Der Bundesfinanzhof hat in einem Urteil vom 16. November 2016 entschieden, dass bei Sanierungsarbeiten an einem Gebäude durch den Mieter ein tauschähnlicher Umsatz vorliegt, wenn der Vermieter einen wirtschaftlichen Vorteil hat und eine entgeltliche Überlassung vorliegt. – von Jens Scharfenberg, Möhrle Happ Luther

In dem vom Bundesfinanzhof entschiedenen Streitfall erwarb der Kläger eine Photovoltaikanlage, die er auf einer von ihm komplett erneuerten Dachfläche einer Reithalle errichtete. Eigentümer dieser Reithalle war eine GbR, an der der Kläger als Gesellschafter beteiligt war und die aus der Vermietung dieser Reithalle an einen Dritten Einnahmen erzielte. Zwischen dem Kläger und der GbR wurde ein Dachnutzungsvertrag mit einer Nutzungsdauer von 30 Jahren und einem jährlichen Nutzungsentgelt von einem Euro abgeschlossen. Nach diesem Dachnutzungsvertrag verpflichtete sich die GbR, die genutzten Flächen und technischen Anlagen in einen ordnungsgemäßen Zustand zu versetzen und sie zu erhalten. Außerdem wurde in dem Dachnutzungsvertrag festgelegt, dass der Kläger Eigentümer der Photovoltaikanlage (inklusive betriebsnotwendiger Bauteiler und technischer Anlagen) bleibt und die auf dem Dach befindlichen Befestigungen der Photovoltaik-Module in das Eigentum der GbR übergehen.

Das Finanzamt gewährte dem Kläger aus der Dachsanierung den Vorsteuerabzug und unterwarf diese in gleicher Höhe als steuerpflichtige Leistung des Klägers an die GbR der Umsatzsteuer. Der Bundesfinanzhof folgte der Auffassung des Finanzamtes, dass der Kläger durch die Dachsanierung eine Leistung an die GbR erbracht hat. Bei dieser durch den Kläger erbrachten Leistung handelt es sich um eine Werklieferung zugunsten der GbR, da der Kläger nicht nur das Eigentum an den durch die Dachsanierung erstellten Dachteilen an die GbR übertragen, sondern der GbR einen unmittelbar von dieser auch tatsächlich genutzten Vorteil zugewendet hat. Der Vorteil der GbR besteht darin, dass die GbR im Rahmen der Vermietung der Reithalle neben dem Kläger das Dach nutzt.

Ob die durch den Kläger erbrachte Dachsanierung entgeltlich erfolgte, konnte der Bundesfinanzhof allerdings nicht erkennen. Somit muss nun das Finanzgericht feststellen, ob die Nutzungsüberlassung entgeltlich oder (nahezu) kostenlos erfolgte. In diesem Zusammenhang hat das Finanzgericht darüber zu entscheiden, ob die Nutzungsüberlassung zu dem symbolischen Preis von einem Euro in einem unmittelbaren Zusammenhang mit der Dachsanierung steht.

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Wohnungsbau ist in den Metropolen ein allgegenwärtiges Thema und ein ständiger Diskussionspunkt zwischen Wohnungswirtschaft sowie Politik. Denn die Wohnungskosten steigen durch teure Grundstücke, zunehmende Regulierung und wachsende Baukosten. Die Aktion „Impulse für den Wohnungsbau“ hat die Parteiprogramme nach Positionen zum Wohnungsbau durchforstet. Beim Ampel-Check liegt die SPD vor der CDU und den Grünen. Die FDP schneidet am schwächsten ab.

Das Branchenbündnis „Impulse für den Wohnungsbau“ aus 30 Organisationen der Bau- und Immobilienwirtschaft fordert von der Politik, die Rahmenbedingungen zum Bau von 400.000 Wohnungen jährlich zu schaffen – für alle Bevölkerungsgruppen. Branchenexperten legten Kriterien fest, nach denen die Parteiprogramme mit Stand August 2017 untersucht wurden. Hier gibt es große Schnittmengen mit dem 2015 vom Bundesbauministerium vorgestellten 10-Punkte-Programm, das im „Bündnis für bezahlbares Wohnen“ zwischen Bundesbauministerium und BID entwickelt wurde.
BID wie auch das Aktionsbündnis zeigen sich unzufrieden mit dem bisher Erreichten – nicht nur, weil die Fertigstellungszahlen 2016 deutlich hinter den Zielen zurückbleiben.

