Käuferauswahl

Natürlich ist es nicht immer leicht, sein Eigenheim aufzugeben. Sobald Sie sich dafür entschieden haben, können Sie meist mit einem Käufer rechnen – die Nachfrage ist groß. Sie müssen sich also nicht den Kopf zerbrechen, ob Sie einen passenden Käufer werden. Allerdings könnten sich vor Ihrer Tür auch schnelle unübersichtliche Gruppen sammeln, die Sie dann mit Mühe und Not durch Ihr Haus führen müssen. Wie Sie die richtigen Kandidaten einladen und die Besichtigung geschickt vorbereiten, erfahren Sie hier.

Nachdem Sie unzählige Fotos geschossen und Ihre Beschreibung zum x-ten Mal umgeschrieben haben, sind Sie endlich fertig. Das Inserat haben Sie auf alle möglichen Kanäle gestellt und nun warten Sie geduldig auf Interessenten. Damit Sie auch nur diejenigen einladen, die wirklich Interesse an Ihrem Eigenheim haben, müssen Sie folgendes beachten:

Stellen Sie die richtigen Fragen

Bereits ein kleines Telefonat reicht aus, um festzustellen, wer es wirklich ernst meint. Fragen Sie dafür, ob die Finanzierung schon steht oder ob die Bank eine Voranfrage positiv bestätigt hat. Hegt der Interessenten ein ernsthaftes Interesse, wird er nicht zögern, Ihnen ehrlich zu antworten. Fragen Sie auch nach den Anforderungen an die Wunschimmobilie. So können Sie sichergehen, ob Ihr Verkaufsobjekt überhaupt das richtige ist. Falls es Ihnen zu schwerfällt, die Interessenten auszusieben, können Sie auch auf einen Makler setzen.

Sobald Sie sich für ein paar Kandidaten entschieden haben, können Sie einen Besichtigungstermin festlegen.

Planen Sie den Rundgang

Den Rundgang sollten Sie genauesten durchstrukturieren. Überlegen Sie sich, welches Zimmer Sie als erstes vorführen möchten und ob Ihr Haus ein paar Besonderheiten besitzt, die Sie hervorheben möchten. Verschießen Sie Ihr Pulver nicht sofort und sparen Sie sich das Highlight Ihrer Immobilie bis zum Schluss auf, da gerade die finalen Eindrücke besonders im Gedächtnis bleiben. Mithilfe eines Immobilienexperten steht einer gelungenen Besichtigung nichts mehr im Wege.

Räume vorbereiten

Achten Sie darauf, dass Ihre Immobilie am Tag der Besichtigung rundum sauber ist. Alle Räume müssen aufgeräumt sein. Schließlich wollen Sie Ihr Verkaufsobjekt von der besten Seite zeigen. Das heißt aber nicht, dass Sie Ihre Räumlichkeiten unnötig mit Dekoration fluten. Falls Ihnen im Juli auffällt, dass auf den Tischen noch Porzellanweihnachtsmänner stehen, weg damit. Auch persönliche Gegenstände wie Fotos sollten Sie entfernen. Falls die Farbe an einigen Wänden nicht mehr so schön wie zu Ihrem Einzug aussehen, streichen Sie sie neu.

Kleiner Tipp: Angenehme Gerüche können erheblich zu einer Wohlfühlatmosphäre beitragen. Kochen Sie frischen Kaffee und backen Sie vielleicht einen Kuchen, damit es bei Ihnen heimisch riecht und Ihre Interessenten am liebsten nicht mehr gehen wollen.

Mängel offen kommunizieren

Der Kauf einer neuen Immobilie ist mindestens genauso schwer wie das eigene Heim zu verkaufen. Deshalb ist es wichtig, Mängel direkt anzusprechen. Hatten Sie in der Vergangenheit Probleme mit Schimmel oder einem feuchten Keller, dann reden Sie darüber und nehmen es zusätzlich in dem Kaufvertrag auf.

