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Immobilie verkaufen - Wentzel Dr. Immobilien seit 1820

Immobilie verkaufen

Welche Unterlagen Sie für den Verkauf brauchen

Welche Unterlagen für den Verkauf - Wentzel Dr. Immobilien seit 1820Eine Immobilie zu verkaufen führt meist zu einem anstrengenden Papierkrieg. Schließlich brauchen den Energieausweis, Grundbuchauszüge und Baupläne. Sollte etwas davon fehlen, müssen Sie auch noch zu den zuständigen Ämtern und Behörden marschieren. Damit Sie nicht zu lange mit der Suche beschäftigt sind, erklären wir Ihnen, wo Sie welche Unterlagen bekommen.

Der Grundbuchauszug ist für den Verkauf einer Immobilie essenziell – das wissen viele jedoch nicht. Dabei wird dort vermerkt, ob das Grundstück mit Schulden oder einer Hypothek belastet ist. Den Auszug aus dem Grundbuch bekommen Sie beim Grundbuchamt.

Die Flurkarte ist ebenso wichtig. Mit Ihr können Sie beweisen, dass Ihr Grundstück existiert. In dem Dokument sind die Lage und Grenzen, die Bebauung sowie die Flur- und Flurstücknummer, die zur Identifizierung Ihres Grundstücks dient, dokumentiert.

„Wichtig sind auch die Baupläne. Zu diesen gehören auch die Baubeschreibung, die Baugenehmigungsurkunde sowie bei neueren Gebäuden eine Abnahmebescheinigung“, sagt  Erb-Experte Ron Westphal. Das alles bekommen Sie beim Bauordnungsamt.

Für Interessenten ist die Berechnung der Wohn- und Nutzfläche ebenfalls wichtig. Einige fragen sogar nach dem Umbauten Raum (UR) und dem Brutto-Rauminhalt (BRI) oder einfach gesagt: Nach dem Volumen des Objekts. Das Bauordnungsamt oder der Architekt kann Ihnen diese Angaben geben.

Das Baulastenverzeichnis wird gerne mal von Verkäufern vergessen. Dort stehen die öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen eines Grundstückseigentümers. Darunter fallen unter anderem der Aufstellungsort der Mülltonnen oder die Verpflichtung, sich bei An- sowie Umbauten an die gesetzlich geregelte Abstandsfläche zum Nachbarn zu halten.

Wie bereits erwähnt ist Energieausweis besonders wichtig. Fehlt dieser, kann es zu Bußgeldern von bis zu 15.000 Euro kommen. Normalerweise können qualifizierte und zugelassene Fachleute wie Architekten, Ingenieure, Handwerksmeister oder Energieberater diesen ausstellen.

Eine Aufstellung aller Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen und der der Betriebskosten der letzten zwei Jahre wie zum Beispiel Steuern und Versicherungen benötigen Sie ebenfalls.

Bei Eigentumswohnung oder Mehrfamilienhäusern brauchen Sie zudem die Protokolle der letzte Eigentümerversammlungen, eventuelle Miet- oder Pachtverträge sowie einen Nachweis über Wohn- und Nutzungsrechte. Das Grundbuchamt, die Hausverwaltung oder der WG-Verwalter sind für diese Unterlagen zuständig.

Foto: eric1513 / Depositphotos.com

Soll ich vor dem Verkauf sanieren?

Vor dem verkauf sanieren - Wentzel Dr. Immobilien seit 1820In einer Immobilie fallen mit der Zeit immer wieder kleine Reparaturen an. Ob nun schlecht isolierte Fenster, ein feuchter Keller oder auch verblasste Wandfarbe, all diese Dinge sorgen einerseits für Probleme und senken andererseits den Verkaufspreis. Doch ist es wirklich nötig, vor dem Auszug nochmal Geld und Zeit in die Immobilie zu stecken, die Sie verkaufen möchten?

Nicht jeder Mangel ist gleich schwer. Sollte lediglich der Parkettboden zerkratzt oder die Tapeten vergilbt sein, fallen für Sie „dekorative“ Renovierungsarbeiten an. Diese sind nicht unbedingt notwendig, können aber den Ersteindruck verbessern. Schließlich wirkt eine Immobilie im gepflegten Zustand insgesamt hochwertiger. Außerdem lassen sich solche Mängel mit geringem finanziellen sowie zeitlichen Aufwand beheben.

Wenn Ihre Isolierungen oder Heizungen dagegen bereits völlig veraltet sind und Ihre Immobilie entsprechend nicht ausreichend Schutz vor kalten Jahreszeiten bietet, sieht es etwas anders aus. Diese Mängel sind schwerwiegender und sollten behoben werden. Leider sind diese auch zeit- und kostenintensiv. Interessenten könnten durch derlei Reparaturarbeiten abgeschreckt werden, sofern Sie nicht vorher durchgeführt wurden.