Sozialer Wohnungsbau:

So sehen SPD, Grüne und Linke die Zuständigkeit für den sozialen Wohnungsbau nach 2019 beim Bund und den Ländern. Ein eigens Bauministerium möchte keine der Parteien. Die Stärkung des sozialen Wohnungsbaus samt Bau von 80.000 Wohnungen unterstützen SPD und Linke. Dabei sollen nach Ansicht der SPD mehr Wohnungen in öffentlichen und betrieblichem Eigentum entstehen. Die Linke fordert 250.000 Sozialwohnungen jährlich.

AfA:

Die Erhöhung der AfA von 2% auf 3% wie auch die Wiedereinführung der degressiven AfA fordert allein die FDP – ihre einzige grüne Ampel. Die CDU möchte die degressive AfA temporär wieder einführen.

Bereitstellung von Bauland:

CDU und SPD wollen mehr Land des Bundes bereitstellen. Die SPD will dazu die BImA (Bundesanstalt für Immobilienaufgaben) einspannen.

Vereinfachung Bauordnungsrecht/bundesweite Musterbauordnung:

Hier sind SPD, Grüne und AfD positiv eingestellt. Allerdings votiert allein die CDU in ihrem Wahlprogramm dafür, keine gesetzlichen Maßnahmen zu treffen, die den Wohnungsbau verteuern.

Beschleunigung Baugenehmigungen:

Beide große Parteien befürworten beschleunigte Planungsverfahren durch Entbürokratisierung. Dafür war in den letzten vier Jahren offensichtlich keine Zeit. Dazu will die CDU ein Planungsbeschleunigungsgesetz erlassen und die SPD die Kommunen finanziell und personell unterstützen sowie die Digitalisierung vorantreiben.

Stärkung Urbaner Gebiete/Nachverdichtung:

Die grüne Ampel hier allein für die Grünen, die Umnutzung und Nachverdichtung priorisieren.

Ausbau ÖPV:

Stärkere Investitionen in den Öffentlichen Personennah- und -fernverkehr sind der SPD, den Grünen und den Linken wichtig.

Steuerliche Anreize für energetische Sanierung:

Das fordern verblüffenderweise sowohl CDU und SPD, wie auch Grüne und Linke. Doch im Bundesrat konnte sich diese Forderung bis dato nicht durchsetzen.

Steuerliche Anreize für altersgerechte Sanierung:

Unterstützung für barrierefreie, altersgerechte Wohnungen haben sich SPD, Grüne und Linke auf die Fahne geschrieben.

KfW-Förderung für Ersatzneubau:

Findet sich in keinem Programm.

Stärkung des Neubaus selbstgenutzter Wohnungen:

Für die Revitalisierung der Eigenheimförderung sind CDU (Baukindergeld) und AfD (günstige öffentliche Grundstücke).

Gerechte Energiewende:

Dass der Immobiliensektor bei der Energiewende gleichberechtigt behandelt wird – etwa gegenüber der Industrie oder dem Verkehrssektor – möchten CDU und AfD vorantreiben.

Mietpreisbremse:

Das ist zwar kein Kriterium des Bündnisses, aber doch von Interesse für Investoren. Hier hat Justizminister Heiko Maas (SPD) ein Papier zur Verschärfung in der Schublade, während sich Bundeskanzlerin Angela Merkel in der Öffentlichkeit langsam von dem Konzept distanziert.

Eigentumswohnungen sind in Hamburg weiterhin gefragt. Der Geldumsatz hat 2016 einen Rekordwert erreicht. Für viele Anleger sind Eigentumswohnungen eine Alternative für die zu teuer gewordenen Zinshäuser.

