Immobilien bei der Scheidung

Bauwerke sind für die Ewigkeit gemacht, Partnerschaften eher weniger. Wenn Paar sich trennen, müssen sie auch klären, was mit der gemeinsamen Immobilie passiert. Darauf eine Antwort zu finden, kann belastend sein und bringt viele Fragen mit sich. Wo wohnen die Kinder? Wer möchte in der Immobilie weiterhin wohnen? Zu welchen Teilen soll das einstige Heim aufgeteilt werden?

Um Ihnen die Summe aller Möglichkeiten zu veranschaulichen, werden wir uns im folgenden Abschnitt den Scheidungsfall von Herrn und Frau Müller betrachten. Kurz nach der Eheschließung kauften sich die Meiers ein Haus, das beiden zu gleichen Teilen gehört. Aus Zuversicht verzichteten sie auf einen Ehevertrag und gründeten eine Familie. Aus der Ehe sind zwei Kinder hervorgekommen, die nach der Trennung bei Frau Meier leben werden. Doch wo soll das sein? Das sind die Möglichkeiten.

Frau Müller bleibt mit den Kindern in der Immobilie. Diese gehört weiterhin beiden Partnern.
Herr und Frau Müller verständigen sich darüber, ob Frau Müller zur Miete oder mietfrei im Haus wohnen bleiben kann. Die Mietzahlungen können mit den Unterhaltskosten oder den Kosten für die Hypothek des Hauses verrechnet werden. Um zu gewährleisten, dass keiner der Ehepartner hinsichtlich der Eigentums- und Nutzungsverhältnissen benachteiligt wird, bietet es sich auch an, rechtliche Unterstützung miteinzubeziehen.

Frau Müller bleibt mit den Kindern in der Immobilie und zahlt Ihren Mann aus.
Das Haus der Müllers ist 300.000 Euro wert. Die beiden haben es vor 10 Jahren gekauft und seither 100.000 Euro abbezahlt. 200.000 Euro müssen noch abbezahlt werden. Falls Frau Müller mit ihren Kindern in dem Haus wohnen möchte, kann sie Herrn Müller bei der Scheidung auszahlen. Dafür wird der Immobilienwert mit der Restschuld verrechnet. In diesem Fall müsste Frau Müller für die 200.000 Euro künftig allein aufkommen und außerdem 50.000 Euro an Herrn Meier zahlen, da 100.000 Euro des Hauses bereits abbezahlt sind. Zu empfehlen ist diese Option dann, wenn der im Haus verbleibende Partner für die Tilgung des Kredits alleine aufkommen kann.

Das Haus wird auf die Kinder übertragen. Frau Müller bleibt mit den Kindern darin wohnen.
Es gibt noch eine Möglichkeit für die Familie Müller, die Eigentumsverhältnisse zu regeln: Das Haus kann auf die Kinder als Schenkung oder Vorerbe überschrieben werden, wenn Frau Müller und die Kinder vorerst in dem Haus bleiben. Frau Müller kann als Vormund bis zum 18. Lebensjahr der Kinder über das Haus verfügen. „Allerdings bietet sich diese Option eher bei Familien mit Einzelkindern an, da es bei Geschwistern später zu Streitigkeiten um die Immobilie kommen kann“, sagt Jovica Denajida, Scheidungsexperte bei Wentzel Dr.

Herr und Frau Müller teilen das Haus in zwei Wohnungen, von denen jeder eine behält.
Verstehen sich beide Partner noch gut und können sich grundsätzlich vorstellen, nah beieinander zu wohnen, ist eine Wohnungsbeteiligung interessant. Dafür muss die Teilung ins Grundbuch eingetragen und von der Gemeinde genehmigt werden.

Herr und Frau Müller vermieten das haus. Die Mieteinnahmen werden geteilt.
Herr und Frau Müller können die Immobilie auch vermieten und sich die Einnahmen teilen, sollten sie sich gegen den Verbleib im Haus entscheiden. Das würde dem Nachwuchs zugutekommen, wenn später eines der Kinder in dem Haus wohnen möchte.

