In zwei aktuellen und auch in der Öffentlichkeit breitreflektierten Entscheidungen hatte sich der BGH mit der Wirksamkeit der Übernahme von Renovierungsverpflichtungen zwischen Vormieter und Mieter sowie mit der Frage zu befassen, ob neben einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzuges auch eine ordentliche Kündigung (hilfsweise) möglich ist. – von RA Wolf-Holger Mitsching

Renovierungspflichten

Bislang war in der Praxis regelmäßig zu beobachten, dass ausziehende Mieter mit den Nachmietern Vereinbarungen einerseits zur Übernahme von Inventargegenständen und andererseits zur Übernahme der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Nachmieter getroffen haben. Solche Vereinbarungen waren zunächst im Sinne der Mietparteien, da die scheidenden Mieter Einbauten nicht zurückbauen mussten und oftmals sogar eine Entschädigung hierfür erhalten haben, gleichzeitig die Parteien jedoch auch vereinbart haben, dass der ausziehende Mieter die Mietsache nicht zu Vertragsende renovieren muss, sondern vielmehr der Nachmieter die dem ausziehenden Mieter obliegenden Schönheitsreparaturverpflichtungen übernimmt. Der Bundesgerichtshof hat nun mit Urteil vom 22.08.2018 (VIII ZR 277/16) entschieden, dass derartige Renovierungsvereinbarungen zwischen Mietern unwirksam sind, sofern der Nachmieter vom Vermieter keinen angemessenen Ausgleich für die Übernahme einer unrenovierten Wohnung erhält. Der BGH setzt somit seine im Urteil vom 18.03.2015 (VIII ZR 185/14) begründete Rechtsprechung fort, wonach die formularmäßige Übertragung von Schönheitsreparaturpflichten nur dann wirksam ist, wenn die Mietsache entweder frisch renoviert übergeben wurde oder aber der Mieter einen angemessenen Ausgleich erhält. Der BGH stellt zunächst zutreffend fest, dass derartige Vereinbarungen nur zwischen den beteiligten Parteien, also dem Vor- und Nachmieter wirken und grundsätzlich keinen Einfluss auf die zwischen den Vermieter und den neuen Mietern getroffenen vertraglichen Abreden, insbesondere Schönheitsreparaturvereinbarungen, haben. Da in derartigen Konstellationen von den ausziehenden Mietern gerade keine Schönheitsreparaturen durchgeführt werden, führt dies nach Auffassung des BGH dazu, dass eine Verpflichtung des neuen Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nur dann bestehen kann, wenn der neue Mieter zusätzlich einen angemessenen Ausgleich für die Übernahme einer unrenovierten Wohnung erhalten hat. Leider teilt der BGH für die vom Berufungsgericht aufgestellten Erwägungen zur Praktikabilität derartiger Vereinbarungen zur Übernahme von Pflichten nicht, sondern stellt für die wirksame Übernahme von Schönheitsreparaturen alleinig auf den Zustand bei Übergabe an den neuen Mieter ab. Diese Entscheidung hat zur Folge, dass derartige Vereinbarungen zwischen Mietern seitens des Vermieters nicht mehr akzeptiert werden können, da sie erhebliche wirtschaftliche Nachteile mit sich bringen. Soweit der BGH die Möglichkeit einer dreiseitigen Vereinbarung zwischen den Mietern und dem Vermieter als möglich erachtet, ist außerordentlich fraglich, ob derartige Regelungen praxisnah sind. Es ist bereits ungewiss, ob der ausziehende Mieter dem Nachmieter einen finanziellen Ausgleich für die Übernahme der Schönheitsreparaturverpflichtung gewähren will und darüber hinaus, ob diese Zahlung angemessen (hoch) ist, um dem vom BGH geforderten Ausgleich für die Übernahme einer nicht renovierten Wohnung in Einklang zu stehen.

