Das Finanzgericht Düsseldorf hat in einem Urteil vom 19. Januar 2016 entschieden, dass die für die AfA richtige Aufteilung des Kaufpreises bei einem Mietwohngrundstück auf Grund und Boden bzw. auf das Gebäude vorrangig auf den ermittelten Werten des Sachwertverfahrens basiert.
Im Streitfall hatte die Klägerin ein mit einem Wohnhaus bebautes Grundstück zum Gesamtkaufpreis von 1,7 Mio. Euro erworben. Zur Aufteilung der Anschaffungskosten auf Grund und Boden bzw. Gebäude beauftragte das Finanzamt einen Bausachverständigen, eine Berechnung zur Aufteilung der Anschaffungskosten für das Grundstück vorzunehmen. Unter Anwendung des Sachwertverfahrens ergab sich ein Gebäudeanteil von 58 % an den Gesamtanschaffungskosten, wogegen geklagt wurde.
Nach Auffassung der Klägerin war die Aufteilung der Gesamtanschaffungskosten nach dem Ertragswertverfahren zu ermitteln, da es sich bei dem Mietwohngrundstück um ein Renditeobjekt handelt. Durch Anwendung des Ertragswertverfahrens wurde ein höherer Gebäudeanteil (78,15 %) ermittelt, wodurch sich ein größeres Abschreibungsvolumen ergab.
Weiter brachte die Klägerin vor, dass die Anwendung des Sachwertverfahrens zu einem unangemessenen Ergebnis führen würde, da ein außergewöhnlich hoher Marktanpassungsfaktor angewendet wurde.
Die Klage wurde vom Finanzgericht abgewiesen. Der Bundesfinanzhof hat in diversen Urteilen entschieden, dass eine Kaufpreisaufteilung anhand des Sachwertverfahrens bei Mietwohngrundstücken im Privatvermögen grundsätzlich angebracht ist. Neben Ertragsgesichtspunkten und der sicheren Geldanla-ge sei auch die Aussicht auf einen langfristigen steuerfreien Wertzuwachs des Vermögens ausschlaggebend.
Außerdem kam das Finanzgericht zu der Feststellung, dass die Anwendung eines außergewöhnlich hohen Marktanpassungsfaktors, um die exponierte Lage eines Grundstücks zu berücksichtigen, nicht automatisch zu einem unangemessenen Ergebnis führt. Im Ertragswertverfahren verschiebe sich die Marktanpassung ausschließlich auf den Gebäudewertanteil, wobei beim Sachwertverfahren die Marktanpassung auf Grund und Boden und das Gebäude erfolge. Hinsichtlich der Höhe der Anteile von Grund und Boden sowie Gebäude an den Anschaffungskosten sei das Verhältnis der Verkehrswerte jedoch anhand der nicht angepassten Sachwerte zu ermitteln, daraus ergab sich am Ende des Verfahrens ein Gebäudeanteil von 53 %.
Bei Zahlung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück ist die Aufteilung des Kaufpreises für Zwecke der Gebäude-Afa demnach anhand des Sachwertverfahrens zu ermitteln. Es obliegt jedoch dem Steuerpflichtigen, durch ein im Ertragswertverfahren erstelltes Gutachten darzulegen, dass die Kauf-preisaufteilung wesentlich von der im Sachwertverfahren abweicht und letzteres zu einem unangemessenen Ergebnis führt. Für das Finanzgericht war im Streitfall nicht ersichtlich, dass das Sachwertverfahren zu einem unangemessenen Ergebnis geführt hat.
von Jens Scharfenberg, MÖHRLE HAPP LUTHER
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