Mit 630.000 m2 Umsatz verzeichnete der Hamburger Büroflächenmarkt 2017 einen Allzeitrekord. Es fehlt aber an Nachschub durch Projektentwicklungen. So sinkt der Leerstand und die Mieten steigen. Der Angebotsmangel führte auch am Investmentmarkt zu steigenden Preisen, aber einem fallenden Transaktionsvolumen.
Allein die TOP-4-Abschlüsse am Büroflächenmarkt sorgten 2017 für einen Umsatz von über 100.000 m2. Olympus mietete für seine neue EMEA-Zentrale in Hammerbrook 34.500 m2 an, knapp gefolgt von Gruner + Jahr, die sich 34.000 m2 in ihrer neuen Zentrale am Hannoverschen Bahnhof in der Hafencity sicherten. 19.700 m2 arrondierte die Hochschule für Wirtschaft und Politik in der City Nord, während das Hochhaus auf dem Campus in Eimsbüttel modernisiert wird. Als Eigennutzerumsatz ging der Baustart für die Erweiterung der Jungheinrich-Zentrale mit 15.400 m2 in die Statistik ein.
CoWorking kommt
Als sehr ernsthafter Wettbewerber für klassische Büromieter hat sich 2017 die CoWorking-Branche in Hamburg etabliert. Knapp 45.000 m2 wurde im vergangenen Jahr an WeWork & Co. vermietet. Mit 27.000 m2 sorgten CoWorking-Anbieter allein in der Innenstadt für ein Viertel des Umsatzes.
Die Flächenverknappung durch neue Nachfrager sowie die florierende Wirtschaft sorgt in Verbindung mit steigenden Baukosten und höheren Ausstattungsstandards für steigende Mieten. 30 Euro/m2 Spitzenmiete scheinen hier Anfang der 2020er Jahre durchaus realistisch.
Investmentmarkt fehlen die Angebote
Ob dieser Erwartungen zeigen sich Bestandshalter aktuell wenig geneigt, ihre Büroimmobilien zu verkaufen. Da gleichzeitig zunehmend internationale Investoren auch aus dem fernen Osten auf den Markt treten, sinken die erzielbaren Renditen weiter – und haben inzwischen die 3%-Marke erreicht. Verschärft wird der Nachfrageüberhang durch das wachsende Interesse an Core-Immobilien, auch in der Erwartung, dass der Zyklus irgendwann doch ein Ende findet. So erreicht der Anteil der Core-Immobilien am Transaktionsvolumen mit knapp 70% das höchste Niveau seit 2010.
Obwohl mit 3,8 Mrd. Euro das Transaktionsvolumen im vergangenen Jahr den Wert von 2016 deutlich verfehlt, gab es im vierten Quartal mit 1,4 Mrd. Euro ein furioses Finale. Dazu trug etwa der Hamburger Anteil am Verkauf eines fünfteiligen Portfolios bei, das RFR Holding an Signa Holding verkaufte. Mit dabei die Alsterarkaden sowie das Kaufmannshaus, deren Erlös bei jeweils über 200 Mio. Euro lag.
2018 ähnliches Transaktionsvolumen
Weitere Großverkäufe waren das Radisson Blu Hotel Dammtor, das für knapp 200 Mio. Euro an die norwegische Wenaasgruppen ging, das nun HafenCity Gate getaufte Segment des Hanseatic Trade Centers am Sandtorkai 74-77, das Patriza für 175 Mio. Euro erwarb, sowie das Büro- und Geschäftshaus Kaisergalerie, in das die Schweizer Anlagestiftung für Immobilienanlagen im Ausland 170 Mio. Euro investierte.
Große Transaktionen, wie die der Wandelhalle des Hauptbahnhofs, der Olympus-Zentrale oder des modernisierungsbedürftigen Hanseviertels dürften auch 2018 zu einem Transaktionsvolumen mindestens auf dem Niveau von 2017 beitragen.