Vorsicht ist besser als Nachsicht

Auch wenn Sie den Interessenten nicht misstrauisch gegenüberstehen sollten, ist es trotzdem klug, Ihre Wertsachen sorgsam wegzupacken. So müssen Sie nicht jede kleine Handbewegung eines möglichen Käufers im Auge behalten und können sich auf andere Dinge konzentrieren.

Persönlicher Kontakt

„Es ist besonders wichtig, dass Sie bei der Besichtigung anwesend sind. Schließlich kennt niemand Ihre Immobilie besser als Sie, wodurch Sie die Fragen Ihrer Interessenten ohne große Umschweife beantworten können“, sagt Ron Westphal, der Experte für Privatverkauf von Wentzel Dr. So vermitteln Sie direkt einen positiven Eindruck. Nehmen Sie sich für einen Besichtigungstermin Zeit und seien Sie vor Ort. Wenn es bei Ihnen überhaupt nicht passt, engagieren Sie einen Makler, der diesen Teil für Sie übernimmt.

Unterlagen vorbereiten

Damit auch die letzte Frage eines Käufers beantwortet wird, sollten Sie ihm folgende Dokumente aushändigen:

• Grundrisse von Haus oder Wohnung
• Lageplan
• Dokumente zum Grundstück
• Nebenkostenabrechnungen
• Energieausweis
• Informationen zu den letzten Sanierungen
• ausgedrucktes Exposé zur Mitnahme für Interessenten

Dennoch sollten Sie zum Abschluss der Besichtigung auf die Fragen der Interessenten vorbereitet sein. Beliebt sind Fragen zur Nachbarschaft sowie zur Umgebung. Warum Sie Ihr Haus verkaufen, können Sie dagegen für sich behalten. Das ist immerhin Ihre Angelegenheit.

Zeit zum Umschauen

Sobald Sie mit der Tour durch sind, geben Sie Ihren Besuchern die Möglichkeit, sich frei umzuschauen. Natürlich sollten Sie dabei in der Nähe bleiben, damit Sie aufkommende Fragen beantworten können. Der Kauf einer neuen Immobilie ist eine schwierige Angelegenheit. Entsprechend werden Interessenten etwas Bedenkzeit brauchen. Wenn Sie einen konkreten Zeitraum vereinbaren, müssen Sie nicht unnötig lange auf eine Entscheidung warten und wissen zudem genau, woran Sie sind.

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Da bei einem Immobilienverkauf viel Geld fließt, lässt dieser sich nicht einfach unter der Hand regeln. Er muss mit einem notariell beglaubigten Kaufvertrag abgesichert werden. Doch was sind die wichtigsten Informationen, die in diesen Vertrag gehören?

Die meisten Kaufverträge sind standardisierte Kontrakte. Allerdings lassen sich im Kaufvertrag auch individuelle Regelungen treffen, wenn zum Beispiel das Wohnrecht eines Untermieters gesichert werden soll oder andere Bedingungen mit dem Kauf verknüpft sind.

Besonders wichtig ist es, auf terminliche Vorgaben zu achten, die mit der Übertragung der Immobilie verbunden sind. Wenn Sie zum Beispiel noch auf die Fertigstellung Ihres neuen Wohnsitzes warten, ist es sinnvoll, einen Übertragungstermin zu wählen, der in der Zukunft liegt. Auch der Zeitpunkt der Kaufpreiszahlung wird im Vertrag festgelegt.

Standardmäßig sind im Kaufvertrag selbstverständlich Angaben zum Käufer und Verkäufer enthalten. Dazu zählen auch die Bankverbindungen, über die der Kaufbetrag fließt. Zudem müssen dem Kaufvertrag eine Grundstücksbeschreibung und ein aktueller Grundbuchauszug beiliegen.

Beim Verkauf von gebrauchten Immobilien ist die Klausel „gekauft wie gesehen“ üblich. Damit schützen Sie sich vor späteren Gewährleistungsansprüchen des Käufers. „Allerdings macht es Sinn, größere Mängel wie einen feuchten Keller oder ein undichtes Dach mit in den Kaufvertrag aufzunehmen, um festzuhalten, dass der Käufer zum Kaufzeitpunkt darüber informiert war“, weiß Ron Westphal, der Privatverkauf-Experte von Wentzel Dr. Denn wer grobe Mängel verschweigt, kann auch im Nachhinein dafür haftbar gemacht werden.

