Begriffe rund ums Erbe

Beinahe jedes zweite Erbe in Deutschland enthält eine Immobilie. Zwischen 100 und 150 Milliarden Euro werden Immobilienvermögen wechseln jedes Jahr durch Erbfälle den Besitzer. Die Erbimmobilie entscheidet dabei nicht selten darüber, ob ein Erbe wertvoll ist oder nicht. Wer eine Immobilie erbt, kann sich also theoretisch freuen. Praktisch geht das Erbe natürlich meist mit der Trauer um einen geliebten Menschen einher – und mit einem Haufen an ungeklärten Fragen und bürokratischem Aufwand.

Wenn Sie gerade geerbt haben, stellen vermutlich auch Sie sich viele Fragen: Lohnt es sich das Elternhaus zu sanieren? Möchten Sie oder jemand aus Ihrer Verwandtschaft in die Immobilie einziehen? Macht es Sinn die Immobilie zu vermieten oder bietet ein Verkauf sich eher an? Wie funktioniert eine Erbengemeinschaft und müssen sie am Ende noch Erbschaftsteuer zahlen?

Einen Überblick über die drei wichtigsten Fragen haben wir hier für Sie zusammengefasst:

1. Bin ich Alleinerbe oder Teil einer Erbengemeinschaft?

Wenn es kein Testament gibt, entscheidet die gesetzliche Erbfolge, wer am Erbe beteiligt wird. Kinder und Enkelkinder sind Erben ersten Grades, denen ein Pflichtteil zusteht. Enkelkinder werden jedoch nur dann berücksichtigt, wenn das entsprechende Elternteil nicht mehr am Leben ist. Weiterhin steht auch Ehepartnern ein Viertel des Erbes zu. Erben der zweiten oder dritten Ordnung erhalten nur einen Teil, wenn es keine Erben der ersten Ordnung gibt. Sollten Sie also ein Einzelkind sein und ihr verstorbenes Elternteil ist bereits verwitwet oder unverheiratet, sind Sie Alleinerbe. In den meisten Fällen steht jedoch mehreren Erben ein Pflichtteil zu. Diese Erben bilden eine sogenannte Erbengemeinschaft. Diese wiederum fungiert als juristische Person. Das heißt, dass kein Erbe eine Entscheidung über die Immobilie allein treffen kann. Wenn ein Erbe, einen anderen auszahlen möchte, muss vorher als ein Aufhebungsvertrag aufgesetzt werden. Darin wird festgehalten, welcher Teil des Erbes wem zusteht.

2. Muss ich Erbschaftsteuer zahlen?

Ob Sie Erbschaftssteuer zahlen müssen und wie viel, hängt von mehreren Faktoren ab. Zunächst einmal ist der Verwandtschaftsgrad zum Erblasser entscheidend. Denn je nachdem wie eng Sie mit diesem verwandt sind, ergeben sich unterschiedliche Steuerfreibeträge. Der Freibetrag für Kinder und Ehepartner liegt bei 400.000 Euro, Enkelkinder müssen Ihr Immobilienerbe bereits ab einem Wert von 200.000 Euro versteuern. „Oft lohnt es sich eine unabhängige Bewertung der Immobilie durch einen Immobilienexperten, zum Beispiel einen Makler, einzuholen, denn das Finanzamt orientiert sich bei der Schätzung lediglich am örtlichen Preisspiegel. Individuelle Merkmale der Immobilie, wie etwa ein feuchter Keller oder schlecht isolierte Fenster, werden nicht berücksichtigt“, sagt Ron Westphal, Erb-Experte bei Wentzel Dr. Auch wie hoch die Steuer ausfällt, hängt vom Wert der Immobilie ab. Wenn Sie die Immobilie nach dem Erbe für mindestens 10 Jahre selbst nutzen, können Sie sich außerdem von der Erbschaftsteuer befreien lassen.

3. Will ich die Immobilie verkaufen, vermieten oder darin einziehen?

Zuletzt werden Sie sich vermutlich fragen, was Sie eigentlich mit der geerbten Immobilie machen wollen. Hier haben Sie verschiedene Möglichkeiten, die jeweils Ihre Vor- und Nachteile haben. Wenn sie Teil einer Erbengemeinschaft sind, ist es hier vor allem wichtig, sich mit Ihren Miterben auf eine Lösung zu einigen, die alle zufrieden stellt.

