Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in seinem Urteil vom 24. Oktober 2017 entschieden, dass Wohnungen einer Wohnungsvermietungsgesellschaft nur zum erbschaftsteuerlich begünstigten Vermögen zählen, sofern die Gesellschaft neben der Vermietungstätigkeit noch weitere bei der langfristigen Vermietung unübliche originär gewerbliche Leistungen erbringt. – von Rechtsanwalt Jens Scharfenberg, MÖHRLE HAPP LUTHER
Im Streitfall erbte der Kläger von seinem Vater einen Kommanditanteil an einer KG, deren Zweck in der Verwaltung ihrer 37 Mietwohnungen und 19 Garagen bestand. Eine Erbschaftsteuerbefreiung (für be-triebliches Vermögen) für den erworbenen Anteil an der KG wurde nicht gewährt, da zur Vermietung kein wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb erforderlich war und es sich bei der Vermietung grundsätzlich um eine vermögensverwaltende Tätigkeit handelt.
Dem Grunde nach ist das inländische Betriebsvermögen beim Erwerb eines Anteils an einer Gesellschaft erbschaftsteuerlich begünstigt. „Verwaltungsvermögen“ ist nicht begünstigt. Zum Verwaltungsvermögen zählen u. a. Dritten zur Nutzung überlassene Grundstücke und Wohnungen. Eine Nutzungsüberlassung an Dritte in diesem Sinne liegt nicht vor, wenn die Vermietung der im Betriebsvermögen befindlichen Woh-nungen den Hauptzweck des Unternehmens darstellt und der Einrichtung eines wirtschaftlichen Ge-schäftsbetriebs bedarf. Ein wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb ist gegeben, sofern das Unternehmen zusätz-lich zur Vermietung weitere Tätigkeiten erbringt, die über das im Rahmen einer langfristigen Vermietung Übliche hinausgehen und der Tätigkeit ein anderes gewerbliches Gepräge geben (z. B. Reinigung einer vermieteten Wohnung oder Bewachung eines Gebäudes). Hinweis: Aufgrund eines Ländererlasses vom 23. April 2018 ist das Urteil über den Streitfall hinaus nicht anwendbar. Die Auffassung der Finanzverwal-tung, dass ab ca. 300 Wohnungen das Vorliegen eines wirtschaftlichen Geschäftsbetriebs indiziert ist, ist weiterhin typisierend anwendbar. Dieser Nichtanwendungserlass ist ausnahmsweise zu begrüßen. Die Anforderungen des BFH an ein Wohnungsunternehmen sind für „normale“ Vermietungsverhältnisse kaum erfüllbar.
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