Eigentumswohnungen in Hamburg sind weiter stark nachgefragt. Mit einem Umsatz von 2,42 Mrd. Euro wurde 2016 ein Allzeithoch erreicht. Und dies, obwohl die Gutachterausschüsse mit 7.025 Kaufverträgen im vergangenen Jahr 61 Abschlüsse weniger notierten, als 2015. In den letzten zehn Jahren werden jährlich zwischen 5.600 und 7.100 Eigentumswohnungen verkauft. Der Umsatz hingegen hat sich in dieser Spanne von 1,14 Mrd. Euro auf 2,42 Mrd. Euro mehr als verdoppelt.

23.000 Euro/m2 für eine Eigentumswohnung im Bestand

Eine ähnliche Entwicklung haben daher auch die Kaufpreise für Eigentumswohnungen hinter sich. Von 2006 bis 2016 erhöhte sich der Gesamtkaufpreis von 213.000 auf 366.000 Euro – Plus von 72%. Der Quadratmeterpreis kletterte in dieser Spanne sogar um 87% auf 4.185 Euro.
Deutlich höher ist der Preis jedoch in den Wasserlagen an Elbe und Alster. 2016 liegt die Hafencity bei Bestandswohnungen mit einem Preis von 8.637 Euro/m2 vorn, gefolgt von Harvestehude (7.787), Rotherbaum (6.253), Uhlenhorst (5.779) und Hoheluft-Ost (5.355). Der Spitzenwert wurde mit 23.437 Euro für eine nach 2010 gebaute Wohnung erreicht.

Günstige Wohnungen im Süden und Osten

Die Stadtteile mit den günstigsten Wohnungspreisen liegen südlich der Elbe: Marmstorf (1.756) und Neugraben-Fischbek (1.860). Wenig teurer sind die Stadtteile am östlichen Stadtrand: Billstedt (1.966), Lohbrügge (2.162) oder Jenfeld (2.181).
Die Stadtteile mit den meisten Wohnungsverkäufen liegen nördlich und westlich der Innenstadt – meist im sogenannten Gründerzeitgürtel. 2016 sind das Winterhude (351 Abschlüsse), Altona Nord (312) vor Eimsbüttel (303) und Barmbek Süd (291).
Hier sind auch Zinshäuser begehrt, die in Eigentumswohnungen aufgeteilt werden sollen. So kletterte 2016 der Preis für Zinshäuser, die mit Teilungsabsicht verkauft wurden um 10% auf 3.279 Euro/m2.

Quelle: Immobilienmarktbericht Hamburg 2017

Soziale Erhaltungsverordnung bremst Aufteiler

Hier greift allerdings zunehmend die Soziale Erhaltungsverordnung. Im vergangenen Jahr traten für Ottensen (22. März) und Bahrenfeld-Süd (8. November) die Erlasse in Kraft. Für Eimsbüttel / Hoheluft-West / Stellingen-Süd (26. Juli 2016) sowie die Nördliche Neustadt / Venusberg (16. Juni 2015) gibt es einen Aufstellungsbeschluss. Die Soziale Erhaltungsverordnung gilt inzwischen für 606 ha in innenstadtnahen Stadtteilen mit 125.000 Bewohnern in 66.000 Haushalten.

Zinshausmarkt Hamburg

Die dynamische Nachfrage am Zinshausmarkt Hamburg führte 2016 zu einem Rekordumsatz – bei stabilen Transaktionszahlen. Gefragt waren gleichzeitig schwache und gute Lagen. Angesichts der leichten Zinserhöhungen wird sich die Preisentwicklung 2017 beruhigen. 2016 war am Hamburger Zinshausmarkt ein Rekordjahr. Durch einen Zuwachs von 27% landete der Umsatz bei 1,54 Mrd. Euro – einem bisher nie erreichten Wert. Das gilt auch für den Umsatz je Transaktion, der mit 3,52 Mio. Euro um 24% kletterte. Die Zahl der Transaktionen stieg nur leicht um 11 auf 438 und lag damit sogar leicht unter dem zehnjährigen Durchschnitt von 457 Transaktionen.