Kalkulieren Sie sorgfältig die Preise für Sanierungsarbeiten

Im Grunde genommen ist es ganz einfach: Sollte die Renovierung Ihrer Immobilie höher ausfallen als die dadurch resultierende Wertsteigerung, lohnt Sie sich wahrscheinlich nicht. Entsprechend sollten Sie die Kosten für anfallende Sanierungsarbeiten geschickt kalkulieren. Da es für manche Eigentümer schwierig ist, die Wertsteigerung nach einer Renovierung zu bestimmen, kommt es häufiger zu Fehleinschätzungen. Mit einem Experten lässt sich das vermeiden. Er kann einschätzen, wie hoch die Wertsteigerung ausfällt und ob sich eine Renovierung entsprechend lohnt.

In der Immobilienbranche wird grundsätzlich zwischen einer einfachen, normalen oder gehobenen Ausstattung unterschieden. „Bei einer einfachen Ausstattung können beispielsweise Bodenbelege fehlen, Küche und Bad nicht verfließt sein oder eine Zentralheizung fehlen. Bei einer normalen Ausstattung sollte die Immobilie bereits bezugsfertig sein, sprich es fallen keine grundlegenden Arbeiten an“, sagt Erb-Experte Ron Westphal. Die gehobene Ausstattung hat im Grunde genommen dieselben Eigenschaften wie die normale, nur dass diese zusätzlich modernen Standards entspricht. Eine einfache Ausstattung verringert den preis um etwa 15 Prozent. Dagegen kann es zu einer Wertsteigerung um 15-20 Prozent kommen, wenn eine normale Ausstattung auf eine gehobene aufgestockt wird. Diese Werte dienen allerdings nur zur Orientierung und ersetzen nicht das Urteil eines Experten.

Renovieren kann Ihnen große Erfolge bescheren

Auch wenn Sie ums Kalkulieren nicht herumkommen, können Sie in der Regel davon ausgehen, dass sich Sanierungsarbeiten am Ende für Sie lohnen. Bei Immobilien mit einer einfachen Ausstattung landen Sie häufig bei Käufern, die lediglich auf der Suche nach einem schlecht verkäuflichen Schnäppchen sind. Diese können den Preis für Ihre Immobilie nach unten drücken. Von vielen Käufern werden die Kosten für die Sanierungsarbeiten allerdings zu hoch eingeschätzt. Das hat ebenfalls zur Folge, dass diese befürchten, viel zu viel für Ihre Immobilie zu zahlen. Entsprechend kommt es also vor, dass Eigentümer, die Ihre Immobilie erst unsaniert anbieten, keinen Käufer finden. Sobald Sie diese aber renovieren, erleben sie häufig eine positive Überraschung. Es findet sich wesentlich schneller ein Käufer, der das Objekt zu einem höheren Preis abkauft.

Foto: SergeyNivens / Depositphotos.com

Was kann ich für meine Immobilie bekommen?

Immobilie verkaufen - Wentzel Dr. Immobilien seit 1820Die Immobilienpreise verändern sich. Entsprechend hat der Betrag, den Sie vor Jahren für Ihr Eigenheim gezahlt haben, nichts mehr mit dem heutigen Verkaufswert gemein. Damit der Verkauf schnell und reibungslos abläuft, ist eine professionelle Werteinschätzung unumgänglich.

Entsprechend sollten Sie einen Immobilienexperten zur Wertermittlung konsultieren. Schließlich braucht es einiges an Expertenwissen, die Kenntnis der aktuellen Situation am Immobilienmarkt sowie viel Erfahrung, um den richtigen Preis für ein Objekt zu bestimmen. Außerdem muss die aktuelle Situation am lokalen Immobilienmarkt mit einbezogen werden. Das schafft nur ein Experte, der sich Tag für Tag mit der Preisdynamik an einem Ort auseinandersetzt.

„Lage, Grundstücksgröße, Anteil der Gemeinschaftsflächen, Wohnfläche, Art der Immobilie, Ausstattungsgrad, Baujahr, Renovierungen und bauliche Veränderungen sowie die Marktlage sind Kriterien für die Bewertung einer Immobilie“, sagt Erb-Experte Ron Westphal von Wentzel Dr.

Es gibt drei unterschiedliche Verfahren, um den Wert einer Immobilie zu bestimmen: das Vergleichswert-, das Sachwert-, und das Ertragswertverfahren. Welches angewandt wird, hängt von der Art der Immobilie ab. Für unbebaute Grundstücke und Eigentumswohnung wird das Vergleichswertverfahren in der Regel genutzt, da es für diese etliche Vergleichsobjekte gibt. Gibt es diese dagegen nicht, kommt das Sachwertverfahren zum Einsatz. Bei Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilie kommt das Ertragswertverfahren in Frage, da es dort eher um die Rendite und nicht um Eigennutzung geht.

