundesregierung hat im Februar den Entwurf für ein Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus vorgelegt.

Für den Bau oder Kauf neuer errichteter Wohnhäuser oder Eigentumswohnungen sollen im Jahr der Anschaffung/Herstellung und in den zwei Folgejahren insgesamt 29 % zusätzliche Abschreibungen gewährt werden, so dass in diesen Jahren bei einer Regelabschreibung von je 2 % Abschreibungen von insg. 35 % auf das Gebäude bzw. die Eigentumswohnung vorgenommen werden können. Es werden allerdings nur Anschaffungs- oder Herstellungskosten von höchstens 2.000 € je qm Wohnfläche steuerlich gefördert (d. h. die über diesen Betrag hinausgehenden Investitionen werden mit dem Regelsatz abgeschrieben), und die Förderung wird nur gewährt, wenn die Anschaffungs- oder Herstellungskosten 3.000 € je qm Wohnfläche nicht übersteigen (d. h. bei höheren Baukosten entfällt die Sonder-AfA insgesamt). Ursprünglich war eine Ausschlussgrenze von 2.200 € vorgesehen, Hamburg hat die Anhebung auf 3.000 € durchgesetzt.

Begünstigt sind Investitionen auf Grund eines Bauantrags (oder einer Bauanzeige), der nach dem 31.12.2015 und vor dem 1.1.2019 gestellt wird. Letztmals kann die Förderung für den Veranlagungszeitraum 2022 geltend gemacht werden. Außerdem gibt es Beschränkungen bei den Fördergebieten. Sie müssen gem. Wohngeldverordnung den Mietstufen IV bis VI zugewiesen sein oder für sie muss die Mietpreisbremse bzw. abgesenkte Kappungsgrenze bestimmt worden sein. Das gesamte Hamburger Stadtgebiet fällt demnach in das Fördergebiet, außerdem große Teile des Umlandes.

Der Gesetzentwurf hat das Gesetzgebungsverfahren noch nicht durchlaufen, er muss von Bundestag und Bundesrat verabschiedet werden.

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Die Aufteilung des Gesamtkaufpreises auf Gebäude und den Grund und Boden ist regelmäßig Streitpunkt zwischen Finanzamt und dem Steuer-pflichtigen. Der BFH hat nun in einem kürzlich veröffentlichten Urteil entschieden, dass grundsätzlich die vertraglich vereinbarte Kaufpreisaufteilung von Grundstück und Gebäude der Berechnung der AfA auf das Gebäude zu Grunde zu legen ist.

Im vorliegenden Fall erwarb der Steuerpflichtige zwei für die Vermietung bestimmte Eigentumswohnungen im Obergeschoss desselben Hauses für jeweils rd. 255 Tsd. Euro. Dabei entfielen lt. Vertrag auf jede Wohnungseinheit rd. 154 Tsd. Euro und der Restbetrag auf Grund und Boden. Dies entspricht einer Kaufpreisaufteilung von 60% auf das Gebäude und 40% auf Grund und Boden. Nachdem das Finanzamt jedoch von einem Gebäudewertanteil von 35% ausgegangen war, ließ es im Einspruchsverfahren eine Kaufpreisaufteilung im qualifizierten Sachwertverfahren durch einen Bausachverständigen durchführen. Dieser stellte einen Gebäudewertanteil i.H.v. 24% bzw. 23% fest.

Der BFH führt in seinem Urteil aus, dass sofern eine Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag vorgenommen wurde, diese vereinbarten und bezahlten Anschaffungskosten grundsätzlich auch der Besteuerung zu Grunde zu legen sind. Dies gilt jedoch nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass der Kaufpreis nur zum Schein bestimmt wurde oder die Voraussetzungen eines Gestaltungsmissbrauches i.S.d. § 42 AO gegeben sind.

Liegt eine wesentliche Diskrepanz zu den Bodenrichtwerten vor, rechtfertigt dies nicht ohne Weiteres, diese an die Stelle der vereinbarten Werte zu setzen oder die auf Grund und Gebäude entfallenden Anschaffungskosten zu schätzen, so der BFH. Es handelt sich lediglich um ein Indiz dafür, dass die im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung nicht die realen Werte wiedergibt. Das FG hat hierfür die Gesamtumstände des Objektes aufzuklären und auch besondere Aspekte, wie beispielsweise ursprüngliche Baukosten und auch das soziale Umfeld, zu berücksichtigen.

Grundsätzlich ist daher die vertragliche Kaufpreisaufteilung für die Ermittlung der AfA-Bemessungsgrundlage heranzuziehen. Sofern es nennenswerte Zweifel hieran gibt, wird die Finanzverwaltung eine konkrete Wertermittlung vornehmen. Nach Ansicht des BMF, das dem Verfahren beige-treten ist, sind nennenswerte Zweifel jedenfalls dann anzunehmen, wenn die Werte, die sich auf Grundlage des vereinbarten Verteilungsmaßstabes ergeben, um 10% von den Werten abweichen, die sich aus einem objektiven Maßstab ergeben würden.