Schlechte Lagen vorn

Ebenfalls moderat stieg der Quadratmeterpreis im Mittel aller Lagen 2016 um 5,6% auf 2.624 Euro/m2. Den stärksten Sprung machten die sogenannten schlechten Lagen mit einem Preisplus gegenüber 2015 von 17% auf 1.861 Euro/m2 – gefolgt von den guten Lagen, die um 13% auf 3.378 Euro/m2 stiegen. In der langjährigen Betrachtung seit 2008 hingegen verzeichnen die bevorzugten Lagen mit einer Preisdynamik von 135% auf 4.375 Euro/m2 die stärkste Performance. Auch die guten Lagen konnten in dieser Zeitspanne um 114% überdurchschnittlich zulegen. Die schwächste Preisentwicklung verzeichneten die mäßigen Lagen mit einem Zuwachs von 63% auf 1.861 Euro/m2. Trotz des Preissprungs seit 2015 bleibt auch die Preisentwicklung der schlechten Lagen mit 97% knapp unter dem Durchschnitt von 99%.

Durchschnittlicher Vervielfältiger beim 23fachen

Schaut man auf die Ertragsfaktoren ergibt sich ein ähnliches Bild – zumindest bis 2015. Denn von 2015 auf 2016 kletterte der Vervielfältiger der Jahresnettomiete für schlechte Lagen auf 19,8. – fast das 20fache als Durchschnittsfaktor für Zinshäuser in schlechten Lagen: ein Plus von 24%. Diesem Mittelwert liegen immerhin 28 Transaktionen zugrunde – wobei eine Transaktion mit Faktor 38,7 den Kaufpreis allein um eine Jahresmiete nach oben treibt. Doch während man in weniger guten Lagen bei hohen Faktoren von niedrigen Mieten ausgehen kann, setzt ein Erwerb zum 48,3fachen in bevorzugter Lage – ohne Teilungsabsicht – schon ein Ausrufezeichen. So liegt der Vervielfältiger in bevorzugten Lagen beim 31,7fachen – mit 26% der stärkste Anstieg im Lagenvergleich. Im Faktorenvergleich seit 2008 liegen die schlechten Lagen mit einem Zuwachs von 77% vor den guten Lagen (76%) und den bevorzugten Lagen (75%). Auch hier schneiden die mäßigen Lagen mit einem Plus von 46% am schwächsten ab.

Stärkeres Interesse an östlicher und nördlicher Peripherie

Das starke Interesse an günstigen Zinshäusern im vergangenen Jahr spiegelt sich auch in der Stadtteilstatistik wider. Zwar liegt Eimsbüttel mit 25 Transaktionen vorn, wird jedoch gefolgt von Rahlstedt, das mit 20 Abschlüssen sein bestes Ergebnis erzielte. Es folgen Harburg (19), Rotherbaum (16) und Bergedorf (14). Gegenüber 2015 ist im vergangenen Jahr ein sichtbar stärkeres Interesse an östlichen Stadtteilen festzustellen, denn neben Rahlstedt haben auch Bergedorf, Bramfeld, Billstedt oder Wandsbek zugelegt. Auch die Stadtteile am nördlichen Stadtrand, wie Niendorf, Schnelsen oder Fuhlsbüttel, verzeichneten eine stärkere Nachfrage, während für teure Innenstadt- und Alsterlagen sowie den Süderelberaum weniger Abschlüsse notiert wurden. In der Betrachtung seit 2008 kann Harburg auf die meisten Transaktionen verweisen, gefolgt von Eimsbüttel und Ottensen.

Leichte Zinserhöhungen beruhigen die Preisdynamik

Nach den deutlichen Preiszuwächsen 2016 beruhigt sich die Preisentwicklung am Zinshausmarkt im laufenden Jahr. Das liegt auch an der Zinsentwicklung. Während im letzten Jahr noch über Strafzinsen auf Spareinlagen diskutiert wurde, sind die Hypothekenzinsen seit Anfang des Jahres um etwa 40% gestiegen – auch unter dem Einfluss der moderaten Zinsschritte der US-amerikanischen Notenbank FED. Trotzdem sind die Zinsen weiterhin auf einem äußerst niedrigen Niveau. Selbst, wenn sich die Europäische Zentralbank (EZB) gegen Ende dieses Jahres einen ersten vorsichtigen Schritt von der Nullzinspolitik entfernt, sind am Zinshausmarkt allenfalls Seitwärtsbewegungen im Preisgefüge zu erwarten. Denn die Rendite von deutschen Staatsanleihen wird auch dann weit südwärts der Spitzenrendite von Zinshäusern liegen.  

