Auf dem Kleinen Grasbrook sollen ab 2022 bis zu 3.000 Wohnungen sowie Raum für bis zu 16.000 Arbeitsplätzen entstehen. Noch bleibt ein Teil des Areals formal Hafengebiet. Basis für die Planungen sind die Konzepte zur gescheiterten Olympia-Bewerbung. Die Wohnungswirtschaft warnt vor zu ambitionierten Standards.

Wenn die Hafencity 2024 mit dem Elbbrückenquartier weitgehend fertiggebaut ist, könnten auf dem Kleinen Grasbrook, an der Südseite der Norderelbe vis-á-vis, die ersten Wohnungen bereits fertiggestellt sein.
Heute breitet sich hier noch das Überseezentrum aus. Doch – nach einjährigen, intensiven Verhandlungen – haben der Unternehmensverband Hafen Hamburg (UVHH), der Industrieverband Hamburg sowie die Wirtschaftsbehörde am 1. August eine Absichtserklärung zur Nutzung der Flächen des Überseezentrums und der angrenzenden Areale unterzeichnet.

Wohnraum für 6.000 Menschen

Auf der 27 ha großen Halbinsel sollen 300.000 m2 BGF für 3.000 Wohnungen für 6.000 Menschen sowie 125.000 m2 BGF für Gewerbe entstehen. Dabei wird das Moldauhafenquartier (I) im Westen von Wohn- und Grünflächen geprägt sein und das Freihafenelbquartier (II) Richtung Elbbrücken von einer höheren, immissionsdämmenden gewerblichen Bebauung.
Während die beiden Quartiere nördlich des Moldauhafens aus dem Hafengebiet genommen werden, bleibt das 17 ha große Hafentorquartier (III) Teil des Hafens. Es säumt die insgesamt 70 ha große südliche Halbinsel mit einem immissionshemmenden Gewerberiegel. Hier sollen 355.000 m2 BGF für Forschung und Entwicklung, Büros und Produktion entstehen.

Lageplan für die Nutzungen auf dem Kleinen Grasbrook. Bild: Hosoya Schaefer Architects

Entwicklungszeit: 20 Jahre

Ein städtebaulicher Ideenwettbewerb soll die Planung konkretisieren. Ab 2019 könnte mit der Räumung von Baufeldern begonnen werden, ab 2022/23 mit dem Wohnungsbau. Erwartet wird eine Entwicklungszeit von gut 20 Jahren.
„Dieser Stadtteil wird Standards setzen“, kündigte Jürgen Bruns-Berentelg an. Die HafenCity Hamburg ist mit der Entwicklung des Kleinen Grasbrook beauftragt.

Nicht zu teure Standards setzen

Die Wohnungswirtschaft zeigte sich zufrieden mit der Entwicklung eines weiteren innenstadtnahen Wohnquartiers. Der Vorsitzende des IVD Nord, Axel-H. Wittlinger, warnte jedoch, die technologischen und energetischen Standards gegenüber der Hafencity weiter zu verschärfen. „Die hohen Anforderungen führen zu einer deutlichen Erhöhung der Betriebskosten.“
Trotz der aktuell guten Nachfrage am Büroflächenmarkt, warnten andere Marktteilnehmer davor, auf dem Kleinen Grasbrook weitere 460.000 m2 Büroflächen zu errichten. Mit Blick auf die Digitalisierung und Flexibilisierung der Büroarbeit werde der Gesamtbedarf an Büroflächen eher zurückgehen. Bruns-Berentelg betonte auf der Immobilienmesse Expo Real jedoch, ausdrücklich, dass es sich bei den gewerblichen Flächen keineswegs ausschließlich um Büroflächen handeln werde. “Vorgesehen sind in größerem Umfang auch Labore sowie produktionsnahe Nutzungen.”

