Alle Newsletter Artikeln Oktober 2016

Mit Deregulierung lasse sich die Wohnungsknappheit lösen, nicht mit Restriktionen für Investoren und Eigentü-mer, erklärte Wolfgang Kubicki beim Norddeutschen Immobilientag 2016 des IVD Nord. Der Fraktionschef der FDP im Kieler Landtag plädierte zudem dafür, Erstkäufer von der Grunderwerbssteuer zu befreien.

Mit klaren Ansagen hat Wolfgang Kubicki kein Problem. Er ist seit Jahrzehnten im Kieler Landtag und formuliert seine Meinung meist unmissverständlich – auch zur Wirkung der Mietpreisbremse. „Der Vermieter sucht sich den solventesten Mieter. So kriegt der Millionär die Wohnung zum günstigeren Preis und geht anschließend ein Glas Schampus trinken.“
Nur 5 % der Mieter machen nach seinen Informationen von ihrem Recht Gebrauch, den Vermieter nach der Vormiete zu befragen, „weil sie zufrieden sind mit ihrer neuen Wohnung“. Dies werde nun zum Anlass genommen, die Vermieter zu kriminalisieren und weitere Verschärfungen des Mietrechts auf die Tagesordnung zu setzen.
Zum Auftakt des Norddeutschen Immobilientags 2016 forderte er mehr Deregulierung für den Wohnungsbau. „Wir sollten die Baunutzungsverordnung ändern und die Möglichkeiten nutzen, die GFZ zu erhöhen. Warum hindern wir die Projektentwickler, höher zu bauen, wenn wir wissen, dass die Ballungsräume wachsen.“ Die Einführung der Kategorie »Urbane Gebiete« in das Bau- und Planungsrecht sei ein sinnvoller Schritt, so Kubicki auf Nachfrage.

Kritik an EU-Richtlinie

Erst der Druck zur Unterbringung und Integration der Flüchtlinge habe dazu geführt, bestimmte Standards abzusenken. Kubicki kritisierte energetische Vorgaben, die z. B. zur Notwendigkeit einer Raumentlüftung führten. „Das ist ineffizient und amortisiert sich nie.“
Um die Schaffung von Wohneigentum zu fördern – auch zur Altersabsicherung – „sollten wir Erstkäufern von Wohneigentum die Grunderwerbssteuer erlassen.“
Und beim Stichwort Alterssicherung kritisierte er die EU-Richtlinie, die eigentlich dem Schutz der Verbraucher vor Pfändungen und Zwangsvollstreckungen dienen soll. Hier spielt, aufgrund einer schärferen Prüfung der Kreditwürdigkeit, die Rückzahlung im Rahmen der statistischen Lebenserwartung eine Rolle – mit der Konsequenz, dass es ab 60 Jahren deutlich schwieriger wird, einen Kredit zu bekommen. Der Freidemokrat wies darauf hin, dass diese Schärfe nur auf einer deutschen Interpretation gründe, die von anderen EU-Ländern nicht geteilt werde.
„Die FDP kommt auf 11 bis 12 %“, antwortete Kubicki zum Ende seines Vortrags auf die Frage nach einem Tipp für die Bundestagswahl 2017.

Um jährlich 10.000 Wohnungen nicht nur genehmigen, sondern auch bauen zu können, setzt Matthias Kock, Staatsrat in der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen, bei der Quartiersentwicklung auf Kooperation mit Investoren.

„Wir haben uns vorgenommen, Stadtplanung mit unternehmerischer Denke zusammen zu bringen“, erklärt Matthias Kock. Der Staatsrat in der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen nennt die Entwicklung des Baugebiets Sandbek-West in Neugraben-Fischbek. Für dieses Quartier läuft unter dem Label Fischbeker Reethen ein städtebaulich-landschaftsplanerischer Wettbewerb zum Thema „Gartenstadt des 21. Jahrhunderts“ – und die potenziellen Investoren sitzen bereits in der Jury. „Viele Investoren sind sehr interessiert.“
Neben den 2.000 Wohneinheiten, die zu 55 % im Geschosswohnungsbau und zu 40 % als Reihenhäuser entstehen sollen, ist ein Gewerbegebiet mit Raum etwa für Logistik oder Airbus-Zulieferern geplant. „Wir müssen auch an das Gewerbe denken.“
Zudem macht Kock klar, dass bei der Stadtentwicklung unverändert primär die Potenziale der Nachverdichtung gehoben werden sollen. „Stadt an neuen Orten ist ein ergänzendes Modul, aber nicht der Schwerpunkt der Wohnungsentwicklung.“
Stichwort Module: In Neugraben und Bramfeld hat der Landesbetrieb Immobilienmanagement und Grundvermögen (LIG) zwei Grundstücke ausgeschrieben, auf denen frei finanzierter Mietwohnungsbau mit einer Höchstmiete von 8 Euro/m2 entwickelt werden soll.
„Die Stadt kann nicht unendlich viele Sozialwohnungen fördern. Wir müssen uns gemeinsam Modelle ausdenken, die das Volk bezahlen kann – und wir.“ Es hätten sich zahlreiche Investoren gemeldet. Nun müssten die Konzepte ausgewertet werden.

