Der Wohnungsbau in Hamburg wird laufend teurer, aber Handlungsbedarf sehen die Akteure vor allem bei den jeweils anderen Stakeholdern. Im Juni wurde in der Bürgerschaft ein Konzept „Hamburger Effizienzwohnungsbau“ beschlossen, das zu Mieten von 8 bis 9 Euro/m2 im frei finanzierten Mietwohnungsbau führen soll. Typenbaugenehmigungen und serielles Bauen sind weitere Stichpunkte in der Diskussion.

Allein zwischen 2011 und 2015 stieg der Wohnungsbaukostenindex in Hamburg um über 11% von 2.707 Euro/m2 auf 3.014 Euro/m2. Künftig sollen die Baukosten aber wieder sinken und im frei finanzierten Wohnungsbau Mieten unter 10 Euro/m2 möglich sein.

Bürgerschaft beschließt Hamburger Effizienzwohnungsbau

Um dieses Ziel zu erreichen, hat der Hamburger Senat zwei Initiativen auf den Weg gebracht. Mitte Juni hat die Hamburger Bürgerschaft mit rot-grüner Mehrheit der selbst eingebrachten Initiative „Hamburger Effizienzwohnungsbau“ zugestimmt. Mit der Architektenschaft und der Wohnungswirtschaft sollen Konzepte entwickelt werden, frei finanzierte Wohnungen für eine Miete von 8 bis 9 Euro/m2 zu realisieren. „Und das ohne Abstriche in der Qualität, sondern durch effizientere Planungen der neuen Gebäude“, erklärt Dirk Kienscherf, stadtentwicklungspolitischer Sprecher der SPD-Fraktion.
Erreicht werden soll dieses Ziel durch die Bereitstellung günstiger städtischer Grundstücke, die Beschleunigung der B-Planverfahren sowie der Baugenehmigungen. Letztere sollen durch Typenbaugenehmigungen einfacher und schneller erfolgen. Kienscherf: „Dass dies gelingen kann, zeigen Gespräche mit der Wohnungswirtschaft und Projekte aus anderen Städten.“

Pilotprojekte in Bramfeld und Neugraben

Um diesbezüglich einen Testballon zu starten, hatte der städtische Landesbetrieb Immobilienmanagement und Grundvermögen (LIG) bereits vor der Abstimmung in der Bürgerschaft zwei Grundstücke in Bramfeld (Bramfelder Dorfgraben) und Neugraben-Fischbek (Baugebiet Vogelkamp) für frei finanzierten Wohnungsbau ausgeschrieben – mit der Auflage, die Wirtschaftlichkeit einer Miete von 8 Euro/m2 für fünf Jahre nachzuweisen.
Die Wohnungswirtschaft reagiert verhalten euphorisch auf die Initiativen. „Wir begrüßen diese Ausschreibungen“, erklärt Thomas Krebs, Vorstandssprecher der Saga GWG und engagiert im Bündnis für das Wohnen. „Es ist sinnvoll, die Investoren zu fragen, was geht.“ Die Saga GWG werde sich an den Ausschreibungen nicht beteiligen, aber einen Vorschlag abgeben. „Das Ziel für 1.800 Euro/m2 zu bauen, ist sehr ambitioniert. Da haben wir Zielkonflikte in der Politik. Wenn wir kosteneffizient bauen sollen, brauchen wir Kompromisse bei den energetischen Standards.“

Grenznutzen bei energetischen Anforderungen ist erreicht

Die sind beim Hamburger Effizienzwohnungsbau nicht vorgesehen. Mittelfristig soll der KfW-40-Standard gemäß EnEV 2016 gelten, mindestens aber KfW 55. „Wenn wir KfW 40 bauen, verteuert das die Baukosten um 300 Euro/m2“, berichtet Krebs. „Als Förderung von KfW und IFB bekommen wir nur 203 Euro/m2 zurück. Die Mehrkosten amortisieren sich erst in 50 Jahren. Der Grenznutzen ist erreicht.“ Das gelte auch für die Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung. „Hier kosten Betrieb und Wartung inzwischen mehr, als durch den geringeren Verbrauch gespart wird.“
Die bis Mitte August laufende Ausschreibung setzt noch wesentlich strengere Rahmenbedingungen. Zwar ist die Beschränkung auf 8 Euro/m2 nur auf fünf Jahre befristet. Dafür sind Förderprogramme der KfW und der IFB nicht erlaubt.