Dr. Patrick Kühnemund

Für die Wohnungseigentümerversammlung gilt der Grundsatz der Nichtöffentlichkeit.

Das bedeutet unter anderem, dass an der Versammlung nur Wohnungseigentümer oder deren Vertreter teilnehmen dürfen. Der Grundsatz der Nichtöffentlichkeit soll gewährleisten, dass die Willensbildung unbeeinflusst von äußeren Einwirkungen erfolgen kann. Diskussion, Auseinandersetzungen und Beschlussfassungen innerhalb der Eigentümergemeinschaft sind eine interne Angelegenheit.

Zu den Aufgaben des Versammlungsleiters der Eigentümerversammlung gehört es, für einen geordneten, gesetzmäßigen, reibungslosen und zügigen Versammlungsablauf zu sorgen. Auf welche Art und Weise der Versammlungsleiter dieser Aufgabe gerecht wird, ist grundsätzlich seine Sache. Die Feststellung, ob ein Beschluss zustande gekommen ist, obliegt dem Versammlungsleiter. Diese Aufgabe kann er aber nur erfüllen, wenn er sich vergewissern kann, dass tatsächlich nur teilnahmeberechtigte Personen an der Versammlung teilnehmen und abstimmen. In begründeten Einzelfällen wird der Versammlungsleiter daher darauf bestehen können, dass Teilnehmer sich ausweisen; dieses gilt insbesondere bei Vertretern juristischer Personen.

Vertreter und Vertretungsbeschränkungen.

Die gesetzliche Vertretung (Kinder durch ihre Eltern, GmbH durch den Geschäftsführer) ist unproblematisch immer möglich. Auch die rechtsgeschäftliche Vertretung, also durch Erteilung einer Vollmacht, ist möglich; sofern die Gemeinschaftsordnung nichts anderes regelt, kann sich ein Wohnungseigentümer von jeder beliebigen Person in der Versammlung vertreten lassen. „Vertretung“ bedeutet dabei aber, dass der Eigentümer selbst nicht anwesend ist. Die Vollmacht eines Vertreters kann zwar generell formlos erfolgen, allerdings kann der Verwalter eine Stimmabgabe ohne schriftliche Vollmacht zurückweisen. Es sollten daher unbedingt schriftliche Vollmachten vorliegen. Eine Telefaxkopie ist nach den allgemeinen Regeln insoweit unzulässig. Moniert der Verwalter die fehlende Schriftlichkeit der Vollmacht nicht und berücksichtigt die Stimmabgabe, so ist diese Stimmabgabe aber wirksam.

Häufig enthält die Gemeinschaftsordnung allerdings sog. Vertreterklauseln, welche die Vertretung einschränken oder an bestimmte Formen (i.d. Regel Schriftform) binden. Danach soll es z.B. nur zulässig sein, sich in der Wohnungseigentümerversammlung von dem Verwalter, einem anderen Eigentümer oder dem Ehegatten vertreten zu lassen. Solche Vertreterklauseln in der Gemeinschaftsordnung sind zulässig.

Bezüglich einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft hatte das BayObLG im Jahre 1997 entschieden, dass ein Partner einer solchen Lebensgemeinschaft nicht einem Ehegatten i.S.d. Vertreterklausel gleichzustellen sei. Das OLG Köln hatte im Jahre 2003 sodann eine Vertreterklausel in einer Teilungserklärung aus dem Jahre 1962 dahingehend ausgelegt, dass der Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft einem Ehepartner gleichzustellen sei, wenn die Lebensgemeinschaft evident und unstreitig auf Dauer angelegt sei und sich nach außen durch gemeinsame Kinder dokumentiere. Da ein Verwalter diese Kriterien kaum wird zuverlässig prüfen können, sollten Beschränkungen durch Vertreterklauseln in der Gemeinschaftsordnung eng am Wortlaut ausgelegt werden; damit wäre der Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft bei entsprechender Vertreterklausel in der Teilungserklärung von vornherein nicht als Vertreter zuzulassen.

