Es gibt verschiedene Möglichkeiten, nach der Trennung und Scheidung die gemeinsame Immobilie zu nutzen. Eine gemeinsame Ehewohnung kann verkauft, vermietet oder an einen von beiden Partnern oder ein Kind übertragen werden. Wir klären über verschiedene Möglichkeiten auf.
Im Trennungsjahr bleibt häufig einer der Partner in der Immobilie wohnen. Sind auch noch Kinder mit im Spiel, bleiben diese meist ebenfalls in der bekannten Umgebung. Doch wie entscheidet man, wer in der Immobilie bleibt, kann das eine permanente Lösung sein und ist es nicht vielleicht sinnvoller, schon im Trennungsjahr zu verkaufen?
Zunächst einmal ist es wichtig, zwischen Nutzung und Eigentum der Immobilie zu unterscheiden. Dass einer der beiden Partner die Immobilie im Trennungsjahr weiter nutzt, heißt nicht zwangsläufig, dass er die Immobilie auch behält.
Wer in der Immobilie bleibt, ist eine sehr individuelle Entscheidung. Gehört die Immobilie nur einem der Partner, kann dieser entscheiden, ob er in der Immobilie bleiben möchte oder lieber auszieht. Gehört die Immobilie beiden zusammen, müssen Sie eine gemeinsame Entscheidung treffen. Dabei können die verschiedensten Aspekte eine Rolle spielen: Wer behält das Sorgerecht für die Kinder? Wer hätte im Fall eines weiteren Arbeitsweg? Fühlt einer der beiden Partner sich für die Trennung verantwortlich und zieht deshalb freiwillig aus?
Will keiner der Partner im Trennungsjahr aus der gemeinsamen Immobilie ausziehen, entscheidet das Gericht. Bei Paaren mit Kindern steht hier das Kindeswohl an erster Stelle. In der Regel entscheidet das Gericht daher so, dass die Kinder nicht aus ihrer gewohnten Umgebung gerissen werden. Der Partner, bei dem die Kinder wohnen sollen, behält also häufig das Recht, in der Immobilie zu bleiben.
Wenn die Immobilie beiden Partner gehört, kann vereinbart werden, dass der Partner, der in der Immobilie bleibt, dem ausziehenden Partner eine Nutzungsentschädigung, sprich Miete, überweist. Andernfalls kann der in dieser Zeit entstandene Wohnwertvorteil auch beim Zugewinnausgleich berücksichtigt werden oder mit den Unterhaltszahlungen verrechnet werden.
Spätestens mit dem Zugewinnausgleich, muss entschieden werden, ob die Wohnverhältnisse dauerhaft bleiben. „Wenn die Immobilie weiterhin beiden Partnern gehört, kann sich zum Beispiel auf eine dauerhafte Miete geeinigt werden. Andernfalls kann der Partner, der in der Immobilie bleibt, den ausgezogenen Partner auszahlen“, sagt der Wentzel Dr. Scheidungsexperte Jovica Denadija.
Wenn von Vornherein klar ist, dass die Immobilie verkauft werden soll, muss hiermit nicht bis zur Scheidung gewartet werden. Erfolgt der Verkauf schon eher, gestaltet der Zugewinnausgleich sich häufig leichter, da Gelder zur Verfügung stehen, um den Partner auszuzahlen.
Foto: Feodora52 / Depositphotos.com
Eine Möglichkeit, mit der Scheidungsimmobilie umzugehen, ist sie an die gemeinsamen Kinder zu übertragen. So bleibt sie „in der Familie“. Wenn die Kinder noch minderjährig sind, kann einer der Partner auf diese Weise außerdem in der Immobilie wohnen bleiben, um sich um die Kinder zu kümmern.
Allerdings ist diese Option meist nur sinnvoll, wenn nur ein Kind vorhanden ist. Schließlich kann später auch zwischen Geschwistern Streit um die Immobilie entstehen und Sie wollen die eigenen Auseinandersetzungen um das Wohneigentum wohl kaum an Ihre Kinder weitergeben.
Wenn das Kind bereits erwachsen ist, ist eine Übertragung ohne weiteres möglich. Wenn volljährige Kinder die Immobilie selbst nutzen wollen, sollten Sie jedoch in der Lage sein, die Kosten für die Unterhaltung zu tragen. Schließlich raten Experten nicht nur jährlich Geld für mögliche Reparaturen zurückzulegen, auch Kosten wie die Müllabfuhr und die Grundsteuer müssen gezahlt werden.
Bei der Übertragung an ein minderjähriges Kind muss außerdem das Vormundschaftsgericht zustimmen. Dann muss sichergestellt werden, dass der gesetzliche Vormund des Kindes oben genannte Kosten tragen kann.
Wichtig ist es zu beachten, dass während der Scheidungsphase kein Partner eigenmächtig über die Immobilie entscheiden kann. Schnell die Immobilie übertragen, um beim Zugewinnausgleich besser dazustehen ist also nicht möglich.
