Rege Nachfrage kennzeichnet den Hamburger Immobilienmarkt 2016 sowohl in puncto Investment wie Büroflächenvermietung. Während der Investmentumsatz mit knapp 5 Mrd. Euro auf Augenhöhe mit dem bisherigen Rekordjahr 2007 liegt, konnte am Büroflächenmarkt zum dritten Mal in Folge ein Umsatz von mehr, als 500.000 m2 erzielt werden.
Nach Zahlen des Frühjahrsgutachtens der Immobilienweisen liegt Hamburg bei der Investmentdynamik unter den A-Städten vorn. Durch einen Umsatzsprung von 23,1% auf 4,8 Mrd. Euro erreicht die Hanse- und Hafenstadt nahezu das Rekordniveau von 2007. Mit einem Umsatzanteil von Zweidritteln besonders begehrt waren Büroimmobilien.
Portfolio-Deals summierten sich auf 1 Mrd. Euro Umsatz
Dazu trugen maßgeblich zwei Portfolio-Deals im vierten und umsatzstärksten Quartal bei. So zählen zum Officefirst-Portfolio, das die IVG an die US-amerikanische Investmentgesellschaft Blackstone verkaufte, 23 Hamburger Immobilien im Wert von deutlich über 500 Mio. Euro. Vier Hamburger Objekte mit einem Wert von 165 Mio. Euro zählt das Max&Merle, das Savills an Wealthcap abgab. Und auch im Cloud9-Portfolio, das die Augsburger Patrizia von der Allianz erwarb, wird allein der Sprinkenhof auf 170 Mio. Euro taxiert.
Ganz vorn bei den Einzeldeals liegt das Projekt Alter Wall, das im Rahmen eines Share-Deals zwischen Art Invest und der Ärztekammer Hamburg den Mehrheitseigentümer wechselte. Das Transaktionsvolumen wird hier mit 360 Mio. Euro beziffert.
Hinter München mit einer Nettoanfangsrendite von 3,2% und Berlin mit 3,3% liegt Hamburg – nach einem Rückgang von 50 Basispunkten – Ende 2016 mit 3,6% auf Rang 3 unter den A-Städten. Die Preise Hamburger Büroimmobilien sind nach dem Frühjahrsgutachten allein 2016 um knapp 15% auf 7.500 Euro/m2 Mietfläche Gewerbe (MF/G) gestiegen. In München allerdings liegt der Preis bei 11.600 Euro/m2 und in Berlin bei 9.000 Euro/m2.
Trotz der Portfolio-Abschlüsse ist der Umsatzanteil internationaler Käufer 2016 deutlich auf gut ein Drittel geschrumpft. Da allerdings auch weniger, als 20% auf ausländischer Verkäufer entfielen, wuchs der Bestand internationaler Eigentümer in Hamburg.
Büroflächen sind gefragt, knapp und teurer
Der Büroflächenmarkt verzeichnete nach Daten des Frühjahrsgutachtens einen Zuwachs von 3,2% auf 550.000 m2 – wobei allein der Vermietungsumsatz bei knapp 500.000 m2 lag. Auch hier wurde das Rekordjahr 2007 (580.000 m2) knapp verfehlt.
Der größte Abschluss 2016 war die Interimsanmietung von Olympus im Poseidon-Haus in der City-Süd. Bis zur Fertigstellung der neuen Zentrale an der Wendenstraße nutzt der japanische Hersteller opto-digitaler Produkte an der Amsinckstraße 23.800 m2.
Doch über 30% des Umsatz wurden in der City gemacht, gefolgt von der City-Süd mit etwa 20%. Zwar verzeichnet Hamburg 2016 mit 279.000 m2 MF/G das höchste Bauvolumen unter den A-Städten, doch sind die zeitnah fertig werdenden Flächen zu fast 90% vorvermietet. Zudem wurden zeitgleich 131.000 m2 abgerissen – Konsequenz primär innerstädtischer Neuentwicklungen.
Die Nachfrage sorgt für steigende Mieten und sinkende Leerstände. Die Spitzenmiete ist auf 26 Euro/m2 gestiegen, die Durchschnittsmiete auf über 15 Euro/m2. Derweil ist der Leerstand um 60 Basispunkte auf 4,9% gesunken. Für 2017 wird ein Umsatz erneut über 500.000 m2 erwartet.