Kündigung

Weiter hatte sich der BGH in seinen Entscheidungen vom 19.09.2018 (VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17) mit der Frage zu befassen, ob ein Vermieter im Falle eines Zahlungsverzuges des Mieters in kündigungsrelevanter Höhe des § 543 Abs. 2 Nr. 3 a/b BGB neben der fristlosen Kündigung das Mietverhältnis auch hilfsweise ordentlich kündigen kann. Das Landgericht Berlin hat in den beiden zugrundeliegenden Entscheidungen die Rechtsauffassung vertreten, dass – soweit zutreffend – der Zugang einer fristlosen Kündigung das Mietverhältnis sofort beendet und somit kein Mietverhältnis mehr besteht, welches unter Berücksichtigung der Kündigungsfrist beendet werden kann. Der BGH ist dieser Meinung entgegengetreten und hat klargestellt, dass auch eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzuges möglich und wirksam ist, wenn die gleichzeitig erklärte fristlose Kündigung durch Schonfristzahlung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nachträglich unwirksam wird. Bereits in der Vergangenheit hat der BGH entschieden, dass der vollständige Ausgleich der Mietrückstände zur Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung und Fortsetzung des Mietverhältnisses führt, jedoch gleichzeitig keinen Einfluss auf die gegebenenfalls hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung hat. Zutreffend stellt der BGH fest, dass die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung dann zum Tragen kommen soll, wenn die frist-lose Kündigung, welche zunächst wirksam war, aus gesetzlichen Gründen nachträglich unwirksam wird. Dies ist folgerichtig und bedeutet noch nicht in jedem Fall einen endgültigen Verlust der Wohnung, denn bei der Prüfung, ob ein Räumungsanspruch auf Grundlage der ordentlichen Kündigung besteht, ist vom Gericht immer zu prüfen, ob ein Berufen auf die Räumung treuwidrig sein kann. Dies kann der Fall sein, wenn der Mietrückstand überschaubar ist und alsbald nach Ausspruch der fristlosen Kündigung nachgezahlt worden ist. Im Ergebnis besteht jedoch auch weiterhin für den Vermieter die Möglichkeit, wegen Zahlungsverzuges das Mietverhältnis nicht nur fristlos, sondern auch zusätzlich (hilfsweise) ordentlich zu kündigen.

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Das Finanzgericht Münster hat in einem Urteil vom 26. September 2017 entschieden, dass Schuldzinsen bei Umschuldung eines Fremdwährungsdarlehens nur hinsichtlich des Teils des Darlehens abziehbar sind, der dem ursprünglichen Darlehensbetrag entspricht. Währungsverluste sind nicht abziehbar. – von Rechtsanwalt Jens Scharfenberg, MÖHRLE HAPP LUTHER

Im Streitfall erwarb der Kläger im Jahr 2002 zwei Eigentumswohnungen, die über ein Fremdwährungsdarlehen in Schweizer Franken in Höhe von 105.000 Euro finanziert wurden. Im Jahr 2011 schuldete der Kläger das Darlehen um, wobei sich der Darlehensbetrag aufgrund der negativen Kursentwicklung auf 139.000 Euro erhöhte. Ab dem Jahr 2013 vermietete er beide Wohnungen und machte die Schuldzinsen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung im Rahmen seiner Einkommensteuererklärung geltend.

Das Finanzgericht bestätigte die Auffassung des Finanzamtes und berücksichtigte nur die Schuldzinsen für den Darlehensteil, der der ursprünglichen Finanzierung der Anschaffungen der beiden Eigentumswohnungen diente. Nur hinsichtlich der historischen Anschaffungskosten sei ein wirtschaftlicher Zusammenhang gegeben, da der Kläger im Zeitpunkt der Umschuldung den Währungsverlust in seinem Privatvermögen realisiert habe. Währungsverluste könnten nach ständiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes (BFH) nicht im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung geltend gemacht werden, sondern beträfen den Privatbereich.