Bei einer Übertragung sind außerdem auch steuerrechtliche Fragen wichtig. “Liegt der Wert der Immobilie bei über 400.000 Euro, muss die Schenkung versteuert werden”, weiß Jovinca Denadija, der Scheidungsexperte von Wentzel Dr. Der Wert der Immobilie wird von einem Sachverständigen des Finanzamts ermittelt. Dabei werden allerdings keine individuellen Merkmale mit einbezogen. Deshalb ist es sinnvoll, selbst einen Sachverständigen zu engagieren, der auch Mängel wie den feuchten Keller oder den Lärm durch die naheliegende Autobahn mit einbezieht.
Foto: belchonock / Depositphotos.com
Beide Ex-Partner leben in der Nähe der Kinder, haben aber dennoch Ihre eigenen Rückzugsmöglichkeiten und müssen sich keine neue Bleibe suchen. Eine Immobilienteilung klingt zunächst interessant. Doch wie aufwendig ist der Umbau? Was muss rechtlich beachtet werden und wollen Sie wirklich dicht an dicht mit Ihrem Ex-Partner leben?
Die Immobilienteilung ist wohl vor allem dann eine Option, wenn beide Partner sich noch gut verstehen. Ansonsten wird es vermutlich schwierig, dem anderen täglich über den Weg zu laufen und sich darüber zu streiten, wer mit dem Flurputz dran ist.
Eine Immobilienteilung funktioniert außerdem nur dann, wenn die Immobilie auch dafür geeignet ist. Schließlich sollen zwei Wohnungen mit separaten Eingängen, die jeweils über eine eigene Küche und ein eigenes Bad verfügen, entstehen.
Im Umkehrschluss heißt das also, das die meisten Eigentümer bei einer Teilung nicht um einen Umbau herumkommen. Die Kosten hierfür richten sich danach, wie umfangreich dieser ausfällt. Müssen ein zweites Bad geschaffen und Trennwände gezogen werden, kann das schnell teuer werden.
„Um die Teilung offiziell zu machen, sodass jedem Partner eine Hälfte zugesprochen wird, braucht es eine Teilungserklärung“, erklärt der Wentzel Dr. Scheidungsexperte Jovica Denadija. Diese Erklärung regelt, welche Fläche zum Gemeinschaftseigentum und welche zum Sondereigentum, also zu einer der beiden Wohnungen, gehört. Zudem sind hier die Rechte und Pflichten der Eigentümer festgehalten.
Damit die Teilungserklärung rechtskräftig wird, muss Sie von einem Notar beglaubigt und im Grundbuch eingetragen werden. Beiden Partnern steht es außerdem frei, Ihre Hälfte der Immobilie zu vermieten oder später eigenständig weiterzuverkaufen.
Foto: threecvet.gmail_.com_ / Depositphotos.com
Ihr Haus zu verkaufen kann Ihnen auf einen Schlag eine Menge Geld bringen. Außerdem geben Sie die Verantwortung für Ihr altes Zuhause komplett ab. Was ist jedoch, wenn Ihr Erbe später in Ihr Haus ziehen möchte? Dann könnten Sie es auch zeitweise vermieten und eine hohe Rendite erzielen. Allerdings kann es auch ermüdend sein, eine Mietimmobilie zu verwalten. Wir erklären, welche Fragen Sie abwägen müssen.
Manchmal ist es schön, ein wenig Verantwortung abzugeben – das gilt auch für Ihr Haus. Wenn Sie dieses verkaufen, müssen Sie sich nicht mehr um die Instandhaltung kümmern. Sollte ein Rohr brechen und den Keller fluten, haben Sie nichts damit zu tun. Als Vermieter müssen Sie sich allerdings solcher Dinge annehmen, außer Sie haben einen Verwalter engagiert, der Ihnen die Arbeit abnimmt.
„Für den Verkauf spricht zusätzlich die große Geldsumme, die Sie für Ihre Immobilie erhalten und in eine neue, altersgerechte reinvestieren oder als Vorerbe ausschütten können“, sagt Jovica Denadija, der Experte für Scheidung von Wentzel Dr.
Da sich der Immobilienmarkt regelmäßig ändert, können Sie Ihr Haus auch erstmal vermieten und auf einen besseren Zeitpunkt für den Verkauf warten. Dabei müssen Sie sich jedoch überlegen, ob sich der Aufwand lohnt und ob Sie den Gewinn wirklich steigern können. In so einem Fall lohnt es sich, mit einem Immobilienexperten über den Wert Ihres Objekts und über die aktuelle Marktlage zu sprechen.
Wenn Ihr Kind später gerne in Ihrer Immobilie leben möchte, ist es natürlich sinnvoller, diese erstmal zu vermieten.
Wie Sie sehen, ist die Entscheidung sehr individuell. Bevor Sie Ihre übers Knie brechen, können Sie Ihr Haus auch erstmal vermieten und sich überlegen, wie Sie in ein paar Jahren vorgehen möchten.
Foto: Ansonde / Depositphotos.com