Das Überseezentrum auf dem Kleinen Grasbrook macht dem Moldauhafen- und dem Freihafenelbquartier Platz. Foto: Feldhaus

Im Oktober entscheidet die Bürgerschaft über die Änderung der Hamburger Bauordnung. Tritt die Novellierung in Kraft, können in Hamburg Wohnhäuser bis zur Hochhausgrenze aus massiven, unverkleideten Holzbausegmenten entstehen. Auch Aufstockungen werden durch vorgefertigte Holzmodule erleichtert und beschleunigt. Nach Baden-Württemberg ist Hamburg erst das zweite Bundesland, das die Nutzung brennbarer Baustoffe unverkleidet für Decken, Wände und Stützen in Gebäuden mit einer Fußbodenhöhe im obersten Geschoss von 22 m erlaubt (Gebäudeklasse 5). Bis dato darf in Gebäudeklasse 4 (bis 13 m Fußbodenhöhe) mit Holz gebaut werden, wenn das Holz mit Rigips oder Fermacell feuerfest verkleidet ist.

Wegbereiter in Wilhelmsburg

„Die Technologie des Holzbaus hat sich weiterentwickelt“, verweist Werner Koch, Amt Bauordnung und Hochbau der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen, auf die Entwicklung von Holzbauteilen aus Brettschichtholz. „Wir wollen der Immobilienwirtschaft damit auch ein Angebot machen.“ Wegbereiter des Wohnungsbaus aus massiven Holzbausegmenten stehen in Wilhelmsburg. Die puristische Variante ist der Woodcube auf dem Ausstellungsgelände der Internationalen Bauausstellung (IBA). Das 2013 von Deepgreen Development um einen Treppenhauskern aus Beton entwickelte Holz-Haus hat eine Fassade aus unverleimten Brettschichten, die samt einer dämmenden Holzweichfaserplatte von Buchenholzschrauben zusammengehalten werden.

Feuerwiderstand: 180 Minuten

Die so entstehenden 32 cm dicken Holzwände bieten einen Feuerwiderstand von F 180 (180 Minuten Brandwiderstandsdauer bei 1000 Grad Dauerbeflammung) – ein drei- bis fünfmal längerer Feuerwiderstand, als bei Ziegel- oder Betonkonstruktionen. Zudem ermöglichen die massiven Holzfassaden, -wände und -decken energetisch den KfW-40-Standard. Die Vorfertigung erlaubte, das fünfgeschossige Gebäude binnen zwei Wochen aufzubauen.

Spielraum für gesunde Baustoffe

„Das Woodcube schafft durch die sehr kurze Bauzeit finanzielle Spielräume für hochwertige und gesunde Materialien“, erklärte Projektentwickler Henning Laubinger, Deutsche Immobilien, im Rahmen eines Healthy-Building-Kongresses in Hamburg. „Das ist ein sensationelles Beispiel für smarte Technik – anders etwa als der Dämmirrsinn mit 30 cm Styropor.“ „Natürlich erweitert die Novellierung die Möglichkeiten, durch serielle Vorfertigung schneller bauen zu können“, unterstreicht Koch die Hoffnung des rotgrünen Senats in Hamburg, das Ziel von 10.000 neuen Wohnungen jährlich rascher zu erreichen.

Woodie entsteht als Hybrid

Beispiel ist schräg gegenüber dem Woodcube das Woodie. Das Studentenwohnheim mit 371 Apartments wird für knapp 40 Mio. Euro von Primus Developments und Senectus Capital entwickelt. Im März wurde mit dem Bau begonnen – aktuell ziehen die ersten Kommilitonen ein. Je eines der 20 m2 großen Apartments wurde als Modul aus Brettschichtholz von Kaufmann Bausysteme aus dem österreichischen Vorarlberg bezugsfertig – Bett, Bad, Einbauschränke, Schreibtisch, Küchenzeile – per Lkw auf die Baustelle geliefert.

Vollholzmodule ab 1.500 Euro/m2

Die Module werden bis zu sechsgeschossig auf dem tragenden Betonsockel gestapelt, an die Versorgungsleitungen angeschlossen und können bezogen werden. Nach Zahlen von Primus Developments liegen die Kosten für die Baukostengruppen 300, 400 und 500 (DIN 276-1) bei 1.500 Euro/m2 netto mit Möblierung. „Der Vorteil der Vorfertigung lässt sich jedoch nur bedingt mit individuellen Wünschen verbinden, etwa nach anderen Bädern“, so Achim Nagel, Primus Developments.