Onlinebewertungen können Ihnen einen groben Überblick darüber geben, was Ihre Immobilie eigentlich wert ist. Durchschnittswerte und Preisspannen lassen sich dort in kurzer Zeit ermitteln. Da die Durchschnittswerte allerdings erheblich vom realen Wert Ihrer eigenen Immobilie abweichen können, sollten Sie diese mit Vorsicht genießen. Schließlich ist es subjektiv, ob eine Ausstattung „normal“ oder hochwertig ist. Entsprechend können Online-Portale die Immobilienbewertung durch einen lokalen Experten nicht ersetzen.

Sie brauchen Hilfe beim Verkauf Ihrer Immobilie? Kontaktieren Sie uns jetzt unter 0800 723 88 13. Wir unterstützen Sie gerne.

Nutzen Sie gerne unsere unverbindliche und kostenlose Immobilienbewertung.

Foto: masha_tace / Depositphotos.com

Welcher Käufer passt zu meiner Immobilie?

Welcher Käufer passt - Wentzel Dr. Immobilien seit 1820Die Nachfrage nach Immobilien ist wesentlich höher als das Angebot. Entsprechend können sich vor Ihrer Tür schnell große Menschenmenge vorfinden, sobald Sie ein Angebot erstellt haben. Unter diesen müssen Sie allerdings erst den richtigen Käufer suchen. Sie müssen herausfinden, wer ein ehrliches Interesse hegt und sich diese zudem leisten kann. Schließlich wollen Sie ja auch Ihr altes Zuhause in guten Händen wissen. Wir zeigen Ihnen, worauf es bei der Suche nach dem Richtigen ankommt.

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Schritt 1: Verhindern Sie Besichtigungstourismus

Nur weil sich jemand auf Ihr Angebot meldet, muss dieser noch lange nicht ein ernsthaftes Kaufinteresse verfolgen. Sie müssen entsprechend Kriterien für eine Vorauswahl aufstellen, damit Sie Besichtigungstourismus vermeiden. So sollten vollständige Kontaktdaten zwingend notwendig sein. Ein Fragebogen, der auf die Preisvorstellungen sowie die Finanzierungsmöglichkeiten abfragt, ist ebenfalls nützlich. Machen mögliche Interessenten nur vage Angaben oder wollen lieber anonym bleiben, können Sie davon ausgehen, dass sie Ihr Haus nicht kaufen werden. Tools wie 360-Grad-Besichtigungen, bei denen die Nutzer Ihre Kontaktdaten hinterlegen müssen, helfen ebenfalls die Spreu vom Weizen zu trennen.

Schritt 2: Führen Sie eine Bonitätsprüfung durch

Sobald Sie mehrere Interessenten gefunden haben, denen Sie guten Gewissens Ihr Haus in die Hände legen können, prüfen Sie, ob sie sich Ihre Immobilie überhaupt leisten können. Schließlich ist es mehr als ärgerlich, wenn ein erwählter Käufer nicht zahlungsfähig ist. Wirtschaftsauskunfteien wie die Schufa Holding AG können über die Zahlungsfähigkeit sowie die Verschuldung einer Person informieren. Als Privatverkäufer kommen Sie allerdings nicht so leicht an diese Auskünfte ran. Um das Problem zu lösen, können Sie einen Kaufinteressenten um eine Selbstauskunft bitten. Wirtschaftsauskunfteien wie Bügel und Creditreform geben zudem Auskunft über bereits bestehenden Immobilienbesitz sowie eine allgemeine Beurteilung der Finanzlage. Zusätzlich ist es sinnvoll, die Vermögenswerte Ihre Interessenten anzufordern. Zu diesen zählen auch Konto- und Depotauszüge sowie Geschäftsunterlagen. Das entscheidende Kriterium ist allerdings die Finanzierungsbewilligung der Bank. Dabei sollten Sie darauf achten, dass diese explizit für die Bezahlung Ihrer Immobilie gegeben wurde.