Berater

Im Unterschied zu einem Vertreter nimmt ein Berater nicht aktiv anstelle des Wohnungseigentümers an der Versammlung teil, sondern hat lediglich passive, beratende Funktion. Da die Wohnungseigentümerversammlung nicht öffentlich ist, dürfen aber generell auch keine Berater daran teilnehmen.
Allerdings gibt es insoweit Ausnahmen, wenn der Wohnungseigentümer nachweisen kann, dass er an der Hinzuziehung seines Beraters ein berechtigtes Interesse hat. Ein solches berechtigtes Interesse kann sich aus der Komplexität der in der Versammlung zu entscheidenden Sachverhalte ergeben oder aber aus der Tatsache, dass der Wohnungseigentümer sich aus einem in seiner Person liegenden beachtlichen Grund (z.B. bei hohem Lebensalter) oder wegen des Schwierigkeitsgrades der Angelegenheit nicht in der Lage sieht, seine Rechte in der Versammlung angemessen wahrzunehmen. Spricht sich auch nur ein Eigentümer in der Versammlung gegen die Teilnahme eines Beraters aus, ist dieser nach unserer Ansicht von der Teilnahme ausgeschlossen, da das Recht auf Einhaltung der Nichtöffentlichkeit nicht zur Disposition der Mehrheit steht. Es gibt in der der Literatur aber auch die Ansicht, dass eine Mehrheit reichen soll.

Dem Grundsatz der Nichtöffentlichkeit steht es nicht entgegen, wenn der Verwalter zu einzelnen Punkten im Interesse der Gemeinschaft einen Rechtsanwalt hinzuzieht, solange nicht ein konkreter Interessengegensatz zwischen einem einzelnen Eigentümer und den übrigen Eigentümern ersichtlich ist und niemand widerspricht

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Das Finanzgericht Düsseldorf hat in einem Urteil vom 14. März 2017 dargelegt, dass angemessene Aufwendungen für Einrichtungsgegenstände und Hausrat nicht zu den der Höhe nach begrenzt abzugsfähigen Unterkunftskosten im Rahmen der doppelten Haushaltsführung gehören, sondern zusätzlich als Werbungskosten berücksichtigungsfähig sind. – von Jens Scharfenberg, Möhrle Happ Luther

Im Urteilsfall unterhielt der Kläger neben seinem Hauptwohnsitz eine Wohnung am Beschäftigungsort. In seiner Einkommensteuererklärung machte der Kläger Werbungskosten in Höhe von ca. EUR 9.700 für die beruflich veranlasste doppelte Haushaltsführung über acht Monate geltend, die sich abgesehen von der Miete und den Betriebskosten auch auf Einrichtungsgegenstände bezogen. Das Finanzamt berücksichtigte die Werbungskosten nur in Höhe von maximal EUR 1.000 monatlich. Die unvollständige Berücksichtigung der Werbungskosten war nach Ansicht der Kläger nicht sachgerecht, da es sich bei den Kosten für Einrichtungsgegenstände nicht um Unterkunftskosten handelte.

Grundsätzlich zählen die notwendigen Mehraufwendungen, die dem Steuerpflichtigen aufgrund einer beruflich veranlassten doppelten Haushaltsführung erwachsen, zu den steuerlich berücksichtigungsfähigen Werbungskosten. Als notwendige Mehraufwendungen werden u. a. Aufwendungen für eine wöchentliche Familienheimfahrt, Verpflegungsmehraufwendungen, Unterkunftskosten und sonstige Mehraufwendungen eingestuft. Sonstige Aufwendungen sind beispielsweise Anschaffungskosten für notwendige Wohnungseinrichtungsgegenstände, soweit sie angemessen und nicht überhöht sind. Unterkunftskosten sind hinsichtlich ihrer Abziehbarkeit der Höhe nach auf EUR 1.000 pro Monat begrenzt.

