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Am 4. November 2016 hat der Bundesrat einen Gesetzesentwurf zur Reform der Grundsteuer beschlossen. Der im September 2016 von den Ländern Hessen und Niedersachen vorgelegte Gesetzesentwurf wird nun in den Bundestag eingebracht.

Derzeit sind beim Bundesverfassungsgericht mehrere Verfahren zur Verfassungsmäßigkeit der Einheitsbewertung anhängig. Sollte die Einheitsbewertung nach Auffassung des Bundesverfassungsgerichts den verfassungsrechtlichen Vorgaben nicht standhalten, muss der Gesetzgeber binnen kürzester Zeit eine Reform der Grundsteuer verabschieden, um insbesondere bei eventuell fehlender Weitergeltungsanordnung die Grundsteuer als drittwichtigste Einnahmequelle der Gemeinden zu sichern.

Im Wesentlichen setzt sich die Grundsteuer aus den folgenden drei Komponenten zusammen: dem Einheitswert, der Steuermesszahl sowie den örtlichen Hebesätzen. Die Hebesätze werden nach geltender Gesetzeslage ebenso wie nach dem Gesetzesentwurf von den Gemeinden festgelegt. Die Steuermesszahlen sind in §§ 14, 15 GrStG verankert. Die Einheitswerte basieren in den westdeutschen Bundesländern auf den Wertverhältnissen des Jahres 1964 und in den ostdeutschen Bundesländern auf den Wertverhältnissen des Jahres 1935, da es an einer Rechtsgrundlage für neue Hauptfeststellungszeitpunkte mangelt. Diese Tatsache verdeutlicht, dass sich über 50 Jahre lang ausgeblendete Wertveränderungen im Gebäudestand und die rasante städtebauliche Entwicklung, die zu enormen Veränderungen auf dem Immobilienmarkt geführt hat, in den Einheitswerten nicht widerspiegeln.

Aufgrund des Verwaltungsaufwandes stellt die individuelle Verkehrswertermittlung auf einen neuen Hauptfeststellungszeitpunkt keine praktizierbare Alternative dar. Deshalb haben die Länder Hessen und Niedersachen dem Bundesrat am 23. September 2016 einen Entwurf zur Änderung des Bewertungsgesetzes vorgelegt, der auf die Schaffung einer rechtssicheren, zeitgemäßen und verwaltungsärmeren Grundlage für die Grundsteuer abzielt. Die Reform der Grundsteuer sieht vordergründig eine Änderung der Bewertungsvorschriften vor, um die Einheitswerte den derzeitigen Wertverhältnissen anzupassen. Anstelle der Ermittlung des gemeinen Werts sieht der Gesetzesentwurf die Ermittlung eines sogenannten Kostenwerts vor. Der Kostenwert soll den Investitionsaufwand für ein Grundstück widerspiegeln, welcher wiederum als Indikator für die durch ein Grundstück vermittelte Leistungsfähigkeit dient. Im Fall von unbebauten Grundstücken setzt sich der Kostenwert aus dessen Fläche und den Bodenrichtwerten zusammen. Bei bebauten Grundstücken ermittelt sich der Kostenwert nach dem Bodenwert und dem Gebäudewert. Der Gebäudewert wird auf Basis der Brutto-Grundfläche und der pauschalen Herstellungskosten unter Differenzierung nach verschiedenen Gebäudearten und Baujahrgruppen bestimmt. Alterswertminderungen werden in Höhe von maximal 70% des Gebäudewertes berücksichtigt.

Nach erfolgter Änderung der für die Grundsteuer relevanten Bewertungsvorschriften soll insbesondere die Reformierung der Steuermesszahlen erfolgen. Der Gesetzesentwurf sieht für die Länder die Option vor, dass diese die Steuermesszahl abweichend von der derzeitigen Gesetzeslage jeweils landesweit festlegen können. Diese Option soll den Ländern ein dem bisherigen Messbetragsvolumen entsprechendes Grundsteuermessbetragsvolumen generieren.
Die Anwendung der neuen Bewertungsregelungen wird frühestens ab dem Jahr 2023 erfolgen, da die weitestgehend automationsgestützte Umsetzung des Bewertungsverfahren ab dem Zeitpunkt des Inkrafttretens des Gesetzes einer Vorlaufzeit von mindestens sechs Jahren bedarf. Der erste Hauptfeststellungszeitpunkt wird voraussichtlich der 1. Januar 2022 sein. Für die Steuerpflichtigen hat dies zur Folge, dass für sämtliche wirtschaftlichen Einheiten Steuererklärungen auf den 1. Januar 2022 einzureichen sind. Die Hauptfeststellungszeitpunkte sollen regelmäßig in einem Abstand von sechs Jahren erfolgen, um keinen neuen Bewertungsstau zu generieren. Die regelmäßige Abgabe von Steuererklärungen ist nicht vorgesehen. Trotz des ersten Hauptfeststellungszeitpunkt auf den 1. Januar 2022 bleiben die derzeitigen Einheitswerte bis einschließlich 2026 maßgebend für die Festsetzung der Grundsteuer. Fortschreibungen sind nach dem derzeitigen Recht vorzunehmen. In der Übergangszeit wird eine parallele Anwendung beider Bewertungsverfahren stattfinden.

von Jens Scharfenberg, Möhrle Happ Luther

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