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Wie können die Kosten für die Beseitigung durch den Mieter verursachter Schäden steuerlich berücksichtigt werden? Bild: pixelio

Mietrecht – Schönheitsreparaturen und kein EndeErneute Änderung der Rechtsprechung

Dauerbrenner Schönheitsreparaturen – Seit mehr als zehn Jahren wird der Wohnungsmarkt im Bereich Schönheitsreparaturen immer wieder von der Rechtsprechung überrascht. Da in aller Regel der Mietvertrag vom Vermieter stammt, handelt es sich meist um für den Vermieter unliebsame Überraschungen. Denn im Sinne eines erweiterten Verbraucherschutzes wird der Mieter vor Benachteiligung durch vorformulierte Vertragsklauseln stärker geschützt als früher. 

Die unliebsame Überraschung ergibt sich für den Vermieter daraus, dass nicht mehr gilt, was schwarz auf weiß vereinbart worden ist und bei Abschluss des Vertrages Wille beider Vertragsparteien war. Wenn die Formularklausel, die dem Mieter die Schönheitsreparaturen auferlegt, für unwirksam erklärt wird, gilt grundsätzlich sogar das Gegenteil, dass nämlich der Vermieter für die Schönheitsreparaturen verantwortlich ist, weil das die gesetzlich vorgesehene Regelung ist, die anstelle der unwirksamen Klausel tritt.
Am 18.03.2015 hat der Wohnraumsenat des BGH die Formularklausel, wonach der Mieter die Schönheitsreparaturen durchzuführen hat, für unwirksam erklärt, wenn die Wohnung bei Mietbeginn nicht renoviert war und der Mieter für die Übernahme der Renovierungspflicht keinen angemessenen Ausgleich erhält. Eine Vielzahl von Verträgen ist davon betroffen.

Laufende Verträge

Für laufende Mietverträge muss man nun ausdrücklich davon abraten, bei Mietende den Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen aufzufordern, wenn die Wohnung unrenoviert übergeben worden war. Denn andernfalls droht dem Vermieter, sich dem Mieter gegenüber, der gemäß Aufforderung renoviert, schadenersatzpflichtig zu machen.
So ungewünscht ein solches Ergebnis bei Vertragsabschluss auch war: Der Vermieter muss sich mit dem Gedanken anfreunden, dass eine Aufforderung des Mieters an ihn, nach Ablauf der üblichen Fristen dem Mieter die Wohnung zu renovieren, durchaus berechtigt sein kann.

Neuverträge

Für neu abzuschließende Mietverträge stellt sich die Frage, ob der Vermieter den Aufwand einer Anfangsrenovierung betreiben möchte mit dem Ziel, die laufenden Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses dann wirksam auf den Mieter übertragen zu können – bis zur nächsten Änderung der Rechtsprechung.

Das schlichte Weglassen der Schönheitsreparaturklausel ist nicht zielführend, weil dann ohne weiteres die gesetzliche Regelung (aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) gilt und der Vermieter selbst auch während des laufenden Mietverhältnisses verpflichtet wäre, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Dieser Folge dadurch entgehen zu wollen, dass vertraglich ausdrücklich festgehalten wird, dass auch der Vermieter nicht für die Schönheitsreparaturen verantwortlich ist, wird kaum möglich sein, jedenfalls nicht durch eine Formularklausel; eine solche Klausel hätte keinen Bestand, weil sie der gesetzlichen Regelung diametral entgegensteht und es sich bei der Gebrauchserhaltungspflicht des Vermieters um eine der Hauptpflichten des Vermieters aus dem Vertrag handelt. Möglich bleiben allerdings Individualvereinbarungen im Einzelfall, wobei immer das Problem besteht, im Streitfalle nachzuweisen, dass ein individuelles Aushandeln wirklich vorgelegen hat.
Als gangbarer Weg bietet sich an, den BGH wörtlich zu nehmen und im Falle der Vermietung einer unrenovierten Wohnung dem Mieter als Ausgleich für die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf ihn einen “angemessenen Ausgleich” anzubieten. Das kann ein Mietnachlass sein, wobei dessen Höhe den erforderlichen Renovierungsaufwand wiedergeben muss. In dem am 18.03.2015 vom BGH (zu VIII ZR 185/14) entschiedenen Fall war der Erlass einer halben Monatsmiete als zu niedrig angesehen worden für das Streichen von drei Zimmern. Man wird deshalb eine entsprechende Vereinbarung in der Folge auch absichern müssen dadurch, dass beispielsweise in einem Nachtrag zum Mietvertrag festgehalten wird, wie hoch die Aufwendungen des Mieters für die von ihm übernommene Renovierung tatsächlich waren; denn in einem etwaigen späteren Streit wird es Sache des Vermieters sein, zu beweisen, dass der Mietnachlass, den er den Mieter gewährt hat, ausreichend war als Ausgleich für den tatsächlichen Renovierungsaufwand.
Für weitergehende Aussagen ist es zu früh. Es bleibt natürlich der Wortlaut der bislang nur mündlich verkündeten Entscheidung vom 18.03.2015 abzuwarten.

Rechtsanwälte Dr. Hantke & Partner

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