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Viele Menschen setzen bereits vor Ihrem Tod ein Testament auf, um Streit zwischen Ihren Hinterbliebenen zu vermeiden. In diesem Dokument können sie festsetzen, wer die Immobilie erhält und wer andere Vermögenswerte und Geldbeträge. Liegt kein Testament vor, gilt die gesetzliche Erbfolge.

Gehört eine Immobilie zum Erbe ist das Aufsetzen eines Testaments durchaus sinnvoll. Schließlich lässt diese sich nicht ohne weiteres teilen. Wenn Eltern wissen, dass eines ihrer Kinder gerne in die Immobilie einziehen würde, bietet es sich also an, das im Testament schriftlich zu fixieren.

Gleiches gilt auch, wenn Großeltern die Immobilie an eines Ihrer Enkelkinder vererben möchten. Dieser Fall tritt sehr häufig ein, da die eigenen Kinder nicht selten schon über ein Eigenheim verfügen. Würde die gesetzliche Erbfolge greifen, ginge der Enkel leer aus. Mit einem Testament kann das umgangen werden.

Allerdings können beim Aufsetzen des Testaments Erben, denen ein Pflichtteil zusteht, nicht einfach übergangen werden. Ist die Immobilie der einzige große Vermögenswert ist es also nicht möglich, sie vollständig an den Enkel zu vererben und die eigenen Kinder leer ausgehen zu lassen. „Gegen ein solches Testament könnten die vernachlässigten Erben ansonsten gerichtlich vorgehen“, erklärt Ron Westphal, Erb-Experte bei Wentzel Dr.

Um ein Testament aufzusetzen, dass sich nicht so leicht anfechten lässt, ist es daher ratsam, zu einem Fachanwalt für Erbrecht oder einem Notar zu gehen. Die dafür fällige Gebühr orientiert sich an der Höhe des Nachlasses.

Grundsätzlich ist auch ein handschriftlich verfasstes Schreiben vor Gericht gültig, allerdings nur, wenn hierbei alle formalen Kriterien erfüllt werden. Mittlerweile finden Sie im Internet zahlreiche Testamentvorlagen, die die passendenden Textbausteine liefern sollen. Aber Vorsicht: Es reicht nicht aus, die Vorlage auszudrucken und zu unterschreiben. Damit das Testament vor Gericht Bestand hat, muss auch hier der gesamte Text handschriftlich abgeschrieben werden. Generell sind solche Vorlagen mit Vorsicht zu genießen. Ein Test der Stiftung Warentest zeigte im Sommer 2018: Nicht alle hier gegebenen Formulierungen sind auch tatsächlich rechtssicher.

Wenn bestimmte Bedingungen an das Erbe gestellt werden sollen, reicht ein Testament oft nicht aus. In diesem Fall ist es sinnvoll, dass Erbe und Erblasser einen Erbvertrag unterzeichnen. Dieses Modell wird zum Beispiel genutzt, wenn eine Firma nach und nach an den Erben übertragen werden soll oder wenn die Auszahlung des Erbes an eine Pflege zu Lebzeiten gekoppelt ist.

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Im Grundbuch sind alle wichtigen Informationen über ein Grundstück und die darauf stehenden Immobilien vermerkt. Unter anderem steht hier, wer der Eigentümer ist. Für Erben heißt das, dass Sie den Grundbucheintrag ändern müssen.

Die Grundbuchakte wird in der Regel vom Amtsgericht gepflegt. Nachlassempfänger müssen für die Berichtigung einen schriftlichen Antrag einreichen, um sich als neuen Eigentümer eintragen zu lassen. Um Ihren Eigentumsanspruch deutlich zu machen, brauchen Sie meist einen Erbschein. Diesen erhalten Sie beim zuständigen Nachlassgericht.

Die Ausstellung des Erbscheins kostet eine Gebühr, die sich nach der Höhe des Erbes richtet. Wenn der Erbanspruch aus einem Testament oder Erbvertrag klar hervorgeht, brauchen Sie keinen Erbschein und können sich diese Kosten sparen.