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Das Bundeskabinett hat am 19. September 2018 den Entwurf eines Gesetzes zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus beschlossen. Ziel des Gesetzes ist die Förderung zeitnaher privater Investitionen in bezahlbaren neuen Mietraum. – von Rechtsanwalt Jens Scharfenberg, MÖHRLE HAPP LUTHER

Das Gesetz sieht eine Sonderabschreibung für die Anschaffung und Herstellung neuer Wohnungen im Jahr der Anschaffung bzw. Herstellung und den darauffolgenden drei Jahren in Höhe von bis zu 5 % p.a. zusätzlich zur linearen Abschreibung in Höhe von 2 % p.a. vor. Voraussetzung für die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung ist erstens ein/e in der Zeit vom 1. September 2018 bis 31. Dezember 2022 gestellte/r Bauanzeige/Bauantrag (letztmalige Inanspruchnahme im Jahr 2026). Eine neue Wohnung liegt vor, wenn die Anschaffung bis zum Ende des Fertigstellungsjahres vorgenommen wird. Zweitens dürfen die Anschaffungs- oder Herstellungskosten 3.000 Euro pro Quadratmeter nicht überschreiten. Als dritte Bedingung muss der Wohnraum im Jahr der Anschaffung/Herstellung und den folgenden neun Jahren Dritten zu Wohnzwecken dienen. Die aus mehreren Räumen bestehende Wohnung muss einer selbstständigen Haushaltsführung zugänglich sein; die Wohnfläche muss wenigstens 23 Quadratmeter betragen. Bei Erfüllung aller Voraussetzungen können innerhalb der ersten vier Jahre somit insgesamt bis zu 28 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten geltend gemacht werden. Die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibungen ist auf 2.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche limitiert und bei Unterschreiten in ihrer tatsächlichen Höhe maßgeblich. Erfüllt die Wohnung innerhalb des Zehnjahreszeitraums nicht mehr den Zweck der entgeltlichen Wohnraumüberlassung, sind die Sonderabschreibungen insoweit rückgängig zu machen. Gleiches gilt im Falle einer nicht steuerpflichtigen Veräußerung innerhalb des zuvor genannten Zeitraums oder das Überschreiten der maximalen Quadratmeterkosten durch nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten.

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Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in seinem Urteil vom 29. Mai 2018 entschieden, dass ein Wechsel von der bisher genutzten degressiven Abschreibung zur AfA nach der tatsächlichen Nutzungsdauer eines Gebäudes nicht möglich ist. – von Rechtsanwalt Jens Scharfenberg, MÖHRLE HAPP LUTHER

Im Urteilsfall hatte die Klägerin ein im Jahr 1994 bebautes Grundstück an das Unternehmen des Ehemannes vermietet. Die Klägerin nahm hierfür für die Jahre 1994 bis 2008 die degressive AfA in Anspruch bei der die Abschreibungssätze anfangs hoch sind und im Laufe der Zeit sinken. Im Jahr 2009 wurde das Gebäude um einen Anbau erweitert. Im Jahr 2009 begehrte die Klägerin die AfA nach der tatsächlichen Nutzungsdauer des Gebäudes, da die voraussichtliche Nutzungsdauer nunmehr weniger als 50 Jahre betrug und berücksichtigte die AfA auf Basis des Gebäuderestwertes zum Ende des Jahres 2008 zuzüglich der nachträglichen Anschaffungskosten für den Anbau für die verbleibende Restnutzungsdauer von zehn Jahren. Das Finanzamt lehnte die AfA nach der tatsächlichen Nutzungsdauer ab.

Bei Gebäuden beträgt die jährliche AfA 2 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten, die als Werbungskosten berücksichtigungsfähig sind. Beträgt die tatsächliche Nutzungsdauer weniger als 50 Jahre, kann alternativ die AfA anhand der tatsächlichen Nutzungsdauer bemessen werden. Anstelle der AfA in Höhe von 2 % jährlich kann die degressive AfA gewählt werden, die durch sinkende Abschreibungsbeträge charakterisiert ist.

