Wentzel Dr Hero Newsletter 0220 Bodenpolitik

Erbbaurecht und Bodenpreisdeckel
Parteien streiten über Verkauf oder Erbpacht für städtische Flächen

Vor der Bürgerschaftswahl ist zwischen links und rechts die Frage strittig, ob städtische Flächen künftig im Erbbaurecht vergeben werden sollen. Ebenfalls uneins wird die Zukunft der Grundsteuer betrachtet. Und auch beim Umgang mit der Grunderwerbsteuer gibt es Varianten.

 Die immobilienwirtschaftlichen Verbände haben ihre Position zum Thema Erbpacht unmissverständlich geäußert. „Wir wollen kaufen, nicht pachten“, sagt Andreas Breitner, Direktor des VNW. Werde auf Erbbaugrundstücken gebaut, verlangten die Banken doppelt so viel Eigenkapital – 40% statt 20% – weil das Eigentum am Grundstück zur Absicherung fehle. Doppelt so viel Eigenkapital, halb so viel Kapital zum Wohnungsbau.

Verbände gegen generelle Grundstücksvergabe im Erbbaurecht

„Erbbaurechte machen dort Sinn, wo Grundstücke städtebaulich eine wichtige Rolle spielen können“, betont Sönke Struck, Vorstandsvorsitzender des BFW Nord. „Das ist aber nur bei einem geringen Anteil der Grundstücke der Fall.“ Eine generelle Vergabe im Erbbaurecht sei daher der falsche Weg.
Der Landesbetrieb Immobilienmanagement und Grundvermögen (LIG) hat 2018 153 Grundstücke für den Bau von 2.428 Wohneinheiten zur Verfügung gestellt, davon 2.139 im Geschosswohnungsbau und davon wiederum 763 für öffentliche geförderte Wohnungen. Das sei der richtige Weg, so Struck.
Eine generelle Vergabe im Erbbaurecht fordern Grüne und Linke im Wahlprogramm. Die SPD plädiert für die zunehmende Vergabe im Erbbaurecht. CDU und FDP vertreten die Ansicht, die Erbpacht solle nur für strategisch wichtige Flächen genutzt werden.

LIG soll zur Stadtentwicklungsbehörde

Für die Grünen ist das Erbbaurecht jedoch nur ein Teil eines umfassenden städtischen Grundstücksmanagements. Die Stadt soll konsequent Flächen kaufen und dazu auch ihre Vorkaufsrechte nutzen. Um das Grundstücksmanagement direkt mit der Stadtentwicklung zu verknüpfen, wollen die Grünen die zur Finanzbehörde gehörende LIG der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen (BSW) angliedern.
Zur Verhinderung von Bodenspekulation im Vorfeld von Stadtentwicklungsmaßnahmen, setzen die Grünen auf vorbereitende Untersuchungen und Veränderungssperren durch die frühzeitige Einleitung von Sanierungsverfahren nach § 136 BauGB oder städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen nach § 165 BauGB.
Die Linken hingegen planen – wie in München –, mit dem Instrument der Sozialgerechten Bodenordnung durch städtische Maßnahmen generierte Wertzuwächse abzuschöpfen. Und für Grundstücke, die für Sozialwohnungsbau ausgewiesen sind, soll es einen Bodenpreisdeckel geben.

Grunderwerbsteuer von 4,5% auf 6% erhöhen

Auch an der Grunderwerbsteuerschraube wollen die Linken drehen. Unter Berücksichtigung einer sozial abgestimmten Freistellungsregel soll sie von 4,5% auf 6% erhöht werden – was zu Mehreinnahmen von 220 Mio. Euro führen soll. Ausdrücklich ausgeschlossen ist die Grunderwerbsteuererhöhung bei SPD, FDP und Grünen – wobei letztere darauf verweisen, sie sie “derzeit nicht geplant”. Die CDU möchte eine Entlastung von Erstkäufern selbstgenutzter Immobilien von der Grunderwerbsteuer prüfen, die FDP für diese Zielgruppe bis zu einem Kaufpreis von 500.000 Euro einen Erlass der Grunderwerbsteuer durchsetzen.

Bei der Grundsteuer setzen SPD und CDU auf eine Lagenmodell, das deutlich stärker flächenorientierter und verwaltungsfreundlicher ist, als das von Olaf Scholz auf Bundesebene favorisierte Wertmodell. Die Linke präferiert ein wertorientiertes Modell der Grundsteuer als Vermögenssteuer, die künftig nicht auf die Miete umgelegt werden soll. Die FDP hingegen will die Grundsteuer langfristig abschaffen. Bis dahin soll es das reine Flächenmodell á la Bayern tun.
Die Grünen lehnen das wertorientierte Modell der Bundesregierung ab, weil es durch die überdurchschnittlichen Wertzuwächse bei den Bodenpreisen zu extremen Umschichtungen der Grundsteuer in Städten, wie Hamburg führt. Zudem fordern sie eine Grundsteuer C zur höheren Besteuerung baureifer, aber nicht bebauter Grundstücke.

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