Senat und Bezirke haben sich auf den „Vertrag für Hamburg – Wohnungsbau“ geeinigt. Es gibt für jede Baugenehmigung 250 Euro – ohne Deckel.

Bei der im September unterzeichneten Neuauflage des „Vertrags für Hamburg – Wohnungsbau“ ging es um die Umsetzung von dauerhaft 10.000 Baugenehmigungen jährlich, darunter 3.000 für öffentlich-geförderte Wohnungen. Ein Anreiz für die Bezirke ist, dass die bisherige Deckelung der je Baugenehmigung vom Senat gezahlten Prämie von 250 Euro entfällt. Zudem wurden in einer ersten Einstellungsoffensive seit März 50 Ingenieure gewonnen, die dauerhaft in den bezirklichen Abteilungen Bauprüfung sowie Stadt- und Landschaftsplanung arbeiten.
Unterzeichnet wurde der Vertrag vom Ersten Bürgermeister Olaf Scholz, Vertretern des Senats, den sieben Bezirksamtsleitern sowie den Vorsitzenden der Bezirksversammlungen. Er ergänzt die im Juni vereinbarte Neuauflage des Bündnis für das Wohnen in Hamburg zwischen dem Senat und Wohnungsverbänden unter Beteiligung des Mietervereins.
Die stärkste Steigerung bei der Zielzahl der zu erreichenden Baugenehmigungen erfährt der Senat selbst. Beim vom Senat gesteuerten Projekten wie der Hafencity sollen künftig 1.450 Wohnungen jährlich genehmigt werden, mehr, als doppelt so viel, wie 2011. Auch für Hamburg Mitte wird die Zielzahl nahezu verdoppelt, wobei die Projekte in Wilhelmsburg hier eine wichtige Rolle spielen.

Das Bundeskabinett hat am 31.8.2016 den vom Bundesminister für Wirtschaft und Energie vorgelegten Gesetzentwurf zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Verwalter von Wohnungseigentum beschlossen.

Während Immobilienmakler, Darlehensvermittler, Bauträger und Baubetreuer auch bisher nach § 34c Gewerbeordnung (GewO) schon eine Erlaubnis für ihre Tätigkeit brauchten, soll das zukünftig auch für Wohnungseigentumsverwalter gelten. Die Verwaltung von Miethäusern hingegen bleibt erlaubnisfrei.
Für Immobilienmakler und Wohnungseigentumsverwalter gleichermaßen neu wird allerdings der sog. Sachkundenachweis sein. Eine Erlaubnis zur Zulassung als Wohnungseigentumsverwalter wird zukünftig nur erhalten, wer durch eine vor der Industrie- und Handelskammer erfolgreich abgelegte Prüfung nachweist, dass er die Sachkunde über die fachlichen und rechtlichen Grundlagen besitzt, die für die Verwaltung gemeinschaftlichen Eigentums im Sinne des WEG notwendig ist.
Das Ziel, die Qualität der Verwaltung sicherzustellen, wird dabei auch auf Arbeitnehmer des Verwalters erstreckt. Nach dem Gesetzesentwurf darf ein Verwalter Personen, die direkt bei der Verwaltung von gemeinschaftlichem Eigentum im Sinne des WEG mitwirken, nur beschäftigen, wenn er sicherstellt, dass diese Personen über die für die jeweilige Tätigkeit erforderliche Qualifikation verfügen. Zu den betroffenen Mitarbeitern gehören die klassischen Sachbearbeiter, die mit der Erstellung von Abrechnungen oder der Einberufung von Versammlungen befasst sind, nicht aber rein administrative Tätigkeiten, wie z.B. Sekretariat. Angestellte Mitarbeiter bedürfen dabei auch nicht der speziellen Sachkundeprüfung. Es reicht, wenn der Verwalter sicherstellt, dass die Arbeitnehmer z.B. aufgrund ihrer Ausbildung oder entsprechender Fortbildungen angemessen qualifiziert sind.