Das Finanzgericht stellte fest, dass sich die Beschränkung auf EUR 1.000 im Monat nach der Gesetzesbegründung nur auf die Unterkunftskosten bezieht. Zudem folgt es der herrschenden Literaturauffassung, dass Aufwendungen für die Einrichtung oder Möblierung einer beruflich veranlassten Wohnung sowie für Hausrat wie bislang zusätzlich zu den Unterkunftskosten als Werbungskosten geltend gemacht werden können. Rechtskräftig ist die Entscheidung allerdings nicht: Das Finanzamt hat gegen das Urteil des FG Revision eingelegt.

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Die Nachfrage nach Hamburger Gewerbeimmobilien ist ungebrochen – soweit es Bürogebäude betrifft. Einzelhandelsimmobilien werden weiter gerne gekauft, aber weniger gerne gemietet.

300.000 m2 Bürofläche wurden im ersten Halbjahr 2017 in Hamburg umgesetzt. Das ist ein Rekordergebnis. Beflügelt wird der Büroflächenmarkt durch ein überdurchschnittliches Fertigstellungsvolumen 2017. Über 250.000 m2 werden in diesem Jahr an den Markt gehen. 2018 sind es nur noch etwa 150.000 m2.

Allein 55.000 m2 durch zwei Topabschlüsse

Mehr als ein Sechstel des Halbjahresergebnisses haben zudem allein die beiden größten Umsätze beigetragen. Die Zech Group vereinbarte mit Olympus den Bau der neuen Zentrale für Europa, den Nahen Osten und Afrika in der City Süd. 34.500 m2 des 48.500 m2 großen Olympus Campus am Heidenkampsweg wird der Technologiekonzern ab Ende 2020 selbst nutzen.
Für den zweitgrößten Umsatz sorgte die Universität Hamburg, die knapp 20.000 m2 in der City Nord mietete. Die Anmietung im Überseering 35 überbrückt die Sanierung des Philosophenturms auf dem Uni-Campus.

Leerstand unter 5%

Dass die City Süd zur Halbzeit 2017 der umsatzstärkste Teilmarkt ist, gründet zum einen etwa in der Anmietung von 15.000 m2 durch die Schulbehörde, steht aber auch für den Mangel an großen und kleinen Flächen in der City. Die Nachfrage nach modernen Flächen aus einer florierenden Wirtschaft wird aktuell und absehbar nicht gedeckt.
Der Leerstand unterschreitet erstmals seit 2002 die 5%-Marke. So steigt die Spitzenmiete auf über 26 Euro/m2 und die Unternehmen weichen zunehmend an den Cityrand oder citynahe Stadtteile aus – wie die City Süd. Für das Jahresende ist ein Umsatz von 550.000 m2 plus erwartbar.

Rendite steuert auf 3% zu

Büroflächen sind auch am Investmentmarkt begehrt wie nie. Allerdings ist das Angebot – besonders im Core-Segment – zunehmend limitiert. So sank der Investmentumsatz in den ersten sechs Monaten gegenüber dem entsprechenden Vorjahreszeitraum über ein Drittel auf 1,4 Mrd. Euro. Auch hier ist die City besonders vom Angebotsmangel betroffen. Keiner der fünf größten Abschlüsse erfolgte in der City.
Der größte Verkauf war die Transaktion zum Radisson blu Hotel am Dammtorbahnhof. Das Family Office der norwegischen Wenaasgruppen überweist gut 200 Mio. Euro an Azure Hotels. Knapp im dreistelligen Bereich bewegt sich auch der Erlös für den neuerdings HafenCityGate genannten Bürokomplex Am Sandtorkai 74-77, den Patrizia von Orion Capital Managers erwarb.

Schweizer kaufen Kaisergalerie deutlich über Buchwert

170 Mio. Euro erlöste das Büro- und Geschäftshaus Kaisergalerie in den Große Bleichen – allerdings erst im August. Alstria Office Reit verkaufte den früheren Sitz des Ohnsorg-Theaters insbesondere mit Fokus auf die 80 m lange, edle Einkaufspassage an die schweizerische Anlagestiftung für Immobilienanlagen im Ausland (AFIAA) – 50 Mio. Euro über dem Buchwert. Die Rendite lag hier nur knapp über 3%. Das bezeichnet auch den Trend der Spitzenrendite im Büro- und Einzelhandelssegment insgesamt, die beide bei etwa 3,4% liegen.
Während Büroimmobilien hingegen auch in der Anmietung äußerst gefragt sind, schwächelt die Nachfrage durch Einzelhandelsnutzer und die Miete stagniert – bestenfalls.
Für das Jahresende kann ein Umsatz von 4 Mrd. Euro erwartet werden – und damit etwa 10% unter dem Niveau von 2016.

