Buergerliches Recht

Eigenbedarf einer Außengesellschaft des bürgerlichen Rechts

Urteil des BGH vom 14.12.2016 (VIII ZR 232/15)

Nicht selten schließen sich mehrere Personen zusammen, um ein Grundstück nebst Haus zu erwerben, um dieses zu verwalten und möglicherweise auch, damit die Gesellschafter Eigenbedarf für sich oder ihre Familien- oder Haushaltsangehörigen geltend machen können.

Der Wortlaut des§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB sieht zunächst die Kündigung durch den Vermieter vor, also grundsätzlich für natürliche Personen. Dies würde grundsätzlich die Kündigungsmöglichkeit für Personengesellschaften ausschließen. Hiervon nicht betroffen sind Miteigentümergemeinschaften oder Erbengemeinschaften, diese können sich als rechtlich nicht verselbständigte Zusammenschlüsse natürlicher Personen auf Eigenbedarf für eines ihrer Mitglieder bzw. deren Familienangehörige berufen.
Der BGH hat nun mit Urteil vom 14.12.2016 entschieden, dass auch eine teilrechtsfähige Außengesellschaft des bürgerlichen Rechts, welche in ihrer Funktion Vermieterin geworden ist, Eigenbedarf für die einzelnen Gesellschafter bzw. deren Familien- und Haushaltsangehörige geltend machen kann. Diese Rechtsfrage war in der Instanzenrecht-
sprechung und im Schrifttum umstritten, nicht zuletzt deshalb, weil z.B. eine Eigenbedarfskündigung für juristische Personen (GmbH) ausgeschlossen ist. Insoweit hat der BGH hat zwar zu Recht erkannt, dass zwar die Gesellschaft bürgerlichen Rechts an sich keinen Wohnbedarf besitzt und auch keine Angehörigen haben kann, dieses Problem wird vom Bundesgerichtshof über eine analoge Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gelöst. Hieraus folgt, dass nun auch teilrechtsfähige Außengesellschaften Eigenbedarf für ihre jeweiligen Gesellschafter sowie dem weiteren privilegierten Personenkreis geltend machen können. Dies ermöglicht weitere Spielräume im Hinblick auf den gemeinschaftlichen Erwerb und Unterhaltung von Grundstücken, insbesondere wenn auch eine Aufteilung nach WEG und Übertragung der einzelnen zu bildenden Sondereigentumseinheiten an die Gesellschafter Gegenstand des Gesellschaftsvertrages ist. Dies dürfte zumindest dann gelten, wenn der Mietvertrag durch die GbR als Vertragspartnerin geschlossen wurde.

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