Sachkundeprüfung muss noch ausgestaltet werden

Die konkrete Ausgestaltung der Sachkundeprüfung überlässt der Gesetzesentwurf einer noch nicht vorliegenden Verordnung. Die Gesetzesbegründung geht allerdings davon aus, dass die Sachkundeprüfung analog der bereits bestehenden Prüfungen für Versicherungs- und Immobiliendarlehensvermittler rund 160 Minuten dauern soll (90 Minuten schriftlich und 70 Minuten mündlicher Prüfungsteil). Und da eine Gesetzesbegründung sehr genau ist, finden sich dort auch Hinweise dazu, dass es aktuell rund 17.700 Wohnungseigentumsverwalter geben soll.
Jeder Verwalter, der heute am Markt tätigt ist, wird innerhalb einer Übergangsfrist von 12 Monaten nach Inkrafttreten eine Erlaubnis beantragen müssen. Und die Gesetzesbegründung beziffert auch sehr genau den Aufwand für die Beantragung der Erlaubnis: 73 Minuten wird der Verwalter für den Antrag brauchen, und zwar 13 Minuten für das Ausfüllen des Antrages und 60 Minuten für das Beibringen der Unterlagen. Bei angenommenen Kosten von EURO 40,00 je Stunden und rund 17.700 Verwaltern würde sich der Aufwand auf rund EURO 861.000 belaufen.
Der Hauptaufwand wird auch nicht in der Antragstellung liegen, sondern in der notwendigen Fortbildung zur Erbringung des Sachkundenachweises. Verwalter, die zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Gesetzes mindestens 6 Jahre Wohnungseigentum verwaltet haben, müssen keinen Sachkundenachweis für die Gewerbeerlaubnis erbringen. Die Gesetzesbegründung geht davon aus, dass ca. 8.500 Verwalter unter diese Regelung für „alte Hasen“ fallen. Bleiben 8.500 Verwalter, die demnächst noch einmal die Schulbanken diverser Seminaranbieter drücken müssen, um sich auf die Sachkundeprüfung vorzubereiten.

Haftpflichtversicherung vorgeschrieben

Positiv zu bewerten ist sicherlich, dass ein Wohnungseigentumsverwalter, will er die Erlaubnis zur Ausübung des Gewerbes erhalten, zukünftig u.a. auch eine Haftpflichtversicherung wird nachweisen müssen. Das ist zwar bei den größeren Verwaltern eine Selbstverständlichkeit, aber es gab in der Vergangenheit auch so manchen „Hobbyverwalter“, dem das einfach zu teuer war.
Nicht erfasst von den Neuregelungen werden übrigens selbstverwaltende Eigentümer, die ja nicht gewerblich tätig sind. Wer sich also in einer Anlage mit z.B. drei Einheiten als Eigentümer zur Verfügung stellt, um die Verwaltung zu übernehmen, kann das nach wie vor ohne Einschränkungen tun.

Inkrafttreten soll das Gesetz neun Monate nach seiner Verkündung. Damit soll den Betroffenen eine angemessene Übergangszeit eingeräumt werden, in der sie sich auf die neue Rechtslage einstellen können. Darüber hinaus ist die Übergangsfrist auch erforderlich, damit die Verwaltung die erforderlichen Vorkehrungen zum Vollzug der neuen Regelungen treffen kann. So müssen die für die Abnahme der Sachkundeprüfung für Immobilienmakler und Wohnungseigentumsverwalter zuständigen Industrie- und Handelskammern Prüfungsordnungen erlassen sowie entsprechende Prüfungsverfahren und -ausschüsse einrichten. Aktuell wird wohl davon ausgegangen, dass das Gesetz frühestens Anfang nächsten Jahres verabschiedet werden wird, so dass mit einem Inkrafttreten wohl nicht vor Herbst 2017 zu rechnen ist.
Letztlich ist die Neuregelung des Gesetzgebers zu begrüßen. Der Arbeitsbereich eines Wohnungseigentumsverwalters ist vielfältig und anspruchsvoll. Der Verwalter muss nicht nur ein hohes Geschick im Umgang mit Menschen besitzen, er muss darüber hinaus eine Mischung aus Immobilienfachmann, Jurist, Buchhalter, Steuerfachmann, Bauingenieur und Handwerker sein, um letztlich allen Anforderungen gerecht zu werden.

