Bewertungsfaktoren

Der Standort, an dem sich Ihre Immobilie befindet, ist eines der wichtigsten Kriterien für die Bewertung. Denn je nach Region, Stadt und sogar Stadtteil variieren die Durchschnittspreise in Deutschland stark.

Die Art des Gebäudes kann durch Umbauten, Sanierungen oder sogar Abriss und Neubau verändert werden. Die Lage hingegen lässt sich nicht verändern. “Das heißt jedoch nicht, dass eine gute Lage für immer eine gute Lage bleibt und umgekehrt, eine schlechte Lage sich nie verbessern kann”, weiß Anja Godersky, die Preis-Expertin von Wentzel Dr. Denn schließlich kommt es hier nicht nur auf den geographischen Standpunkt, sondern auch um die äußeren Begebenheiten an. So kann es sein, dass eine Gemeinde durch eine Umgehungsstraße verkehrlich entlastet wird und sie dadurch plötzlich als attraktiver wahrgenommen wird.

Andersrum kann es sein, dass eine neue große Fabrik in der Nachbarschaft die Standortqualität verringert. Deshalb wehren Anwohner sich oft gegen solche Großbauprojekte und gehen im Zweifelsfall sogar gerichtlich dagegen vor.

Aber was sind die wichtigsten Eigenschaften, die darüber bestimmen, ob eine Lage als gut, mittelgut oder gar schlecht bewertet wird? Besonders wichtig ist hier die Nähe zu zukunftsfähigen Arbeitsplätzen, aber auch das Angebot an Nahversorgern wie Supermärkten, Bäckereien, Drogeriemärkten, Ärzten und Apotheken spielt eine Rolle. Zudem wird die Lagequalität auch durch ein großes Angebot an Freizeitgestaltungsmöglichkeiten und nicht zuletzt durch das Vorhandensein von Kitas und Schulen verbessert.

In den Randgebieten von Ballungsgebieten und den umliegenden Gemeinden ist außerdem eine schnelle Anbindung ins Zentrum entscheidend. Dass Randlagen immer attraktiver werden hängt zum Beispiel vor allem damit zusammen, dass die meisten Jobs zwar in den Ballungszentren entstehen, das Angebot an Wohnraum sich jedoch nicht dementsprechend verändert. 2017 entstanden in München beispielsweise über 27.000 neue Jobs, aber nur 8.000 neue Wohnungen.

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Bei Bestandsimmobilien achten die Kaufinteressenten ganz genau auf die Ausstattung und den Zustand. Denn je nachdem, ob die letzte Sanierung schon Jahrzehnte her ist oder sich alles auf dem technisch neusten Stand befindet, ergeben sich große Preisunterschiede. Doch was gehört alles zur Ausstattung?

Unter der Ausstattung verstehen wir grundsätzlich alles, was zur Immobilie selbst gehört. Dementsprechend werden hier auch Raumgrößen und -aufteilungen miteinbezogen – Merkmale, die sich nicht so leicht ändern lassen. In den 1970er und 80er Jahren etwa, wurden Bäder meist relativ klein konzipiert. Heute schätzen die meisten Käufer hier hingegen etwas großzügigere Grundrisse. Gleiches gilt auch für Küchen.

Eingriffe in die Statik sind und Grundrissplanung sind kostspielig, weshalb eine Immobilie, die nicht den neusten Baustandards entspricht, häufig weniger Interessenten findet und somit zu einem geringeren Preis verkauft wird.

Auch Balkone, Terrassen und Gärten werten eine Immobilie auf. Hier sind aber auch die Lage und Ausrichtung entscheidend. Ein Balkon zum begrünten Innenhof wird häufiger genutzt als einer zur Straße. Dementsprechend größer ist hier auch die Wertsteigerung.

Wichtig sind selbstverständlich auch der Zustand und die technische Ausstattung des Gebäudes. Auch hier gilt: Je näher an den aktuellen Baustandards desto mehr ist die Immobilie wert. Wie oft sind die Fenster verglast, wie gut sind Dach und Fassade gedämmt und ist der Keller eventuell als zusätzlicher Wohnraum nutzbar?

