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Grundsteuer: Reform der Grundsteuer verteuert vor allem ältere Immobilien

Die Reform der Grundsteuer wird bei allen diskutierten Modellen insgesamt zu einer geringeren Spannbreite der finanziellen Belastung führen. Das ist ein Trend der in Hamburg durchgeführten Modellrechnungen. Hamburg setzt hier auf das niedersächsische Flächenmodell, das durch sieben Lagen differenziert wird. Der vollständige Verzicht auf ein Lagekriterium sei politisch nicht vermittelbar, sagt Finanzsenator Andreas Dressel.

Besonders für ältere Einfamilienhäuser, aber auch für Mehrfamilienhäuser, die vor 1948 errichtet wurden, wird die Reform der Grundsteuer zu teils deutlich höheren Belastungen führen, während für neuere Zinshäuser teils deutlich weniger zu zahlen ist. Das gilt sowohl für das von Bundesfinanzminister Olaf Scholz favorisierte, stark differenzierte, wertorientierte Modell, wie auch für das niedersächsische Flächenmodell, das durch sieben Lagen differenziert wird.

Grundsteuermodelle am Beispiel von 900 Immobilien durchgerechnet

Finanzsenator Andreas Dressel (SPD) hatte die verschiedenen Modelle – auch das von Bayern favorisierte reine Flächenmodell – am Beispiel von 900 Immobilien (Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Zinshäuser) durchrechnen lassen und Ende September im Haushaltsausschuss der Bürgerschaft vorgestellt.

Die gesetzlichen Rahmenbedingungen zur Reform der Grundsteuer in Deutschland müssen bis zum Jahresende stehen. So hat es das Bundesverfassungsgericht entschieden, um die Steuerermittlung auf Basis völlig veralteter Immobilienwerte zu beenden. Bis Ende 2024 haben die Bundesländer dann Zeit, sich den neuen Rahmenbedingungen entsprechend auf die neue Grundsteuererhebung vorzubereiten.

Hamburg favorisiert Flächenmodell mit Lagedifferenzierung

Bayern konnte in der schwarz-roten Bundesregierung eine Öffnungsklausel durchsetzen, die den Bundesländern eigene Grundsteuermodelle erlaubt. „Hamburg möchte lieber ein einfaches Modell mit Zusatzkriterien versehen, als ein komplexes Modell zu vereinfachen“, äußerte sich Dressel mit Blick auf das von der Bundesregierung beschlossene komplexe Grundsteuermodell mit einer starken Wertorientierung.

Daher setzt der Sozialdemokrat auf den niedersächsischen Vorschlag, der ein durch sieben Lagen differenziertes Flächenmodell beinhaltet. „Unser Wohnlagenverzeichnis wäre als Aufsatzpunkt eine gute, akzeptierte Anknüpfung.“ Die fleißige Hamburger Verwaltung habe 36.000 Bodenrichtwerte ermittelt, so Dressel. Für Berlin gebe es nur 1.000. Wenn die Bodenrichtwerte herangezogen werden, will Dressel hier einen Median aus den letzten sieben Jahren bilden, damit die Grundstückspreisdynamik nicht so unmittelbar durchschlägt.

Hamburg bereitet Grundsteuer C vor

Gänzlich auf eine Wertkomponente zu verzichten, wie es Bayern anstrebt, hält Dressel für politisch nicht durchsetzbar. „Es geht nicht ganz ohne, wenn wir wohnungspolitische Überreaktionen wie in Berlin vermeiden wollen.“ Das gelte auch für die geplante Grundsteuer C, mit der baureife Grundstücke höher besteuert werden sollen, um Bautätigkeit zu motivieren und Spekulation zu erschweren.

Ungeklärt ist nach wie vor, wie mit der Öffnungsklausel im Kontext mit dem Länderfinanzausgleich umgegangen werden soll. „Die Steuerkraft eines Landes soll sich aus realen Zahlen ergeben“, erläutert Jurist Dressel. „Doch wenn ein Land ein Flächenmodell wählt, dann ist die Steuerkraft nur bedingt vergleichbar.“ Eine doppelte Erhebung in Ländern, die die Öffnungsklausel für eigene Grundsteuermodelle nutzen, lehnt Dressel ab. „Die Öffnungsklausel ist verfassungsrechtlich fixiert. Wenn doppelt erhoben werden müsste, würde die Abweichung praktisch unmöglich gemacht.“

Zwar hat der Bundesrat im September in erster Lesung über den Reformentwurf beraten und grünes Licht für den weiteren Gesetzgebungsprozess gegeben, die Frage allerdings noch nicht geklärt.

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