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Das Sonderbauprogramm für Flüchtlingswohnungen kommt deutlich langsamer voran, als vom Senat angekündigt. Der Erste Bürgermeister Olaf Scholz verteidigt die auf zwölf Standorte verteilte Ansiedlung, bietet jedoch zur Umsetzung einer sozialen Mischung die komplette Neuvermietung der Neubauten nach ihrer Nutzung als Flüchtlingsdomizile an.

Das Hamburger Verwaltungsgericht folgte zuletzt am 15. Februar einem Eilantrag von Anwohnern gegen eine auf drei Jahre befristete Baugenehmigung für eine Flüchtlingsunterkunft am Fiersbarg in Lemsahl-Mellingstedt.

Verwaltungsgericht bremst erweiterten § 246 aus

Die Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans auf Basis der im Oktober 2015 im Rahmen des Asylverfahrensbeschleunigungsgesetzes geschaffenen Vorschrift des § 246 Abs. 12 BauGB berechtige nicht zu einer derart erheblichen Abweichung von dem Bebauungsplan. Erforderlich wäre vielmehr eine Änderung des Bebauungsplans in dem dafür vorgesehenen Verfahren. Nach Ansicht der Stadt Hamburg wird damit der veränderte § 246 zu eng ausgelegt. Sie hat Beschwerde beim Oberverwaltungsgericht (OVG) eingelegt.
Unabhängig vom Ausgang beim OVG verdeutlicht der Vorgang den Gegenwind, der dem Senat sowohl bei temporären Unterkünften wie auch bei der Umsetzung des Expresswohnungsprogramms mit 5.600 Wohnungen an zwölf Standorten ins Gesicht bläst.

Scholz bietet Räumung und Neuvermietung

„Das sind keine Großsiedlungen“, erklärte der Erste Bürgermeister beim Neujahrsempfang des ZIA Nord im Februar. „Große Siedlungen für bis zu 50.000 Menschen sind in den 1950er und 1960er Jahren entstanden. Eine große Siedlung wäre es, wenn wir alle 5.600 Wohnungen an einem Standort bauen würden.“
Da sind die inzwischen 15 Hamburger Bürgerinitiativen, die sich im Januar zu einem Dachverband gegen das Expressbauprogramm formiert haben, anderer Meinung. Sie haben eine Volksinitiative angeschoben, in der zuvörderst Flüchtlingswohnungen mit maximal 300 Bewohnern gefordert werden, die zudem mindestens einen Kilometer auseinander liegen müssen. Die Befürchtung, dass größere Flüchtlingsquartiere zu Integrationsschwierigkeiten führen, teilt auch die Hamburger Wohnungswirtschaft.
Diese Bedenken nimmt Scholz mit seinem Vorschlag auf, die nach § 246 Abs. 12 BauGB geschaffenen Wohnsiedlungen – nach Erteilung der nachholenden Baugenehmigung sowie einer Entspannung des Unterbringungsdrucks – komplett leer zu ziehen, um sie als dann sozial verträglich gemischt zu vermieten.

Nach sechsjähriger Pause wurde der „Architektur Preis – Zukunft im Bestand“ wieder verliehen. Die Zielrichtung gibt die Auszeichnung eines modernisierten Wohnhochhauses aus den späten 1960er Jahren mit dem ersten Preis vor. Mehr als 90% der Hamburger Immobilien stammen aus der Zeit vor der Jahrtausendwende.

Zum sechsten Mal seit der ersten Auslobung 2001 wurde Ende Februar der „Architektur Preis – Zukunft im Bestand“ verliehen. Die Verleihung durch die Stadtentwicklungssenatorin Dorothee Stapelfeldt, Umweltsenator Jens Kerstan und Oberbaudirektor Jörn Walter gibt die Zielstellung dieses Preises vor.

Größte Bauaufgabe liegt im Bestand

„Gefragt sind zukunftsweisende kreative Konzepte, die Umweltverantwortung und Energieeffizienz vereinen mit architektonischen gestalterischen Qualitäten und der gelungenen Einbindung in das unmittelbare Umfeld.“ Denn die größte Bauaufgabe liegt in der Erneuerung und Modernisierung des Bestands.
Diesen Anforderungen ist nach Ansicht der Jury unter Leitung der Berliner Architektin Prof. Gesine Weinmiller die Modernisierung eines achtgeschossigen Wohnhauses der Hansa Baugenossenschaft am Kattensteert in Billstedt gerecht geworden. Nach einem Entwurf der KBNK Architekten, Hamburg, wurde in dem Gebäude aus den späten sechziger Jahren durch eine Mineralfaserdämmung, eine Solaranlage und dezentrale Wärmerückgewinnung der Endenergieverbrauch um 70% reduziert.
Aus den siebziger Jahren stammt der Wohnblock der Genossenschaft Fluwog-Nordmark in Mümmelmannsberg, für deren Sanierung (KfW 100) und Fassadenneugestaltung der Hamburger Architekt Carsten Roth den zweiten Preis erhielt.
Der sensiblen Herausforderung, denkmalgeschützten Bestand durch Neubauten gelungen zu erweitern, sind aus Perspektive der Jury die LRW Architekten und Stadtplaner mit dem Umbau und der Erweiterung der Kultureinrichtung Zinnschmelze in Barmbek gerecht geworden. Der Backsteinbestand wurde durch kupferverkleidete Baukörper ergänzt.