von Dr. Patrick Kühnemund, Dr. Hantke & Partner

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Das Finanzgericht Rheinland-Pfalz hat in einem Urteil vom 6. Juli 2016 entschieden, dass das Beziehen von Polstermöbeln in einer in der Nähe gelegenen Werkstatt nicht im Haushalt des Steuerpflichtigen erfolgt und die Steuerbefreiung nach § 35a Abs. 3 EStG für Handwerkerleistungen somit nicht in Anspruch genommen werden kann.

Im Streitfall hatte ein Ehepaar im Jahr 2014 einen Raumausstatter mit dem Beziehen seiner Polstermöbel beauftragt. Zur Durchführung der Arbeiten transportierte der Raumausstatter die Möbel in seine ca. vier Kilometer entfernte Werkstatt. Die Eheleute setzten die vom Raumausstatter in Rechnung gestellten Kosten in ihrer Einkommensteuererklärung im Rahmen der Steuerermäßigung nach § 35a Abs. 3 EStG für Handwerkerleistungen an.

Grundsätzlich muss die Handwerkerleistung in dem Haushalt des Steuerpflichtigen erbracht werden, damit die Steuerermäßigung gewährt werden kann. Die Auslegung des Wortlauts „im Haushalt“ ist räumlich-funktional zu verstehen, so dass der Haushalt nicht zwingend an der Grundstücksgrenze ende. Stattdessen kommt es auf den unmittelbaren räumlichen Zusammenhang zum Haushalt an sowie auf die Tatsache, dass die Leistung dem Haushalt diene.

Vor diesem Hintergrund kam das Finanzgericht zu dem Resultat, dass die Kosten für das Beziehen der Polstermöbel nicht als steuerbegünstigte Handwerkerleistungen zu qualifizieren seien, da die Handwerkerleistung in einer eindeutig vom Grundstück entfernten Werkstatt erbracht wurde.

von Jens Scharfenberg, MÖHRLE HAPP LUTHER

Kurzinfo

Versicherungserstattungen für Handwerkerleistungen mindern die Aufwendungen für Handwerkerleistungen, die im Rahmen der Steuerermäßigung nach § 35a Abs. 3 EStG berücksichtigungsfähig sind. Entscheidungserheblich ist die tatsächliche wirtschaftliche Belastung des Steuerpflichtigen, die im Umfang der Erstattung durch die Versicherung nicht gegeben ist.

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Das Finanzgericht Mecklenburg-Vorpommern hat in einem Urteil vom 6. April 2016 entschieden, dass es nicht zu beanstanden ist, wenn das Finanzamt unter bestimmten Voraussetzungen bei einer objektiv nicht mehr vermietbaren Wohnung nach mehr als sechs Jahren Leerstand von einem Wegfall der Einkunftserzielungsabsicht ausgeht.

Der Kläger hatte im Jahre 1993 eine Wohnung in einer Wohnungsanlage erworben und ist Mitglied einer Eigentümergemeinschaft. Seit dem Jahr 1999 steht diese Wohnung leer, obwohl der Kläger sich fortlaufend um eine Vermietung bemüht. Im Jahre 2011 stellte das Finanzamt bei einer Besichtigung der Wohnanlage fest, dass sich alle Wohnungen, bis auf eine bewohnte Wohnung, in einem völlig desolaten Zustand befinden. Die Wohnungen seien Baustellen bzw. Bauruinen, die weder bewohnt, noch in nächster Zeit vermietet werden können. Bereits im Jahr 1994 zeichnete sich ab, dass größere Instandsetzungsarbeiten anstehen würden. Diese konnten in den folgenden Jahren nicht vollständig umgesetzt werden, da die benötigten finanziellen Mittel nicht von allen Eigentümern erbracht wurden und die Sanierung wegen Betrugs unterbrochen werden musste. Außerdem traten noch weitere Erschwernisse ein, wie z. B. die Tatsache, dass nicht alle Eigentümer ausfindig gemacht werden konnten. Aufgrund dieser und weiterer Probleme blieben die Versuche des Klägers zur Durchführung notwendiger Sanierungs- bzw. Renovierungsarbeiten erfolglos.