Schritt 3: Die finale Auswahl

Sobald Sie mit dem Sieben durch sind, könnte es sein, dass Sie mehrere zahlungsfähige Kaufinteressenten haben. Zwischen diesen können Sie zum Beispiel mit dem „First-Come-First-Serve“-Prinzip auswählen. Dabei bekommt derjenige die Immobilie, der als erstes mit einem abgesicherten Kaufangebot auf Sie zukam.  Natürlich sind Sie nicht daran gebunden, an den schnellsten zu verkaufen, sondern können sich völlig frei nach Ihren Präferenzen entscheiden. Finden Sie jemanden einfach nur sympathischer als die anderen, ist das in Ordnung, wenn Sie sich für diese Person entscheiden. Ebenso können Sie die Bieter Lose ziehen lassen. Sie können auch einen Käufer auswählen, der Ihrer Meinung nach am besten in die Nachbarschaft passt. Schließlich tritt die Person an Ihre Stelle. Übrigens: Es ist üblich, dass ein Käufer einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, durch die Eigentümerschaft zunächst abgesegnet werden muss. Passen Sie auf, wenn Ihnen ein Interessent einen Aufschlag anbietet. Auch wenn es nicht falsch ist, an den Meistbietenden zu verkaufen, dürfen Sie keine Zusatzzahlungen entgegennehmen, die nicht im Kaufvertrag ausgeführt werden. Dadurch könnten Sie schnell Probleme mit dem Finanzamt bekommen.

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Foto: ArturVerkhovetskiy / Depositphotos.com

Was macht der Notar?

Was macht der Notar - Wentzel Dr. Immobilien seit 1820Bei einem Notar mach Sie den Verkauf Ihrer Immobilie fix. Dieser wird vom Gesetzgeber als neutraler Fachmann vorgesehen, da bei der Transaktion einer Immobilie eine Menge Geld auf dem Spiel steht und diese zudem mit einer lebenswichtigen Entscheidung zusammenhängt. Schließlich soll bei einem Notartermin vor voreiligen Entscheidungen geschützt werden.

Sobald Sie einen Käufer für Ihr Haus gefunden haben, befindet sich die erste Hürde hinter Ihnen. Nun folgt die nächste: Der Vertragsabschluss. Um den Verkauf Ihrer Immobilie rechtskräftig zu machen, muss ein Notar den Kaufvertrag beurkunden. Schließlich soll ein neutraler Fachmann vor überhasteten Entscheidungen schützen, indem er beide Vertragsparteien belehrt. Außerdem übernimmt er sämtlichen schriftlichen Verkehr mit den Behörden. So stellt er zum Beispiel die für den Verkauf notwendigen Anträge. Gerade deshalb gilt ein Kaufvertrag erst als rechtskräftig, wenn ein Notar diesen beurkundet hat. Der Kaufvertrag wird in der Regel ebenfalls vom Notar verfasst. Einen Entwurf für den Kaufvertrag kann vorerst von einem Makler erstellt werden, sofern er das anbietet.

Die Aufgaben des Notars

Zwar prüft der Notar nicht die Bonität oder die Zuverlässigkeit eines Vertragspartners, doch dafür kann er sich darum sorgen, dass für den Verkäufer keine Nachteile entstehen, wenn der Käufer nicht zahlt. Denn er erstellt eine Urkunde, die gleichzeitig als Zwangsvollstreckungstitel dient. Entsprechend kann der Verkäufer mit dieser eine Zwangsvollstreckung gegen den Käufer erwirken. Zudem kann der Verkäufer in solchen Fällen vom Kaufvertrag zurücktreten.

Der Notar benötigt folgende Unterlagen:

  • Den Kaufpreis
  • Den Termin der Übergabe
  • Eine Angabe von Sachmängeln (falls vorhanden)
  • Einen Grundbuchauszug
  • Persönliche Angaben

Wird eine Immobilie ohne Makler verkauft, kommt ein Eigentümer nicht um mehrere Termine bei einem Notar herum. “Engagieren Sie dagegen einen Immobilienexperten, ist lediglich ein Beurkundungstermin beim Notar nötig“, sagt Erb-Experte Ron Westphal von Wentzel Dr. Bei diesem wird der Notar den aufgesetzten Vertrag verlesen. Falls Sie noch Änderungen vornehmen wollen, ist das Ihre letzte Möglichkeit dafür. Sollten rund um den Immobilienkaufvertrag Fragen entstehen, zögern Sie nicht und machen von der Beratungspflicht des Notars gebrauch. So können Sie sich ausführlich aufklären lassen. Dafür entstehen keine weiteren Kosten.

Falls Sie das wünschen, können Sie auch einen Vortermin vor dem eigentlichen Beurkundungstermin durchführen. Dabei wird der Vertragsvorentwurf erstellt. Außerdem werden alle Vertragsbestandteile mit allen Parteien abgeklärt.

Sie brauchen Hilfe beim Verkauf Ihrer Immobilie? Kontaktieren Sie uns jetzt unter 0800 723 88 13. Wir unterstützen Sie gerne.

Foto: IuriiSokolov / Depositphotos.com

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