Anerkennungen für Freihafenamt und Emporio

Anerkennungen erfuhren die SKA Sibylle Kramer Architekten, Hamburg, für die denkmalgerechte Revitalisierung des früheren Freihafenamtes im Auftrag der HHLA Immobilien, die HHS Planer + Architekten, Kassel, mit den Ostermann Architekten, Hamburg, für den energie- und tageslichtoptimierten Um- und Ausbau eines Doppelhauses aus den 1950er Jahren in Kirchdorf im Rahmen der IBA sowie die HPP Architekten, Düsseldorf, für die denkmalgerechte Revitalisierung des früheren Unilever-Hochhauses (heute: Emporio) in der Neustadt.
Insgesamt 26 Vorhaben wurden eingereicht, die zwischen 2010 und 2015 in Hamburg abgeschlossen wurden. Der Preis ist mit 6.000 Euro dotiert.

Bau- und Umweltministerin Barbara Hendricks kritisierte auf der Immobilienkonferenz Quo vadis in Berlin den Entwurf der Mietrechtsreform II des Bundesjustizministers Heiko Maas. Sie befürchtet eine „Entwertung des Bestandes“. Neu ist ihre Überlegung, die Sonderabschreibung für neue Mietwohnungen mit einer Höchstmiete zu verknüpfen.

Wie 2015 stellte sich Bundesbauministerin Barbara Hendricks im Rahmen der Immobilienkonferenz Quo vadis im Berliner Adlon-Hotel auch in diesem Jahr den 350 Spitzenvertretern der deutschen Immobilienwirtschaft. Im Gespräch mit Moderator Karsten Trompetter wies sie zunächst die Kritik an der Nichtaussetzung der EnEV 2016 zurück.

Die Energiezukunft ist elektrisch

„Jeder Bauantrag hatte die EnEV 2016 bereits integriert. Da wäre es unsinnig gewesen, sie für Neubauten auszusetzen.“ Auf den Hinweis, die EnEV 2016 führe zu 8% höheren Kosten bei einer Energieeinsparung von nur 0,02%, zeigte sie sich visionär entspannt.
„Unsere Zukunft wird durch erneuerbare Energien elektrisch sein – sowohl in punkto Verkehr wie bei Immobilien. Da könnten Sie sogar mit ungedämmten Häusern leben.“ Sie bedauerte, dass das Ziel der Warmmietenneutralität bei der energetischen Sanierung aktuell meist nicht erreicht werde.

Verschärftes Mietrecht kontraproduktiv

Trompetter sprach den Entwurf ihres Ministeriums zur Sonder-AfA an, der es in angespannten Wohnungsmärkten erlauben würde, in den ersten drei Jahren bis zu 35% der Investitionen abzuschreiben. Leider werde dieser für die Motivation der Wohnungswirtschaft zielführende Vorschlag durch den Entwurf zur Mietrechtsreform II konterkariert, das von Heiko Maas, Bundesminister für Justiz und Verbraucherschutz, vorgelegt wurde.
In diesem Reformpaket ist u.a. die Absenkung der Modernisierungsumlage von 11% auf 8% enthalten sowie die Erweiterung des Bezugszeitraums für die Ermittlung des Mietenspiegels von vier auf zehn Jahre. Hendricks erwiderte überraschend deutlich, sie „sehe beim Mietrechtspaket II tatsächlich die Gefahr einer Entwertung des Bestandes. Das werden wir im Gesetzgebungsverfahren noch fein austarieren müssen.“

Essig in den Wein

Essig in den Wein kippte sie jedoch auch bei der Sonder-AfA. „Hier werden wir noch über eine Höchstmiete nachdenken.“ Auf Nachfrage erklärte ein Sprecher des Ministeriums, die Zielstellung sei, „dass in den Ballungsgebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt in Zukunft mehr bezahlbare Wohnungen zur Verfügung stehen. Dabei wird natürlich auch die Idee erörtert, die steuerliche Förderung davon abhängig zu machen, dass die geförderten Wohnungen nur zu angemessenen Preisen vermietet werden.“ Das sei jedoch sehr sorgfältig abzuwägen, um zu verhindern, „dass der Anreiz zum Bau der dringend benötigten Wohnungen verloren geht.“