Am Hamburger Büro- und Investmentmarkt steigen die Mieten und fallen die Renditen. Durch ein furioses letztes Quartal kletterte der Büroflächenumsatz auf 530.000 m2. Am Investmentmarkt hingegen wurde einige größere Deals in das Jahr 2016 verschoben, so dass das letzte Quartal relativ umsatzschwach war. Zu den Umsatzbringern – sowohl am Büro- wie am Investmentmarkt – könnte 2016 die Zentrale von Gruner + Jahr zählen.
Allein im letzten Quartal wurden am Hamburger Büroflächenmarkt drei Verträge über 15.000 m2 abgeschlossen, so dass sich der Umsatz auf 170.000 m2 summierte. Insgesamt lag der Jahresumsatz von 530.000 m2 knapp über dem Ergebnis von 2014.
Der größte Abschluss 2015 war der im Dezember von Euler Hermes unterzeichnete Mietvertrag über 39.000 m2 mit Quantum Immobilien, die dem Kreditversicherer bis 2018 eine neue Zentrale in Bahrenfeld bauen werden.
Neu entwickelt wird auch der bisherige Standort der Commerzbank Am Neß. Die Commerzbank zieht in die 2004 fertiggestellte, bisherige Philips-Zentrale am Lübeckertordamm in St. Georg ab. Der Mietvertrag über 20.000 m2 fiel ebenfalls in das 4. Quartal.
Der Leerstand ist auf 5,5% gesunken, wozu auch die etwa 60.000 m2 beigetragen haben, die von der Stadt für Flüchtlingsunterkünfte akquiriert wurden. Die Spitzenmiete ist auf 25 Euro/m2 gestiegen. Am Alten Wall wurden jüngst 3.200 m2 für 29 Euro/m2 an die Sozietät DLA Piper vergeben.
Nach nur 130.000 m2 neuer Büroflächen, die 2015 fertiggestellt wurden, kommen 2016/2017 etwa 340.000 m2 auf den Markt. Davon sind über 50% bereits vermietet. Im angelaufenen Jahr dürfte sich der Flächenumsatz bei knapp 500.000 m2 einpendeln – auch, weil aktuell in der City große Flächen fehlen. Die sind in den großen Projekten, wie Allianz, Commerzbank, Springer, Klosterwall etc., noch in der Vorbereitung.
Investmentmarkt brummt
Wie die Mieten steigen, so sinken die Renditen. Bürorenditen liegen in der Spitze bei unter 4% – und selbst in Cityrandlagen bei kaum über 5%. Angesichts der sinkenden Renditen richtet sich das Interesse der Käufer immer stärker auf das Core-plus-Segment, das 2015 erstmals seit 2007 einen höheren Umsatzanteil verzeichnete, als Core-Immobilien.
Gerade das Interesse internationaler Investoren forciert den Wettbewerb und Umsatz. Knapp über 4 Mrd. Euro wurden 2015 umgesetzt – zu 70% mit Büroimmobilien und zu über 50% durch Ausländer.
Im Gegensatz zum Bundestrend hat das Einzelhandelssegment in Hamburg 2015 mit einem Anteil von unter 10% deutlich verloren. Hier fehlt es am Angebot. Dafür wurden über 500 Mio. Euro in Hotels investiert. Allein das Radisson Blu ging für 150 Mio. Euro an Azure Hotels.
600 Mio. Euro durch Portfolio-Transaktionen
Topinvest 2015 war das Berliner Tor Center mit 270 Mio. Euro, das Morgan Stanley an die Schweizer Zurich Versicherung verkaufte. Für den Bauteil C des Springer-Ensembles zahlte die Stadt Hamburg 130 Mio. Euro und für die Bauteile A und B musste Momeni 80,5 Mio. Euro zahlen.
Zudem wechselten vier größere Büropakete mit Hamburger Bezug den Besitzer. Zum Lilli-Portfolio, das Standard Life erwarb, gehören die Hamburger Objekte Deichtorcenter (82 Mio. Euro), Hanse-Forum (70 Mio. Euro) und Hansa Carreé. Zum Odin-Portfolio, das die Credit Suisse an Orion Capital verkaufte, zählte die bisherige Philips-Zentrale am Lübeckertordamm. Und der schwedische Pensionsfonds Norrporten erzielte 140 Mio. Euro beim Verkauf seiner drei Gebäude um den Sandtorpark in der Hafencity. Zudem gehörten noch drei Hamburger Immobilien zum Deutschland-Portfolio von GE Capital, das Kildare Partners erwarb.
2016 wieder bei 4 Mrd. Euro
2016 könnte das Gruner + Jahr-Gebäude weit vorne stehen. Die Stadt Hamburg denkt über einen Ankauf des 80.000 m2 großen, 1990 fertiggestellten Landmark-Gebäudes am Hafenrand nach. Und Gruner + Jahr müsste neue Flächen suchen.
Im laufenden Jahr könnte der Umsatz wieder bei 4 Mrd. Euro liegen. Gerade internationale Käufer bieten Preise, die auch weniger verkaufswillige Investoren locken. Der Angebotsmangel führt teilweise bereits zu Tauschgeschäften zwischen den Eigentümern.