Das Finanzamt hatte im Jahr 2012 die vorläufigen Bescheide der Jahre 2006 bis 2009 geändert und, wie auch im erstmaligen Bescheid 2010, die Einkommensteuer ohne Berücksichtigung der Verluste aus Vermietung und Verpachtung festgesetzt.

Die eingereichte Klage wurde vom Finanzgericht abgewiesen. Das Finanzgericht erklärte unter anderem, dass es sich bei der Wohnung des Klägers nicht mehr um ein „betriebsbereites“ Objekt handelt. Außerdem sei die Einkünfteerzielungsabsicht des Klägers aufgrund des langen Leerstandes und der zeitlich unüberschaubar gewordenen Sanierungsplanungen der Eigentümergemeinschaft spätestens in den Streitjahren entfallen.

Bei vermieteten Immobilien können im Falle einer Veräußerung Schuldzinsen als (nachträgliche) Werbungskosten abgezogen werden. Diese Möglichkeit wurde im zu klärenden Sachverhalt aufgrund des Wegfalls der Einkünfteerzielungsabsicht ebenfalls vom Finanzgericht verneint.

Da die außergewöhnlichen und unvorhergesehenen Umstände dieses Sachverhalts nicht vom Kläger verschuldet wurden, soll die Bedeutung von verschuldensunabhängigen Umständen im Revisionsverfahren geklärt werden.

Praxishinweis:

Bei längerem Leerstand sollten Vermieter dafür sorgen, dass sie den Fortgang von Sanierungen bzw. Renovierungen und ihre Vermietungsbemühungen hinreichend dokumentieren können.

von Jens Scharfenberg, MÖHRLE HAPP LUTHER

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Der Vermittlungsausschuss hat sich am 22. September 2016 auf einen Kompromissvorschlag geeinigt. Die folgenden Punkte der Beschlussempfehlung sind dabei herauszuheben:

  • Die Anforderungen an Satzungsregelungen zur Erlangung des Bewertungsabschlags für „Familienunternehmen“ von höchstens 30% werden geändert
  • Für die „Optionsverschonung“ wird eine Verwaltungsvermögenshöchstgrenze von 20% festgelegt
  • Die Steuer bei Erbschaft von begünstigtem Betriebsvermögen wird nur noch über sieben (statt zehn) Jahre gestundet, und das auch nur im ersten Jahr zinslos (vorher in allen Jahren zinslos)
  • Der Kapitalisierungsfaktor für die Bewertung von Anteilen an Kapitalgesellschaften und Betriebsvermögen nach dem vereinfachten Ertragswertverfahren soll 13,75 betragen (deutliche Senkung gegenüber bisherigem Plan)

Wie bereits in dem Vermittlungsverfahren zugrunde liegenden Gesetzentwurf betrifft die Reform Immobilienbesitzer nur in geringem Umfang. Der Gesetzgeber beschränkt sich auf die Begünstigung von Betriebsvermögen und hat leider Erleichterungen bei der Bewertung von Grundvermögen nicht ins Auge gefasst. Wenigstens wurde die Begünstigung für Wohnungsunternehmen im Sinne des Gesetzes durch das Gesetzgebungsverfahren nicht berührt.

Jetzt bleibt nur noch, dass Bundestag und Bundesrat das Gesetz verabschieden. Scheitert das Gesetz hier, was nicht zu erwarten sein sollte, da im Vermittlungsausschuss Bund und Länder repräsentiert sind, könnte das Bundesverfassungsgericht die Karten noch einmal neu mischen.

von Jens Scharfenberg, MÖHRKE HAPP LUTHER

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Ein Alternativtext zum testen

Auf dem früheren Güterbahnhof Barmbek hat Quantum Immobilien mit dem Investor AIG Global Real Estate Investment das Stadtpark Quartier entwickelt. Über die Hälfte der 850 Wohneinheiten – Miet- wie Eigentumswohnungen – werden von Wentzel Dr. verwaltet.

Auf dem früheren Gelände des Güterbahnhofs Barmbek sind in den letzten fünf Jahren 850 Wohnungen entstanden. Der in Hamburg ansässige Projektentwickler Quantum Immobilien und der US-amerikanische Kapitalgeber AIG Global Real Estate Investment, New York, haben das etwa 5 ha große Areal nahe dem Stadtpark seit 2012 entwickelt.

