Immobilie vermieten

Im Gegensatz zum Verkauf, müssen Sie davon ausgehen, dass Sie Ihre Pflichten nicht einfach abgegeben, wenn Sie Ihre Immobilie vermieten. Es fallen sogar ein paar weitere für Sie an. Welche Pflichten beim Vermieten auf Sie zukommen, lesen Sie hier.

Das wichtigste zuerst: Sie müssen sich weiterhin um die Instandhaltung Ihrer Immobilie kümmern, wenn Sie diese vermieten. Für verschleißende oder defekte Technik sollte Sie einen Hausmeister engagieren. Dieser bringt das nötige Wissen mit, um bestimmte Teile Ihrer Immobilie schnell zu reparieren. Für die Instandhaltung einiger Einrichtungsgegenstände wie Tür- und Fenstergriffe, Lichtschalter oder etwa Türrahmen können Sie Ihren Mieter vertraglich dazu verpflichten, sich selbst darum zu kümmern. Das gilt jedoch nur für untypische Verschleißerscheinungen. Um Rohrbrüche oder defekte Leitungen muss sich dagegen der Vermieter kümmern. Dass die Heizkörper in Ihrer Immobilie richtig funktionieren, liegt ebenfalls in der Verantwortung des Vermieters.

Mülltonnen bereitstellen sowie für einen Streudienst sorgen gehören ebenfalls zu den Aufgaben eines Vermieters. Allerdings können Sie diese Pflichten vertraglich an Ihre Mieter weiterreichen. Sie sind jedoch verpflichtet, zu kontrollieren, ob er diese Aufgaben auch wirklich erfüllt.

„Anfallende Kosten für die Müllentsorgung oder der Streudienst zählen zu den Nebenkosten. Diese können Sie in Form einer monatlichen Pauschale als Vorauszahlung von Ihrem Mieter einfordern“, sagt Erb-Experte Ron Westphal von Wentzel Dr. Allerdings ist es wichtig, dass sie einmal im Jahr die dafür geleisteten Zahlungen mit den tatsächlich entstandenen Kosten abgleichen. Sind Sie damit fertig, legen Sie ihrem Mieter eine detaillierte Nebenkostenrechnung vor. Sollte der Mieter zu viel oder zu wenig gezahlt haben, bekommt dieser eine Rückzahlung oder muss eine Nachzahlung leisten. Die Abrechnung muss spätestens zwölf Monate nach Ablauf der Abrechnungsperiode erstellt werden.

Sobald Ihr Mieter einzieht, müssen Sie ihm eine Wohnungsgeberbestätigung aushändigen. Diese ist seit dem 01.11.2015 notwendig, um einen Wohnsitz anzumelden. Entsprechend reicht der Mietvertrag allein nicht mehr aus. Sie müssen in dieser Bestätigung Ihren Namen, Ihre Anschrift, das Einzugsdatum des Mieters sowie seinen Namen und die Wohnungsanschrift aufführen. Keine Sorge, Vordrucke dafür finden Sie problemlos im Internet. Damit es keine Probleme gibt, müssen Sie die Bestätigung spätestens zwei Wochen nach dem Einzug Ihres Mieters ausstellen. Wenn Sie sich nicht daranhalten, müssen Sie mit einem Bußgeld rechnen.

Falls Sie nicht genau wissen, welche Pflichten noch auf Sie zukommen könnten, holen Sie sich einen Profi. Dieser klärt Sie über die Aufgaben eines Vermieters auf.

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Die Mietpreisbremse sorgt für verunsicherte Vermieter. Schließlich sind Sie besorgt, dass Sie etwas falsch machen könnten. Da sich die Regeln regional stark unterscheiden, ist diese Sorge berechtigt. Wenn Sie jedoch geschickt vorgehen, können Sie den optimalen Mietpreis problemlos ermitteln. Die wichtigsten Aspekte zur Preisermittlung im Überblick.

Bin ich von der Mietpreisbremse betroffen?

Da bestehende Regeln mit der Mietpreisbremse nochmal verschärft wurden, sind viele Vermieter unsicher, wie viel Miete sie letztendlich nehmen dürfen. Bisher gilt Sie jedoch nur in gut 300 der mehr als 11.000 Gemeinten in Deutschland. Leider greift Sie vorwiegend in bevölkerungsreichen Metropolen. Wenn Sie Ihre Immobilie also vermieten wollen, müssen Sie sich zuerst informieren, ob die Mietpreisbremse in Ihrer Gemeinde gilt. Das können Sie zum Beispiel über das Internet oder über einen erfahrenen Makler ermitteln. Natürlich können Sie auch die zuständige Behörde anfragen.