Die Berichtigung des Grundbucheintrags ist im Erbfall ohne Notar möglich. Um die Umschreibung gebührenfrei durchzuführen, müssen Sie sie allerdings spätestens zwei Jahre nach dem Tod des Erblassers beantragen. Ansonsten verlangt das Amtsgericht eine zusätzliche Bearbeitungsgebühr.

Wenn Sie Teil einer Erbengemeinschaft sind, können Sie sich zudem nicht einzeln als Eigentümer bzw. Teileigentümer in das Grundbuch eintragen. Die Erbengemeinschaft wird als juristische Person als Eigentümer vermerkt. Möchte nur ein Erbe die Immobilie behalten und sich ins Grundbuch eintragen lassen, muss die Gemeinschaft vorher einen Aufhebungsvertrag unterzeichnen.

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In den meisten Erbfällen liegt in Deutschland kein Testament vor. Ist das der Fall, greift die gesetzliche Erbfolge. Doch wer erbt laut Gesetz und wie viel steht Kindern, Ehepartnern und anderen Hinterbliebenen zu?

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) unterscheidet zwischen verschiedenen Erbstufen. Zu den Erben der ersten Ordnung zählen Kinder und Enkelkinder des Verstorbenen. Letztere werden jedoch nur berücksichtig, wenn das erbberechtigte Elternteil bereits verstorben ist. Zu den Erben Ordnung zählen die Eltern des Erblassers, seine Geschwister, Nichten und Neffen. Die Erben der dritten Ordnung umfassen Großeltern, Tanten, Onkel, Cousins und Cousinen.

„Die Erben der zweiten Ordnung sind nur dann erbberechtigt, wenn keine Erben der ersten Ordnung vorhanden sind. Die Erben der dritten Ordnung, wenn keine Erben der zweiten Ordnung vorhanden sind. Sollten auch keine Erben der dritten Ordnung bekannt sein, können auch weiter entfernte Verwandte erben“, sagt Ron Westphal, der Erb-Experte bei Wentzel Dr.

Zusätzlich gilt das Ehegattenerbrecht. Der Ehepartner erhält dabei gegenüber den Erben der ersten Ordnung immer ein Viertel des Nachlasses, unabhängig davon, wie viele Erben der ersten Ordnung da sind. Gegenüber den Erben der zweiten Ordnung erhält der Ehepartner die Hälfte des Nachlasses. Von den Erben der dritten Ordnung sind lediglich die Großeltern gegenüber dem Ehepartner erbberechtigt. Auch diese erhalten eine Hälfte des Nachlasses, während der Ehepartner die andere erhält. Lebten der Erblasser und sein Partner in einer Zugewinngemeinschaft, erhöht sich der Erbanspruch des Partners außerdem pauschal um ein Viertel.

Was passiert jedoch, wenn ein Testament vorliegt, in dem ein Erbe, dem laut Gesetz ein Pflichtanteil zusteht, nicht berücksichtigt wurde. Als Beispiel nehmen wir hier einen Mann, der einen Sohn aus erster Ehe hat, vor seinem Tod aber mit seiner Lebensgefährtin und einem gemeinsamen Kind zusammengelebt hat. In seinem Testament bedenkt er seine Lebensgefährtin, die keinen gesetzlichen Erbanspruch hat und das gemeinsame Kind. Der Sohn aus erster Ehe geht leer aus und findet das unfair.

Vor Gericht kann er seinen Teil des Erbes trotz Testament einklagen. Dazu wird berechnet, wie viel ihm laut der gesetzlichen Erbfolge zustehen würde. Da die Lebensgefährtin keine gesetzliche Erbin ist, würde beiden Kindern in diesem Fall eine Hälfte des Erbes zustehen. Wurde jemand durch das Testament quasi „enterbt“ hat er nur noch einen Anspruch auf die Hälfte seines Pflichtanteils. In diesem Fall also auf ein Vierteil des Erbes.