AIG wechselt 2012 zu Quantum

Zuvor hatte AIG – die den Güterbahnhof 2007 erwarben – sich vom Projektentwickler Triple iii getrennt, mit dem das Areal seit 2008 als Park Lane Winterhude vermarktet werden sollte. Doch binnen vier Jahren konnte nur ein Baufeld mit 154 Eigentumswohnungen realisiert werden.
Nachdem AIG 2012 Quantum Immobilien ins Boot holte, erhielt das Projekt den deutschen Namen Stadtpark Quartier mit lokalem Bezug und eine Auffrischung des städtebaulichen Konzepts. Die Zahl der Wohnungen wurde deutlich auf 850 erhöht, davon 250 öffentlich geförderte Wohnungen. Diese realisierte Quantum im Joint Venture mit der Saga GWG. Insgesamt entstanden 100.000 m2 BGF.

350 Mio. Euro Investitionen

Zudem wurden 3.500 m2 Einzelhandels- und Gewerbeflächen errichtet sowie eine Kindertagesstätte mit über 100 Plätzen. Das Investitionsvolumen wurde 2012 auf 350 Mio. Euro beziffert.

Quantum kauft für Spezialfonds

Die insgesamt 16 Baufelder wurden an einzelne Investoren veräußert. Als Property Manager verwaltet Wentzel Dr. heute im Stadtpark Quartier 438 Wohneinheiten. Dazu zählt der L-förmig angelegte, nach Plänen von Peter Pawlik Architekten entwickelte Gebäudekomplex im Eingangsbereich mit einem sechsgeschossigen Sockel und einem zwölfgeschossigen Turm.
Dieses 4.500 m2 große Baufeld mit 97 Mietwohnungen, 880 m2 Gewerbefläche und 95 Stellplätzen hatte Engel & Völkers Development erworben. Quantum Immobilien Kapitalanlagegesellschaft wiederum kaufte das Projekt noch in der Realisierungsphase für einen geschlossenen Spezialfonds.

WEG Waterlofts

Zum Verwaltungsportfolio von Wentzel Dr. im Stadtpark Quartier zählen zwei weitere Fondsobjekte der Quantum Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mit insgesamt 166 Wohneinheiten sowie 100 Wohnungen für eine Pensionskasse und einen Privatinvestor.
Als Verwalter einer Wohneigentümergemeinschaft (WEG) betreut Wentzel Dr. zudem die von Günther Franke Gruber entwickelten 74 Waterlofts am Stadtpark.

Von Bundesbauministerin Barbara Hendricks wird die neue Baugebietskategorie Urbanes Gebiet vorbereitet, die den Bau von Wohnungen in Ballungsräumen erleichtern soll. Die Initiative, die von Hamburg unterstützt wird, zielt auf eine dichte Bebauung nahe Gewerbe mit höheren Lärmtoleranzen.

Die Gebietskategorie „Urbanes Gebiet“ (Kürzel: MU) soll die Lücke zwischen Mischgebiet (MI) und Gewerbegebiet (GE) schließen. Im Gesetzentwurf heißt es: „Urbane Gebiete dienen dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben sowie sozialen, kulturellen und anderen Einrichtungen in kleinräumiger Nutzungsmischung, soweit diese Betriebe und Einrichtungen die Wohnnutzung nicht wesentlich stören.“

Flächenschonende Siedlungsplanung

Damit soll eine flächenschonende Siedlungsplanung in verdichteten Gebieten möglich werden. Geplant ist eine GFZ (Geschossflächenzahl) von 3,0 (wie in Kerngebieten (MK)), eine GRZ (Grundflächenzahl) von 0,6 (MK: 1,0), eine Lärmbelastung von 63 dB(A) tags und 48 dB(A) nachts (MI: 60/45 / GE: 65/50).
Messpunkt soll weiterhin 50 cm vor dem Fenster des vom Lärm am stärksten betroffenen Raumes sein. Also anders, als beim Hafencityfenster. Bei dieser Sonderkonstruktion, die auch im geöffneten Zustand stark lärmmindernd wirkt, wird in Hamburg eine Messung im Raum erlaubt.

Über 70% Wohnfläche

In MU sind Wohngebäude mit geringem Gewerbeanteil geplant. Ohne, dass es bereits definiert ist, wird ein Anteil von 70% bis 80% Wohnfläche erwartet. Eher ausnahmsweise dürfen auch Wohngebäude ohne Gewerbeflächen entstehen. Großflächiger Einzelhandel über 800 m2 ist nicht möglich. Und auch reine Büro- und Geschäftsgebäude sind nicht gewünscht.