Herr und Frau Meier verkaufen das Haus und teilen den Erlös.
Eine weitere Möglichkeit, in der beide Parteien die Hälft des Erlöses erhalten, ist der Verkauf. Neben der Option, dass einer der Partner in der Immobilie bleibt, ist dies die beliebteste Lösung. So erhalten beide Partner die finanziellen Mittel für den Neuanfang in einer passenden Immobilie. Wichtig ist es, sich beim Verkauf von einem Experten beraten zu lassen, um zum optimalen Preis zu verkaufen.

Herr und Frau Meier können sich nicht einigen und es kommt zu einer Teilungsversteigerung.
Wird Familie Müller sich nicht einig, kann einer der Partner eine Teilungsversteigerung beim Amtsgericht beantragen. Im Vergleich zum Verkauf ist das jedoch die schlechtere Lösung, da hier oft kein allzu hoher Erlös erzielt wird.

Einvernehmliche Scheidungen sind noch immer die Ausnahme. Viele Paare wünschen sich rechtlichen Beistand um nicht benachteiligt zu werden. Doch worauf müssen Sie bei der Wahl des Anwalts achten?

Nicht jede Scheidung ist ein Rosenkrieg oder gleicht einer Schlammschlacht. Dennoch: Streit und verletzte Gefühle machen es häufig schwierig, sich ohne klare rechtliche Regelungen zu einigen. Besonders wenn kein Ehevertrag vorliegt, der Zugewinn aufgeteilt werden muss und entschieden wird, wer das Sorgerecht für die Kinder behält, herrscht schnell Uneinigkeit. Die Frage, was mit der Immobilie passiert, sorgt ebenfalls nicht selten für Streit.

Ist der Zwist zwischen Ihnen und Ihrem ehemaligen Partner nicht allzu groß, kann es sinnvoll sein, einen gemeinsamen Anwalt zu nehmen, der die beste Lösung für beide Seiten ausarbeitet. Denn die Anwaltskosten sind nicht zu unterschätzen. Stundensätze liegen zwischen 100 und 400 Euro. Der durchschnittliche Stundensatz deutscher Anwälte liegt laut dem Essener Institut für Anwaltmanagement bei 180 Euro. Bedenkt man, dass eine Scheidung sich nicht in ein oder zwei Stunden über die Bühne bringen lässt, kommen hier also höchstwahrscheinlich mehrere 1000 Euro auf die Paare zu.

Wenn es in der Scheidung nicht nur um die Aufteilung Vermögenswerten, sondern auch um die Klärung des Unterhalts geht, ist es sinnvoll, sich an einen Anwalt zu wenden, der sich auf Familienrecht spezialisiert hat. Ansonsten ist ein Fachanwalt für Familienrecht nicht zwangsweise notwendig. Allerdings sollten Sie in jedem Fall darauf achten, dass Ihr Anwalt sich mit dem Scheidungsrecht auskennt und schon länger auf diesem Gebiet aktiv ist. Das erkennen Sie in der Regel auf der Website des jeweiligen Anwalts. Schauen Sie hier, wie viele Scheidungen dieser in den letzten Jahren begleitet hat und wie viele Informationen er zu diesem Thema bereitstellt.

Selbstverständlich gibt es mittlerweile auch für Anwälte Bewertungsportale (z.B. Anwalt.de, KennstDuEinen.de). Neben der online Suche nach dem passenden Anwalt, kann es jedoch auch sinnvoll sein, im Bekanntenkreis nachzufragen. Immerhin sind Scheidungen heutzutage keine Seltenheit mehr. Wahrscheinlich haben also auch in Ihrem Umfeld schon Menschen Berührung mit diesem Thema gehabt.

Wichtig ist selbstverständlich auch, dass die Chemie, zwischen Ihnen und Ihrem potenziellen Anwalt stimmt.
Das stellen Sie am besten bei einem ersten unverbindlichen Beratungsgespräch fest.

Viele Paare verzichten bei der Hochzeit auf einen Ehevertrag. Bei einer Scheidung gilt dann der gesetzliche Güterstand der Zugewinngemeinschaft (§§ 1353 ff BGB). Es kommt also zu einem Zugewinnausgleich. Doch was genau bedeutet das?