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Liegt kein Testament vor, sind laut gesetzlicher Erbfolge häufig gleich mehrere Menschen erbberechtigt. Dann entsteht eine sogenannte Erbengemeinschaft. Die Mitglieder der Erbengemeinschaft müssen Entscheidungen bezüglich der Immobilie gemeinsam treffen. Nicht häufig kommt es dadurch zu Streit.

Die Mitglieder einer Erbengemeinschaft können nicht einzeln über die Immobilie und sonstige Bestandteile des Erbes verfügen. Sie sind keine Teileigentümer, sondern bilden vor Gericht eine juristische Person. Alle Entscheidungen müssen also gemeinschaftlich getroffen werden. Solange die Erbengemeinschaft besteht, ist es nicht möglich, dass ein Erbe seinen Anteil der Immobilie verkauft, während die andere ihre behalten.

„Damit jedes Mitglied der Erbengemeinschaft frei über seinen Teil des Erbes verfügen kann, muss eine Erbauseinandersetzung beantragt werden“, sagt Ron Westphal, der Erb-Experte von Wentzel Dr. Dazu müssen die Erben einen Auflösungsvertrag aufsetzen und notariell beglaubigen lassen. In diesem Vertrag wird festgelegt, wer welchen Anteil des Erbes behält. Beinhaltet das Erbe mehrere Immobilien oder zusätzlich zu der Immobilie noch teure Wertgegenstände oder einen großen Geldbetrag, können die einzelnen Bestandteile unter den Erben aufgeteilt werden.

Ist die Immobilie der einzige wertvolle Bestandteil des Erbes, lassen sich die Anteile meist nur über einen Verkauf gerecht aufteilen. Alternativ kann auch einer der Miterben die anderen auszahlen. Auch das kann im Auflösungsvertrag festgehalten werden.

Außerdem endet eine Erbengemeinschaft, wenn der vorletzte Angehörige der Gemeinschaft durch Tod oder aufgrund einer Erbteilübertragung ausscheidet. Dann wird die verbleibende Person zum Alleinerben.

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Selbst wenn ein Testament vorliegt, ist es nicht immer möglich, eine Immobilie problemlos an die Person zu vererben, die später darin wohnen soll. Schließlich steht einigen Erben ein Pflichtteil zu. Ist die Immobilie der einzige Wertgegenstand des Nachlasses, muss der im Testament bestimmte Erbe mitunter doch verkaufen, um die Pflichterben auszuzahlen. Wenn die Möglichkeit besteht, ist es daher sinnvoll, die Besitzverhältnisse noch zu Lebzeiten zu klären – mit einer Schenkung.

Wird die Immobilie noch zu Lebzeiten des Erblassers übertragen, also geschenkt, gehört sie nicht mehr zum Erbe, damit sind die Besitzverhältnisse geklärt und Streitigkeiten zwischen Geschwistern oder weiteren Erben entfallen.

Die Immobilie kann entweder noch zu Lebzeiten übertragen werden, es kann allerdings auch vertraglich geregelt werden, dass die Übertragung erst mit dem Tod des Eigentümers vollzogen wird. In beiden Fällen muss der Beschenkte unter Umständen Schenkungssteuer zahlen. Die Höhe der Steuer orientiert sich an der persönlichen Steuerklasse des Beschenkten. Außerdem fallen je nach Verwandtschaftsgrad erhebliche Freibeträge an.

Für Kinder und Ehepartner etwa gilt ein Freibetrag von 400.000 Euro. Er kann alle zehn Jahre in Anspruch genommen werden. Wer sich frühzeitig um die Schenkung kümmert, kann die Schenkung theoretisch also stückeln. In dieser Zeit kann die Immobilie allerdings nicht verkauft werden. Außerdem kann der Erblasser unerwartet auch versterben, bevor die Immobilie vollständig übertragen wurde.

Stehen Schenker und Beschenkter in keinem engen verwandtschaftlichen Verhältnis – wenn zum Beispiel eine Nichte oder ein Neffe – bedacht werden soll, kann es unter Umständen sinnvoll sein, diese zu adoptieren. Dann werden diese steuerrechtlich wie die eigenen Kinder behandelt und erhalten höhere Freibeträge.