Wenn Sie möchten, dass der Käufer bestimmte Einrichtungsgegenstände wie eine Küche oder Gartenmöbel, die sich in der Immobilie befinden mit übernimmt, kann auch das im Kaufvertrag fixiert werden. Es rät sich dabei, diese Posten einzeln aufzulisten und nicht in den Kaufpreis miteinzuberechnen. So ersparen Sie dem Käufer eine höhere Grunderwerbssteuer.

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Bei einem Notar mach Sie den Verkauf Ihrer Immobilie fix. Dieser wird vom Gesetzgeber als neutraler Fachmann vorgesehen, da bei der Transaktion einer Immobilie eine Menge Geld auf dem Spiel steht und diese zudem mit einer lebenswichtigen Entscheidung zusammenhängt. Schließlich soll bei einem Notartermin vor voreiligen Entscheidungen geschützt werden.

Sobald Sie einen Käufer für Ihr Haus gefunden haben, befindet sich die erste Hürde hinter Ihnen. Nun folgt die nächste: Der Vertragsabschluss. Um den Verkauf Ihrer Immobilie rechtskräftig zu machen, muss ein Notar den Kaufvertrag beurkunden. Schließlich soll ein neutraler Fachmann vor überhasteten Entscheidungen schützen, indem er beide Vertragsparteien belehrt. Außerdem übernimmt er sämtlichen schriftlichen Verkehr mit den Behörden. So stellt er zum Beispiel die für den Verkauf notwendigen Anträge. Gerade deshalb gilt ein Kaufvertrag erst als rechtskräftig, wenn ein Notar diesen beurkundet hat. Der Kaufvertrag wird in der Regel ebenfalls vom Notar verfasst. Einen Entwurf für den Kaufvertrag kann vorerst von einem Makler erstellt werden, sofern er das anbietet.

Die Aufgaben des Notars

Zwar prüft der Notar nicht die Bonität oder die Zuverlässigkeit eines Vertragspartners, doch dafür kann er sich darum sorgen, dass für den Verkäufer keine Nachteile entstehen, wenn der Käufer nicht zahlt. Denn er erstellt eine Urkunde, die gleichzeitig als Zwangsvollstreckungstitel dient. Entsprechend kann der Verkäufer mit dieser eine Zwangsvollstreckung gegen den Käufer erwirken. Zudem kann der Verkäufer in solchen Fällen vom Kaufvertrag zurücktreten.

Der Notar benötigt folgende Unterlagen:

• Den Kaufpreis
• Den Termin der Übergabe
• Eine Angabe von Sachmängeln (falls vorhanden)
• Einen Grundbuchauszug
• Persönliche Angaben

Wird eine Immobilie ohne Makler verkauft, kommt ein Eigentümer nicht um mehrere Termine bei einem Notar herum. “Engagieren Sie dagegen einen Immobilienexperten, ist lediglich ein Beurkundungstermin beim Notar nötig“, sagt Ron Westphal, der Privatverkauf-Experte von Wentzel Dr. Bei diesem wird der Notar den aufgesetzten Vertrag verlesen. Falls Sie noch Änderungen vornehmen wollen, ist das Ihre letzte Möglichkeit dafür. Sollten rund um den Immobilienkaufvertrag Fragen entstehen, zögern Sie nicht und machen von der Beratungspflicht des Notars gebrauch. So können Sie sich ausführlich aufklären lassen. Dafür entstehen keine weiteren Kosten.

Falls Sie das wünschen, können Sie auch einen Vortermin vor dem eigentlichen Beurkundungstermin durchführen. Dabei wird der Vertragsvorentwurf erstellt. Außerdem werden alle Vertragsbestandteile mit allen Parteien abgeklärt.

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