„Käufer achten nicht nur darauf, welchen Komfort Ihnen die Immobilie bietet, sondern auch darauf, ob die Heißkosten durch schlechte Dämmung langfristig in die Höhe schießen und ob Sie unter Umständen schon kurz nach dem Kauf das Dach erneuern müssen“, erklärt Anja Gordersky, Preis-Experting bei Wentzel Dr.

Tendenziell lässt sich also sagen, dass Neubauten in der Regel mehr Wert sind als Bestandsimmobilien derselben Größe und in ähnlicher Lage. Allerdings lässt sich das nicht immer pauschalisieren. Wurde der Altbau regelmäßig auf den neusten Stand gebracht, steigert das seinen Wert enorm. Hinzu kommt, dass gerade in Großstädten Altbauten besonders beliebt sind. Denn diese sind nur begrenzt verfügbar und somit regeln Angebot und Nachfrage den Preis.

Zur Ausstattung zählen selbstverständlich auch Einrichtungsgegenstände wie eine Einbauküche, aber auch die Bodenbeläge, Fliesen und Deckenverkleidungen. Hier ist allerdings zu beachten, dass Einrichtung auch immer Geschmackssache ist. Die Küche mag also noch so viel Wert sein, wenn Sie dem Käufer nicht gefällt, wird er nicht bereit sein, dafür einen großen Aufpreis zu zahlen.

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Ob eine Lage gut oder schlecht ist wird auch erheblich von den Umweltfaktoren beeinflusst. Diese können dafür sorgen, dass die Immobilienpreise ein paar Häuser weiter sich stark von dem Verkaufspreis Ihrer eigenen Immobilie unterscheiden.

Lärm, Gerüche aus Produktionsanlagen und Autoabgase beeinflussen den Immobilienwert negativ. Grünflächen in der Nachbarschaft, Spielplätze und Wasserflächen in der Nähe hingegen wirken sich oft wertsteigernd aus.

In den vergangenen Jahren ist die Emission aus Fabriken, aber auch aus den Heizungsanlagen von Gewerbe- und Wohnhäusern immer stärker zurückgegangen. Die Abgasbelastung, die durch Fahrzeuge verursacht wird, steigt hingegen weiter. Immer häufiger wird deshalb über Fahrverbote in den zentralen Lagen von Großstädten, die besonders betroffen sind, diskutiert. Die ersten Dieselfahrverbote werden in einigen Städten bereits eingeführt.

Gerade Familien mit Kindern sind für dieses Thema sehr sensibilisiert. Es ist deshalb davon auszugehen, dass in Zukunft immer mehr Menschen die Luftqualität bei der Wahl ihrer Immobilie berücksichtigen werden. Wie stark die Emissionswerte sich auf den Immobilienpreis auswirken ist von Stadt zu Stadt unterschiedlich. In den Ballungszentren, in denen die Nachfrage besonders hoch ist, spielt er eine geringe Rolle. In Mittelstädten mit einem entspannteren Markt hingegen, kommt er durchaus zum Tragen.

Wesentlich präsenter noch als die Emissionswerte, ist bei vielen Nachfragern die Lärmbelastung. Umfragen zufolge ist das die größte Beeinträchtigung im Alltag, unter der Menschen leiden. Doch auch hier gilt: In Großstädten mit hoher Nachfrage wird über vielbefahrene Straßen, Fluglärm und nächtlichen Anlieferverkehr eher mal hinweg geschaut als in ländlichen Regionen. „Insbesondere wenn die Immobilie über besondere Lärmschutzmaßnahmen wie dreifach verglaste Fenster oder spezielle lärmschluckende Baumaterialien verfügt, sehen Städter eher über den Straßenlarm hinweg“, sagt Wentzel Dr. Preisexpertin Anja Gordersky. Wer aufs Land zieht, erwartet hingegen eher eine ruhige Atmosphäre.

Das zeigt sich besonders gut in Dörfern und Kleindstädten mit viel befahrenen Hauptstraßen, die als Durchgangsstraßen dienen. Hier stehen Wohnungen und Häuser häufig leer, während Verkäufer in den Nebenstraßen keine Probleme haben, einen passenden Käufer oder Mieter zu finden.

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