 

Überseering 35: Für einige Jahre wird die City Nord zur Dependance der Universität Hamburg. Knapp 20.000 m2 wurden im Überseering 35 angemietet. Fotos: Friedhelm Feldhaus

Deutlich weniger als zwei Jahre liegen zwischen dem Aufstellungsbeschluss für das Wohnquartier Lessinghöfe in Neu Wulmstorf und dem Start der Hochbauarbeiten für die 380 Mietwohnungen. Investor ist Karl Maier, Chef des schwäbischen Festzeltbetreibers Göckelesmaier, der Wentzel Dr. mit der Erstvermietung und der Immobilienverwaltung beauftragt hat.

In Neu Wulmstorf fehlen Mietwohnungen. Die niedersächsische 23.000-Einwohner-Kommune am Hamburger Stadtrand profitiert vom starken Zuzug in die Metropolregion. Und weil offensichtlich Konsens über die Notwendigkeit neuer Mietwohnungen herrscht, gelang ein unvergleichlich schnelles Planungs- und Genehmigungsverfahren.
Für das etwa 50.000 m2 große, bisher vor allem gewerblich genutzte Grundstück im Süden Neu-Wulmstorf wurde am 23. November 2015 der Aufstellungsbeschluss verabschiedet. Bereits am 25. Januar 2016 unterzeichneten Karl Maier – der nicht nur Festzeltveranstaltungen in Baden-Württemberg organisiert, sondern auch in Schleswig-Holstein – und Wolf-Egbert Rosenzweig, Bürgermeister von Neu Wulmstorf den städtebaulichen Vertrag. Beraten wird Maier vom Multi-Family-Office Schwabenkontor für Familienvermögen aus Göppingen. Im Oktober 2016 wurde bereits der Satzungs- und Feststellungsbeschluss für die Fläche Lessingstraße 2-10 getroffen – weil es keine Einwendungen zum Flächennutzungsplan sowie zur Änderung des Bebauungsplans gab.
Nach dem vom Generalplaner PGN Planungsgemeinschaft Nord entwickelten Konzept, entstehen auf einem 25.000 m2 großen Teilbereich in drei Bauabschnitten bis zu viergeschossige Wohngebäude mit knapp 400 Mietwohnungen. Die Hochbauarbeiten zum ersten Bauabschnitt mit 140 Wohneinheiten sollen im September starten und im Juli 2019 abgeschlossen sein. Der zweite und dritte Bauabschnitt werden voraussichtlich Ende 2020 bzw. Anfang 2022 an die Mieter übergeben.
Die Anderthalb- bis Vierzimmerwohnungen messen zwischen 50 und 110 m2. Das Investitionsvolumen summiert sich auf etwa 120 Mio. Euro. Nach dem aktuellen Stand der Dinge werden die Mieten zwischen 11,50 und 13 Euro/m2 liegen.
Neben den freifinanzierten Mietwohnungen entwickelt die Bremer Residenz-Gruppe 40 Servicewohnungen für ältere Bewohner. Zudem ist eine Kita mit vier Gruppen sowie eine Tagespflege für Senioren geplant. Für das neue Quartier mit Anschluss an die B73 sind insgesamt 590 Stellplätze geplant, davon etwa Zweidrittel in Tiefgaragen und die weiteren auf Quartiersstellplätzen.
Wentzel Dr. wurde von Maier, dessen Familie das Areal bereits seit den 1970er Jahren gehört, mit der Erstvermietung der Wohnungen und dem späteren Immobilienmanagement betraut. Vertriebsstart ist im Herbst 2018. Maier plant, die Wohnungen in seinem Bestand zu halten.