Auch in der Gründerzeit wurden Bautypen mit unterschiedlichen Fassaden variiert. Die Standardisierung hat ihrer Beliebtheit keinen Abbruch getan. Bild: Feldhaus

 

96 Euro/m2 Miete jährlich sind zu wenig für Baukosten von 2.500 Euro/m2

„Wir haben uns das angeschaut“, sagt Axel Wittlinger, Vorsitzender des IVD Nord. „Bei Baukosten von 2.500 Euro/m2 sind wir nicht dabei. Das Grundstück müsste kostenfrei abgegeben werden, um es zu realisieren. Und die Bauvorschriften müssten erleichtert werden.“ 96 Euro/m2 Miete jährlich abzüglich der Bauunterhaltung stünden in keinem Verhältnis zu den aktuellen Mindestbaukosten von 2.500 Euro/m2.
Das sieht auch Sönke Struck, Vorsitzender des BFW Nord, so. „Das ist für uns nicht nachhaltig darstellbar. Wer sich beteiligt, möchte sich ein relativ günstiges Grundstück sichern und hat nur die langfristige Rendite im Auge. Gerade die Fläche in Bramfeld ist nicht unattraktiv.“
Struck weist zudem auf die Bezirke hin, „die ggfs. noch städtebauliche Wünsche formulieren, die Geld kosten.“

Doch die Grünen mögen sich bei den energetischen Anforderungen nicht bewegen. „Die Produktionskosten für Wohnungen sind bisher einfach zu hoch“, erklärt Olaf Duge, wohnungspolitischer Sprecher der Grünen Bürgerschaftsfraktion. „Wer hierfür allerdings allein den Klimaschutz in Haft nimmt, verkennt die Ergebnisse der Baukostensenkungskommission im Bund. Allein die Metallkosten sind um 50% und die der Ausbaugewerke um 55% gestiegen.“ Die Lösung liege in optimierten Grundrissen und industrialisierten Bauabläufen.

Serielles Bauen für 1.800 Euro/m2

In diese Richtung denkt auch die Wohnungswirtschaft. „Warum können wir Hotels, Pflegeheime oder Einfamilienhäuser seriell bauen, aber keinen Geschosswohnungsbau?“ fragt Rolf Buch, Vorstandsvorsitzender von Vonovia, auf der Handelsblatt-Tagung Ende Juni in Hamburg. Vonovia, ehedem Deutsche Annington, ist mit 360.000 Wohnungen Deutschlands größtes Wohnungsunternehmen, darunter 11.000 in Hamburg. Das Unternehmen plant, in den nächsten fünf Jahren 10.000 Wohnungen zu bauen – zu Quadratmeterpreisen von 1.500 bis 1.800 Euro. „In Bochum planen wir zwei serielle Gebäude als Pilotprojekte und verhandeln mit einem Produzenten über den Bau einer Fertigungsstätte, die die entsprechenden Module herstellt. Da könnten wir in den nächsten Jahren für gute Auslastung sorgen.“
Kostensparend sei dabei eine bundesweit geltende Typenbaugenehmigung. Die fordert auf dem gleichen Podium auch Axel Gedaschko, Präsident des GdW. Allerdings sind solche Genehmigungen Ländersache – und die stellen sich bis dato quer. Immerhin: „Die Typengenehmigungen aus anderen Bundesländern werden in Hamburg ebenfalls akzeptiert“, sagt Magnus Kutz, Sprecher der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen (BSW) in Hamburg. „Konkrete Projekte gibt es aber meines Wissens noch nicht.“

Saga GWG plant Typenbauten und Baukastensysteme

Doch sie sind in Vorbereitung – etwa durch die Saga GWG sowie weitere Hamburger Projektentwickler. Die Saga GWG hat im Oktober 2015 zum Bau von Folgeunterkünften für Flüchtlinge mit der Perspektive Wohnen – den sogenannten „Expresswohnungen“ – die HIG Hamburger Immobilienentwicklungsgesellschaft gegründet.
„Die HIG-Erfahrungen sind für uns sehr wichtig“, betont Krebs. „Wir können kosteneffizient und modern bauen und dabei 25% sparen. Das gelingt durch die Duplizierung bewährter, in Wettbewerben ausgezeichneter Typen.“ So sollen etwa Gebäudetypen, die am Kesselflickerweg in Langenhorn 2015 fertiggestellt wurden, von der HIG beim Projekt Elfsaal in Jenfeld erneut gebaut werden. „Ganz wichtig ist die Typenbaugenehmigung. Die erspart uns u.a. die teure, erneute statische Prüfung.“
Für die Zukunft denkt auch Krebs an ein „Baukastensystem für Zeilenbebauung, Blockrand, Zeilenhochhaus oder Gartenstadt. Dabei können Fassaden und Dach zugunsten der städtebaulichen Vielfalt variiert werden – wie in der Gründerzeit.“

Auch Architekten unterstützen „Standardisierung der Vielfalt“

Es passt nicht ganz zum Klischee von Architekten, das in der Immobilienwirtschaft gerne gepflegt wird, dass auch Karin Loosen, Präsidentin der Hamburgischen Architektenkammer, den Ansatz einer „Standardisierung der Vielfalt“ unterstützt. Im Interview mit dem Hamburger Abendblatt betonte sie: „An modularem Bauen, etwa mit sich wiederholenden Elementen in den Fassaden oder standardisierten Ausbauelementen, wie Treppen oder Sanitärkernen, kommen wir nicht vorbei.“ Typisierte Bauteile könnten unterschiedlich kombiniert werden, „so dass am Ende innovative und unterschiedliche Viertel entstehen“.