Ein Übergang von der degressiven AfA zur Abschreibung nach der tatsächlichen Nutzungsdauer ist nach Auffassung des BFH nicht möglich. Bei der degressiven AfA werde typisierend eine Nutzungsdauer des Gebäudes von 50 Jahren angenommen, wodurch die Feststellung der tatsächlichen Nutzungsdauer hinfällig sei. Die Typisierung der Nutzungsdauer von 50 Jahren sei eine Rechtsvereinfachung, die für die gesamte Nutzungsdauer Bindungswirkung entfalte. Die Wahl der degressiven AfA sei somit nicht revidierbar.

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Beim Wohngipfel in Berlin wurden eine Reihe von Maßnahmen beschlossen, für deren Umsetzung aber noch einige Zeit ins Land gehen wird. Da dazu auch regulatorische Maßnahmen gehören, wie die Erweiterung des Erhebungszeitraum für den Mietenspiegel, formulierte die Immobilienwirtschaft mindestens so viel Kritik wie Lob. Vertreter der Großen Koalition lobten – wenig überraschend – die Ergebnisse des doch zeitlich recht übersichtlichen Wohngipfels in Berlin. Der als Bundesbauminister bis dato wenig in Erscheinung getretene Horst Seehofer bewegte sich mit der Behauptung, die nun vorgestellte Wohnraumoffensive sei „die größte Anstrengung, die je unternommen wurde, in dieser Breite, um mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen“, schon im Bereich trumpscher Superlative.

50.000 Euro Förderung je Sozialwohnung

Doch zu den Fakten: Gemeint ist die Absicht, in dieser Legislaturperiode 1,5 Mio. Wohnungen zu bauen, davon 100.000 öffentlich gefördert. Dafür stehen 2018 und 2019 jeweils 1,5 Mrd. Euro zur Verfügung, 2020 und 2021 sind es dann nur noch 1 Mrd. Euro bundesweit. Das sind 50.000 Euro je Wohnung. Die öffentliche Hand soll stärker in den Wohnungsbau einsteigen. So wird die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (Bima) nicht nur durch den Ankauf von Belegungsrechten Wohnungen für seine Angestellten sichern, sondern auch selbst Wohnungen bauen. Zudem will der Bund Städte bei der Gründung kommunaler Wohnungsbaugesellschaften finanziell unterstützen.

Bima soll Bauland zur Verfügung stellen

Beim oft beklagten Mangel an Baugrundstücken soll die Bima den Kommunen nun tatsächlich – wie bereits vor zwei Jahren beschlossen, aber operativ blockiert – Bauland zu vergünstigten Preisen zur Verfügung stellen. Auch Kommunen sollen Anreize zur Baulandmobilisierung erhalten. Diesbezüglich sollen die Ergebnisse einer Expertenkommission zur Baulandmobilisierung abgewartet werden, die im Sommer 2019 vorliegen. Um Bauanträge zu beschleunigen, wird der Bund mit Mecklenburg-Vorpommern, als federführendem Bundesland, Bayern, Baden-Württemberg, interessierten Kommunen sowie einer Leitstelle in Hamburg das Thema des „durchgängig digitalen Bauantrags“ voranbringen.

Sonderabschreibung der energetischen Gebäudesanierung fehlt bis dato

Grundsätzlich gelobt wurden von der Immobilienbranche die Aktivitäten zur Baulandmobilisierung, die Entwicklung einer bundesweiten Musterbauordnung sowie die Absicht zur Entrümpelung des Baurechts. Doch sei vieles unkonkret, kritisierte Andreas Mattner, Zentraler Immobilien Ausschuss (ZIA), und vermisst etwa die Sonderabschreibung der energetischen Gebäudesanierung, die bislang nur im Koalitionsvertrag steht. Für völlig verfehlt hingegen halten alle Branchenvertreter die Erweiterung des Betrachtungszeitraums zur Berechnung des Mietenspiegels von vier auf sechs Jahre. Damit soll der Anstieg der Mietenspiegelwerte und damit die Mietendynamik gebremst werden. Gelobt wird die Absicht, die Reform der Grundsteuer aufkommensneutral zu gestalten. Vermisst werden konkrete Schritte zur Senkung der Grunderwerbssteuer. Deren Anhebung seit 2007 von 3,5% auf bis zu 6,5% hat das komplizierte und risikoreiche Format der Share Deals erst hervorgebracht, das jetzt beschnitten werden soll.