Holzbau ermöglicht mehr Aufstockungen

Seine Vorteile kann die serielle Vorfertigung von Holzmodulen auch im Bereich der Aufstockung ausspielen. „Holzbau macht Aufstockung durch das leichte Gewicht in vielen Fällen statisch überhaupt erst möglich“, erklärt Werner. Und Henning Klattenhoff, Teamleiter Tragwerksplanung bei Assmann Beraten und Planen, ergänzt: „Das Aufstockungspotenzial in Deutschland könnten wir ohne Holzbau bei Weitem nicht ausschöpfen. Holzbau eignet sich besonders für enge Innenstadtstraßen. Es kann sehr schnell gebaut werden – mit einer hohen Genauigkeit und wenig Emissionen.“

Vorreiter für den Geschosswohnungsbau aus Holz ist das 2013 errichtete Woodcube auf dem IBA-Areal. Bild: Feldhaus

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in einem Urteil vom 8. Dezember 2016 entschieden, dass bei der gewerbesteuerlichen Hinzurechnung von Miet- und Pachtzinsen die Kurzfristigkeit der Vermietung an der Hinzurechnung nichts ändert. – von Jens Scharfenberg, Möhrle Happ Luther

Im Urteilsfall war die Klägerin als Konzertveranstalterin tätig und mietete hierfür Theater, Konzertsäle, Stadien und Arenen. Die Mietdauer betrug regelmäßig nur einen Tag. Das Finanzamt und auch das Finanzgericht berücksichtigten die gezahlten Miet- und Pachtzinsen im Rahmen der gewerbesteuerlichen Hinzurechnung.

Grundsätzlich sind Miet- und Pachtzinsen für die Benutzung unbeweglicher und beweglicher Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens, deren Eigentümer ein Dritter ist, dem Gewinn aus Gewerbebetrieb hinzuzurechnen. Für die Hinzurechnung erfolgt eine fiktive Zuordnung zum Anlagevermögen des Mieters / Pächters, da die Zuordnung zu dessen Betriebsvermögen aufgrund des fehlenden Eigentums nicht möglich ist. Maßgeblich ist, ob die Wirtschaftsgüter dem Anlagevermögen zugehörig wären, wenn der Mieter stattdessen Eigentümer der Wirtschaftsgüter wäre. Es handelt sich um eine voraussetzungslose Fiktion der Eigentümerstellung, die unabhängig von der Tatsache ist, ob der Erwerb der Immobilie denkbar oder wirtschaftlich sinnvoll gewesen wäre. Auch im Falle einer nur tage- oder sogar stundenweisen Anmietung kann nach Auffassung des BFH Anlagevermögen fingiert werden. Im vorliegenden Fall sei entscheidend, dass die Klägerin aufgrund ihrer Tätigkeit auf die Nutzung von Veranstaltungsimmobilien angewiesen sei und die Immobilien permanent vorhalten müsse. Die Immobilien seien daher als Anlagevermögen zu fingieren. Die Klägerin hatte die Auffassung vertreten, dass bei einer kurzfristigen Anmietung die Fiktion, es handele sich um Anlagevermögen, fehl gehe.

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Der Bundesfinanzhof hat in einem Urteil vom 9. Mai 2017 entschieden, dass ein Betrugsschaden in Form eines an einen Betrüger gezahlten und von diesem veruntreuten Kaufpreises ggf. als Werbungskosten abgezogen werden kann. – von Jens Scharfenberg, Möhrle Happ Luther

Im Streitfall wollte der Kläger eine Immobilie erwerben, wobei der Erwerb aufgrund der Preisvorstellungen des Verkäufers scheiterte. Ein Immobilienmakler gab nach Scheitern des Gesprächs vor, von dem Verkäufer mit der Vermittlung der Immobilie beauftragt worden zu sein und verlangte von dem Kläger, der nach Aussage des Immobilienmaklers nicht in Erscheinung treten sollte, die Zahlung des Kaufpreises (TDM 3.500), der Provision (TDM 400) und eines „Handgeldes“ (TUSD 100) in bar. Nachdem der Kläger die Zahlungen geleistet hatte, kam der Verkauf nicht zustande, der Makler hatte das veruntreut. Der Kläger kaufte die Immobilie, die im Anschluss teilweise vermietet wurde, dennoch im gleichen Jahr. Sowohl das Finanzamt als auch das Finanzgericht lehnten die Berücksichtigung des Betrugsschadens als vorab entstandene Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung ab.