Ortsübliche Vergleichsmiete und Mietspiegel

Im Jahr 1954 wurde das immer noch gültige Wirtschaftsgesetz verabschiedet, welches festlegt, dass die ortübliche Miete bei einer Neuvermietung nicht um mehr als 20 Prozent überschreiten darf. Sie sollten sich entsprechend an der ortüblichen Vergleichsmiete orientieren, um die Grenze nicht zu überschreiten. „Die ortübliche Vergleichsmiete ist im Grunde genommen der Mietpreis, der normalerweise für Immobilien mit vergleichbaren Kriterien wie Art, Beschaffenheit, Größe, Lage und Ausstattung gezahlt wird“, sagt Erb-Experte Ron Westphal von Wentzel Dr. Der Mietspiegel gibt an, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete ausfällt. Leider gibt es nicht für jeden Ort einen Mietspiegel, weshalb Sie erstmal herausfinden müssen, ob für Ihren einer vorliegt. Die Gemeinde- oder Stadtverwaltung oder auch ein Immobilienexperte können Ihnen diese Information geben. Ein Mietspiegel liegt häufig nur für größere Städte vor. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist zudem nicht immer auf dem gleichen Stand wie die eigentliche Miete, die Sie am Markt erzielen könnten. Immerhin könnten die Zahlen nicht mehr aktuell sein. Orientieren Sie sich an der Marktmiete, wenn in Ihrer Region kein Mietspiegel vorhanden ist. Diese wird durch Angebot und Nachfrage bestimmt.

Wer Ihren Mietpreis bezahlt

Es ist verlockend, die Miete möglichst nahe an die vorgegebene Grenze anzusetzen. Auch wenn es etwas mehr Geld verspricht, bietet eine zu hohe Miete einen erheblichen Nachteil: Ein Mieter wird sich so nur schwer finden lassen. Entsprechend würde Ihre Immobilie lange Zeit leer stehen. Dadurch verlieren Sie nicht nur die Miete für diesen Zeitraum, sondern müssen auch noch die Nebenkosten tragen – ein Verlustgeschäft. Sie könnten auch an einen Mieter gelangen, der Ihre Immobilie nur kurzfristig bezieht, um sich nach einer günstigeren Option umzuschauen. Dadurch sind Sie gezwungen, einen neuen Mieter zu suchen. Wir empfehlen Ihnen also, einen realistischen Mietpreis zu ermitteln. Sollte Ihnen dafür das nötige Fachwissen fehlen, können Sie sich auch von einem professionellen Makler helfen lassen.

Optimierungen

Natürlich können Sie die Miete weiterhin erhöhen, wenn Sie den Standard Ihrer Immobilie verbessern. Sie sollten jedoch darauf achten, ob Ihr Objekt von einem Milieuschutz betroffen ist, der festlegt, wie weit der Standard angehoben werden darf. Es stellt sich die Frage, welche Verbesserungen letztlich auf die Miete umgelegt werden können. Darunter fall zum Beispiel eine hochwertiger Parkettfußboden, eine moderne Heizungsanlage oder auch eine Fußbodenheizung. Sobald eine Modernisierung mehr als ein Drittel des Wertes einer vergleichbaren Neubauwohnung übersteigt, greift die Mietpreisbremse nicht mehr. Am sinnvollsten ist es, Optimierungen an die Bedürfnisse der Mieter anzupassen.

Da es für Laien nicht leicht ist, den optimalen Mietpreis zu ermitteln, lohnt es sich, einen Experten zu fragen. Schließlich ist für eine präzise Einschätzung viel Hintergrundwissen notwendig.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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Sollten Sie Ihre Immobilie schweren Herzens abgeben wollen, ist es sinnvoll, einen passenden Mieter zu finden. Schließlich soll dieser ebenso sein Herzblut in diese investieren wie Sie. Das ist jedoch nicht das Wichtigste. Sie dürfen sich nur aufgrund von Sympathie nicht zu einer überstürzten Entscheidung verführen lassen. Prüfen Sie alle wichtigen Unterlagen, da Sie sonst Gefahr laufen, auf einen Mietnomaden hereinzufallen.

Sobald Sie einem Mieter die Schlüssel ausgehändigt haben, können Sie davon ausgehen, dass Sie diesen nicht so leicht aus Ihrer Immobilie bekommen, wenn dieser die Miete nicht rechtzeitig zahlt. Leider wird es noch schlimmer: Mietnomaden neigen häufig dazu, ein Chaos in ihrer letzten Unterkunft zu hinterlassen – so als kleines Abschiedsgeschenk. Damit Sie dieses Problem umgehen, sollten Sie folgende Unterlagen anfordern:

• Eine SCHUFA-Auskunft oder Bonitätsauskunft einer anderen Auskunftei
• Die letzten 3 Gehaltsnachweise oder andere Einkommensnachweise (z. B. bei Selbstständigen)
• Mietschuldenfreiheitsbestätigung des letzten Vermieters

Am besten ist es, wenn alle Interessenten bereits eine Mieterselbstauskunft ausgefüllt haben, bevor Sie Ihre Immobilie besichtigen. Das können Sie ganz einfach als Voraussetzung festlegen. Dabei dürfen Sie unter anderem nach Haustieren oder der Anzahl der einziehenden Personen fragen. „Wichtig ist nur, dass Sie bestimmte Gruppe nicht diskriminieren. Religion, Ethnie, Geschlecht, Alter oder Beruf sollten bei der Suche eines passenden Mieters irrelevant sein“, sagt Erb-Experte Ron Westphal von Wentzel Dr.

Laden Sie nur Personen ein, die all diese Informationen ohne Umschweife angeben. So können Sie auch Besichtigungstourismus vermeiden und entsprechend viel Zeit sparen.

Ob Sie bei den Besichtigungen dabei sind oder ein Makler, liegt bei Ihnen. Letzterer kann jedoch Mietinteressenten objektiver beurteilen und lässt sich nicht durch nette Kommentare beirren.

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