Hamburg fördert frei finanzierten, bezahlbaren Wohnraum

Die Hamburger Stadtentwicklungssenatorin Dorothee Stapelfeldt betonte die „Impulse und Innovationen für bezahlbares und qualitätshohes Bauen neben dem öffentlich geförderten Wohnungsbau“: Sie verwies auf das im September vorgestellte Konzept des Saga-Systemhauses, mit dem erstmals in Deutschland ein typengenehmigter Wohnbaukasten zur Verfügung steht, der „mit einer Vielzahl von Modulen und Kombinationsmöglichkeiten für einen schnelleren Bauablauf und für Kostenvorteile bei Bauausschreibungen sorgt“. Mit diesem Systemhaus plant die Saga aktuell 1.600 Wohnungen zu bauen, von denen die Mehrzahl frei finanziert für 8 Euro/m2 vermietet werden soll.

Seit September ist der Klopstockhof in Ottensen bezugsfertig. In attraktiver urbaner Lage zwischen Elbufer und dem Zentrum von Ottensen entstand ein ungewöhnliches Wohnprojekt mit 23 Wohnungen – davon 16 Eigentumswohnungen. Wentzel Dr ist mit dem Vertrieb betraut.

Unweit des Rathauses Altona entwickelten die limbrock tubbesing Architekten und Stadtplaner, Hamburg, für einen Hinterhof in einem konstruktiven Abstimmungsprozess mit den Nachbarn einen preisgekrönten Wohnkomplex.

Wohnungen mit Garten

Realisiert wurden in drei dreigeschossigen Häusern plus Staffelgeschoss auf 3.600 m2 BGF 23 Wohnungen, davon 16 Eigentumswohnungen mit Größen von ca. 77 m2 bis ca. 157 m2. Mitten in Ottensen haben vier dieser Wohnungen einen Garten. Unter den Wohnungen ist eine Tiefgarage mit 44 Stellplätzen angelegt, die über einen Autoaufzug erreicht werden, sowie ein großer Fahrradkeller. Um in den Wohnungen optimale Lichtverhältnisse zu schaffen, wurden in den Riegeln drei Atrien in den Maßen 5 m x 10 m gesetzt.

Licht durch Atrien

Je zwei Wohnungen fassen die Atrien U-förmig. Die Atrien erlauben eine Belichtung von drei Seiten. Geschosshoch verglast sind die Wohn- und Essbereiche mit offenen Küchen sowie Arbeitsräumen zu den kleinen Innenhöfen orientiert. die Schlafräume öffnen sich Richtung Norden mit großen Balkonen. Die Bewohner der vier Wohnungen des Staffelgeschosses partizipieren von je einer eigenen Dachterrasse. Kleine Rücksprünge in der Riegelfassade sorgen für eine städtebauliche Auflockerung. Mit der Putzfassade und den vertikal laufenden Lärchenbrettern werden die Nachbarfassaden farblich aufgenommen. Holz prägt auch das Innere: Eichenstäbchenparkett, Holzverbundfenster und Flügeltüren. 2017 wurde das Projekt mit dem Ideenpreis des Wohnbaupreises der Freien und Hansestadt Hamburg ausgezeichnet.

Ansprechpartner : Daniel Evert, daniel.evert@wentzel-dr.de, Tel.: 040-56 191-327. www.klopstockhof.de

Wentzel Dr. Homes und Wentzel Dr. Commercial stehen ab sofort für die Makleraktivitäten des Hamburger Immobilienunternehmens Wentzel Dr. Die Fusion der bisherigen Wentzel Dr. Vertriebs GmbH mit GERMANhomes aus Glinde ist für Wentzel Dr. Homes der Startschuss für den Ausbau eines bundesweiten Franchisekonzeptes zur Vermittlung von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen. Die Chancen der Digitalisierung nutzen, den persönlichen Kontakt zum Kunden pflegen – diesem Weg folgt Wentzel Dr. Homes mit seinem neuartigen Konzept zur Immobilienvermarktung. „Wentzel Dr. setzt in Zeiten der Digitalisierung auf lokale Shops zur Beratung und zum Vertrieb an private Käufer“, erklärt Philip Schulze, Geschäftsführer von Wentzel Dr. Homes. „Denn wir gehen davon aus, dass der Vertrieb ausschließlich über das Internet nicht funktionieren wird.“ Das Internet habe sich als der Ort etabliert, in dem Immobilien präsentiert werden.