Aufwendungen, die vor der Einnahmenerzielung getätigt werden, können als vorab entstandene Werbungskosten geltend gemacht werden, wenn ein ausreichend bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen den Aufwendungen und der entsprechenden Einkunftsart vorliegt. Das Ausbleiben des beabsichtigten Erfolgs, d.h. der Erzielung von Einnahmen, tangiert die Abziehbarkeit der Aufwendungen nicht. Im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung muss eine Vermietungsabsicht vorliegen, wobei eine Erwerbs- bzw. Bebauungsabsicht ausreichend ist, wenn noch keine Immobilie erworben wurde. Diese Absicht muss jedoch anhand objektiver Kriterien erkennbar sein. Das Fehlen einer rechtlichen Grundlage (notariell beurkundeter Kaufvertrag) schließt den wirtschaftlichen Zusammenhang zwischen den Aufwendungen und der Vermietungsabsicht nicht aus. Entscheidend ist nur, dass der Steuerpflichtige sich für den Erwerb und die Vermietung einer noch nicht zwingend bestimmten Immobilie eindeutig entschieden hat. Die im gleichen Jahr tatsächlich durchgeführte Anschaffung der Immobilie durch den Kläger bestätige den wirtschaftlichen Zusammenhang. Die Aufwendungen, die grundsätzlich nur im Rahmen der AfA berücksichtigt werden könnten, sind aufgrund der einzeln zu betrachtenden Erwerbsvorgänge als vergebliche Werbungskosten sofort abziehbar, auch wenn es sich um denselben Erwerbsgegenstand handelt. Allerdings sind nur diejenigen vergeblichen Aufwendungen abziehbar, die auf den vermieteten Anteil des Gebäudes entfallen. Die Berücksichtigung vergeblicher Werbungskosten erfolgt in dem Zeitpunkt, in dem mit einer Gegenleistung oder der Rückzahlung nicht mehr zu rechnen ist und die Verteilung der Aufwendungen als AfA somit ausscheidet.

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Das hessische Finanzgericht hat mit seinem Urteil vom 1. Februar 2017 entschieden, dass nun auch das Ausführen des Hundes außerhalb der Grundstücksgrenzen (der sogenannte „Gassi-Service“) als haushaltsnahe Dienstleistung zu berücksichtigen ist. Das Finanzgericht argumentiert damit, dass diese Tätigkeit einen unmittelbaren räumlichen Bezug zum Haushalt aufweist. Dieses Urteil stellt sich gegen die bisherige Verwaltungsauffassung, die den Haushalt auf das Gebäude und den dazugehörigen Grund und Boden begrenzt und somit nur das Ausführen des Hundes innerhalb der Grundstücksgrenzen als haushaltsnahe Dienstleistung begünstigt. Da sich die Finanzverwaltung weiterhin an ihrem BMF-Schreiben vom 9. November 2016 orientiert und eine Nichtzulassungsbeschwerde (die Revision wurde nicht zugelassen) bereits eingereicht wurde, bleibt abzuwarten, wie diese Frage letztgültig beurteilt wird. Grundsätzlich von der Finanzverwaltung anerkannt werden Aufwendungen für die Versorgung und Betreuung eines im Hausstand des Steuerpflichtigen aufgenommenen Haustieres. Darunter fallen beispielsweise das Füttern, die Fellpflege und die sonstige Beschäftigung des Tieres. Begründet wird dieses damit, dass diese Tätigkeiten gewöhnlich durch Mitglieder des privaten Haushalts erbracht werden, sie in regelmäßigen Abständen anfallen und größtenteils im Haushalt des Steuerpflichtigen ausgeführt werden und somit einen unmittelbaren räumlichen Bezug zum Haushalt aufweisen.

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Harald Simons, empirica, hatte im Februar 2017 die Immobilienwirtschaft mit seiner These aufgescheucht, Berlin und München würden ihren Schwarmstadt-Status verlieren, weil die Wohnungskosten dort zu hoch seien. Hamburg könnte durch Wohnungsbau rechtzeitig die Reißleine gezogen haben.