Grob gesagt errechnet sich der Zugewinn aus dem Endvermögen zum Zeitpunkt der Zustellung des Scheidungsantrags abzüglich des Anfangsvermögens zum Zeitpunkt der Eheschließung. Wertgegenstände und Vermögenswerte, die während der Ehe gemeinsam angeschafft wurden, werden unter den Partnern aufgeteilt. Das gilt zum Beispiel für Autos oder eben auch für Immobilien.

Aber auch das Einkommen der beiden Partner wird betrachtet. Wenn Partner A während der Ehe einen erheblichen Vermögensanstieg verzeichnet hat, während Partner B nicht viel dazuverdient hat, weil er sich zum Beispiel dem Haushalt und den Kindern gewidmet hat, steht Partner B die Hälfte des Zugewinns von Partner A zu.

Handelt es sich um Geldvermögen oder Wertpapiere ist der Kassensturz relativ unkompliziert. Doch wie sieht es zum Beispiel mit Immobilien aus? Auch Häuser oder Wohnungen, die nur einem der Partner gehören, haben während der Ehe mitunter stark an Wert zugenommen. Auch diese Zugewinne müssen mit in den Ausgleich einberechnet werden.

Hierfür ist es sinnvoll, ein Wertermittlungsgutachten von einem sachverständigen Immobilienexperten durchführen zu lassen.
Die Kosten hierfür liegen zwar je nach Immobiliengröße zwischen 1.500 und 3.000 Euro, das Geld ist jedoch gut investiert.
Denn vor Gericht hat nur ein solches Gutachten bestand.

Insgesamt gestaltet die Berechnung des Zugewinns sich häufig als kompliziert. Bei vielen Wertgegenständen, wie beispielsweise Autos,
müssen kaufwertmindernde Faktoren mit einbezogen werden. Schließlich sinkt der Wert hier zum Einen durch die Nutzung und zum anderen durch die natürliche Inflation. Zusätzlich gibt es Ausnahmen von der Zugewinn-Aufteilung. Schenkungen und Erbschaften etwa werden als sogenannter „privilegierter Erwerb“ dem Anfangsvermögen zugerechnet, auch wenn Sie erst während der Ehe erworben wurden.

Eine Immobilie abzuzahlen dauert oft Jahrzehnte. Viele Ehen halten nicht so lange. Doch was passiert mit dem laufenden Kredit,
wenn die Partner sich trennen und das Vermögen aufgeteilt wird?

Grundsätzlich ist für die Tilgung des Kredits derjenige zuständig, der den Darlehensvertrag unterschrieben hat. Häufig haben jedoch beide Partner Ihre Unterschrift gesetzt. Schließlich mindert die Bank das Risiko eines Kreditunfalls, wenn zwei Menschen sich für die Abbezahlung verantwortlich sind. Der Bank ist es egal, ob beide Partner ihren Anteil zur Hälfte abbezahlen oder ob ein Partner die komplette Schuldenlast übernimmt. Ihr Gegenüber haben beide Unterzeichner eine Gesamtschuld. Das heißt, dass beide für die gesamte Summe in Anspruch genommen werden können.

Sollten Sie sich in der Scheidung dafür entscheiden, Ihre Immobilie zu verkaufen bevor ihr Darlehen abbezahlt ist, erheben die meisten Banken eine Gebühr, die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. In diesen Betrag werden die Darlehenshöhe, die Laufzeit und Konditionen wie der Zinssatz mit einberechnet.

In den meisten Scheidungen entscheiden die Partner sich dafür, die gemeinsame Immobilie zu verkaufen, weil ein Partner allein es nicht schafft, für Unterhalt der Immobilie und Finanzierung aufzukommen.

Es besteht jedoch auch die Möglichkeit, dass ein Partner sich die Abzahlung allein zutraut und die Immobilie behält.
Dann kann der andere Partner aus dem Darlehensvertrag entlassen werden. Voraussetzung ist jedoch, dass der Partner,
der die Immobilie behält anhand von Einkommensnachweisen verdeutlichen kann, dass er die Finanzierung allein leisten kann.

Die Abzahlung des Darlehens muss bei der Berechnung der Zugewinne und der Vermögensaufteilung mit einberechnet werden.