Hauskauf überlässt man keinem Algorithmus

„Der eigentliche Kauf einer Wohnung oder eines Hauses ist jedoch mit einem so großen Beratungsbedarf verbunden, dass sowohl die Verkäufer wie auch die Käufer den persönlichen Kontakt suchen.“ Der Verkauf oder Kauf einer Immobilie ist in der Regel für die meisten Menschen die größte finanzielle Transaktion ihres Lebens. „Die überlässt man keinem Algorithmus“, betont Walter Kießling, CEO und geschäftsführender Gesellschafter der Wentzel Dr. Holding. Wentzel Dr. hat in den vergangenen Jahren deutschlandweit zunehmend die Verwaltung großer Wohnbestände übernommen. „Nun beginnt auch die Expansion im Bereich des Immobilienverkaufs und der Vermietung“, erläutert Kießling. Basis für die Intensivierung der Vertriebsaktivitäten im Hamburger Umland sind drei von GERMANhomes etablierte Shops in Glinde, Norderstedt und Quickborn. Mit Wentzel Dr. Homes wird durch die lokale Präsenz der persönliche Kontakt und Austausch mit den Kunden gestärkt.

Digitale Präsentation von Immobilien

„Gleichzeitig nutzen wir konsequent digitale Instrumente zur Präsentation der Immobilien, bei der Wertermittlung oder bei der Suche nach geeigneten Käufern“, unterstreicht Schulze und verweist darauf, dass „sich viele Immobilienkäufer, vor allem Familien mit Kindern, aufgrund der gestiegenen Preise in Hamburg wieder stärker ins Umland orientieren, um sich den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen“. Für den Preis einer Wohnung in Citynähe erhalte man im Umland deutlich mehr Wohnfläche samt Garten, illustriert der Geschäftsführer von Wentzel Dr. Homes das Preisgefälle. Darum sollen bereits im kommenden Jahr drei weitere Shops im Umland mit eigenen, festangestellten Mitarbeitern eröffnet werden: in Ahrensburg, Buxtehude und Wedel. „Die drei Kommunen wachsen und sind sehr gut mit Hamburg vernetzt“, so Schulze etwa mit Blick auf die S-Bahn-Anbindung. Das Konzept der digitalen Akquisitionsvorbereitung in Verbindung mit lokaler Präsenz funktioniert bereits ebenso durch zehn Franchise-Shops in Kiel, Lübeck, Lüneburg, Bremen, Hannover, Münster, Bremerhaven/Cuxhaven, Köln, Darmstadt und Düsseldorf. „Dieses Franchise-System wollen wir mit weiteren Shops deutschlandweit deutlich ausbauen“, erklärt Jovica Denadija, Gründer von GERMANhomes. Dafür werden allein in den kommenden zwei Jahren über 100 neue Fachkräfte gesucht.

1.000 Verkäufe im kommenden Jahr

Die mit der Fusion entstandene neue Struktur soll bereits 2019 zu zählbaren Ergebnissen führen. 2.000 Wohnungen vermietet Wentzel Dr. bis dato jährlich. Im kommenden Jahr soll zudem der Kauf von 1.000 Wohnungen und Einfamilienhäuser vermittelt werden. Trotz der Expansionspläne für ganz Deutschland bleibt Wentzel Dr. ein Hamburger Unternehmen, das seit bald 200 Jahren hanseatischen Werten folgt: traditionell in den Werten, innovativ in der Technik!