Große Gründerzeitwohnungen in guter Wohnlage konnten leicht überdurchschnittlich zulegen.

Mietenspiegel 2017: Anstieg der Mieten im Mittel um 5,2 % seit 2015 Wirkung der Mietpreisbremse umstritten

In Hamburg sind die Mieten für frei finanzierte Mietwohnungen seit 2015 um 5,2% auf 8,44 Euro/m2 gestiegen. Dabei weicht die Mietentwicklung nach Lage und Alter deutlich voneinander ab. Zweistellige Zuwächse gab es bei kleinen Nachkriegswohnungen sowie Neubauwohnungen in guten Lagen. 1980er Wohnungen allerdings gaben nach.

Für den im Dezember von Stadtentwicklungssenatorin Dorothee Stapelfeldt im Rathaus vorgestellten Mietenspiegel 2017 wurden die Mieterhöhungen und Neuvermietungen in den 539.000 frei finanzierten Hamburger Mietwohnungen ausgewertet. Mit einem Zuwachs von 5,2% stieg die Miete im Mittel etwas weniger, als zwischen 2013 und 2015 mit 6,1%.

Schere öffnet sich

Kritisch stellte Stapelfeldt fest, dass sich „Mieten und Verbraucherpreise seit 2007 deutlich auseinanderentwickelt haben“. So stiegen die Lebenshaltungskosten im letzten Jahrzehnt um 14%, während die Mieten um 29% zulegten. Von 1997 bis 2007 kletterten die Mieten um 13%, während die Inflation um 16% stieg.
In den vergangenen zwei Jahren erhöhte sich die Miete mit über 7% besonders in guten Lagen, deren Mittelwert damit erstmals über 10 Euro/m2 stieg. Von 33,6% auf 22,7% deutlich geschrumpft ist seit 2015 der Anteil von Wohnungen mit einer Miete unter 6,50 Euro/m2. Mehr als die Hälfte der Wohnungen haben eine Miete von unter 7,50 Euro/m2 und Zweidrittel liegen unter 8,50 Euro/m2.

Neubaumieten steigen 22%

Die deutlichsten Steigerungen gab es im Neubaubereich der Jahrgänge 2011 bis 2016. Hier stiegen die Mieten in den verschiedenen Größenformaten zwischen 14% und 22%. Neben der steigenden Kostenmiete durch die dynamischen Grundstücks- und Baupreise könnte hier auch eine Rolle spielen, dass die Mietpreisbremse nur für Wohnungen gilt, die bis zum 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden.
Ebenfalls Preisanstiege bis über 17% verzeichneten kleine Wohnungen der Jahrgänge 1948 bis 1977 in normaler wie auch guter Lage.

Mietpreisbremse wirkt nicht

Die Frage zur Wirksamkeit der 2015 eingeführten Mietpreisbremse nahm die Senatorin vorweg. „Aus der Entwicklung der Mieten können wir keine direkten Schlüsse auf die Wirksamkeit der Mietpreisbremse ziehen.“ Im neuen Jahr werden nach ihrer Auskunft Zahlen vorgestellt, die die Wirksamkeit der Mietpreisbremse in Hamburg evaluieren.
Für Axel Wittlinger ist die Antwort klar. „Die Mietpreisbremse bewirkt nichts“, erklärte der Vorsitzender des IVD Nord. „Es wird immer an die Solventesten vermietet, nicht an die Bedürftigen.“
Im Vergleich der großen Metropolen positioniert sich Hamburg bei Mietenvergleich mittig. Mit jetzt 8,44 Euro/m2 liegt die Hanse- und Hafenstadt deutlich hinter München (11,23 Euro/m2), aber nicht weit von Stuttgart (8,95 Euro/m2) und Frankfurt (8,82 Euro/m2) – deren Werte jedoch von 2016 bzw. 2015 stammen. Trotz der starken Mietendynamik in Berlin – 9,4% seit 2015 – liegt die Durchschnittsmiete des Mietenspiegels mit 6,39 Euro/m2 noch klar unter der in Hamburg.

Aktualisierung der Blockseiten

Erstmals seit über 20 Jahren erfolgte zum Mietenspiegel 2017 eine vollständige Aktualisierung aller gut 23.000 Blockseiten. Da 6,4% der Straßenabschnitte von gut auf normal abgewertet wurden und 6,1% den umgekehrten Weg gingen, sind weiter Zweidrittel der Blockseiten der normalen Lage zugeordnet und ein Drittel der guten Lage.
Abgewertet wurden z.B. der Lohkoppelweg in Lokstedt, Koppel in St. Georg oder das westliche Marienthal in Wandsbek. Eine Aufwertung erführen das Quartier Falkenried in Hoheluft, das Grindelviertel in Rotherbaum oder das Generalsviertel in Eimsbüttel.

Kritik an Volksinitiative

Stapelfeldt nahm die Gelegenheit wahr, die Ende November vom Nabu angeschobene Volksinitiative „Hamburgs Grün erhalten“ kritisch zu hinterfragen. Die Initiative möchte den Status Quo der Hamburger Grünflächen – öffentlicher wie privater – zum 1. Juli 2018 einfrieren. „Ein Stillstand beim Wohnungsbau wäre verheerend für Menschen mit geringem Einkommen.“ Über 85% des Wohnungsneubaus fänden im Rahmen von Innenentwicklung statt. „Bei Konversionsprojekten wie der Hafencity, Mitte Altona oder Holsten-Quartiere weisen wir großzügige Parkanlagen zur Naherholung aus.“

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