Hamburg ist eine Schwarmstadt. Eine Schwarmstadt ist nach der Definition von Harald Simons, eine Stadt, die zwischen 2009 und 2014 in der Alterskohorte 15 bis 34 Jahre ein Wachstum durch Zuwanderung von mehr als 200% erfahren hat. Hamburg kommt hier auf eine Ziffer von 217%.

Einbrüche bei der Zuwanderung

Spitzenreiter ist jedoch Leipzig mit 388% – gefolgt von München mit 363%. Berlin liegt etwas besser bei 235% – oder vielmehr: lag etwas besser. Denn nach der These von empirica-Forscher Simons verzeichnen München und Berlin deutliche Einbrüche bei der Zuwanderung. „Relative Preise regieren die Welt. In Berlin und München sind die relativen Preise für das Wohnen im Vergleich zu den Konkurrenzstädten zu hoch geworden. Der Schwarm zieht weiter – nach Rostock oder Leipzig.“

Stabile Mieten in Hamburg

Auch in Hamburg hatte Simons an den Zuzugsstatistiken deutliche Rückgänge bei der Zuwanderung aus Deutschland abgelesen – bis 2015, als es wieder einen Anstieg gab.
„Vielleicht, weil in Hamburg seit vier Jahren die Mieten kaum steigen“, erläutert der Wohnungsforscher. So sind die Angebotsmieten in Hamburg zwischen dem ersten Halbjahr 2013 und 2017 um nur 6% gestiegen – in München hingegen um 18% und in Berlin um 22%.
Konsequenz einer zurückgehenden Zuwanderung wären deutliche Korrekturen bei den kalkulierten Preisen und Mieten. Simons erwartet für Berlin und München in den nächsten Jahren Preisrückgänge von bis zu 25% bis 33%.

3,4 % mehr Wohnungen seit 2011

Ende 2016 gab es in Hamburg 938.592 Wohneinheiten – 7.356 mehr, als Ende 2015. Damit ist die Zahl der Wohnungen 2016 nur geringfügig weniger gewachsen, als 2015 (+7.396). Das Wohnungswachstum hat sich seit 2012 (+ 3.301) mehr, als verdoppelt. Seit 2011 ist die Zahl der Wohnungen in Hamburg insgesamt um 30.729 Wohnungen gewachsen – ein Plus von 3,4%.
Deutlich gewachsen ist in dieser Zeit auch der Bauüberhang – also der Wohnungen, die zwar genehmigt, aber noch nicht fertiggestellt worden sind. Waren dies 2011 noch 8.033, so kamen Ende 2016 bereits 20.632 zusammen. Von diesem Bauüberhang waren immerhin schon 2.956 rohbaufertig (unter Dach) – 14%. 2011 betrug dieser Anteil noch 19%.

Um dem steigenden Bedarf an Wohnungen in Hamburg zu begegnen, haben die Hamburger Volksbank, die Volksbank Immobilien sowie die Immobiliendienstleister Stöben Wittlinger und Wentzel Dr. eine Kooperation gegründet.

In Hamburg sollen jährlich 10.000 Wohnungen gebaut werden. Das haben Wohnungswirtschaft, Senat und Bezirke im vergangenen Jahr vereinbart. 2017 dürfte in Hamburg ein neuer Rekord bei den Baugenehmigungen erreicht werden. Bis Ende Juli wurden bereits 8.101 Wohneinheiten genehmigt – ein Plus von 89% gegenüber den ersten sieben Monaten 2016. Im Geschosswohnungsbau verdoppelten sich die Zahlen sogar.

In sich stimmiges Leistungspaket

Doch der Weg von der Planung bis zur fertigen Wohnungseinheit ist weit. Um Projektentwicklern und Bauherren, aber auch Käufern und Mietern ein umfängliches Paket zu bieten, haben sich Hamburger Volksbank und die Volksbank Immobilien mit den Immobiliendienstleistern Stöben Wittlinger und Wentzel Dr. zu einer Kooperation zusammengeschlossen.
Für kleine wie große Projekte und für jeden Projektstatus werden die richtigen Experten zusammengestellt: „Für das richtige Konzept, den marktgerechten Preis, die maßgeschneiderte Vermarktung, die breite Präsenz, die sichere Finanzierung, die vertrauensvolle Beratung der Interessenten bis zur Beurkundung der Verträge.“