Zur Berechnung der Schenkungssteuer wird der Verkehrswert der Immobilie herangezogen. Diesen ermittelt das zuständige Finanzamt. „Individuelle Eigenschaften der Immobilie werden dabei nicht berücksichtigt, deshalb ist es häufig sinnvoll, selbst noch einen Immobilienexperten mit der Begutachtung zu betreuen“, sagt Ron Westphal, der Erb-Experte bei Wentzel Dr.

In jedem Fall wirkt ein bestehendes Nießbrauch- oder Wohnrecht sich wertmindernd aus. Erfolgt die Schenkung noch zu Lebzeiten ist es daher nicht nur deshalb sinnvoll, wenn der Schenker sich ein solches Recht im Grundbuch eintragen lässt. So ist der Schenker auch abgesichert, sollte wider erwarten der Beschenkte zuerst versterben. In einem solchen Fall kann veranlasst werden, dass die Immobilie wieder an den Schenker zurückgeht.

Fühlt der Schenker sich vom Beschenkten hinters Licht geführt, kann in schwerwiegenden Fällen die Schenkung wegen groben Undanks rückgängig gemacht werden. Außerdem kann ein Rückforderungsrecht im Notarvertrag vereinbart werden.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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In Deutschland entfällt auf Erbschaften eine Steuer. Allerdings gibt es hier verschiedene Besonderheiten und Ausnahmen. Besonders für Erben von Immobilien ist es häufig möglich, steuerfrei zu erben.

Zunächst einmal gilt: Je näher Erblasser und Erbempfänger miteinander verwandt sind, desto höher sind die Steuerfreibeträge und desto weniger Steuern müssen die Erben zahlen. Die genauen Regelungen finden Sie im Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG). Voraussetzung für die Steuerpflicht ist selbstverständlich, dass das Erbe nicht ausgeschlagen wird.

Die Freibeträge sind abhängig vom Verwandtschaftsgrad. Dabei gelten folgende Regelungen:

• Ehepartner können bis zu 500.000 Euro steuerfrei erben
• Kinder können von jedem Elternteil bis zu 400.000 Euro steuerfrei erben
• Enkel können von jedem Großelternteil bis zu 200.000 Euro steuerfrei erben
• Für Nichten, Neffen und Lebensgefährten steht lediglich ein Beitrag von 20.000 Euro steuerfrei zur Verfügung

Der zu zahlende Steuersatz richtet sich nach der persönlichen Steuerklasse des Erbempfängers. Auch die hängt vom Verwandtschaftsgrad zum Erblasser ab. Am günstigsten ist der Steuersatz in der Steuerklasse 1, in die Ehepartner, Kinder und Enkelkinder fallen.

Erben Sie beispielsweise eine Immobilie im Wert von 550.000 Euro von Ihren Eltern, müssen Sie abzüglich des Freibetrags von 400.000 Euro noch 150.000 Euro versteuern. Angenommen Sie sind in Steuerklasse 1 und müssen einen Steuersatz von 11 Prozent zahlen, bedeutete dies, dass Sie 16.500 Euro an Steuern zahlen müssen. Verteilt die Immobilie sich hingegen auf zwei Kinder, liegt der Wert des Erbes für jedes Kind unter dem Freibetrag von 400.000 Euro. Das Erbe bleibt damit steuerfrei.

Nach dem Erbfall haben Sie drei Monate Zeit, das Erbe bei Ihrem Finanzamt zu melden. Die Erbschaft zu verheimlichen ist nicht nur strafbar, sondern auch reichlich aussichtslos. In der Regel wird das Finanzamt bereits im Vorfeld durch Standesamt, Banken oder Versicherungen, die den Todesfall melden, informiert.

Für Ehepartner und eingetragene Lebenspartner gilt außerdem eine Steuerbefreiung, wenn die Immobilie nach Erbantritt noch weitere zehn Jahre zu Wohnzwecken genutzt wird. Diese Regelung soll die verwitweten Partner davor schützen, aus ihrem Eigenheim ausziehen zu müssen, weil sie sich die Erbschaftsteuer nicht leisen können. Für Kinder des Verstorbenen kann diese Regelung ebenfalls angewendet werden. Allerdings nur bis zu einer Wohnfläche von 200 m².

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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